İmar Planında Yol, Park veya Yeşil Alan Görünen Arsa İçin Tazminat: İzmir ve Ege’de Hukuki El Atma

Tapu sizin adınıza kayıtlıdır. Emlak vergisini ödersiniz. Ancak belediyeye başvurduğunuzda taşınmazınızın imar planında yol, park, yeşil alan veya okul alanında kaldığını öğrenirsiniz. Yıllar geçmesine rağmen kamulaştırma yapılmaz; ne taşınmazınızın karşılığını alabilir ne de mülkiyetinizden beklediğiniz şekilde yararlanabilirsiniz.

Bu tablonun hukuki karşılığı, koşullarına göre hukuki kamulaştırmasız el atma olabilir. Bunun için arazinizden yol geçirilmesi veya üzerine kamu binası yapılması şart değildir. Bazen müdahale, taşınmazın üzerinde değil, onu yıllarca kullanılamaz hâle getiren imar planında ortaya çıkar.

Peki, imar planında park görünen arsaya tazminat alınabilir mi? Belediyenin kamulaştırma yapmaması dava konusu edilebilir mi? Yanıt, belirli koşullarda evettir. Ancak doğru talep; planın niteliği, kısıtlamanın süresi, fiilî kullanım ve sorumlu idare birlikte incelenerek belirlenir. Her imar kısıtlaması aynı davayı, her dava da taşınmazın tam bedelinin ödenmesini gerektirmez.

1. Hukuki Kamulaştırmasız El Atma Nedir?

Tapu devam ederken mülkiyet hakkı nasıl sınırlanır?

Bir taşınmazın uygulama imar planında kamu hizmetine ayrılması, malikinin yapılaşma ve kullanma imkânlarını önemli ölçüde sınırlayabilir. Örneğin konut yapmayı düşündüğünüz parselin okul alanı olarak ayrılması, tapunuz elinizde olsa bile yatırımınızı gerçekleştirememenize yol açabilir.

Planlama tek başına hukuka aykırı değildir. Sorun; kamu hizmetine ayrılan taşınmaz üzerindeki ağır kısıtlamanın uzun süre devam etmesine rağmen idarenin kamulaştırma yapmaması veya kısıtlılığı gidermemesidir. Mülkiyet hakkı ile kamu yararı arasındaki dengenin, bütün yükü taşınmaz malikine bırakarak kurulması mümkün değildir.

Kavramın genel çerçevesi için kamulaştırmasız hukuki el atma davası ve sonuçları başlıklı önceki yazımız da incelenebilir. Dava yolu ve süreler bakımından ise aşağıdaki güncel ayrımlar ayrıca dikkate alınmalıdır.

Her yapılaşma engeli hukuki el atma mıdır?

Hayır. Kat yüksekliği, çekme mesafesi, tarımsal koruma, kıyı rejimi veya sit statüsünden kaynaklanan her sınırlama; park, yol ya da okul için uzun süre kamu hizmetine ayrılmayla aynı hukuki kategoride değildir.

Bu nedenle ilk soru yalnızca “Neden inşaat yapamıyorum?” değildir. Asıl soru, “Hangi işlem, hangi hukuki sebeple, ne zamandan beri ve ne ölçüde kullanımı engelliyor?” olmalıdır.

2. Hukuki El Atma, Fiilî El Atma ve Kamulaştırma Arasındaki Fark

Taşınmazın planda yol görünmesi ile üzerinden gerçekten yol geçirilmesi aynı şey değildir. Bu ayrım; görevli yargı kolunu, başvuru usulünü ve istenebilecek hukuki korumayı etkiler…

Usulüne uygun kamulaştırmada, 2942 sayılı Kanun’un 10. maddesindeki bedel tespiti ve tescil davasını idare açar. Malikin kamulaştırmasız el atma nedeniyle başvurduğu yol bununla karıştırılmamalıdır. Ayrıntılar, kamulaştırma bedel tespiti ve tescil davası yazımızda ele alınmaktadır.

Özel kişiler arasındaki haksız kullanımda ise el atmanın önlenmesi ve ecrimisil hükümleri gündeme gelebilir. Her “arsama el atıldı” anlatımı, idareye karşı kamulaştırmasız el atma davası anlamına gelmez.

3. İmar Planında Park veya Yol Olarak Ayrılan Taşınmazda Beş Yıllık Süre

Beş yıl hangi bakımdan önemlidir?

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun Ek 1. maddesi, uygulama imar planıyla kamu hizmetlerine ayrılarak mülkiyet hakkının özüne dokunacak şekilde kısıtlanan taşınmazlar bakımından beş yıllık bir çerçeve öngörür. Bu sistem; planın uygulanması, kamulaştırma veya mülkiyetin kullanılmasını engelleyen kısıtlılığın giderilmesiyle ilgilidir. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu.

Ancak “beş yıl geçti” demek, tek başına ve her durumda arsanın bedelinin ödeneceği anlamına gelmez. Hangi uygulama planının ne zaman yürürlüğe girdiği, sonraki değişikliklerin kısıtlamayı sürdürüp sürdürmediği ve taşınmazın hukuki durumu araştırılmalıdır.

Beş yıl, bütün davalar için ortak dava açma süresi değildir

Burada sık yapılan hata, idarenin planı uygulamasına ilişkin süre ile malikin dava açma süresini birbirine karıştırmaktır. İmar planının iptali, idari başvurunun reddi, tazminat talebi ve fiilî el atma farklı süre değerlendirmeleri gerektirebilir.

Dolayısıyla “Beş yıl dolmadı, hiçbir işlem yapılamaz” veya “Beş yıl geçti, artık bütün haklar kaybedildi” şeklindeki genellemeler doğru değildir. Özellikle tebliğ edilmiş bir işlem varsa, planın uygulanması beklenirken o işleme ilişkin dava süresinin kaçırılmaması gerekir.

4. Anayasa Mahkemesi Kararı Sonrasında Görevli Mahkeme Meselesi

30 Ocak 2026 bakımından önemli değişiklik

Anayasa Mahkemesi, 16 Ocak 2025 tarihli, E.2024/135, K.2025/20 sayılı kararıyla, 2942 sayılı Kanun’un Ek 1. maddesinin birinci fıkrasına eklenen ve ilgili bedel davalarının adli yargıda görülmesini öngören üçüncü cümleyi iptal etmiştir. 30 Nisan 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan kararın dokuz aylık ertelenmiş yürürlük süresi, 30 Ocak 2026’da dolmuştur. AYM kararının Resmî Gazete metni.

Bu karar, “Malikin artık hakkını arayamayacağı” anlamına gelmez. Fakat eski düzenlemeye dayanılarak hazırlanmış bir dava şablonunun güncel uyuşmazlığa aynen uygulanamayacağını gösterir.

Talep doğru kurulmadan mahkeme seçilmemelidir

Yalnızca imar planından kaynaklanan kısıtlamalarda idari başvuru, iptal ve tam yargı yolları; fiilen yol veya tesis yapılmış taşınmazlarda ise adli yargıdaki kamulaştırmasız el atma talepleri ayrı değerlendirilmelidir. Devam eden davalarda iptal kararının etkisi; dava tarihi, dosyanın aşaması ve uygulanacak usul hükümleriyle birlikte ele alınmalıdır.

Planın iptalini istemekle taşınmazın bedelini veya belirli bir zararın tazminini istemek aynı talep değildir. Dava konusu ve hukuki sonuç netleştirilmeden yalnızca “kamulaştırma davası” başlığı altında hareket edilmesi, ciddi usul sorunları doğurabilir.

5. Belediye Kamulaştırma Yapmıyorsa Dosya Nasıl Hazırlanmalı?

Önce parselin hukuki geçmişi çıkarılmalıdır

Güçlü bir hukuki el atma dosyası, yalnızca güncel tapu ve belediyenin internet haritasından alınan görüntüyle hazırlanmaz. Başlıca inceleme belgeleri şunlardır:

• Güncel tapu kaydı, takyidatlar ve mülkiyetin geçmişini gösteren kayıtlar.
• Yürürlükteki ve önceki 1/1000 ölçekli uygulama imar planları, ilgili üst ölçekli planlar, plan notları ve onay tarihleri.
• Parselasyon belgeleri; varsa düzenleme ortaklık payı kesintileri, terk ve önceki kamulaştırma işlemleri.
• İmar durumu, imar programı ve kamulaştırma sürecine ilişkin resmî yazışmalar.
• Parsel sınırı ile mevcut kullanımın karşılaştırılmasını sağlayan ölçüm, fotoğraf ve tarihli görüntüler.
• Değerleme için karşılaştırılabilir satışlar; miras veya paylı mülkiyet varsa hak sahipliğini gösteren belgeler.

Tapu hukuku açısından malik ve pay oranları; imar hukuku açısından planın yürürlük ve uygulama geçmişi; kamulaştırma hukuku açısından ise müdahalenin niteliği birlikte okunmalıdır.

Davalı idare her zaman belediye değildir

Planı yapan kurum ile kamu hizmetini gerçekleştirmek ve taşınmazı edinmekle yükümlü kurum aynı olmayabilir. Park, şehir içi yol, kara yolu, okul ve sağlık tesisi için sorumluluk ayrı ayrı araştırılır. Büyükşehir ve ilçe belediyesi arasındaki görev paylaşımı da sonucu etkileyebilir.

“Belediye sınırları içinde kaldığı için belediyeye dava açılır” yaklaşımı yeterli değildir. Başvurunun muhatabı, ilgili hizmetin sorumluluğu ve talebin dayandığı işlem üzerinden belirlenmelidir.

6. Hukuki El Atma Tazminatı ve Taşınmaz Değeri Nasıl İncelenir?

Tapuda “tarla” yazması tek başına belirleyici değildir

Taşınmazın değerleme bakımından arsa mı, arazi mi kabul edileceği yalnızca tapudaki niteliğe bakılarak çözülemez. İmar durumu, yerleşim ilişkisi, belediye hizmetleri ve ilgili hukuki ölçütler birlikte değerlendirilir.

2942 sayılı Kanun’un 11. maddesindeki sistemde arsalarda uygun emsal satışlar, arazilerde ise koşullarına göre net gelir yaklaşımı önem taşır. Bununla birlikte, belirli bir kullanım zararının tazmini ile taşınmazın tam karşılığının belirlenmesi aynı hesap değildir. Talebin hukuki niteliği, değerleme yönteminden önce açıklığa kavuşturulmalıdır. Kamulaştırma Kanunu, madde 11.

Emsal seçimi, bilirkişi raporunun kritik noktasıdır

İnternet ilanındaki satış beklentisi, gerçekleşmiş emsal satışla aynı ispat değerine sahip değildir. Emsal taşınmazın konumu, satış tarihi, yüzölçümü, cephesi, imar hakları ve altyapı özellikleri dava konusu parselle karşılaştırılmalıdır.

Çeşme’deki bir taşınmazın yalnızca “Çeşme’de bulunduğu”, Bodrum’daki bir parselin de yalnızca “turizm bölgesinde kaldığı” söylenerek değerleme yapılamaz. Aynı ilçede, birbirine yakın iki parselin yapılaşma ve erişim koşulları farklı olabilir.

Bilirkişi raporuna etkili itiraz, “Bedel düşüktür” demekten ibaret değildir. Yanlış emsal, hatalı yüzölçümü, açıklanmamış düzeltme oranı veya gözden kaçırılan hukuki statü somut olarak gösterilmelidir. Faiz, değerleme tarihi ve tahsil koşulları da talebin türüne göre ayrıca incelenmelidir.

7. İzmir ve Ege’de Saha İncelemesinin Değiştirdiği Hukuki Değerlendirmeler

Aşağıdaki örnekler, inceleme yöntemini açıklayan varsayımsal senaryolardır; belirli bir müvekkil dosyası veya dava sonucu anlatılmamaktadır.

İzmir: Çeşme ve Urla’da plan kısıtlaması mı, koruma kararı mı?

Çeşme veya Urla’da yapılaşamayan bir parsel düşünelim. İlk bakışta sorun, taşınmazın yeşil alanda kalması gibi görünebilir. Ancak aynı parselde sit kararı veya kıyı mevzuatından kaynaklanan başka bir sınırlama da bulunabilir. Yalnızca park kararının incelenmesi, yapılaşma engelinin tamamını açıklamayacaktır.

Seferihisar, Güzelbahçe ve Foça bakımından da plan kararları ile koruma statüsünün birbirinden ayrılması gerekir. Buna karşılık Menemen, Torbalı, Bornova, Buca veya Aliağa’daki bir yol uyuşmazlığında ilk soru, yolun yalnızca planda mı kaldığı, yoksa özel mülkiyetteki alanı fiilen kullanıp kullanmadığı olabilir. Parsel sınırıyla mevcut yolun teknik olarak çakıştırılması, dava türünü değiştirebilir.

Manisa ve Aydın: Tarla kaydı, imar uygulaması ve kamu hizmeti ayrımı

Manisa’nın Yunusemre, Şehzadeler, Turgutlu, Akhisar ve Salihli ilçelerinde incelenecek bir taşınmazda; tarla vasfı, uygulama imar planı ve parselasyon geçmişi birlikte ele alınmalıdır. Hukuka uygun bir düzenleme ortaklık payı işlemi ile kamulaştırılmadan özel mülkiyette bırakılan kamu hizmeti alanı aynı değildir.

Aydın’da Efeler, Nazilli ve Söke için düşünülebilecek bir okul veya yol alanı uyuşmazlığında ise kamu hizmetinden sorumlu idare ve uygulama takvimi belirleyici olabilir. Kuşadası ve Didim’de bunlara kıyı ve koruma kararlarının etkisi de eklenebilir. İlçenin adı, tek başına tazminat hakkını veya taşınmazın arsa sayılmasını belirlemez.

Muğla ve Balıkesir: Kıyıdaki taşınmazlarda birden fazla hukuki rejim

Muğla’nın Bodrum, Milas, Fethiye, Marmaris, Datça, Menteşe ve Ula ilçelerinde değerlendirilecek taşınmazlarda, plan fonksiyonuyla mevcut kullanımın yanında varsa özel çevre koruma ve sit statüsü de araştırılmalıdır. Örneğin planda yol ayrılan bölümün bir kısmı fiilen açılmış, kalan kısmı ise kullanılmamış olabilir. Bu durumda bütün parseli tek tip müdahaleye uğramış kabul etmek yanıltıcıdır.

Balıkesir’in Ege kıyısındaki Ayvalık, Gömeç, Burhaniye ve Edremit ilçelerinde de kıyı çizgileri, kamuya ayrılan alanlar ve özel mülkiyet sınırları ayrı ayrı incelenmelidir. Deniz yakınlığı, her türlü yapılaşma hakkının var olduğu veya her kısıtlamanın kamulaştırma bedeli doğurduğu anlamına gelmez.

Denizli, Uşak, Kütahya ve Afyonkarahisar: Aynı yöntem, farklı parsel geçmişi

Denizli’nin Pamukkale ve Merkezefendi ilçelerinde, Uşak’ta, Kütahya merkez ve Tavşanlı’da, Afyonkarahisar merkez ve Dinar’da da yol, park veya kamu tesisi için ayrılan taşınmazlarda aynı temel inceleme yapılır: Plan hangi tarihte yürürlüğe girmiştir, hangi kısmı uygulanmıştır ve malik üzerindeki kısıtlılık nasıl devam etmektedir?

İzmir, Manisa, Aydın, Muğla, Denizli, Uşak, Kütahya ve Afyonkarahisar’ı kapsayan Ege ölçeğinde; ayrıca Balıkesir’in Ege kıyısındaki uyuşmazlıklarda ortak ihtiyaç, genel bir dilekçeden önce parsele özgü hukuki ve teknik incelemedir.

8. İmar Planına Aykırılık, TCK 184 ve 2863 Sayılı Kanun

Tazminat talebi, ruhsatsız yapı yapma hakkı vermez

Taşınmazın yıllardır kamulaştırılmaması, malike imar planına aykırı veya ruhsatsız yapı yapma yetkisi kazandırmaz. Koşullarına göre 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamında mühürleme, yıkım ve idari para cezası; TCK 184 kapsamında ise imar kirliliğine neden olma suçu gündeme gelebilir. Her imar aykırılığı otomatik olarak bu suçu oluşturmaz; fiilin ve yapının kanuni unsurlar bakımından incelenmesi gerekir.

Sit alanlarında veya korunması gerekli kültür ve tabiat varlıklarıyla ilgili müdahalelerde, 2863 sayılı Kanun’un izin ve yaptırım rejimi de ayrıca değerlendirilir. Bu ayrımı sit alanında kaçak yapı, TCK 184 ve 2863 sayılı Kanun kapsamında savunma yazımızda açıklıyoruz.

Özellikle kıyıdaki yapılarda yıkım, ruhsat iptali ve mühürleme işlemleri ayrı hukuki inceleme gerektirir. Kamulaştırmasız el atma talebi ile imar yaptırımına karşı başvuru birbirinin yerine geçmez; birinin açılması diğerindeki süreleri kendiliğinden korumaz.

9. İmar Planında Kamu Alanında Kalan Taşınmazlar İçin Sık Sorulan Sorular

Taşınmazımı satabilir miyim, mirasçılar hak arayabilir mi?

Plan kısıtlaması, tek başına her durumda satış yasağı anlamına gelmez; tapudaki diğer kayıtlar da incelenmelidir. Satış veya miras hâlinde ise hangi talebin hangi hak sahibine ait olduğu, edinme tarihi ve önceki işlemler üzerinden belirlenir. Geçmiş döneme ilişkin her parasal talebin satışla kendiliğinden devredildiği varsayılmamalıdır.

Hem taşınmazın tam bedelini alıp hem tapuyu koruyabilir miyim?

Bu, kendiliğinden doğan bir sonuç değildir. Taşınmazın tam karşılığına yönelik taleple belirli bir kullanım zararının tazmini farklıdır. Talebin tapu üzerindeki sonucu, dava türü ve uygulanacak hukuk kapsamında değerlendirilmelidir.

Belediye “Bütçemiz yok” derse beklemek zorunda mıyım?

Bu cevap, uyuşmazlığın hukuki incelemesini sona erdirmez. Kısıtlamanın süresi, ağırlığı, idarenin attığı adımlar ve malike yüklenen külfet birlikte ele alınır. Başvuruların ve cevapların yazılı olarak saklanması önemlidir.

Dava ne kadar sürer, masrafı ne olur?

Dosya görülmeden kesin süre veya toplam gider söylenmesi sağlıklı değildir. Görev tartışması, taraf sayısı, keşif, bilirkişi incelemesi ve kanun yolları süreyi etkiler. Avukatlık ücreti ile harç, keşif ve bilirkişi giderleri ayrı kalemler olarak değerlendirilmelidir.

Tapudaki Hak, Plan ve Saha Birlikte Okunmalıdır

İmar planında yol, park, yeşil alan veya okul alanında kalan bir taşınmazda mesele, yalnızca “Belediye ne zaman kamulaştıracak?” sorusu değildir. Kısıtlamanın hukuki kaynağı, süresi, fiilî müdahale bulunup bulunmadığı ve giderilmesi için izlenecek yol birlikte belirlenmelidir.

İzmir’de ve Ege Bölgesi’nde kamulaştırmasız el atma konusunda yapılacak avukatlık incelemesinin değeri; doğru idareyi belirlemek, uygun dava yolunu seçmek, taşınmazın özelliklerini belgelemek ve teknik rapordaki hataları somutlaştırmakta ortaya çıkar.

Doğru başlangıç, yalnızca tapuya bakmak değil; tapu, plan, saha ve işlem tarihlerini aynı dosyada buluşturmaktır. Bu yaklaşım, hangi hakkın hangi hukuki yolla korunabileceğini görünür hâle getirir.

Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Somut başvuru ve dava yolu; taşınmazın belgeleri, işlem tarihleri ve başvuru anındaki mevzuat ile içtihat dikkate alınarak belirlenmelidir.

Av. Orhan ÖNAL’ın Benzer Kapsamdaki Diğer Yazıları

• Teknik ve hukuk alanında tecrübe gerektiren bu konularda telafisi imkansız hak kayıplarına uğramamak için, mutlaka avukatınıza danışmanızı şiddetle önermekteyiz.
• Aradığınız dava türü veya hukuki ihtilaf hakkında *yazılar*  bölümüne tıklayarak ya da sağ üst köşeden arama yaparak onlarca davanız hakkında dilediğinizi okuyup, araştırabilirsiniz.

  • AVUKAT DESTEĞİ

    Randevu almak için çalışma saatleri içerisinde aşağıdaki telefon aracılığı ile ulaşabilir, whatsapp hattına yazabilir (tıkla) veya aşağıdaki adrese mail atabilirsiniz. 

    Hafta içi: 09:00 – 19:00
    Cumartesi: 10:00 – 18:00

    Telefon: +90 532 282 25 23

    Gizlilik

    Gizlilik, bir avukatın ve hukuk büromuzun en önemli etik ilkelerinden biridir; 1136 sayılı Kanunda tanımlanan gizlilik ve ifşa etmeme ilkesini çok dikkatli ve hassas bir şekilde uygular. Ancak büromuz, müvekkillerinin bilgi, belge ve bilgilerini gizlilik ve bilgi sorumluluğu sınırları içinde gizli tutar ve hiçbir şekilde ve hiçbir koşulda üçüncü kişi ve kurumlarla paylaşmaz.