Gayrimenkul Hukuki Danışmanlığı Nedir?
Gayrimenkul avukatlarının görevleri şunları içerebilir:
- Mülk Alım ve Satımı: Gayrimenkul avukatları, mülk alım-satım işlemlerini düzenlemek ve yasal olarak tamamlamak için müvekkillerine rehberlik ederler. Bu, satıcı ve alıcı arasındaki anlaşmazlıkları önlemeye ve işlemin sorunsuz bir şekilde tamamlanmasını sağlamaya yardımcı olur.
- Kira ve Kiracı Hakları: Kiracıların haklarını ve kiracı-mülk sahibi ilişkilerini düzenlemek için kiracılara ve mülk sahiplerine hukuki rehberlik sağlarlar. Kiracı tahliyeleri, kira artışları ve kira sözleşmeleri ile ilgili sorunlar gibi konularda yardımcı olurlar.
- İnşaat Hukuku: İnşaat projeleri ile ilgili yasal konularda rehberlik sağlarlar. Bu, inşaat sözleşmeleri, izinler, inşaatın tamamlanması ve inşaat hukuku ihlalleri gibi konuları içerebilir.
- Tapu ve Mülkiyet İşlemleri: Tapu kayıtları, mülkiyet hakları ve mülk devirleri ile ilgili yasal işlemleri düzenlerler. Müvekkillere tapu sorgulamaları, tapu devirleri ve mülkiyet belgeleri ile ilgili bilgi verirler.
- Anlaşmazlık Çözümü: Gayrimenkul avukatları, müvekkillerin gayrimenkul anlaşmazlıklarını mahkemede temsil edebilirler. Bu tür anlaşmazlıklar, mülk sınırları, tapu ihtilafları, kira anlaşmazlıkları ve inşaat anlaşmazlıkları gibi konuları içerebilir.
- Gayrimenkul Vergisi: Gayrimenkul avukatları, müvekkillerine gayrimenkul vergileri, değerlemeler ve muafiyetler hakkında rehberlik sağlarlar.
- Yatırım ve Geliştirme: Mülk geliştirme projeleri, yatırımcılar ve geliştiriciler için hukuki danışmanlık sağlarlar. Bu, projelerin finansmanı, izinleri ve yasal gereksinimleri içerebilir.
- Zoning ve İmar Hukuku: Yerel imar yasaları ve bölgesel düzenlemelerle ilgili hukuki rehberlik sağlarlar.
Gayrimenkul avukatları, mülk sahiplerinin ve işlem yapanların yasal haklarını korumalarına ve yasal sorunların önlenebilmesine yardımcı olur. Gayrimenkul işlemleri karmaşık olabilir ve hukuki süreçleri takip etmek önemlidir, bu nedenle bir gayrimenkul avukatının hizmetlerinden yararlanmak işlemi kolaylaştırabilir ve riskleri azaltabilir.
Gayrimenkul Nedir?
Ev, tarla, 2B vasfında (ilgili yönetmelik) tarla ve arsa gibi taşınmaz mülk gayrimenkul tabir edilir. Olumsuzluk önekiyle taşınması mümkün olmayan anlamına gelmektedir. Taşınmaz menkul de diyebiliriz.
Gayrimenkul Avukatı (Halk Arasında Söylemi İle Tapu Avukatı)
Gayrimenkul Hukuku kapsamındaki davalara, Türk Medeni Kanunu’nun Eşya Hukukuna ilişkin hükümleri tatbik edilmekle birlikte, en iyi gayrimenkul avukatı ve uzman gayrimenkul avukatı; Miras Hukuku, Tüketici Hukuku, Aile Hukuku, Borçlar Hukuku, İcra İflas Hukuku ile Kamulaştırma, İmar ve hatta İdari yargılama mevzuatına hakim olmalıdır.
Gayrimenkul davaları için Avukat Orhan Önal, İzmir Gayrimenkul Avukatları ile iletişime geçebilirsiniz.
Gayrimenkul Hukuku konusundaki dava ve hukuk alanları:
- Kamulaştırma Davaları
- Miras Davaları
- İzaleyi Şüyu
- Şufa
- Tapu İptali ve Tescil
- Kira Uyuşmazlıkları
- Tahliye
Gayrimenkul Hukuku ve Kentsel dönüşüm konusunda;
- Gayrimenkul satış ve devrine ilişkin sözleşmelerin hazırlanması, satış vaadi, ön alım ve sair proje geliştirme sözleşmelerinin hazırlanması
- Gayrimenkullerin kiralanması, üzerlerinde intifa veya sukna gibi sınırlı ayni hakların kurulması; rehin ve ipotek tesisi
- Gayrimenkul finansmanı konularında hukuki destek verilmesi; taşınmaz ev kredileri, iş ortaklığı (joint venture) sözleşmeleri; proje finansmanı, teminat ve kredi sözleşmelerinin hazırlanması;
- İş geliştirme, mimarlık, inşaat, inşaat yönetimi, proje yönetimi, pazarlama, işletme, lisans, aracılık, simsarlık sözleşmelerinin hazırlanması ve müzakeresi;
- Tapu ve imar hukukuna ilişkin hukuki destek ve avukatlık hizmetleri sunulması; tapu iptal, tapu düzeltme, tecavüzün men’i davalarının açılması ve takibi.
- Tapu incelemeleri yapılması, imar müdürlükleri plan proje incelemeler ve durum tespit raporlarının hazırlanması
İmar Hukuku Davaları
İmar hukuku davalarında ilk adım, uyuşmazlığın hangi işlemden doğduğunu belirlemektir. İmar planı, parselasyon ve arazi düzenlemesi, ruhsat verilmemesi veya iptali, yapı tatil tutanağı, mühürleme, yıkım ve idari para cezası aynı başvuru yolu içinde eritilemez. Her işlemin yetkili makamı, gerekçesi, kapsamı ve tebliğ ya da ilan süreci ayrı incelenir.
İmar planı, parselasyon ve ruhsat uyuşmazlıkları
Plan paftası, plan notları, üst ve alt ölçekli planlar, parselin geçmişi ve onaylı projeler birlikte değerlendirilir. Ruhsat ve yapı kullanma izin belgesi, tapu mülkiyetinden farklı hukuki işlevlere sahiptir. Plan değişikliğinin ya da ruhsat işleminin iptali talep edilirken, güncel düzenleme ile işlemin yapıldığı tarihte uygulanması gereken kurallar karşılaştırılır.
Yapı tatil tutanağı, mühürleme, yıkım ve para cezası
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32 ve 42. maddeleri kapsamında; aykırılığın yeri ve ölçüsü, ruhsatla ilişkisi, sorumlu kişi, kararın yetkili organı ve yaptırım hesabı denetlenir. Yıkım ve para cezası ayrı işlemler olduğundan birine yöneltilen talep, diğerini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. İdari dava açılması da tek başına yürütmeyi durdurmaz; koşulları varsa yürütmenin durdurulması talebi somut olarak gerekçelendirilmelidir.
İmar ceza hukuku ve ruhsatsız yapı
İdari aykırılık tespiti, ceza sorumluluğunun otomatik kanıtı değildir. TCK 184 bakımından fiilin niteliği, bina kavramı, yapım tarihi, yer, fail ve kast incelenir. Mühür bozma iddiası veya koruma mevzuatına aykırılık varsa farklı suç tipleri ayrıca değerlendirilir. İdare mahkemesindeki dava ile savcılık soruşturması veya ceza yargılamasının delil ve usul ihtiyaçları birbirinden ayrılmalıdır.
İlk incelemede ruhsat, proje, yapı tatil tutanağı, encümen kararı, tebliğ evrakı ve tarihli fotoğraflar önem taşır. Süreler, işlemin niteliği ve bildirim şekli üzerinden hesaplanır. Konunun kıyı ve turizm tesisleriyle kesişimi için yıkım, ruhsat iptali ve mühürleme süreçleri incelememize bakabilirsiniz.
Kamulaştırma – Kamulaştırmasız El Atma Hukuku Davaları
Kamulaştırma, kamu yararı amacıyla taşınmaz mülkiyetine kanunda öngörülen usulle müdahale edilmesidir. Kamulaştırma işleminin hukuka uygunluğu ile taşınmazın bedelinin belirlenmesi farklı hukuki sorulardır. 2942 sayılı Kanun’un 10. maddesindeki bedel tespiti ve tescil süreci, malikin kamulaştırmasız el atma nedeniyle ileri sürdüğü taleplerden ayrılmalıdır.
Bedel tespiti, tescil ve bilirkişi incelemesi
Değerleme yapılırken taşınmazın hukuki ve fiilî niteliği, ilgili değerleme tarihi, konumu, imar durumu, uygun emsal satışlar ve arazi bakımından net gelir gibi kanuni ölçütler incelenir. Tapuda yazan nitelik veya internet ilanındaki istenen fiyat tek başına yeterli değildir. Bilirkişi raporuna itiraz; hatalı emsali, ölçümü, düzeltme katsayısını veya gözden kaçırılan bir unsuru somutlaştırmalıdır. Faiz ve kanun yolu süreleri talebin ve kararın türüne göre ayrıca değerlendirilir.
Fiilî el atma ve hukuki el atma ayrımı
Taşınmaza kamulaştırma yapılmadan yol veya kamu tesisi inşa edilmesi ile taşınmazın yalnızca imar planında kamu hizmetine ayrılması aynı durum değildir. Fiilî müdahalenin alanı ve tarihi; plan kaynaklı kısıtlamada ise plan geçmişi, kısıtlamanın süresi ve ağırlığı ile ilgili idarenin yükümlülüğü araştırılır. Özel kişinin haksız kullanımı da idareye karşı kamulaştırmasız el atma talebiyle karıştırılmamalıdır.
Görevli yargı kolu ve izlenecek yol; fiilî kullanım, işlem, talep ve ilgili tarihler üzerinden belirlenir. İdari başvuru, uzlaşma veya diğer dava şartları her uyuşmazlık için aynı değildir. Kanun değişiklikleri ve Anayasa Mahkemesi kararlarının yürürlük etkisi özellikle devam eden dosyalarda ayrıca kontrol edilmelidir. İmar planında yol, park veya yeşil alan olarak ayrılan taşınmazlarda hukuki el atma yazımız bu ayrımları ayrıntılandırır.
Dosya hazırlığında güncel tapu, mülkiyet ve devir kayıtları, plan ve parselasyon belgeleri, idari yazışmalar, müdahalenin kapsamını gösteren ölçüm ve tarihli görüntüler ile emsal verileri bir araya getirilir. Miras veya paylı mülkiyet varsa hak sahipliği ve taraf teşkili de değerlendirilir.
İmar ve kamulaştırma hakkında ilgili yazılar
AVUKAT DESTEĞİ
Randevu almak için çalışma saatleri içerisinde aşağıdaki telefon aracılığı ile ulaşabilir veya aşağıdaki adrese mail atabilirsiniz.
Gizlilik
Gizlilik, bir avukatın ve hukuk büromuzun en önemli etik ilkelerinden biridir; 1136 sayılı Kanunda tanımlanan gizlilik ve ifşa etmeme ilkesini çok dikkatli ve hassas bir şekilde uygular. Ancak büromuz, müvekkillerinin bilgi, belge ve bilgilerini gizlilik ve bilgi sorumluluğu sınırları içinde gizli tutar ve hiçbir şekilde ve hiçbir koşulda üçüncü kişi ve kurumlarla paylaşmaz. Bu bağlamda, ofisimiz vaka materyallerinin gizliliğini korumaya yönelik yazılı bir politika benimsemiştir.
2863 ve İmar Suçları: Kıyı ve Sit Alanlarında Savunma
[…] İmar Hukuku Davaları […]