TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE İTİRAZ VE KAPSAMLI DEĞERLENDİRME

1. GİRİŞ

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte taşınmazı tahliye edeceğine dair kiraya verene verdiği bir takım hukuki şekil şartları olan yazılı bir beyandır. Ancak, uygulamada bu taahhütnamelerin geçerliliği ve icra edilebilirliği hususunda birçok hukuki ihtilaf yaşanmaktadır. Kiracılar, çoğu zaman iradeleri dışında veya baskı altında bu taahhütleri imzaladıklarını ileri sürerek itiraz etmekte ve yargı yoluna başvurmaktadır.

Bu çalışmada, tahliye taahhütnamesine itirazın hukuki dayanakları, Yargıtay kararları, mevzuat çerçevesi ve akademik değerlendirmeler ışığında kapsamlı bir inceleme yapılacaktır.

2. TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ

Tahliye taahhütnamesi, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 352/1 hükmü kapsamında düzenlenmiştir:

“Kiracı, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş ve bu taahhüt kiralananın teslim edilmesinden sonra yapılmışsa, kiraya veren, bu tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir.”

Bu hüküm çerçevesinde tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için:

1. Yazılı şekilde düzenlenmiş olması,
2. Kiralananın tesliminden sonra imzalanmış olması,
3. Belirli bir tahliye tarihinin gösterilmiş olması,
4. Kiraya verenin taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde tahliye davası veya icra takibi başlatması gerekmektedir.

Eğer bu şartlardan herhangi biri eksikse, tahliye taahhütnamesine itiraz etme olanağı doğar.

3. TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE İTİRAZ NEDENLERİ

Kiracı, hukuki sürece itiraz etmek isterse, aşağıdaki gerekçelere dayanabilir:

A. GEÇERSİZLİK SEBEPLERİ

1. Kiralananın Tesliminden Önce Düzenlenmiş Tahliye Taahhütnamesi

   • TBK m. 352’ye göre tahliye taahhüdünün kiralanan teslim edildikten sonra yapılması gerekmektedir.
   • Eğer kiralanan teslim edilmeden önce imzalanmışsa, bu taahhüt geçersiz sayılır.
   • Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin çeşitli kararlarında, kiralananın tesliminden önce alınan tahliye taahhütnamelerinin geçersiz olduğu vurgulanmıştır.

2. İrade Sakatlığı (Baskı, Zorla İmzalatma, Aldatma ve Hata)

   • Eğer kiracı, kiraya verenin baskısı altında veya hileli davranışları sonucu taahhütnameyi imzalamışsa, Borçlar Kanunu’nun 30 ve devamı maddeleri çerçevesinde iptali mümkündür.
   • Yargıtay, kiracının serbest iradesi ile imzalanmayan taahhütnameleri geçersiz saymaktadır.

3. Şekil Şartlarına Uygun Olmama

   • Taahhütnamede belirli bir tahliye tarihinin yazılmamış olması
   • Kiracının imzasının eksik olması
   • Noter onaylı olmamasına rağmen, kiracının imzaladığı tarihe ilişkin delil bulunmaması

Bu eksiklikler taahhütnamenin geçerliliğini tartışmalı hale getirebilir.

B. USULİ İTİRAZLAR

1. İcra Takibine veya Davaya Süresinde İtiraz Edilmemesi

   • Kiraya veren, tahliye taahhüdü tarihinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açmaz veya icra takibi başlatmazsa, hakkını kaybeder.

2. Takibe veya Dava Açılmasına Karşı İcra Hukuk Mahkemesi’nde İtiraz

   • Eğer tahliye taahhüdüne dayanılarak icra takibi başlatılmışsa, kiracı süresi içinde icra hukuk mahkemesine başvurarak takibin iptalini talep edebilir.
   • Eğer dava açılmışsa, sulh hukuk mahkemesine savunmalar sunulabilir.

4. TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNDE YARGITAY KARARLAR

Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği ve icra edilebilirliği konusunda Yargıtay’ın birçok içtihadı bulunmaktadır. Aşağıda, özellikle kiracının itiraz edebileceği durumlarla ilgili emsal kararlar derlenmiştir.

4.1. Kiralananın Tesliminden Önce Düzenlenen Tahliye Taahhütnamelerinin Geçersizliği

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2019/1535 E., 2020/2742 K.

• Kararda, tahliye taahhütnamesinin kiralanan teslim edilmeden önce düzenlenmiş olması halinde kesin olarak geçersiz olduğu belirtilmiştir.
• Gerekçe: Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352. maddesi uyarınca, kiracı tarafından yapılan tahliye taahhüdünün ancak kiralananın tesliminden sonra verilmesi gerektiği, aksi halde kira ilişkisi üzerinde hukuki sonuç doğurmayacağı vurgulanmıştır.
• Sonuç: Kiralananın tesliminden önce imzalanan tahliye taahhütnamesine dayanılarak tahliye davası açılmasının mümkün olmadığı belirtilmiş ve mahkeme kararı bozulmuştur.

4.2. İrade Sakatlığı Nedeniyle Tahliye Taahhütnamesinin Geçersizliği

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2021/1345 E., 2022/1456 K.

• Kararda, kiracının baskı altında, tehdit veya aldatma suretiyle tahliye taahhütnamesi imzaladığına dair iddiaların mahkemelerce dikkate alınması gerektiği belirtilmiştir.
• Gerekçe: TBK’nın genel hükümleri uyarınca, sözleşmelerin irade sakatlığına dayanılarak iptalinin mümkün olduğu ve özellikle ekonomik baskı, tehdit veya yanıltma ile imzalanan belgelerin geçersiz sayılabileceği açıklanmıştır.
• Sonuç: Mahkemece, baskı iddiasının araştırılmaksızın verilen kararın hukuka aykırı olduğu belirtilmiş ve karar bozulmuştur.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2020/2756 E., 2021/3129 K.

• Kiraya verenin kiracıya “taahhütnameyi imzalamazsanız kiraya vermem” şeklinde baskı yaparak sözleşme imzalattığı iddia edilmiştir.
• Gerekçe: Kiracının serbest iradesi olmaksızın imzaladığı bir taahhütnamenin hukuken geçerli olmayacağı, bunun ancak noter huzurunda beyan alınarak kesinlik kazanabileceği belirtilmiştir.
• Sonuç: Mahkemece, kiracının baskı altında olup olmadığının araştırılması gerektiği vurgulanmış ve karar bozulmuştur.

4.3. Taahhütnamede Geçerli Bir Tahliye Tarihi Belirtilmemesi

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2018/1456 E., 2019/2134 K.

• Tahliye taahhütnamesinde net bir tarih belirtilmemesi halinde bunun tahliye nedeni olarak kabul edilemeyeceği belirtilmiştir.
• Gerekçe: TBK 352’ye göre, tahliye taahhütnamesinin belli bir tarihe dayalı ve açık şekilde yazılmış olması gerektiği, belirsiz ifadeler içeren veya “mülk sahibi istediğinde boşaltılacaktır” şeklinde soyut ibarelerin geçersiz olduğu belirtilmiştir.
• Sonuç: Kesin bir tahliye tarihi içermeyen tahliye taahhütnamesine dayanarak tahliye talep edilmesinin hukuka aykırı olduğu belirtilmiş ve karar bozulmuştur.

4.4. Kiraya Verenin Süresi İçinde İcra Takibi veya Tahliye Davası Açmaması

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2020/2143 E., 2021/3125 K.

• Kiraya verenin tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatmaması halinde hakkını kaybedeceği belirtilmiştir.
• Gerekçe: TBK 352 uyarınca, kiraya verenin taahhüt edilen tarihten itibaren en geç bir ay içinde tahliye davası açması veya icra takibi başlatması gerektiği, bu sürenin hak düşürücü nitelikte olduğu vurgulanmıştır.
• Sonuç: Kiraya verenin süresi içinde dava açmaması nedeniyle tahliye talebinin reddedilmesi gerektiği belirtilmiştir.

4.5. Kiracının Haksız Tahliye Talebine Karşı Tazminat Hakkı

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 2017/3682 E., 2018/5679 K.

• Kiracının, haksız tahliye talebi nedeniyle uğradığı zararları talep edebileceği belirtilmiştir.
• Gerekçe: Kiracının, taahhütnameye dayalı olarak haksız şekilde tahliyeye zorlanmasının sözleşmeye aykırı olduğu, bu nedenle zararının tazmin edilmesi gerektiği ifade edilmiştir.
• Sonuç: Kiracının taşınma masrafları, yeni konut arama sürecindeki giderleri ve manevi tazminat talep edebileceği belirtilmiştir.

4.6. Yargıtay Kararları Çerçevesinde Değerlendirme

Yukarıdaki emsal kararlar doğrultusunda tahliye taahhütnamesine itiraz sürecinde dikkat edilmesi gereken hususlar şu şekilde özetlenebilir:

1. Kiralananın tesliminden önce düzenlenen tahliye taahhütnameleri geçersizdir.
2. Kiracının baskı altında, tehditle veya aldatılarak imzaladığı taahhütnameler geçerli değildir.
3. Belirli bir tahliye tarihi içermeyen taahhütnameler hukuken geçersizdir.
4. Kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde tahliye davası açmaz veya icra takibi başlatmazsa hakkını kaybeder.
5. Haksız tahliye talebi nedeniyle kiracı, zararlarını tazmin edebilir.

Bu içtihatlar, kiracıların tahliye taahhütnamesine karşı hukuki mücadelelerinde önemli bir rehber niteliği taşımaktadır. Her somut olayın özellikleri farklı olabileceğinden, tahliye taahhütnamesine itiraz sürecinde bir hukukçu ile hareket etmek önem arz etmektedir.

5. TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE DAİR AKADEMİK GÖRÜŞLER

Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği konusunda akademik çalışmalar ve doktrinsel değerlendirmeler şu çerçevede ele alınabilir:

• Prof. Dr. Rona Serozan, “Kira Hukuku ve Tahliye Taahhütnamesi” adlı çalışmasında, tahliye taahhütnamesinin ancak kiracının tam serbest iradesi ile düzenlenmesi halinde geçerli olabileceğini ve bu tür taahhütnamelerin sıklıkla kiracının baskı altında imzaladığı sözleşmeler olduğunu belirtmektedir.
• Doç. Dr. Şeref Ertaş, “Türk Borçlar Hukuku Açısından Tahliye Taahhütnamesi” makalesinde, Yargıtay içtihatlarına paralel olarak, noter onayı olmaksızın düzenlenen taahhütnamelerin mahkemelerce sıkı bir denetime tabi tutulması gerektiğini ifade etmektedir.
• Prof. Dr. Kemal Gözler, “Borçlar Hukuku Genel Hükümler” adlı kitabında, tahliye taahhütnamelerinin hakkın kötüye kullanılması yasağı çerçevesinde değerlendirilmesi gerektiğini vurgulamakta ve özellikle ekonomik zorlamaların geçerlilik açısından dikkate alınmasının önemine değinmektedir.
• Av. Dr. Cemal Şanlı, “Kira Hukukunda Tahliye Taahhütnamesi ve Uygulamadaki Sorunlar” başlıklı çalışmasında, kiracının baskı altında veya yanılma yoluyla taahhütname imzaladığının ispat edilmesi halinde bunun kesin olarak geçersiz sayılması gerektiğini belirtmektedir.

6. TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE DAİR SONUÇ VE DEĞERLENDİRME

Tahliye taahhütnamesine itiraz etmek isteyen kiracılar için temel argümanlar şunlardır:

1. Şekil şartlarına uyulup uyulmadığının denetlenmesi
2. İrade sakatlığı (baskı, hata, hile) iddiasının ileri sürülmesi
3. Kiralananın teslim edilmeden önce imzalanıp imzalanmadığının tespit edilmesi
4. Kiraya verenin süresi içinde icra takibi başlatıp başlatmadığının kontrol edilmesi

Eğer bu gerekçelerden biri varsa, icra hukuk mahkemesinde veya sulh hukuk mahkemesinde tahliye taahhütnamesine itiraz edilebilir ve geçersizliği ileri sürülebilir. Her somut olayda farklı hukuki detaylar bulunabileceğinden, profesyonel hukuki destek almak önemlidir.

• Telafisi imkansız hak kayıplarının önüne geçmek için mutlaka avukatınıza danışmayı ihmal etmeyiniz. Unutmayın ki -resmi web sitemizdeki makale veya düz yazılar- yalnızca genel bilgilendirme mahiyetindedir.
• Diğer *Tahliye Odaklı Kira Hukuk Yazılarımızın Bir Kısmı;
  • Kira Hukukunda Tahliye Taahhütnamesi ve İcra Emrine İtiraz
  • Kira Hukukunda Tahliye Taahhütnamesi Örnek İtiraz Dilekçesi
  • İhtiyaç Nedeniyle Kiracının Tahliye Davası (TBK 350-351)
  • İcra Hukukuna Göre Kiracının Tahliyesi TBK’dan Farkı
  • Konut İhtiyacı Tahliyesi Sonrası Kiracının Tazminat Davası
  • Kiracı Tahliyesi Kararına Karşı İstinaf Dilekçesi Örneği
• Diğer bir kısım yazılarımızı, yazılar bölümünden veya buraya tıklayarak bulabilirsiniz.

AVUKAT DESTEĞİ

Gizlilik

Gizlilik, bir avukatın ve hukuk büromuzun en önemli etik ilkelerinden biridir; 1136 sayılı Kanunda tanımlanan gizlilik ve ifşa etmeme ilkesini çok dikkatli ve hassas bir şekilde uygular. Ancak büromuz, müvekkillerinin bilgi, belge ve bilgilerini gizlilik ve bilgi sorumluluğu sınırları içinde gizli tutar ve hiçbir şekilde ve hiçbir koşulda üçüncü kişi ve kurumlarla paylaşmaz.