İcra Hukukuna Göre Kiracının Tahliyesi

İcra ve İflas Kanunu (İİK), kiracının tahliyesine dair birçok düzenleme içerir. Bu düzenlemeler, özellikle kiralanan taşınmazın (konut veya işyeri) tahliyesinde önem taşır. Kiraya veren, tahliye talebinde bulunarak kiracının borcunu ödemediği veya kira sözleşmesine aykırı hareket ettiği durumlarda kiracının tahliyesini isteyebilir. İİK, kiracının tahliyesi için alacaklıya tahliye talebinde bulunma hakkı tanırken, belirli prosedürler, şartlar ve süreler getirerek kiracının haklarını da korur.

I. İcra ve İflas Kanunu Kapsamında Kiracının Tahliyesi

İcra ve İflas Kanunu’nun tahliyeye dair düzenlemeleri, temel olarak İİK m. 269-276 maddeleri arasında ele alınmıştır. Bu düzenlemeler, kiracının ödememe veya sözleşmeye aykırılık halleri gibi durumlarda nasıl tahliye edileceğini belirler. Tahliye işlemi, icra daireleri vasıtasıyla gerçekleştirilir ve bu süreçte alacaklı (kiraya veren), İİK’da yer alan kurallara uymak zorundadır.

A. Ödeme Emri ile Tahliye

İcra ve İflas Kanunu m. 269’da kiracının tahliyesi için ödeme emri gönderilmesi düzenlenmiştir. Bu yöntem, kiracının kira borcunu ödememesi durumunda başvurulan en yaygın yoldur.

1. Ödeme Emrinin Tebliği: Alacaklı (kiraya veren), kiracının kira borcunu ödemediği durumda, icra dairesinden ödeme emri çıkartarak borcun ödenmesini talep edebilir. Ödeme emrinde, kiracıya borcunu ödemesi veya itiraz etmesi için 7 günlük bir süre verilir.
2. Kiracının Ödemesi veya İtirazı: Kiracı, ödeme emrini aldıktan sonra borcunu ödeyebilir ya da itiraz edebilir. İtiraz edilirse, tahliye süreci durur ve alacaklı icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını talep edebilir.
3. Kiracının İtiraz Etmemesi veya Ödeme Yapmaması: Kiracı ödeme yapmaz ve itiraz etmezse, tahliye süreci ilerler. Kiraya veren, icra mahkemesinden kiracının tahliyesini talep edebilir.
4. Tahliye Kararının Alınması: İcra mahkemesi, ödeme yapılmaması veya itiraz edilmemesi durumunda tahliye kararı verir. Bu karar, icra müdürlüğü tarafından infaz edilerek kiracının tahliyesi gerçekleştirilir.

B. Tahliye Taahhüdüne Dayalı Kiracının Tahliyesi

Kiracının tahliyesi için İİK’da öngörülen bir diğer yöntem, kiracının önceden yazılı bir tahliye taahhüdünde bulunmasıdır. Tahliye taahhüdü, kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağına dair yazılı beyandır. Bu durumda şu adımlar izlenir:

1. Tahliye Taahhüdünün Şartları: Taahhüdün geçerli olabilmesi için yazılı yapılması ve kiracının özgür iradesiyle imzalanmış olması gerekir. Ayrıca taahhütte belirtilen tarih geçtiğinde kiracı taşınmazı tahliye etmemiş olmalıdır.
2. İcra Takibine Başvuru: Taahhüt edilen tarihe rağmen kiracı taşınmazı tahliye etmezse, alacaklı icra dairesine başvurarak tahliye talebinde bulunabilir. Bu durumda doğrudan tahliye işlemi başlatılır.
3. Kiracının Tahliye Etmemesi: Kiracı, taahhütnameye rağmen tahliye etmezse, icra müdürlüğü aracılığıyla tahliye işlemi gerçekleştirilir. Bu durumda, itiraz hakkı oldukça sınırlıdır, çünkü tahliye taahhüdü, kiracının kendi beyanına dayanmaktadır.

C. İki Haklı İhtar Nedeniyle Kiracının Tahliyesi

Türk Borçlar Kanunu (TBK) ile İcra ve İflas Kanunu çerçevesinde birlikte uygulanan “iki haklı ihtar” nedeniyle tahliye işlemi, kiraya verenin, kiracının kira süresi boyunca iki defa ödemede gecikme yapması durumunda tahliye talebinde bulunabilmesine olanak tanır:

1. İki Haklı İhtar Şartı: Kiraya veren, kira dönemi boyunca iki defa ödeme ihtarı gönderirse, kira süresinin sonunda tahliye davası açabilir. İhtarların her biri haklı bir nedene dayanmalıdır.
2. Tahliye Davası Açma: Kira süresi dolduğunda, alacaklı iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açarak kiracının tahliyesini isteyebilir. İcra takibine dayalı tahliyede olduğu gibi ödeme emri veya taahhütnameye gerek olmadan dava yoluna gidilir.

D. Süre Bitimi veya Başka Nedenlerle Tahliye

Kiraya verenin, kira sözleşmesinin sona ermesi veya kiracının sözleşme hükümlerine aykırı davranması durumunda da tahliye davası açma hakkı bulunmaktadır. Ancak bu durumda tahliye doğrudan icra takibi yoluyla değil, sulh hukuk mahkemelerinde dava yoluyla gerçekleştirilir.

II. Farklı Görüşlere Göre Kiracının Tahliyesi

Kiracının tahliyesine dair farklı görüşler, özellikle kira hukukunda kiracının korunması gerekliliği ile kiraya verenin alacağını tahsil etme hakkı arasındaki dengenin nasıl sağlanması gerektiği noktasında ortaya çıkar.

1. Kiracının Korunması Gerekliliği Görüşü

Bu görüş, kiracının zayıf durumda olduğu ve kiraya verene karşı korunması gerektiği düşüncesine dayanır. Kiracılar için öngörülen tahliye işlemlerinde, kiraya verenin tahliye kararını alabilmesi için birtakım şartların yerine getirilmesi gerekmektedir. Örneğin:

• Kiracının ekonomik zorluk içinde olması ve kirayı ödeyememesi durumunda sosyal devlet ilkesi gereğince belirli haklara sahip olması gerektiği düşünülür. Bu görüşü savunanlar, tahliye süreçlerinde kiracının yaşam hakkının korunmasını öne çıkarır.
• İki haklı ihtar veya tahliye taahhüdü gibi şartlar, kiracının çıkarını koruyacak biçimde değerlendirilmelidir.

2. Kiraya Verenin Alacağını Koruma Gerekliliği Görüşü

Bu görüş ise, kiraya verenin alacağının tahsili ve taşınmazını özgürce kullanabilme hakkının ön planda olması gerektiğini savunur. Kiraya verenin, mal varlığı haklarına müdahale edilmemesi gerektiği üzerinde durur:

• Kiracının ödememe veya sözleşmeye aykırı davranışları durumunda hızlı tahliye mekanizmalarının bulunması gerektiği savunulur.
• Tahliye taahhüdü veya iki haklı ihtar gibi şartların sıkı bir şekilde uygulanarak kiraya verenin hakkının korunması gerektiği ifade edilir.

3. Dengeleyici Görüş

Bu görüş, kiraya verenin mülkiyet hakkı ile kiracının barınma hakkı arasındaki dengeyi gözetir:

• Kiraya verenin, alacağına hızlı erişim imkânı sağlanması gerektiği, ancak bu sürecin sosyal devlet ilkesi çerçevesinde yapılması gerektiği düşünülür.
• Tahliye için icra takibi yoluyla yapılan işlemler ile sulh hukuk mahkemelerinde yapılan işlemler arasında dengenin kurulması, kiracıya belirli bir savunma imkânı tanınırken, kiraya verenin de alacağını tahsil edebilmesi hedeflenir.

III. Avukatın Rolü ve Tahliye Süreci Devamı

Kiracının tahliye sürecinde, özellikle itiraz ve savunma süreçlerinde bir ceza avukatı veya icra hukuku alanında uzman bir avukatın önemi büyüktür. İcra hukuku avukatı, tahliye sürecinde kiracının veya kiraya verenin haklarını koruyarak sürecin yasalara uygun bir şekilde ilerlemesini sağlar. Avukatın tahliye sürecindeki rolleri şunlardır:

• Hukuki Destek Sağlama: Tahliye sürecinde hukuki bilgi ve deneyim gerektiren dilekçeler, itirazlar ve itirazların kaldırılması talepleri hazırlanır.
• Mahkemede Temsil: Avukat, tahliye süreci boyunca müvekkilini mahkemede temsil ederek, tahliye kararının hukuka uygun olup olmadığını savunur.
• Delil Toplama ve İtiraz Hazırlama: Kiracının ödeme yapmadığı iddiasına ilişkin deliller toplar ve bunları mahkemeye sunarak müvekkilinin haklarını korur.

Sonuç olarak, İcra ve İflas Kanunu’nun tahliyeye dair düzenlemeleri, kiraya verenin haklarını korurken, kiracının korunması yönünde de çeşitli hükümler içerir. Farklı görüşler ise tahliye süreçlerinin, sosyal devlet ilkesi ile alacaklının haklarının nasıl dengelenmesi gerektiği noktasında şekillenir.

Genel Hükümlerle Kıyasen Kiracının Tahliyesi

İcra ve İflas Kanunu (İİK) ile Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında düzenlenen tahliye hükümleri, kiracının tahliyesine ilişkin farklı kurallar getirir. Her iki kanun da kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ve kiracının tahliyesi için bazı şartlar öngörmektedir. Ancak bu iki yasal düzenleme arasında önemli farklar bulunmaktadır.

Aşağıda, İİK ve TBK’ya göre tahliye yöntemleri, her iki kanunun tahliye prosedürleri ve kanun maddelerine dayalı farklılıklar detaylı bir şekilde açıklanmıştır.

I. İcra ve İflas Kanunu (İİK) Kapsamında Tahliye

İcra ve İflas Kanunu’nun 269-276. maddeleri, kiracının tahliyesine dair icra yoluyla tahliye imkânı tanır. Bu maddeler kapsamında tahliye süreci, kiraya verenin talebi üzerine icra dairesi ve mahkemeler aracılığıyla gerçekleştirilir.

A. Ödeme Emri ile Tahliye (İİK m. 269)

İİK’nın 269. maddesi uyarınca, kiraya veren kira bedelinin ödenmemesi durumunda kiracıyı icra yoluyla tahliye edebilir:

• İcra Takibi Başlatma: Kiraya veren, icra dairesine başvurarak kiracının kira borcu için icra takibi başlatabilir. Ödeme emri gönderilen kiracıya borcunu ödemesi veya itiraz etmesi için 7 günlük bir süre tanınır.
• İtirazın Kaldırılması: Kiracı, borca itiraz etmez veya borcu ödemezse, kiraya veren icra mahkemesine başvurarak tahliye talebinde bulunabilir.
• Tahliye Kararı: İcra mahkemesi, kiracının itiraz etmemesi ve borcunu ödememesi durumunda tahliye kararı verir.

B. Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye (İİK m. 272)

Kiracının yazılı bir tahliye taahhüdünde bulunduğu durumlarda, İİK’nın 272. maddesi uyarınca tahliye işlemi başlatılabilir:

• Taahhütname: Kiracının, belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağına dair yazılı bir taahhütte bulunması gerekir. Bu taahhüt, noter veya el yazısıyla yapılabilir.
• Tahliye Talebi: Taahhüt edilen tarihte taşınmaz tahliye edilmezse, kiraya veren icra dairesine başvurarak tahliye talep edebilir. İcra dairesi, mahkeme kararı olmaksızın doğrudan tahliye işlemini başlatabilir.

C. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK ile Birlikte Uygulanan İİK m. 269/1 ve TBK m. 352)

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, TBK’nın 352. maddesi ve İİK’nın 269/1. maddesi ile birlikte uygulanır. Kiracının, kira dönemi içerisinde iki haklı ihtar alması durumunda, kiraya veren kira süresi sonunda tahliye talep edebilir:

• Haklı İhtarlar: Kiraya veren, kiracıya belirli bir kira döneminde iki defa ihtarname gönderir. İhtarnamelerin, ödeme yapılmadığı durumlarda geçerli olması ve her birinin belirli gerekçelere dayanması gerekir.
• Tahliye Davası Açma: İki haklı ihtar sonrasında, kira süresi dolduğunda kiraya veren sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir. Bu, doğrudan icra takibi yoluyla yapılmaz.

II. Türk Borçlar Kanunu (TBK) Kapsamında Tahliye

Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmelerine ilişkin temel düzenlemeleri içerir ve tahliye hususunda özel şartlar öngörür. TBK m. 347-352 arasında, kiracının tahliye edilmesi için uygulanacak kurallar belirtilmiştir. TBK’da tahliye yolları daha çok sözleşme sona erdiğinde veya kiracının yükümlülüklerini ihlal ettiği durumlarda devreye girer.

A. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinin Feshi ve Tahliye (TBK m. 347)

Türk Borçlar Kanunu m. 347’ye göre, belirsiz süreli kira sözleşmesinde tahliye süreci:

• Fesih Bildirimi: Belirsiz süreli kira sözleşmeleri, taraflardan birinin fesih bildirimi yapması ile sona erdirilebilir. Kiraya veren, fesih bildiriminde bulunarak kiracının taşınmazı tahliye etmesini talep edebilir.
• Bildirim Süresi: Kiraya veren, fesih bildirimini kiracının taşınmazı tahliye etmesi gereken tarihten en az 3 ay önce yapmalıdır.

B. Kira Süresi Dolan Sözleşmelerde Tahliye (TBK m. 347/2)

TBK m. 347/2’de kira süresi dolan sözleşmelerde tahliye düzenlenmiştir:

• Kira Süresi Bitimi: Süreli kira sözleşmelerinde, kira süresi sona erdiğinde kiraya veren, tahliye talep edebilir. Ancak kiraya veren bu durumda sözleşmeyi feshetmediği sürece, sözleşme yenilenmiş sayılır ve tahliye işlemi yapılmaz.
• Fesih Bildirimi: Süre bitiminden en az 3 ay önce fesih bildirimi yapılmalıdır.

C. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 352)

Türk Borçlar Kanunu m. 352, kiracının iki haklı ihtar nedeniyle tahliye edilmesine ilişkin koşulları düzenler:

• İki Haklı İhtar: Kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle bir kira dönemi içerisinde iki defa haklı ihtar gönderilmiş olması gerekir.
• Tahliye Davası: Kira süresi sonunda, kiraya veren, iki haklı ihtara dayanarak sulh hukuk mahkemesine tahliye davası açabilir.

D. Tahliye Taahhüdü ile Tahliye (TBK m. 352)

Türk Borçlar Kanunu m. 352 uyarınca, kiracı yazılı bir tahliye taahhüdü vermişse ve taahhüt ettiği tarihte tahliye etmezse kiraya veren tahliye talep edebilir:

• Taahhütname Şartları: Kiracının, belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmiş olması gerekir.
• Taahhüt Tarihi: Belirlenen tarihte tahliye gerçekleşmezse kiraya veren, doğrudan sulh hukuk mahkemesine başvurarak tahliye talep edebilir.

E. Aile Konutu -İhtiyaç- Nedeniyle Tahliye (TBK m. 349)

TBK m. 349’a göre, kiraya veren, taşınmazı kendisi veya ailesi için konut olarak kullanma amacıyla tahliye talebinde bulunabilir:

• Aile Konutu İhtiyacı: Kiraya veren, taşınmazı aile konutu olarak kullanma ihtiyacını gerekçe göstererek tahliye davası açabilir.
• Dava Açma Şartları: İhtiyacın samimi ve zorunlu olması gerekir. Mahkeme, kiraya verenin ihtiyacını inceleyerek karar verir.

III. İcra ve İflas Kanunu ile Borçlar Kanunu Arasındaki Farklar

İcra ve İflas Kanunu ile Türk Borçlar Kanunu’nun tahliyeye ilişkin düzenlemeleri arasında bazı önemli farklar vardır:

1. Tahliye Süreci ve Yetkili Makam

• İcra Yoluyla Tahliye (İİK): İcra ve İflas Kanunu’na göre tahliye süreci icra daireleri ve icra mahkemeleri aracılığıyla yürütülür. Kiraya veren, doğrudan icra dairesine başvurarak tahliye talebinde bulunabilir.
• Mahkeme Yoluyla Tahliye (TBK): Türk Borçlar Kanunu, tahliye sürecini genellikle sulh hukuk mahkemeleri üzerinden yürütür. Örneğin, iki haklı ihtar veya aile konutu ihtiyacı nedeniyle tahliye davaları doğrudan sulh hukuk mahkemelerinde açılır.

2. Tahliye Şartları

• Ödeme Emri ile Tahliye (İİK m. 269): İcra ve İflas Kanunu, kiracının kira borcunu ödememesi halinde doğrudan ödeme emri göndererek tahliye süreci başlatılmasına izin verir.
• İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK m. 349): Türk Borçlar Kanunu, kiraya verenin aile konutu ihtiyacı gibi gerekçelere dayanarak tahliye davası açabilmesine olanak tanır.

3. Tahliye Talep Süresi ve Sona Erme

• Fesih Bildirimi ve Süre Bitimi (TBK m. 347): TBK, süreli kira sözleşmeleri sona erdiğinde fesih bildirimi yapılmasını şart koşar.
• Taahhütnameye Dayalı Tahliye (İİK m. 272 ve TBK m. 352): İki kanun da taahhütnameye dayalı tahliyeyi kabul eder, ancak İİK, doğrudan icra yoluyla tahliye imkânı tanır.

Sonuç olarak, İcra ve İflas Kanunu kiracının borcunu ödememesi durumunda icra yoluyla hızlı tahliyeyi amaçlarken, Türk Borçlar Kanunu kiracının haklarının korunmasını sağlayan daha kapsamlı düzenlemeler içerir.

• Telafisi imkansız olası hak kayıplarına uğramamak için mutlaka avukatınıza danışınız. Diğer benzer mahiyette yazılar için ilgili bölümde arama yapabilirsiniz.

AVUKAT DESTEĞİ

Randevu almak için çalışma saatleri içerisinde aşağıdaki telefon aracılığı ile ulaşabilir, whatsapp hattına yazabilir (tıkla) veya aşağıdaki adrese mail atabilirsiniz. 

Hafta içi: 09:00 – 19:00

Cumartesi: 10:00 – 18:00

Telefon: +90 532 282 25 23

Gizlilik

Gizlilik, bir avukatın ve hukuk büromuzun en önemli etik ilkelerinden biridir; 1136 sayılı Kanunda tanımlanan gizlilik ve ifşa etmeme ilkesini çok dikkatli ve hassas bir şekilde uygular. Ancak büromuz, müvekkillerinin bilgi, belge ve bilgilerini gizlilik ve bilgi sorumluluğu sınırları içinde gizli tutar ve hiçbir şekilde ve hiçbir koşulda üçüncü kişi ve kurumlarla paylaşmaz.