Tapusuz (Tescil Harici) Taşınmazların Mülkiyete Geçirilmesi – Tescili Nasıl Yapılır

1. Giriş

Tapuya kayıtlı olmayan ya da malikinin kim olduğunun açıkça anlaşılmadığı taşınmazlarda, uzun süreli malik sıfatıyla ve aralıksız zilyetlikle bulundurma hâlinde mülkiyete dayalı tescil talepleri ortaya çıkar. Bu tür dosyalar “zilyetliğe dayalı tapu iptali ve tescil davaları” “tescil harici alanın iktisabı ve malik adına tescili” veya “kamulaştırmasız el atma davaları (bu başlığın konusu değildir ancak çok istisna olarak benzer nitelikte davalar gördük” olarak adlandırılabilir.

Bu alanda uzman bir avukat için sadece kanun maddesini bilmek yeterli değildir; zilyetlik durumu, davasız ve aralıksız zilyetlik, tapulu ya da tapusuz taşınmaz ayrımı, kamulaştırmasız el atma fiili, kamu tüzel kişisi aleyhine dava açılıp açılamayacağı, vb. birçok teknik husus bilinmelidir. Yoğun ihtisas ve deneyim gerektiren işbu tip davalarda yapılan en ufak hata maalesef telafisi imkansız hak kayıplarına sebebiyet vermektedir.

2. Kanun Hükümleri ve Temel Kavramlar

2.1. TMK m. 713 – Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı

“Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.”

• Aynı hükmün ikinci fıkrasında:
  “…maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmaz… zilyedi de … tescil isteyebilir.” 

2.2. Zilyetlik, Malik Sıfatı, Davasız ve Aralıksız Zilyetlik

• “Malik sıfatlı zilyetlik” demek: kişinin, taşınmaz üzerinde malik gibi hareket ettiği; kira ödemediği ya da malik tarafından kullanımının kabul edildiği hâller değil, tamamen malik gibi tasarruf ettiği hâlleri ifade eder.

• Davasız ve aralıksız zilyetlik şartı — yani zilyetlik süresi boyunca zilyet aleyhine bir müdahale, dava ya da zıt bir tasarruf olmaması gerekir.

• Taşınmazın özel mülkiyete elverişli olması gerekir; kamu hizmet alanı, yol, SİT alanı gibi özel mülkiyete konu olamayan yerlerde TMK 713 uygulaması problematic olur. İçtihat Bilgi Bankası+1

2.3. “Kamulaştırmasız El Atma” Kavramı

Bu kavram, kamu idaresinin, taşınmazın sahibiyle kamulaştırma usullerini uygulamadan ya da bedel ödemeden fiilen veya hukuki işlemlerle mülkiyet hakkına müdahale etmesiyle doğan durumları kapsar.

Kamu idaresinin bu şekilde mülkiyete tecavüz etmesi halinde, zilyet ya da malik el atmanın önlenmesi davası ya da kamulaştırmasız el atılmış taşınmazın bedelinin tespiti için dava açabilir.

3. Uygulama Alanları – Tapulu mı, Tapusuz mu?

3.1. Tapu Kütüğünde kayıtlı olmayan taşınmazlar (TMK 713/1)

Bu durumda taşınmaz daha önce hiçbir şerh eşliğinde tapuya tescil edilmemiştir. “Tapusuz” olarak tabir edilir. 20 yıl davasız ve aralıksız malik sıfatıyla zilyetlik halinde mülkiyet tescili istenebilir.

3.2. Tapulu taşınmaz veya pay için istisna (TMK 713/2)

Tapuya kayıtlı olsa dahi; malik sütununda kimlik belirlenemiyorsa veya 20 yıl önce ölmüş olan bir kişi adına kayıtlarda yer alıyorsa bu istisna devreye girer.
Ancak Yargıtay’a ve Anayasa Mahkemesi kararlarına göre birtakım hukuki sınırlar oluşmuştur. Kararlar Bilgi Bankası

4. Kamulaştırmasız El Atma ile TMK 713 İlişkisi

• Bir idare taşınmazı kamulaştırmasız şekilde eline geçirdiğinde, mülkiyet hakkına doğrudan müdahale etmiş olur. Bu durumda malik ya da zilyet el atmanın önlenmesi davası açabilir.

• Eğer taşınmaz üzerinde zilyet uzun süre kullanmışsa ve TMK 713 koşulları oluşmuşsa, zilyet tapu iptali ve tescil davası ile hak kazanabilir.

• Bu noktada uzman bir gayrimenkul ve idare hukuku avukatı, kamulaştırmasız el atmanın varlığı, zilyetliğin süresi ve tapu şartlarının birlikte değerlendirilmesini sağlamalıdır.

5. Yargıtay Uygulamaları ve İçtihat Dili

• Yargıtay 7. HD., E: 2022/3193, K: 2022/6630 kararında:

“…kural olarak, tapulu bir taşınmazın veya tapuda kayıtlı bir payın kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla edinilmesi mümkün değildir. Ancak kanunun açıkça izin verdiği ayrık durumlarda TMK 713/2 uygulanabilir.” Son Karar

• Yargıtay 16. HD., E: 2018/5594 kararında uzun süre zilyetliğin malik sıfatıyla devamına dair koşullar değerlendirilmiştir. KAZANCI HUKUK OTOMASYON

6. Avukat Stratejisi – Uzmanlık Gerektiren Noktalar

Zilyetliğe dayalı tapu iptali ve tescil davaları, sıradan taşınmaz uyuşmazlıkları değildir; delil yoğunluğu, teknik inceleme gereği ve uygulama karmaşası nedeniyle avukatın stratejik düşünmesini zorunlu kılar.

Bu nedenle, özellikle “sarı alan davaları” olarak da bilinen tescil harici taşınmaz davalarında, avukatın yaklaşımı hem medeni hukuk hem de idare hukuku boyutlarını kapsamalıdır.

6.1. Delil Zincirinin Kurulması ve Yönetimi

Zilyetlik davalarının kaderi, delil zincirinin kusursuz kurulmasına bağlıdır.

• Av. Orhan ÖNAL’ın deyimiyle:

“Bu davalarda delil tek başına değil, birbirini tamamlayan bir yapı olarak işler. Tanık, harita, bilirkişi raporu ve kamu kayıtları birbirine zincirleme bağlanmalıdır.”
(Kaynak: Sarı Alan Davaları ve Zilyetlikle Tescil Süreci) Asıl kaynak ise ; (Tescil Harici (Sarı Alan), Tapusuz Yerin Tescili Davaları)

Bu kapsamda:

• Tanık Beyan Zinciri: Tanıklar yalnızca “kullanıyordu” dememeli; başlangıç yılı, komşuluk ilişkisi, mülkiyet algısı gibi detaylarla beyan vermelidir.

• Kronolojik Belgeler: Elektrik, su, emlak vergisi, yapı ruhsatı, kadastro tespit tutanakları gibi belgeler yıllara göre sıralanmalıdır.

• Delil Konsolidasyonu: Bilirkişi raporu, tapu arşiv kayıtları ve imar planı üst üste konarak delil bütünlüğü sağlanmalıdır.

6.2. Fiili Kullanımın Teknik Olarak Kanıtlanması

Zilyetliğin soyut beyanlarla değil, fiziksel izlerle kanıtlanması gerekir. Bu nedenle, uzman avukat dosyada şu delilleri öncelikli toplamalıdır:

• Uydu ve Hava Fotoğrafları (Harita Genel Komutanlığı / Google Earth Pro): 2000’li yıllardan itibaren fiili kullanımın kesintisizliğini gösterir.

• Kadastro Röper Noktaları: Harita koordinatlarıyla taşınmazın sınırları belirlenmelidir.

• Yapı veya Tarım Faaliyeti Kanıtı: Ekim, dikim, ağaç yaşı tespiti, sulama kanalı gibi unsurlar, “malik sıfatlı tasarruf”un somut göstergesidir.

“Zilyetliğin en sağlam kanıtı, toprağın el izidir. Bu cihette hava fotoğrafları ve üzerindeki ihya ve imar belirtileridir.”
— Av. Orhan ÖNAL, Sarı Alan Davaları Üzerine Notlar (2023)

6.3. İdari Süreç ve Kamulaştırmasız El Atma Ayrımı

Birçok davada, taşınmaz “tescil harici” görünse de fiilen idare tarafından kamulaştırılmış veya kamulaştırmasız el atılmış olabilir.
Avukatın bu durumda iki ihtimali netleştirmesi gerekir:

1. İdare fiilen el koymuşsa: “Kamulaştırmasız El Atma Davası” açılmalıdır (Anayasa m. 46, Kamulaştırma K. m. 10).

2. İdare işlem yapmamış, zilyet kullanıyorsa: TMK 713’e dayalı tescil davası açılır.

Bu farkın gözden kaçması, davanın görev yönünden reddine neden olabilir.

“Bir davayı kazanmak bazen doğru kanunu seçmekle başlar.”
— Av. Orhan ÖNAL, Tescil Harici Taşınmazlarda Stratejik Savunma (2023)

6.4. Bilirkişi Raporu Denetimi ve İtiraz Yönetimi

Zilyetlik dosyalarında bilirkişi raporları genellikle belirleyicidir. Ancak raporun denetlenmemesi büyük hatadır.

Bir uzman avukat şu kontrol listesini uygular:

• Raporun Bilimsel Dayanağı: Bilirkişi “zilyetlik süresi”ni hangi veriye göre belirlemiştir?

• Harita Uygulaması: Kadastro haritası ile fiili sınırlar örtüşüyor mu?

• Kamu Alanı Değerlendirmesi: Taşınmaz devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerden mi? (ör. dere yatağı, orman, kıyı kenar çizgisi)

Eğer rapor eksik veya çelişkiliyse, CMK’daki “ek rapor” mantığıyla HMK 281 uyarınca ek bilirkişi raporu talep edilmelidir.

“Bir raporun kaderi, avukatın sorusuna bağlıdır. Doğru soruyu sormayan, doğru raporu alamaz.”
— Av. Orhan ÖNAL, Bilirkişi Raporuna İtirazın İncelikleri (2022)

6.5. Zilyetliğin Hukuki Sıfatının İnşası

Zilyetliğin “malik sıfatlı” olup olmadığı, davanın sonucunu belirler. Avukat, müvekkilin taşınmaz üzerindeki tasarruf biçimini “malik davranışına denk düşen eylemlerle” ispatlamalıdır.

Örnekler:

• Komşu parsellerle sınır düzenlemesi yapması,

• Taşınmazı üçüncü kişilere devretmeye çalışması,

• Yapı ruhsatı veya ecrimisil ödemesi gibi işlemler.

Bu tür davranışlar, Yargıtay 8. HD’nin 2019/4355 E., 2020/3121 K. kararına göre “malik sıfatlı zilyetlik” anlamına gelir.

6.6. Hak Düşürücü Süre ve Kamu Alanı İstisnası

Kamulaştırmasız el atma davasında hak düşürücü süre, 20 yılı geçmemelidir (Anayasa Mahkemesi E.2013/15). Ancak TMK 713’e dayalı davalarda böyle bir süre değil, zilyetliğin süresi önemlidir. Avukat, her iki kavramı karıştırmadan dilekçede açıkça ayırmalıdır. Özellikle “devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler” (kıyı, orman, mera) özel mülkiyete konu olamaz — bu durumda dava reddedilir.

“Zilyetlik, mülkiyetin kapısıdır ama orman sınırından içeri giremez.”
— Av. Orhan ÖNAL, Kamulaştırmasız El Atma ve Kamu Alanı İstisnası (2024)

6.7. Dava Stratejisinin Aşamalandırılması

1. Hazırlık Aşaması:

   • Kadastro paftası, tapu kayıtları, orman ve mera tahdit paftaları toplanır.

   • Hazine, belediye, DSİ veya Karayolları’ndan mülkiyet bilgi yazısı alınır.

   • 20 yıllık delil kronolojisi çıkarılır.

2. Yargılama Aşaması:

   • Zilyetliğin başlangıç yılı, tanıklar ve fiili kullanım uyumlu anlatılmalıdır.

   • Bilirkişi raporuna etkin itiraz yapılmalıdır.

   • Fiili durumla harita arasındaki fark görselleştirilmelidir (ör. Google Earth çıktısı).

3. Karar ve Temyiz Aşaması:

   • Karar gerekçesinde “malik sıfatlı zilyetlik” açık yazdırılmalı.

   • Temyizde, Yargıtay 7. HD ve 8. HD içtihatlarına uygunluk vurgulanmalı.

“Bu davalar üç boyutludur: hukuk, harita ve zaman. Avukat üçünü birlikte okuyamıyorsa dosya eksiktir.”
— Av. Orhan ÖNAL, Zilyetlik Kronolojisi ve Delil Stratejisi (2025)

6.8. Sonuç – Bu Hususta Yoğun Çalışan Avukatın Etkisi

Zilyetliğe dayalı tescil veya kamulaştırmasız el atma davası, yalnızca mülkiyet değil; adalet duygusunun da sınandığı dosyalardır. Gayrimenkul hukuku avukatı, yalnızca davayı kazanmaz; taşınmazın kaderini yazar.

• Av. Orhan ÖNAL’ın bu konuda söylediği gibi:

“Bir zilyetlik davası, müvekkilin toprağa bıraktığı emeğin hukukla tescil edilmesidir.”
(Kaynak: Sarı Alan Davaları – Zilyetlikten Mülkiyete)

7. Tescil Harici (Sarı Alan) Davaları – Uzman Avukat Rehberi

7.1. Konunun Tanımı ve Önemi

“Tescil harici” ya da halk arasında kullanılan adıyla “sarı alan” davaları, tapulu kaydı olmayan veya özel mülkiyete geçmemiş taşınmazlar üzerinde uzun süreli malik sıfatıyla zilyet halde bulunan kişilerin, bu taşınmazların tapuda kendi adına tescil edilmesi için açtıkları davalardır. Bu tür davalar özellikle kırsal bölgelerde, örneğin İzmir’in Urla, Seferihisar, Bergama gibi ilçelerinde yoğunlaşmaktadır.
Bu alanda Avukat Orhan Önal şöyle belirtmektedir:

“İzmir sarı alan tapu iptal tescil davaları hususunda uygulamada çok çalışan avukat olmadığının farkındayız. … Bu hak sahiplerinin bu davayı açmaya hak sahibi olduğunu bilmemelerinden ileri gelmektedir.” Avukat Orhan Önal+1 Dolayısıyla bu dava türü “uzmanlık gerektiren gayrimenkul hukuku davaları” arasında yer alır.

7.2. Hukuki Dayanaklar ve Şartlar

7.2.1. Türk Medeni Kanunu m. 713

“Tapu siciline kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.” Avukat Orhan Önal+1
Bu madde, “sarı alan” niteliğindeki taşınmazlarda zilyetlikle tescilin en önemli temelidir.

7.2.2. Kadastro Kanunu m.14 & 3402 s. Kanun

Kadastro çalışmaları sırasında “tescil harici alanlar” olarak belirlenen bölgeler için özel düzenleme getirir. Örneğin:

“Kadastro çalışmaları sırasında veya sonrasında, 20 yıldan uzun süredir malik sıfatıyla zilyet olunan alanların sahipleri, bu taşınmazları zilyetlikle tapuya tescil ettirme hakkına sahiptir.”

7.2.3. Temel Şartlar

• Taşınmazın tapu siciline kayıtlı olmaması ya da malik sütununun belirlenememesi.

• Zilyetlik süresi en az 20 yıl ve davasız aralıksız bir şekilde malik sıfatıyla kullanım.

• Taşınmazın devletin hüküm ve tasarrufu altındaki, kamu mallarına konu bir alan olmaması.

7.3. Uygulama Örnekleri ve “Sarı Alan” Kavramı

“Sarı alan” ifadesi, kadastro çalışmalarında özel mülkiyete geçmemiş, tapu kaydı bulunmayan ve hatırla malik sıfatıyla kullanılan taşınmazları tanımlamak için kullanılır. Örneğin:

“Tapusuz tescil harici alanların tapuya geçirilmesi … uygulamada sarı alan davası olarak değerlendirdiğimiz meseleyi inceleyeceğiz. … Uygulamada gösterilen sarı alan ile işaretlenmiş olmasından ileri gelmektedir.”

• Yargı kararlarında da bu tür taşınmazların örneğin orman sınırı, mera alanı, kıyı kenar çizgisi gibi kamuya tahsisli olup olmadığı yoğun şekilde irdelenmektedir.

7.4. Avukat Stratejisi – Adım Adım Yol Haritası

7.4.1. Ön İnceleme ve Dosya Hazırlığı

• Tapu sicil kayıtları, kadastro paftaları, mera/or­man sınırı haritaları çıkartılmalı.

• Zilyetlik iddiasını destekleyecek abonelik belgeleri (elektrik, su, telefon), yapı ruhsatı, ekim dikim belgesi, çiftçi kayıt sistemi çıktı­sı gibi fiziksel kullanım belgeleri toplanmalı.

• Uzman harita ve bilirkişi raporu ihtiyacını derhal planla: “malik sıfatlı zilyetlik” analizi için teknik veri gerekir.

• Tanık listesi hazırlanmalı: Komşu beyanları, köy muhtarı yazısı, geçmiş yıllara ait fotoğraf ve hava görüntüsü gibi destekleyici deliller.

7.4.2. Dava Açılması ve Mahkeme Süreci

• Asliye Hukuk Mahkemesi’nde iptal-tescil davası olarak dosya açılmalı.

• Dilekçede TMK 713, Kadastro Kanunu ve ilgili Yargıtay içtihatları net şekilde referans gösterilmeli.

• Mahkeme önüne zaman çizelgesi (zilyetlik başlangıcı, önemli olaylar, kesintisizlik) sunulmalı.

“Malik sıfatıyla zilyetlik, kişinin yıllarca taşınmazı kendi malı gibi kullanması, tasarrufta bulunması ve toplum tarafından da maliki olarak tanınması anlamına gelir.” Avukat Orhan Önal+1

7.4.3. İtirazlara ve Savunmalara Hazırlık

• Davalı taraf genellikle “kamu malıdır”, “orman sınırı içindedir”, “meradır” gibi savunmalar yapar. Bu durumda harita ve kadastro verileriyle kamu alanı testleri yapılmalı.

• “Kesintisizlik bozulmuştur” diye iddia edilirse, zilyetlik süresi boyunca dava açılmamış veya kullanım durmamış olabileceği vb. savunmalar için tanık beyanları ve belge sunulmalı.

7.4.4. Karar ve Tescil Sonrası Süreç

• Mahkeme olumlu karar verdiğinde tapu siciline tescil işlemi derhal takip edilmeli.

• Karar kesinleşmeden kullanılmaya başlanmış taşınmazlar için icra takipleri, ecrimisil gibi talepler düşünebilir.

• Temyiz yoluna gidilirse, Yargıtay içtihatları – özellikle 8. HD ve 7. HD kararları – gerekçede gösterilmeli.

8. Son Olarak

Tescil harici (sarı alan) davaları, gayrimenkul hukuku içinde en teknik, delil yoğun ve uzman bilgi gerektiren dosyalardır. Avukatın doğru stratejisi, delil yönetimi, harita-kadastro bilgisi ve mahkeme içtihatlarını bilen bir yaklaşımla netleşir.

• Eğer siz veya müvekkiliniz adına “tapusuz alan kullanılıyor ama resmi malik kim belli değil” gibi bir durum varsa, uzman bir zilyetliğe dayalı tapu tescil avukatıyla çalışmanız hak kaybını önleyecektir.
• İzmir ve çevresinde bu alanda yoğun hizmet veren bir hukuk bürosuyla bağlantıya geçmeniz yerinde olacaktır.

Diğer tip genel durumlarda ise yine; TMK m. 713 ile düzenlenen zilyetliğe dayalı tapu tescil davaları ve kamulaştırmasız el atma davaları, gayrimenkul hukuku içinde en uzmanlık isteyen alanlardan biridir.

“Süreç sadece malik yazısı ya da zilyetlik beyanı değildir; kronolojik & teknik belgeler, kayıtlar ve zilyetlik şartlarının eksiksiz sağlanması gerekir.”

Avukat Orhan ÖNAL’ın benzer mahiyette en çok okunan yazıları;

• Teknik ve hukuk alanında tecrübe gerektiren bu konularda telafisi imkansız hak kayıplarına uğramamak için, mutlaka avukatınıza danışmanızı şiddetle önermekteyiz.
• Aradığınız dava türü veya hukuki ihtilaf hakkında *yazılar*  bölümüne tıklayarak ya da sağ üst köşeden arama yaparak onlarca davanız hakkında dilediğinizi okuyup, araştırabilirsiniz.

  • AVUKAT DESTEĞİ

    Randevu almak için çalışma saatleri içerisinde aşağıdaki telefon aracılığı ile ulaşabilir, whatsapp hattına yazabilir (tıkla) veya aşağıdaki adrese mail atabilirsiniz. 

    Hafta içi: 09:00 – 19:00
    Cumartesi: 10:00 – 18:00

    Telefon: +90 532 282 25 23

    Gizlilik

    Gizlilik, bir avukatın ve hukuk büromuzun en önemli etik ilkelerinden biridir; 1136 sayılı Kanunda tanımlanan gizlilik ve ifşa etmeme ilkesini çok dikkatli ve hassas bir şekilde uygular. Ancak büromuz, müvekkillerinin bilgi, belge ve bilgilerini gizlilik ve bilgi sorumluluğu sınırları içinde gizli tutar ve hiçbir şekilde ve hiçbir koşulda üçüncü kişi ve kurumlarla paylaşmaz.