Olağanüstü Zamanaşımı Zilyetliği ile Malik Olmanın Şartları
Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesinde düzenlenmiştir. Bu madde, tapusuz veya tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerinde uzun süre malik sıfatıyla zilyet olan kişilerin mülkiyet hakkı kazanabilmesine ilişkin koşulları içerir.
Türk Medeni Kanunu Madde 713 – Olağanüstü Zamanaşımı
- Madde 713/1: Tapuya kayıtlı olmayan bir taşınmazı, 20 yıl süreyle aralıksız ve malik sıfatıyla zilyet olan kişi, bu taşınmazın maliki olduğunu tespit ettirmek için dava açabilir.
- Madde 713/2: Kayıtlı taşınmazlarda ise bu süre, taşınmazın kimin olduğu bilinmeyen ya da tapuda malik gibi gözüken kişinin hak iddia etmediği durumlarda geçerlidir. Bu durumda da taşınmazı 20 yıl süreyle aralıksız malik sıfatıyla zilyet olan kişi, taşınmazın kendi adına tescil edilmesini isteyebilir.
- Madde 713/3: Zilyetlik, taşınmazın hukuka aykırı bir şekilde ele geçirilmemiş olması koşuluyla kazanılabilir. Yani zilyetlik, cebir, tehdit veya hile gibi yasadışı yollarla elde edilmemiş olmalıdır.
Bu madde kapsamında, taşınmazın mülkiyetine geçme süreci olağanüstü zamanaşımı olarak adlandırılır ve taşınmazı uzun süre malik gibi kullanan kişilerin mülkiyet hakkı kazanmasına olanak tanır.
Olağanüstü Zamanaşımı ile Malik Olma Davası Nedir?
Türk Medeni Kanunu’nun taşınmazlar üzerindeki mülkiyet haklarına ilişkin düzenlemeleri kapsamında açılan davalardan biridir. Bu dava, bir taşınmazı belirli bir süre boyunca fiili olarak ve kesintisiz şekilde kullanan kişinin, o taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı kazanması talebini içerir. Olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyet kazanma, özellikle tapusuz taşınmazlar veya tapusu başka bir kişi adına olan, fakat uzun süredir başkası tarafından kullanılan taşınmazlarda sıkça karşılaşılan bir hukuki süreçtir.
Olağanüstü Zamanaşımı Nedir?
Olağanüstü zamanaşımı, bir taşınmaz malın belirli şartlar altında ve belirli bir süre boyunca kullanılması sonucu, kullanıcının o taşınmazın maliki sıfatını kazanmasını sağlayan bir mülkiyet edinme yoludur. Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesine göre, bir taşınmazın en az 20 yıl boyunca, tapuya kayıtlı olmaksızın, malik sıfatıyla ve aralıksız şekilde zilyetliğini sürdüren kişi, bu taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı talep edebilir.
Olağanüstü Zamanaşımı ile Malik Olmanın Şartları:
- Taşınmazın Tapusuz Olması veya Tapuya Kayıtlı Olmaması: Malik sıfatıyla zilyetlik davası, genellikle tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlar için açılır. Eğer taşınmaz tapuya kayıtlı ise, mülkiyet hakkı kazanmak için olağan zamanaşımı uygulanır.
- Malik Sıfatıyla Zilyetlik: Taşınmazı kullanmak, taşınmaz üzerinde fiili bir hakimiyet kurmayı gerektirir. Zilyetlik, taşınmaz üzerinde malik gibi davranmayı, yani mal sahibi gibi tasarrufta bulunmayı içerir (örneğin, ekim yapma, yapı inşa etme, kira sözleşmesi yapma gibi).
- Kesintisiz Zilyetlik: Taşınmazın kullanımının aralıksız olması gerekir. 20 yıllık süre içinde bu zilyetlik fiili olarak kesintiye uğramamalıdır. Örneğin, taşınmaz üzerinde başka bir kişinin mülkiyet iddiasında bulunmaması veya kullanımın durmaması önemlidir.
- 20 Yıl Süre: Türk Medeni Kanunu’na göre, olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyet kazanılabilmesi için taşınmazın en az 20 yıl boyunca malik sıfatıyla zilyetlik altında tutulmuş olması gerekir.
Olağanüstü Zamanaşımı ile Malik Olma Davası Süreci:
- Dava Açma: Zilyet konumundaki kişi, taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı elde etmek amacıyla, taşınmazın bulunduğu yerin asliye hukuk mahkemesinde dava açar. Bu dava, malik sıfatıyla zilyetlik süresine dayanarak mülkiyet talebinde bulunma davasıdır.
- Delillerin Sunulması: Davacı, taşınmazın malik sıfatıyla zilyetliğini ispat etmek zorundadır. Bunu ispatlamak için, taşınmaz üzerindeki kullanım hakkını gösteren belgeler, tanıklar, elektrik, su gibi abonelikler, yapılan tarımsal faaliyetler, inşaatlar, kira sözleşmeleri gibi belgeler mahkemeye sunulabilir.
- Mahkeme Kararı: Mahkeme, zilyetliğin süresine, kesintisizliğine ve malik sıfatıyla zilyetlik olup olmadığına bakar. Eğer davacı, taşınmazı 20 yıl boyunca malik sıfatıyla zilyet olarak kullandığını ispat edebilirse, mahkeme bu kişiyi taşınmazın maliki olarak tescil eder.
- Tapu Tescili: Mahkeme kararından sonra, taşınmaz tapuya kayıtlı değilse, davacı adına tapu siciline tescil edilir. Eğer tapuya kayıtlı ise, mevcut kayıt değiştirilerek yeni malik adına tescil yapılır.
Olağanüstü Zamanaşımı ile Malik Olma Davasında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar:
- Taşınmazın Durumu: Dava açılmadan önce, taşınmazın tapu kayıtlarının incelenmesi, tapusuz olup olmadığının veya başkası adına tapuya kayıtlı olup olmadığının öğrenilmesi önemlidir.
- Fiili Zilyetlik: Zilyetlik süresinin kesintisiz olarak devam ettiğinin ispatlanması önemlidir. Bu noktada, taşınmaz üzerinde yapılmış olan her türlü fiili kullanım, mahkeme nezdinde delil olarak sunulmalıdır.
- Gizli Zilyetlik Olmaması: Zilyetlik, açık ve herkes tarafından bilinir olmalıdır. Gizli veya başkalarının haberi olmadan yapılan zilyetlik mülkiyet edinimi için geçerli sayılmaz.
Olağanüstü Zamanaşımı ile Malik Olma Davasında Tanıkların Önemi
davacının taşınmaz üzerinde uzun süre kesintisiz ve malik sıfatıyla zilyet olduğunu ispat etmesi açısından büyük bir role sahiptir. Bu tür davalarda yazılı deliller her zaman yeterli olmayabilir; taşınmazın kullanımına ilişkin doğrudan bilgi sahibi olan kişilerin tanıklığı, zilyetliğin ispatı için oldukça kritiktir.
Olağanüstü Zamanaşımı ile Malik Olma Davasında Tanıkların Önemi ve Rolü:
- Kesintisiz Zilyetliği İspat: Davacının, taşınmazı en az 20 yıl boyunca malik sıfatıyla ve aralıksız bir şekilde kullandığını gösterebilmesi gerekir. Tanıklar, bu süre boyunca davacının taşınmaz üzerindeki zilyetliğini, kullanma biçimini ve malik gibi davrandığını doğrulayabilir. Örneğin, komşular, civar köylüler ya da taşınmazın çevresinde yaşayan kişiler bu durumu bizzat gözlemleyebilir.
- Malik Sıfatıyla Kullanımı Göstermek: Tanıklar, davacının taşınmazı nasıl kullandığını (örneğin, üzerinde tarım yapma, yapı inşa etme, taşınmazı kiraya verme gibi fiillerle) doğrulayabilir. Malik sıfatıyla davranmak, sadece taşınmazı kullanmakla sınırlı olmayıp, taşınmaz üzerindeki hak sahibi gibi davranmayı da içerir. Tanıklar, davacının taşınmazı yıllarca bu şekilde kullandığını ve kimsenin zilyetliğe itiraz etmediğini ifade edebilirler.
- Taşınmazın Durumu Hakkında Bilgi Sağlamak: Tanıklar, taşınmazın durumunu, üzerinde yapılan fiziksel değişiklikleri ve davacının mülkiyet iddiasını pekiştirecek diğer gözlemlerini paylaşabilirler. Örneğin, taşınmazda bir yapı inşa edilmişse, bu yapının ne zaman yapıldığı, kim tarafından kullanıldığı ve bu durumun kesintisiz devam edip etmediği gibi bilgileri tanıklar sağlayabilir.
- Diğer Kişilerin Hak İddiası Olup Olmadığını İspat: Olağanüstü zamanaşımı ile malik olma davasında, başka bir kişinin taşınmaz üzerinde hak iddia etmediğinin ispatlanması da önemlidir. Tanıklar, davacının kullanımına başka kişilerin müdahale edip etmediğini, başka biri tarafından itiraz edilip edilmediğini ifade ederek, davacının zilyetliğini destekleyebilir.
- Yerel Bilgi ve Gelenekler: Özellikle kırsal bölgelerde, yazılı kayıtlar ve belgeler her zaman mevcut olmayabilir. Bu tür bölgelerde tanıkların, taşınmazın kullanımına ve yerel geleneklere dayalı bilgiler vermesi, mahkeme açısından büyük önem taşır. Tanıklar, taşınmazın uzun süredir kim tarafından kullanıldığını ve bunun herkes tarafından bilinir olduğunu belirtebilirler.
Hangi Tanıklar Önemlidir?
- Komşular: Taşınmazın etrafında yaşayan kişiler, davacının taşınmazı nasıl kullandığını ve ne kadar süredir kullanıldığını en iyi bilenlerdir.
- Taşınmazın Yakınındaki Kişiler: Taşınmazı kullanan, işleten ya da orada çalışan kişiler, taşınmazın malik sıfatıyla nasıl kullanıldığı konusunda bilgi verebilir.
- Bölgedeki Diğer Zilyetlerle İlişkisi Olan Kişiler: Davacının taşınmazla olan ilişkisi dışında, başkalarının o taşınmaz üzerinde hak iddia etmediğini gösterebilecek tanıklar da önemlidir.
Mahkemeye Sunulacak Tanık Beyanları:
- Tanık beyanları, yazılı delillerle birlikte mahkemeye sunulmalıdır. Bu beyanlar, taşınmazın uzun süreli kullanımına dair doğrudan bilgileri içermeli ve davacının iddialarını desteklemelidir.
- Tanıkların ifadeleri, zilyetliğin sürekli olduğunu, başka kişiler tarafından hak iddia edilmediğini ve davacının taşınmazı malik sıfatıyla kullandığını açıkça ifade etmelidir.
Olağanüstü zamanaşımı ile malik olma davasında, tanıkların ifadeleri çoğu zaman belirleyici olabilir. Yazılı delillerin yeterli olmadığı veya eksik kaldığı durumlarda, tanıklar davacının taşınmaz üzerindeki zilyetlik süresini ve bu sürede malik gibi davrandığını kanıtlamak için güçlü bir delil sunar.
Bu nedenle, bu davalarda tanıkların özenle seçilmesi ve doğru beyanların mahkemeye sunulması davacının lehine sonuç elde etmesine büyük katkı sağlar.
Olağanüstü Zamanaşımı ile Tescil Davasında Görevli Mahkeme:
Bu tür davalarda asliye hukuk mahkemesi görevli mahkemedir. Türk hukuk sistemine göre, mülkiyet, zilyetlik, tapu tescili gibi gayrimenkule ilişkin davalarda asliye hukuk mahkemeleri görevli kılınmıştır. Asliye hukuk mahkemeleri, bu tür davaların esastan görülmesi ve karara bağlanması yetkisine sahiptir.
Olağanüstü Zamanaşımı ile Tescil Davasında Yetkili Mahkeme:
Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesine göre, taşınmazın mülkiyetine veya ayni haklarına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Bu kural, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinin yetkili olduğu anlamına gelir.
- Görevli Mahkeme: Asliye hukuk mahkemesi.
- Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesi.
Olağanüstü Zamanaşımı İle Malik Sıfatıyla Zilyetlik Davasında Sonuç ve Tavsiye
Olağanüstü zamanaşımı ile malik olma sıfatıyla zilyetlik davası, bir taşınmazı uzun süre malik sıfatıyla kesintisiz olarak kullanan kişilerin mülkiyet hakkı talep edebildiği önemli bir hukuki süreçtir. Bu davalarda, kanunda belirtilen şartların yerine getirilmesi ve taşınmaz üzerinde zilyetliğin kesintisiz sürdüğünün ispat edilmesi gerekir. Bu tür davalar, özellikle kırsal alanlardaki taşınmazlar veya tapusuz taşınmazlar için yaygın olarak açılmaktadır. Bu husustaki davalar detay takibi ve yetkinlik gerektireceğinden olası hak kayıplarının önüne geçmek için mutlak suretle avukatınızla hareket etmenizi şiddetle öneririz.
Aşağıda bu yazıya benzer yazımızın linki paylaşıldığı gibi işbu kısımdan diğer web sitelerindeki yazılarımız da gözden geçirilebilir. Bu davanın en tipik örneği ise azınlık bir grup avukatın yoğun çalıştığı *orman kadastronun geçtiği, tescil harici bırakılan sarı alan davalarıdır. *Bu başlığa dair izahımızı ise daha önce detaylıca anlatmış idik. (Tıklayarak doğrudan geçebilirsiniz.)
AVUKAT DESTEĞİ
Randevu almak için çalışma saatleri içerisinde aşağıdaki telefon aracılığı ile ulaşabilir veya aşağıdaki adrese mail atabilirsiniz.
Gizlilik
Gizlilik, bir avukatın ve hukuk büromuzun en önemli etik ilkelerinden biridir; 1136 sayılı Kanunda tanımlanan gizlilik ve ifşa etmeme ilkesini çok dikkatli ve hassas bir şekilde uygular. Ancak büromuz, müvekkillerinin bilgi, belge ve bilgilerini gizlilik ve bilgi sorumluluğu sınırları içinde gizli tutar ve hiçbir şekilde ve hiçbir koşulda üçüncü kişi ve kurumlarla paylaşmaz
Leave A Comment