A. Tescil Harici (Sarı Alan) Ne Demektir?

Tescil harici alanlar, tapuya kaydedilmemiş ya da kadastro çalışmaları sırasında tespit edilmeyerek “tescil dışı” bırakılmış arazilerdir. Bu tür alanlar genellikle tarım, orman veya mera gibi kullanım alanlarına ayrılmıştır ve tapu sicilinde gösterilmemiş olmaları sebebiyle “sarı alan” olarak adlandırılır. Sarı renk, kadastro haritalarında bu alanları göstermek için kullanılan işaretleme biçimidir.

Tescil harici alanların tespiti ve tapuya geçirilmesi amacıyla Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından çeşitli çalışmalar ve mevzuatlar geliştirilmiştir. Örneğin, 2009/7 ve 2013/11 sayılı genelgelerle bu tür alanların tapuya tescil edilmesi süreci düzenlenmiştir​.

Bu tür alanların tescili için, 20 yıl boyunca kesintisiz ve nizasız olarak malik sıfatıyla zilyetlik şartı gerekmektedir (TMK 713. madde). Ayrıca, Kadastro Kanunu’nun 14. maddesi de, sulu araziler için 40, kuru araziler içinse 100 dönüm sınırını koruyarak bu tür taşınmazların sahiplenilmesini sınırlandırır. Zilyetliğin yanı sıra, hava fotoğrafları ve resmi belgeler gibi kanıtlarla desteklenmesi, zilyetliğin haklılık kazanması için önemlidir. Bu davaların karmaşıklığı nedeniyle, uzman bir avukatın süreci yürütmesi tavsiye edilmektedir​

Bu bahse dair diğer bir yazımız için tıklayın; Tescil Harici (Sarı Alan) Gayrimenkulün Tapu Tescil Kaydı

B. Tapusuz Alanın Olağanüstü Malik Sıfatı ile Zilyetlikle Tapu Tescil Sağlanması

Türkiye’de orman, kadastro, tapusuz alanlar ve bu alanların tesciline ilişkin düzenlemeler oldukça karmaşıktır. Bu bağlamda, tescil harici alanların zilyetlikle tapuya tescil edilmesi, yani halk arasında “tapusuz alanların tapuya geçirilmesi,” Türk Medeni Kanunu (TMK) ve Kadastro Kanunu başta olmak üzere çeşitli yasal mevzuat ve yargı içtihatlarına dayanır.

I. Tescil Harici Alanlar ve Tapusuz Alanlar

Tapu siciline kaydedilmemiş, özel mülkiyete konu edilmemiş alanlar “tescil harici alanlar” olarak adlandırılır. Bu alanlar, belirli şartlar sağlandığında bireyler veya kuruluşlar tarafından zilyetlikle tapuya tescil edilmek suretiyle özel mülkiyete geçirilebilir. Ancak bu tür davalar, hem hukuki hem de teknik açıdan oldukça karmaşık olduğundan, başvurulan yöntemlerin yasal dayanaklara tam uyum göstermesi gerekir.

II. Tescil Harici Alanların Zilyetlikle Tapuya Tescili

Tescil harici bir alanın zilyetlikle tapuya tescil edilmesi sürecine dair esas düzenlemeler Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 713. maddesi ve 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 14. maddesi ile düzenlenmiştir. Aşağıda bu maddeler çerçevesinde sürecin nasıl işlediği detaylandırılmaktadır.

AA. Türk Medeni Kanunu Madde 713: Olağanüstü Zamanaşımı ile Kazanma

TMK’nın 713. maddesi, tapusuz alanların olağanüstü zamanaşımı ile kazanılmasına yönelik hükümler içerir. Bu maddeye göre:

1. Süre Koşulu: Tapusuz taşınmazlar için zilyetlik süresi 20 yıl olarak belirlenmiştir. Kişinin bu alanı malik sıfatıyla, yani mülkiyet iddiasıyla ve kesintisiz olarak 20 yıl boyunca zilyetliğinde bulundurması gerekir.
2. İyi Niyet Şartı: Malik sıfatıyla zilyet olan kişinin bu alanı edinirken iyi niyetli olması gerekmektedir. Yani kişi, bu alanı zilyetliğine alırken başkasının hakkını ihlal etmemiş olmalı veya orman, mera gibi devlete ait bir alan olmadığını düşünmelidir.
3. Mahkeme Kararı: 20 yıllık süre sonunda zilyet, taşınmazın tapuya tescili için asliye hukuk mahkemesine başvurabilir. Mahkeme, zilyetlik iddiasının ve diğer şartların sağlanıp sağlanmadığını değerlendirir.

BB. Kadastro Kanunu Madde 14: Tescil Harici Alanların Kadastro Çalışmaları

Kadastro Kanunu, tapusuz alanların kadastroya dahil edilmesi için birtakım usuller belirler:

1. Kadastro Çalışmaları: Kadastro çalışmaları sırasında, herhangi bir kimsenin özel mülkiyetinde olmadığı belirlenen alanlar, “tescil harici” olarak kabul edilir.
2. Zilyetlikle Kazanma: Kadastro çalışmaları sırasında veya sonrasında, 20 yıldan uzun süredir malik sıfatıyla zilyet olunan alanların sahipleri, bu taşınmazları zilyetlikle tapuya tescil ettirme hakkına sahiptir. Mahkeme ile tescil edilebilir, ancak şartları sanıldığı kadar kolay değildir.
3. Orman Alanları ve Kamu Malları: Kadastro Kanunu’nun 14. maddesi, orman ve mera gibi kamu mallarının bu tür davalara konu olamayacağını açıkça belirtir. Dolayısıyla orman sınırları içinde kalan yerlerde veya kamusal alan niteliğindeki taşınmazlarda zilyetlikle tescil talebi mümkün değildir.

III. Orman Sınırları ve Tescil Harici Alanlar

Türkiye’de orman sınırları içerisinde kalan taşınmazların devlete ait sayılması, 6831 sayılı Orman Kanunu’nun bir gereğidir. Orman sınırları içinde olduğu tespit edilen yerler, hiçbir şekilde özel mülkiyete konu edilemez. Bu alanlarda zilyetlikle tapuya tescil başvurusu yapılamaz. Orman sınırlarına dair uyuşmazlıklar orman kadastro komisyonları ve ilgili mahkemelerce çözülür.

Orman Kanunu Madde 11: Orman Sınırlarının Belirlenmesi ve Orman Kadastrosu

Orman Kanunu, orman sayılan alanların tescilini sınırlandırır. Orman kadastro komisyonları, orman sınırlarını belirleyerek bu alanların özel mülkiyete geçirilmesini engeller. Bu doğrultuda:

• Orman Kadastro Çalışmaları: Orman sınırlarının belirlenmesiyle, orman olarak belirlenen alanlar Hazine adına tescil edilir.
• 2/B Alanları: Orman sınırları dışına çıkarılan 2/B alanları ise belirli koşullarda kişilere veya kurumlara satılabilir. Ancak bu, doğrudan zilyetlikle tescil sürecinden farklı olarak özel bir statüde değerlendirilir.

IV. Zilyetlikle Tapuya Tescil Süreci

Tescil harici alanların tapuya geçirilmesi için zilyetliğin devam ettiği ve TMK’nın öngördüğü diğer koşulların sağlandığı mahkemede kanıtlanmalıdır. Süreç şu adımları içerir:

1. Tespit Davası Açma: Tescil harici alanın tapuya geçirilmesi için, sulh hukuk mahkemesine tespit davası açılır.
2. Zilyetlik Delillerinin Sunulması: Davacı, alan üzerinde malik sıfatıyla kesintisiz 20 yıldır zilyet olduğunu kanıtlayan deliller sunar. Bu deliller; tarımsal faaliyetler, yapılar, su kuyuları, sınır belirleyici çitler, komşuların beyanları gibi çeşitli kanıtlar olabilir.
3. Mahkeme İncelemesi ve Bilirkişi Raporu: Mahkeme, taşınmazın kamuya ait bir alan veya orman olup olmadığını belirlemek için bilirkişi incelemesi yaptırır. Eğer taşınmaz kamuya ait bir alan veya orman sınırları içinde değilse, mahkeme tapuya tescil talebini değerlendirir.
4. Mahkeme Kararı: Mahkeme, taşınmazın tescil harici olduğuna ve zilyetliğin 20 yılı aştığına kanaat getirirse, tapuya tescile karar verir. Bu karar, taşınmazın özel mülkiyete geçmesi anlamına gelir.

V. Farklı Görüşler ve Hukuki Tartışmalar

Tapusuz alanların zilyetlikle tescil edilmesi konusu, uygulamada çeşitli görüş ayrılıkları ve hukuki tartışmalara yol açmaktadır:

1. İyi Niyet Tartışması: Zilyetlikle kazanımın temel şartlarından biri olan iyi niyet unsuru, uygulamada çeşitli tartışmalara yol açar. Zilyetlik başlatılırken taşınmazın kamu malı olduğunu bilmeyen kişiler dahi, bu unsuru ispat edemediklerinde başvuruları reddedilebilir.
2. Orman Sınırlarıyla İlgili Uyuşmazlıklar: Türkiye’de geniş orman alanları bulunması ve bu alanların sıklıkla sınırlandırılması nedeniyle, orman sınırına yakın alanlarda zilyetlikle tescil başvuruları reddedilebilmektedir.
3. Kadastro Çalışmalarında Yetersizlikler: Tescil harici alanların belirlenmesi ve zilyetlik yoluyla tescil işlemleri sırasında, özellikle kırsal alanlarda kadastro çalışmalarının yetersizliği bazı hukuki sorunlara yol açabilmektedir.

Kanuna Uygun Hareketlerle Tescilin İktisabı Özet Olarak;

Tescil harici alanların zilyetlikle tapuya geçirilmesi, yasal mevzuat gereği oldukça karmaşık ve hassas bir süreçtir. Türk Medeni Kanunu m. 713 ve Kadastro Kanunu m. 14, zilyetlikle tapuya tescil işleminin esaslarını belirler. Ancak taşınmazın, orman sınırları dışında olması ve kamuya ait olmaması gerekmektedir. Bu süreçte, mahkemeye sunulacak delillerin güçlü ve kesintisiz zilyetliği kanıtlar nitelikte olması önemlidir.

C. Tapusuz Sarı Alan Tescil Davalarında Avukatın Önemi ve Etkisi

Tapusuz tescil harici yerlerin tapuya tescil davalarında bir avukatla çalışmak, genellikle davanın etkin ve başarılı bir şekilde yürütülmesi açısından çok büyük avantaj sağlar. Bu tür davalar, hem hukuki hem de teknik açıdan karmaşık olup, mülkiyet haklarının kazanılması için bir dizi kanıt ve detaylı incelemeyi gerektirir. Bu süreçte, bir avukatın sağladığı katkılar, dava sürecini kolaylaştırır ve hak kayıplarının önüne geçebilir.

1. Zilyetlik Süresinin Kanıtlanması

Tapusuz alanların tapuya tescil edilmesi, belirli bir süre zilyetliğin kanıtlanmasını gerektirir. Bu sürecin gereklilikleri Türk Medeni Kanunu (TMK) 713. madde ve Kadastro Kanunu 14. madde gibi kanunlarla düzenlenmiştir. Avukat, müvekkilin zilyetlik durumunu destekleyen belgeleri toplar ve mahkemeye sunar; örneğin tanık beyanları, tarımsal faaliyetleri kanıtlayan belgeler ve hava fotoğrafları gibi kanıtları hazırlamada rehberlik eder.

2. Teknik ve Hukuki Bilirkişi Raporlarının Hazırlanması

Bu tür davalarda genellikle bilirkişi incelemesi yapılır ve taşınmazın kamu malı, orman veya mera olup olmadığı araştırılır. Avukatlar, teknik bilirkişi raporlarının doğru ve eksiksiz hazırlanmasını sağlamak için süreci takip eder. Bilirkişi raporlarında hata veya eksik bilgi olması, davanın reddine neden olabilir, bu nedenle sürecin hassasiyetle yürütülmesi önemlidir.

3. İyi Niyet ve Zilyetlik Haklarının Korunması

Davacı, taşınmazın kamusal bir alan olmadığını bilmeyebilir, ancak mahkeme iyi niyet unsurunu değerlendirmeye alır. İyi niyetin ve malik sıfatıyla zilyetliğin kanıtlanması ise dava sürecinde hukuki bilgi ve titizlik gerektirir. Avukat, zilyetlik koşullarını yerine getiren belgelerin hazırlanmasına yardımcı olarak iyi niyetin hukuki çerçevede kanıtlanmasını sağlar.

4. Orman Kadastrosu ve Kamu Mallarıyla İlgili İtirazlar

Tescil harici alanlar davalarında, taşınmazın orman sınırları dışında olup olmadığı önemlidir. Orman Kanunu ve Kadastro Kanunu‘nun ilgili hükümlerine göre orman sayılan alanlarda özel mülkiyet hakkı kazanılamaz. Bir avukat, orman kadastro raporlarına itiraz ederek ya da sınır tespitinin doğruluğunu sorgulayarak müvekkilinin haklarını savunabilir. Orman sınırlarıyla ilgili itirazların kabul edilmesi, taşınmazın özel mülkiyete geçmesini sağlayabilir.

5. Yasal Süreçlerin Takibi ve Belgelerin Hazırlanması

Tapusuz alanların tapuya tescil işlemleri çok sayıda hukuki belge gerektirir ve sürecin belirli bir düzenle takip edilmesi gerekir. Avukatlar, davanın her aşamasında gereken belgeleri zamanında hazırlayarak, sürecin en hızlı şekilde ilerlemesine yardımcı olur. Ayrıca, dava sürecinde ortaya çıkan çeşitli hukuki itirazları ve karşı tarafın savunmalarını da etkin bir şekilde yönetebilir.

Avukatın Sağladığı Özet Faydalar

• Hatalı Kararların Önlenmesi: Süreçte yapılan hatalar veya eksiklikler davanın kaybedilmesine yol açabilir, ancak bir avukat bu riskleri azaltır.
• Profesyonel Yönlendirme: Tapuya tescil davaları için deneyim sahibi bir avukat, teknik detaylarda doğru yönlendirmeleri yaparak hak kaybını önler.
• Etkili Zaman Yönetimi: Belgelerin zamanında sunulması, bilirkişi incelemelerinin takip edilmesi gibi süreçleri hızlandırarak dava sürecini etkin hale getirir.

Özetle, tapusuz tescil harici alanların tapuya tescili gibi karmaşık ve uzun sürebilen davalarda bir avukatla çalışmak, özellikle yasal süreçlerin doğru yürütülmesi ve mülkiyet hakkının güvence altına alınması için büyük önem taşır.

Bu bahse dair bir kısım yazılarımız ve faydalı yazılar;

1- Tescil Harici (Sarı Alan) Gayrimenkulün Tapu Tescil Kaydı

2-Olağanüstü Zamanaşımı Zilyetliği ile Malik Olmanın Şartları

3-40a468935f490b4_ek.pdf

• Telafisi imkansız olası hak kayıplarına uğramamak için mutlaka avukatınıza danışınız. İşbu konuda açılacak davalar çok fazla donanım ve tecrübe gerektirmektedir.

AVUKAT DESTEĞİ

Randevu almak için çalışma saatleri içerisinde aşağıdaki telefon aracılığı ile ulaşabilir, whatsapp hattına yazabilir (tıkla) veya aşağıdaki adrese mail atabilirsiniz. 

Hafta içi: 09:00 – 19:00

Cumartesi: 10:00 – 18:00

Telefon: +90 532 282 25 23

Gizlilik

Gizlilik, bir avukatın ve hukuk büromuzun en önemli etik ilkelerinden biridir; 1136 sayılı Kanunda tanımlanan gizlilik ve ifşa etmeme ilkesini çok dikkatli ve hassas bir şekilde uygular. Ancak büromuz, müvekkillerinin bilgi, belge ve bilgilerini gizlilik ve bilgi sorumluluğu sınırları içinde gizli tutar ve hiçbir şekilde ve hiçbir koşulda üçüncü kişi ve kurumlarla paylaşmaz.