Tescil Harici Yerlerin Tescili Nasıl Olur? 

Genel Kural Olarak Bu Tescil Nasıl Sağlanır?

Tescil harici yerler 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 18. maddesi gereğince Hazine adına tescil edilir. Ayrıca 3402 sayılı Kanunun 22. maddesinin ikinci fıkrası “Tapulama veya kadastro çalışmalarında tespit dışı bırakılan kamu kurum ve kuruluşlarına ait yerlerin tescili yapılır.” şeklindedir.

Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler ile Hazinenin senetsizden tasarruf ettiği taşınmazlardan idari yoldan tescil işlemleri, özel kanunlarında hüküm bulunmaması halinde, Milli Emlak Genel Müdürlüğünce çıkarılan 307 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği ile bu Genel Tebliğin dayanağı olan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı (eski Bayındırlık ve İskan Bakanlığı) Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce yürürlüğe konulan 2006/8 (1624) sayılı Genelgeye göre yapılmaktadır.

Bu Yazının Asıl Gayesi Nedir?

Ancak biz aşağıda ise uygulama sarı alan davası (tescil harici) olarak değerlendirdiğimiz meseleyi inceleyeceğiz. İzmir sarı alan tapu iptal tescil, sarı alan davaları hususunda uygulamada çok çalışan avukat olmadığının farkındayız. Bunun asıl sebebi ise “tescil harici-sarı alan” diye betimlenen alanların zannedilenden daha az olmasından kaynaklandığını düşünmekteyiz.

İyi Niyetli Zilyetliğe Dayalı Tapu İptal Tescil Nasıl Olur?

Gayrimenkulde Zilyetlik Nedir?

“Zilyetlik”, bir gayrimenkulün fiziki olarak işgal edilmesi veya kontrol edilmesi durumunu ifade eder. Tapu tescili harici zilyetliğe dayalı gayrimenkul davası, bir kişinin belirli bir mülk üzerinde zilyetlik hakkını iddia ettiği, ancak tapu kaydında adının geçmediği veya mülkiyet hakkının resmi olarak tescil edilmediği durumları kapsayabilir. Tapu ve gayrimenkul hukuku davalarında İzmir’de avukat danışmanı alarak hareket etmenizi şiddetle tavsiye ediyoruz.

Malik Sıfatı İle Zilyetlik Nedir?

Bu tür bir dava, genellikle şu durumlarda ortaya çıkabilir:

• Tapu Kaydında Belirtilmeyen Zilyetlik: Bir kişi belirli bir gayrimenkulü uzun süredir kullanıyor ve kontrol ediyorsa, tapu kaydında adının geçmemesi veya mülkiyet hakkının belgelenmemesi durumunda, bu kişi zilyet olarak kabul edilebilir.
• Zilyetlikten Kaynaklanan Anlaşmazlıklar: Mülk üzerinde zilyetlik hakkı iddia eden birden fazla kişi arasında anlaşmazlık yaşanması durumunda, tapu kaydı dışında zilyetliğe dayalı bir hukuki çekişme başlayabilir.
• İyi niyetle Zilyetlik: Bu durum somut olayın şartlarına göre bir tescil hakkı sağlayabilir. Burada olağanüstü zamanaşımına dayalı iktisap safhasına bakmalıdır. Diğer gayrimenkul hukuku davaları için tıklayınız.

Bu tür bir dava genellikle, kişinin bir mülk üzerindeki zilyetlik hakkını kanıtlaması gerektiği durumlarda ortaya çıkar. Mahkeme, zilyetlik iddiasının dayanağını, mülk üzerindeki fiziki kontrolü, uzun süreli kullanımı ve diğer delilleri değerlendirir. Bu tür davalarda delillerin ve hak iddialarının kanıtlanması önemlidir. Mahkemeler, mülk üzerindeki fiziki kontrolün, uzun süreli kullanımın ve diğer kanıtların zilyetlik hakkını destekleyip desteklemediğini değerlendirir.

Uygulamada Az Bilinen Sarı Alan Davaları Neyi İfade Eder?

Çeşitli delillendirme yolları ile, hava fotoğrafları ve sair hususlardaki deliller ile en az yirmi yıllık aralıksız, nizasız, fasılasız ilgili gayrimenkulün yani Orman ve Tapulama Kadastro sonrası kalan yerin tarımsal veyahut benzeri yolla ihya edildiğin hukuka uygun şartları sağlayarak açılan tapu tescil davasıdır. Tespit hükmünde bir dava olup bu hususa  dair sahada özellikle çalışan avukatlara danışmanızı şiddetle tavsiye ediyoruz.

Esasında sarı alan lafı ise Orman Kadastrosu alanlar geçmesinden sonra uygulamada gösterilen sarı alan ile işaretlenmiş olmasından ileri gelmektedir. Eğer “tescil harici yerler” ifadesi, tapu kaydı dışında kalan veya tescil edilmemiş bölgeleri veya mülkleri ifade ediyorsa, bu durumda tapu tescili için bir hukuki süreç başlatılabilir. Örneğin, bir kişi bir mülk üzerinde hak iddia ediyorsa ancak tapu kaydında adının olmadığını düşünüyorsa veya tapu kaydının yanlış olduğunu düşünüyorsa, tapu tescil davası açabilir. Bu ise uygulamada ne orman ne de üçüncü kişi şahıslar üzerine tescil edilmemiş özel tarımsal veya zirai alanları kapsamaktadır.

İzmir’de Sarı Alan (Tescil Harici) Davaları ve Avukatı

Örneğin müvekkillerimize sunduğumuz davalarımızın ağırlıkları İzmir’de Bornova, Kemalpaşa, Torbalı, Menderes, Urla İlçelerinde ağırlıktadır. Yukarıda da kısaca izah ettiğimiz üzere bahse konu dava çok sık görülen ve sürekli açılan bir dava türü değildir. Bu bahse dair az çalışılmasının sebebi bu bahse dair yerlerin  az olması ve daha ziyade bu hak sahiplerinin bu davayı açmaya hak sahibi olduğunu bilmemelerinden ileri gelmektedir.

İzmir tapu, gayrimenkul avukatları ile bu bahse dair davaları açmanızı özellikle ve şiddetle tekrar söylemekte olası hak kayıplarının önüne geçmek için yarar görüyoruz.

Tescil harici yerlerin bu davalarında hak sahiplerinin davada haklı olabilmeleri için;

1- Malik sıfatı ile zilyet olmaları

2- En az yirmi yıldız aralıksız, fasılasız, nizasız elde tutmak  (Türk Medeni Kanunu Madde 713)

Olağanüstü zamanaşımı ile taşınmaz mülkiyetinin kazanımı, esas itibariyle Medeni Kanunun 713. maddesi ile düzenlenmiştir. Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki tarıma elverişsiz araziyi imar ve ihya eden, arazinin mülkiyetini ancak 3402 sayılı Kanunun 14 üncü maddesinde öngörülen zamanaşımı ile kazanım şartlarını gerçekleştirdikten sonra kazanılabilir. Olağanüstü zamanaşımı ile kazanımın incelenmesinde kadastrosu yapılmış taşınmazlarla henüz kadastrosu yapılmamış taşınmazları ayırmak gerekmektedir.

3- Hava fotoğrafları dahil, tüm sair resmi kayıtlar ve tanık deliline dayanmak

4- Uzmanlık gerektiren bu dava türüne dair mutlaka avukatınızla hareket etmek

AVUKAT DESTEĞİ

Gizlilik

Gizlilik, bir avukatın ve hukuk büromuzun en önemli etik ilkelerinden biridir; 1136 sayılı Kanunda tanımlanan gizlilik ve ifşa etmeme ilkesini çok dikkatli ve hassas bir şekilde uygular. Ancak büromuz, müvekkillerinin bilgi, belge ve bilgilerini gizlilik ve bilgi sorumluluğu sınırları içinde gizli tutar ve hiçbir şekilde ve hiçbir koşulda üçüncü kişi ve kurumlarla paylaşmaz. Bu bağlamda, ofisimiz vaka materyallerinin gizliliğini korumaya yönelik yazılı bir politika benimsemiştir.