İmar Kirliliği, Kaçak Yapı, Yıkım Kararı ve Teknik Ceza Davaları: Ruhsatsız Yapı Dosyalarında Savunma

Kaçak yapı dosyaları dışarıdan bakıldığında çoğu zaman yalnızca “belediye yıkım kararı”ndan ibaret sanılır. Oysa uygulamada aynı olay; yapı tatil zaptı, mühürleme, tapu beyanlar hanesine kayıt, encümen para cezası, yıkım süreci, savcılık soruşturması, TCK m.184 kapsamında ceza davası ve bazı dosyalarda ayrıca mühür bozma, sit alanında izinsiz müdahale veya kıyı rejimine aykırılık tartışmalarını birlikte doğurur. Bu nedenle imar kirliliği dosyası, salt belediye evrakı değil; idare hukuku, imar hukuku ve ceza hukukunun aynı dosyada kesiştiği teknik bir uyuşmazlık alanıdır.

TCK m.184, çevre kadar, imar planlaması ve imar mevzuatındaki idari işleyişi de korur; bu yüzden hüküm, gerçekten de “karma hukuki konulu” bir suç tipi görünümündedir. Uygulamada çoğu hata, dosyanın yalnız cezai yahut yalnız idari sanılmasından kaynaklanır.

Kaçak yapı dosyası neden tek kulvarlı değildir?

3194 sayılı İmar Kanunu’na göre ruhsat alınmadan yapıya başlanması veya ruhsat ve eklerine, projelerine ve ilgili mevzuata aykırı yapı yapılması hâlinde ilgili idare mevcut inşaat durumunu tespit eder, yapıyı mühürler ve inşaatı derhal durdurur. Aynı hüküm, aykırılık bilgisinin tapu kayıtlarının beyanlar hanesine bildirilmesini ve aykırılık giderilmeden bu kaydın kaldırılamayacağını da öngörür. Ayrıca yapı tatil zaptının yapı yerine asılması, tebligat bakımından ayrıca önem taşır.

İmar Kanunu m.32’nin devamında, yapı sahibine en çok bir ay içinde yapıyı ruhsata uygun hale getirme veya ruhsat alma imkânı tanınır. Ayrı bir kulvarda ise m.42, imar mevzuatına aykırılık tespit edildiğinde on iş günü içinde encümen tarafından idari müeyyide uygulanmasını düzenler. Demek ki pratikte aynı fiil, hem idari yaptırım hem de şartları varsa adli soruşturma üretir; bu iki alan birbirine temas etse de birbirinin aynı değildir.

TCK m.184 tam olarak neyi cezalandırır?

5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun 184. maddesi üç temel fiili yaptırıma bağlar: ruhsatsız veya ruhsata aykırı bina yapmak ya da yaptırmak, ruhsatsız başlatılan inşaat şantiyelerine elektrik, su veya telefon bağlantısına müsaade etmek ve yapı kullanma izni alınmamış binalarda sınai faaliyete müsaade etmek.

Aynı maddede, ilk iki fıkra bakımından hükmün yalnızca belediye sınırları içinde veya özel imar rejimine tabi yerlerde uygulanacağı; ayrıca yapının imar planına ve ruhsatına uygun hale getirilmesi hâlinde kamu davasının açılmayacağı veya açılmış davanın düşeceği de açıkça düzenlenmiştir.

Bu hükmün en kritik yönü şudur: TCK m.184 her imar aykırılığını cezalandırmaz; suç tipinin çekirdeğinde “bina” vardır. Kanun, “yapı” ile “bina” arasında bilinçli bir ayrım kurmuştur. Bu ayrım gözden kaçırıldığında, aslında yalnız idari yaptırım konusu olabilecek birçok tadilat ceza dosyasına yanlış yerleştirilmektedir.

Her imar aykırılığı imar kirliliği suçu değildir

3194 sayılı İmar Kanunu m.5’e göre yapı, karada veya suda daimi ya da muvakkat bütün inşaatları ve bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini kapsayan geniş bir kavramdır. Bina ise kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebildiği, oturma, çalışma, dinlenme, ibadet veya eşya-hayvan korunmasına yarayan yapıdır. TCK m.184’ün lafzı “yapı”yı değil “bina”yı cezalandırdığı için, savunmanın ilk düğümü daima bu kavramsal ayrımda çözülür.

İmar Kanunu m.21 de aynı ayrımı tamamlar. Kanun kapsamına giren bütün yapılar için kural olarak yapı ruhsatı zorunludur; fakat derz, sıva, boya, badana, oluk, doğrama, döşeme, tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri, çatı onarımı ve yönetmeliklerde gösterilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilat ve tamiratlar ruhsata tabi değildir.

Uygulamadaki teknik savunma tam da burada başlar: Dosyadaki imalat gerçekten ruhsata tabi esaslı bir müdahale mi, yoksa taşıyıcı unsuru etkilemeyen ve yalnız idari sonuç doğurabilecek bir tadilat mı?

Yargıtay’ın erişilebilir kaynaklarda aynı künyeyle aktarılan 4. Ceza Dairesi’nin 28.03.2012 tarihli, E.2010/9713, K.2012/7321 sayılı kararında; mevcut bina içinde dışa taşma yaratmayan, bağımsız bölüm hacmi içinde kalan ve bina vasfı taşımayan değişikliklerin TCK m.184 kapsamında değerlendirilemeyeceği kabul edilmiştir. Bu karar, özellikle asma kat, iç hacim değişikliği, balkon kapatma veya kapalı alanın nitelik tartışması bulunan dosyalarda savunmanın en kritik eşiklerinden biridir.

Aynı çizgi, Yargıtay 4. Ceza Dairesi’nin 27.03.2024 tarihli, E.2021/22354, K.2024/4010 sayılı kararında da sürmektedir. Daire; somut olayda imalatın alan artışı sağlayıp sağlamadığı, taşıyıcı sistemi etkileyip etkilemediği ve 3194 sayılı Kanun m.5 anlamında bina vasfında bulunup bulunmadığı araştırılmadan hüküm kurulmasını eksik kovuşturma saymıştır. Bu kararın verdiği çok net mesaj şudur: Teknik inceleme yapılmadan, proje ve bilirkişi denetimi tamamlanmadan “kaçak yapı var, o hâlde suç oluştu” denilemez.

Suç ne zaman oluşur, ne zaman tamamlanır?

İmar kirliliğine neden olma suçu çoğu zaman bir anda patlayan değil, aşamalı ilerleyen bir inşa faaliyeti içinde oluşan suçtur. Ceza Genel Kurulu’nun 18.04.2019 tarihli, E.2017/689, K.2019/348 sayılı kararında bu noktaya özellikle vurgu yapılmış; bina yapımının farklı aşamalardan geçtiği, ancak suçun inşa faaliyetine başlanmasıyla gündeme geldiği ifade edilmiştir.

Kurulun örneğinde malzeme yığmak tek başına yeterli görülmemiş, buna karşılık temel kazmaya yönelik ilk fiili müdahale suçun başlangıcı bakımından belirleyici kabul edilmiştir.

Bazı dosyalarda fotoğraf, ihbar veya belediye tutanağı yalnızca hazırlık hareketlerini gösterir; bazı dosyalarda ise fiil gerçekten yapım aşamasına geçmiştir. Dolayısıyla zaman, aşama ve imalat seviyesinin doğru tespiti; hem suç tarihini hem zamanaşımını hem de hangi kişinin hangi aşamada sorumlu tutulacağını doğrudan etkiler.

Fail yalnız usta ya da müteahhit midir?

Hayır. Madde lafzı, “bina yapan” yanında “bina yaptıran” kişiyi de kapsar. Bu yüzden dosyada sadece fiilen duvar ören ustaya değil; malik, yatırımcı, yüklenici, kat karşılığı sözleşmenin tarafı olan arsa sahibi veya yapımı yönlendiren kişi yönünden de sorumluluk tartışılır.

Nitekim Yargıtay 4. Ceza Dairesi’nin 19.09.2012 tarihli, E.2012/1537, K.2012/18064 sayılı kararında, kat karşılığı inşaat ilişkisi içinde arsa sahibinin beraatine gidilmesi hukuka aykırı bulunmuş; “yaptıran” sıfatı özellikle vurgulanmıştır.

Bu nedenle “ben yapmadım, ustalar yaptı” savunması her dosyada kurtarıcı değildir. Mahkeme, kimin işin sahibi, kimin talimat vereni, kimin maliyet üstleneni, kimin ruhsat sürecinden haberdar olması gereken kişi olduğunu araştırır. Dosyada sözleşmeler, belediye başvuruları, keşifteki beyanlar, komşu ifadeleri ve teknik raporlar birlikte okunur. Failin doğru belirlenmesi, özellikle malik ile fiili uygulayıcı arasındaki ayrımda dosyanın kaderini değiştirir.

TCK m.184/5 neden dosyanın kaderini değiştirebilir?

İmar kirliliği dosyalarının en kritik hükmü çoğu kez TCK m.184/5’tir. Kanun koyucu, kişinin ruhsatsız ya da ruhsata aykırı binayı imar planına ve ruhsatına uygun hale getirmesi durumunda kamu davasının açılmamasını, açılmışsa düşmesini, mahkûmiyet varsa bütün sonuçlarıyla ortadan kalkmasını öngörmüştür. Bu, sıradan bir “pişman oldum” düzenlemesi değildir; fiilin hukuki sonucunu, objektif uygun hale getirme üzerinden değiştiren son derece güçlü bir kurtarıcı mekanizmadır.

Doktrinde bu hükmün bir tür etkin pişmanlık görünümü taşıdığı kabul edilir. Nitekim TBB Dergisi’ndeki değerlendirmede de m.184/5’in bu yönüne açıkça işaret edilmiştir. Fakat uygulamada burada en sık yapılan hata, “bir kısmı yıktım” veya “belediyeye dilekçe verdim” demenin tek başına yeterli sanılmasıdır. Esas olan, yapının gerçekten plan ve ruhsat rejimine uygun hâle gelmesi ve bunun teknik olarak doğrulanabilmesidir.

Burada avukatlık hizmetinin değeri belirgin biçimde ortaya çıkar. Çünkü savunma yalnız duruşma salonunda değil; çoğu zaman daha önce belediye dosyasının okunması, proje tadilatının mümkün olup olmadığının teknik olarak incelenmesi, mühür kaldırma sürecinin işletilmesi, bilirkişi ve mimari proje hattının yönetilmesi ile verilir. TCK m.184/5, doğru yönetildiğinde dosyayı bitirebilen; yanlış yönetildiğinde ise yalnız bir “umut cümlesi” olarak kalan bir hükümdür.

Hükmün açıklanmasının geri bırakılması ve ceza stratejisi

Yargıtay 18. Ceza Dairesi’nin E.2017/2476, K.2017/5779 sayılı kararında, TCK m.184/5’teki düzenlemenin varlığının tek başına HAGB’ye engel oluşturmayacağı vurgulanmıştır. Bu karar, özellikle sabıkasız sanıklar bakımından ceza stratejisinin yalnız “uygun hale getirme” üzerinden değil; ayrıca HAGB, erteleme, adli para cezasına çevirme ve kişiselleştirme hükümleri üzerinden de kurulması gerektiğini göstermesi bakımından önemlidir.

Ancak burada altını kalınca çizmek gerekir: HAGB tartışması, esas savunmanın yerine geçmez. Dosyada önce suçun maddi unsurunun oluşup oluşmadığı, yapının bina vasfı taşıyıp taşımadığı, alan artışı ve taşıyıcı sistem etkisi, ruhsat gerekliliği, özel imar rejimi ve usul işlemleri çözümlenmelidir. Ceza muhakemesi imkânları, asıl teknik savunmanın üstüne kurulur.

Mühür bozma ile imar kirliliği aynı dosyada nasıl buluşur?

Uygulamada çok sık görülen bir tablo şudur: Belediye yapıyı mühürler; daha sonra inşaata devam edildiği tespit edilir. Bu durumda dosya yalnız TCK m.184 ile kalmaz, ayrıca mühür bozma suçunu da doğurabilir. Yargıtay 4. Ceza Dairesi’nin 27.03.2024 tarihli, E.2021/22354, K.2024/4010 sayılı kararında da ruhsatsız inşaatın mühürlenmesinden sonra inşaata devam edildiği iddiası nedeniyle hem imar kirliliği hem mühür bozma birlikte tartışılmıştır.

Bu nedenle savunmada yalnız “ruhsat vardı/yoktu” çizgisi yetmez; mührün usulüne uygun konulup konulmadığı, yapı tatil zaptının doğru düzenlenip düzenlenmediği, tebligatın ve fiili durumun ne olduğu, inşaata gerçekten devam edilip edilmediği de ayrıca incelenmelidir. Özellikle belediye yazısı ile keşif bulgusu arasındaki çelişkiler, bu tür dosyalarda belirleyici olabilir.

Sit alanı, koruma kurulu ve 2863 sayılı Kanun dosyaları neden ayrıdır?

Kaçak yapı dosyasının konusu bir sit alanı, korunması gerekli taşınmaz kültür varlığı veya korunma alanı ise dosya artık salt TCK m.184 dosyası değildir. 2863 sayılı Kanun m.9, koruma kurulu kararlarına aykırı biçimde sit alanlarında inşaî ve fizikî müdahaleyi açıkça yasaklar; esaslı onarım, inşaat, tesisat, sondaj, kısmen veya tamamen yıkma gibi işlemleri bu müdahale kapsamında sayar.

Aynı Kanun m.65 ise, usulüne uygun tebliğ veya ilan edilmiş sit alanı ve koruma alanlarında izinsiz inşaî ve fiziki müdahale yapanlar veya yaptıranlar hakkında ayrıca hapis ve adli para cezası öngörür.

Bu yüzden sit dosyalarında savunma yalnız ruhsat tartışmasıyla sınırlı kalmaz. Önce alanın gerçekten tescilli olup olmadığı, tescilin malike tebliğ edilip edilmediği yahut ilan koşullarının gerçekleşip gerçekleşmediği, ardından koruma kurulu kararının kapsamı, müdahalenin niteliği ve izin mercilerinin doğru belirlenip belirlenmediği incelenmelidir. Özellikle “tebliğ/ilan” boyutu, bu dosyalarda maddi unsurun ve kast tartışmasının merkezine oturur.

Kıyı ve sahil şeridindeki kaçak yapılar neden daha hassastır?

Kıyı ve sahil şeridi dosyaları da klasik ruhsatsız yapı dosyalarından daha sert bir rejime tabidir. Kıyı Kanununun Uygulanmasına Dair Yönetmelik, kıyı ve sahil şeritlerinden yararlanmada öncelikle kamu yararının gözetileceğini; kıyının herkesin eşit ve serbest yararlanmasına açık olduğunu; buralarda duvar, çit, parmaklık, telörgü, hendek ve benzeri engellerin oluşturulamayacağını açıkça düzenler. Aynı Yönetmelik, sahil şeridinde kıyıya geçişi engelleyen bu tür engellerin derhal kaldırılmasının ilgili valilik ve belediyelerce sağlanacağını da belirtir.

Üstelik Yönetmelik, kıyılarda ve sahil şeritlerinde kanuna, plana ve yönetmelik hükümlerine aykırı ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapılması halinde 3194 sayılı İmar Kanunu m.32 sürecinin işletileceğini de açıkça söyler. Yani kıyı dosyasında da mühürleme, durdurma ve yıkım hattı devreye girer; fakat buna kıyının kamuya açıklığı ve geçiş hakkı boyutu da eklendiği için uyuşmazlık daha karmaşık hale gelir.

Teknik ceza dosyasında savunmanın gerçekten baktığı yerler

İmar kirliliği dosyasında güçlü savunma, genel hukuk cümleleriyle değil; belge ve teknik veri ile kurulur. Öncelikle belediyeden ruhsat dosyası, onaylı mimari proje, varsa tadilat ruhsatı, yapı tatil zaptı, encümen kararı, para cezası evrakı, yıkım kararı, keşif fotoğrafları, ölçüm krokileri ve tapu beyanlar hanesi kayıtları eksiksiz getirtilmelidir. Sit dosyasında buna ayrıca tescil kararı, kurul kararı, tebliğ/ilan evrakı; kıyı dosyasında ise kıyı kenar çizgisi, plan ve uygulama evrakı eklenir. Bu belgeler olmadan verilen bilirkişi raporu çoğu zaman eksik ve yüzeyseldir.

Yargıtay 2024 tarihli kararın da gösterdiği gibi, bilirkişiye sorulacak sorular gelişigüzel olmamalıdır. İmalatın alan artışı doğurup doğurmadığı, taşıyıcı sistemi etkileyip etkilemediği, ruhsat eki projelere göre esaslı tadilat sayılıp sayılmadığı, 3194 m.5 anlamında bina niteliği taşıyıp taşımadığı, imar planı ve özel rejim hükümleri bakımından nasıl sınıflandırılacağı tek tek sorulmalıdır. Savunma çoğu zaman kanun maddesinden değil, yanlış sorulmuş bilirkişi sorusundan kaybedilir.

Avukatın fark yarattığı yer tam olarak neresidir?

Bu dosyalarda avukatın rolü, yalnız mahkemede “beraat talep ederiz” demekten ibaret değildir. Gerçek fark; dosyayı imar planı, ruhsat rejimi, teknik proje, özel imar statüsü, ceza muhakemesi stratejisi ve mümkünse uygun hale getirme seçeneği üzerinden birlikte okuyabilmektir.

Aynı yapı, yüzeysel bir okumada açık suç gibi görünürken; derin bir incelemede yalnız idari yaptırım doğuran bir tadilat, eksik bilirkişi incelemesi, usulsüz tebligat, yanlış fail belirlemesi veya özel rejim yönünden eksik araştırma dosyası olarak ortaya çıkabilir.

Tam tersine, gerçekten ağır risk içeren dosyalarda da gecikme son derece pahalıdır. Mühürleme sonrası inşaata devam, sit alanında izinsiz müdahale, kıyıda telörgü ve engel oluşturma, projeye açık aykırılık ve belediye–savcılık hattının aynı anda işlemesi, dosyayı yalnız para cezası olmaktan çıkarıp çok daha ciddi sonuçlara taşır. Bu yüzden imar kirliliği ve kaçak yapı dosyalarında erken ve teknik müdahale, çoğu zaman davanın sonucunu belirleyen asıl faktördür.

Hülasa Son Beyanımız

İmar kirliliği suçu, ruhsatsız yapı, yıkım kararı ve teknik ceza davaları; dışarıdan görüldüğü kadar basit dosyalar değildir. Bu alanda asıl mesele, “kaçak yapı var mı yok mu” sorusundan önce şu soruları doğru sormaktır:

• Ortada TCK m.184 anlamında gerçekten bina var mı?
• Müdahale ruhsata tabi mi?
• Dosya belediye sınırları veya özel imar rejiminde mi?
• Yapı tatil zaptı ve encümen süreci usulüne uygun mu?
• Uygun hale getirme mümkün mü? Sit ya da kıyı rejimi ayrıca devrede mi? Bu sorular doğru sorulmadan verilen her hüküm, eksik kalmaya mahkûmdur.

Dosyanın hukuki ve teknik anatomisini çıkaran disiplinli bir çalışmadır. Tam da bu nedenle, kaçak yapı ve yıkım kararı dosyaları çoğu zaman sıradan değil; gerçekten uzmanlık gerektiren ceza ve imar hukuku uyuşmazlıklarıdır.

Sahada aktif çalışmalarımızla

İmar hukuku ile ceza hukukunun kesiştiği bu teknik dosyalarda, özellikle İzmir, Aydın, Muğla, Manisa, Denizli, Uşak, Kütahya ve Afyonkarahisar başta olmak üzere Ege Bölgesi genelinde; kaçak yapı, ruhsatsız bina, yıkım kararı, mühürleme, yapı tatil zaptı, sit alanında izinsiz müdahale ve imar kirliliği suçu iddiaları giderek daha fazla dava ve soruşturma konusu olmaktadır.

Ege’nin kıyı ilçelerinde (Urla, Çeşme, Bodrum, Kuşadası özellikle), turizm bölgelerinde, tarımsal nitelikli arazilerinde ve gelişen yerleşim alanlarında ortaya çıkan bu uyuşmazlıklar; yalnızca yapı sahibinin değil, maliklerin, yüklenicilerin, uygulayıcıların ve bazen de mirasçıların hukuki durumunu doğrudan etkileyebilmektedir. Bu sebeple Ege Bölgesi’nde imar suçları ve kaçak yapı dosyaları, yüzeysel değil; teknik, stratejik ve çok yönlü bir hukukî değerlendirme ile ele alınmalıdır.

Benzer Mahiyette Av. Önal Yazıları