A. Gayrimenkulde El Atmanın Önlenmesi, Kal, Eski Hale Getirme ve Ecrimisil Davası

Gayrimenkulün aynına ilişkin davalar; tapu hakkı, mülkiyet sınırı, kaçak yapı, imara aykırılık, ortak alan müdahalesi, komşuluk hukuku ve ecrimisil taleplerinin aynı dosyada kesişebildiği en teknik taşınmaz uyuşmazlıkları arasında yer alır. Gayrimenkul davalarında bazı dosyalar vardır; yalnızca “biri arsama girdi” basitliğinde görülür, ancak dosya açıldığında tapu, imar, yapı ruhsatı, ortak alan, komşuluk hukuku, kaçak yapı, sit alanı, riskli yapı, ceza soruşturması ve belediye işlemleri aynı düğümde birleşir.

İşte bu nedenle gayrimenkulün aynına dair en güçlü dava türlerinden biri, tapu kaydına dayalı el atmanın önlenmesi, kal, eski hale getirme ve ecrimisil davasıdır. Bu dava; yalnızca taşınmazın boşaltılmasını değil, taşınmaz üzerindeki haksız müdahalenin kaldırılmasını, kaçak veya ruhsata aykırı yapının yıkılmasını, ortak alana yapılan müdahalenin giderilmesini ve haksız kullanım nedeniyle geriye dönük tazminat talebini de birlikte taşıyabilir.

Bu dava türünün gücü şuradan gelir: Mesele sadece “kim kullanıyor?” sorusu değildir. Asıl mesele, taşınmazın hukuki kaderine kim, hangi hakla, hangi sınırda ve hangi mevzuata uygun olarak müdahale edebilir? sorusudur.

Türk Medeni Kanunu m. 683, malike taşınmazı hukuk düzeninin sınırları içinde kullanma, yararlanma ve tasarruf etme yetkisi verdiği gibi, haksız el atmanın önlenmesini dava etme imkânı da tanır. Mülkiyet hakkının merkezinde bu hak vardır: Malik, taşınmazına yönelen haksız müdahaleyi seyretmek zorunda değildir.

A.1 Neden Bu Dava Türü?

Çünkü taşınmazın aynına ilişkin uyuşmazlıklarda sorun çoğu zaman tek katmanlı değildir. Bir parselin içine taşan duvar, komşu tarafından yapılan kaçak eklenti, apartman ortak alanına kapatılan teras, projeye aykırı büyütülen bağımsız bölüm, ruhsatsız müştemilat, sit alanındaki izinsiz inşai müdahale veya miras kalan taşınmazın bir paydaş tarafından tek başına kullanılması aynı hukuki soruyu doğurur:

Bu müdahale mülkiyet hakkının sınırını aşıyor mu?

Cevap evet ise, dava yalnızca “çık” davası değildir. Dava; müdahalenin önlenmesi, yapının kaldırılması, taşınmazın eski hale getirilmesi ve koşulları varsa ecrimisil istemiyle birlikte düşünülmelidir.

Bu nedenle önerilen ana dava türü şudur:

Tapu kaydına dayalı el atmanın önlenmesi, kal, eski hale getirme ve ecrimisil davası.

Kat mülkiyeti bulunan apartman, site veya toplu yapılarda ise bu omurga, ortak alana el atmanın önlenmesi ve mimari projeye aykırılığın eski hale getirilmesi davası şeklinde özel bir karakter kazanır. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 19’a göre kat malikleri, ana taşınmazın bakımını, mimari durumunu, güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumakla yükümlüdür; ortak yerlerde yapılacak inşaat, onarım ve tesisler bakımından tüm kat maliklerinin rızası aranır.

A.2 El Atmanın Önlenmesi Davası Neyi Çözer?

El atmanın önlenmesi davası, taşınmaz üzerindeki haksız fiili durumun sona erdirilmesini hedefler. Davacı malik, paydaş, sınırlı ayni hak sahibi veya somut olaya göre hukuki yararı bulunan kişi; taşınmaz üzerindeki haksız müdahalenin kaldırılmasını mahkemeden talep eder.

Bu müdahale bazen açık işgal şeklindedir. Bazen komşu parselden taşan bir bina, istinat duvarı, bahçe duvarı veya çatı çıkmasıdır. Farklı durumlarda ise ortak alana konulan kapı, depo, kamera sistemi, pergola, kapatılmış teras veya ruhsata aykırı büyütülmüş bağımsız bölümdür. Taşınmazın hukuki statüsünü bozan kaçak ve imara aykırı yapılaşmadır.

Davada İstenebilecek Başlıca Talepler

Bu dava türünde çoğu dosyada tek bir talep yeterli olmaz. Etkili bir dava dilekçesi, somut olayın niteliğine göre şu talepleri birlikte kurmalıdır:

1. El atmanın önlenmesi talebi, haksız müdahalenin sona erdirilmesini hedefler.
2. Kal talebi, taşınmaza hukuka aykırı şekilde yapılan yapının, duvarın, eklentinin veya tesisin kaldırılmasını ifade eder.
3. Eski hale getirme talebi, özellikle kat mülkiyeti, ortak alan, mimari proje, komşuluk hukuku ve yapı güvenliği uyuşmazlıklarında önem taşır.

Ecrimisil talebi ise taşınmazın haksız kullanılması nedeniyle geriye dönük haksız işgal tazminatıdır. Yargıtay uygulamasında ecrimisil talepleri bakımından beş yıllık zamanaşımı kabul edilmekte ve bu süre dava tarihinden geriye doğru işlemektedir.

A.3 Muhdesat, Bütünleyici Parça ve Kaçak Yapının Hukuki Kaderi

Gayrimenkul davalarında en çok yapılan hatalardan biri, taşınmaz üzerindeki yapıyı taşınmazdan bağımsız düşünmektir. Oysa taşınmaz üzerinde kalıcı olarak bulunan yapı, çoğu durumda muhdesat niteliği kazanır ve bütünleyici parça tartışmasını beraberinde getirir.

Akademik literatürde muhdesat için yapılan isabetli tanımlardan biri şudur: “Muhdesat, taşınmaz üzerinde kalıcı olmak üzere bulunan yapı veya bitkilerdir.” Bu nedenle muhdesat, hukuki niteliği itibarıyla çoğu zaman bütünleyici parça meselesiyle birlikte değerlendirilir.

Türk Medeni Kanunu m. 684’e göre bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur. Bütünleyici parça, asıl şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılması mümkün olmayan parçadır.

Bu ilke, kaçak yapı uyuşmazlıklarında çok kritik bir sonuç doğurur: Bir yapının fiilen mevcut olması, onu her zaman hukuken korunabilir hale getirmez. Kaçak veya ruhsata aykırı yapı; özel hukukta muhdesat, idare hukukunda imara aykırılık, ceza hukukunda ise koşulları varsa imar kirliliğine neden olma suçu yönünden ayrı ayrı değerlendirilir.

B. İmar Kanunu Boyutu: Ruhsatsız ve Ruhsata Aykırı Yapı Neden Sadece Belediye Meselesi Değildir?

3194 sayılı İmar Kanunu, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak başlanan yapılar bakımından idareye müdahale yetkisi tanır.  Bu İdare’nin doğrudan kamu gücünden dayanan bir yıkım ve eski hale getirme yetkisidir. Genel özel hukuk ilişkisi olan müdahalenin meni ile karıştırılmamalıdır.

Kanun m. 32’ye göre ruhsat alınmadan yapıya başlanması veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapılması halinde belediye veya valilikçe yapı mühürlenir ve inşaat derhal durdurulur.

İmar Kanunu m. 42 ise imar mevzuatına aykırılık teşkil eden fiil ve hallerde idari müeyyidelerin uygulanmasını düzenler. Bu yaptırımlar, somut olayın niteliğine göre idari para cezası, mühürleme, durdurma, yıkım ve masrafların yapı sahibinden tahsili gibi sonuçlar doğurabilir.

Ancak burada önemli bir ayrım vardır: Belediyenin yıkım veya mühürleme süreci ayrı; malikin özel hukuk davası ayrıdır. Yani malik, “belediye zaten işlem yapar” diye beklemek zorunda değildir. Bir kaçak yapı hem belediye işleminin hem savcılık soruşturmasının hem de özel hukuk davasının konusu olabilir.

Örnek

Komşu parsel maliki, sınır hattına aykırı şekilde duvar örmüş, çatısını sizin taşınmazınıza taşırmış veya ruhsata aykırı eklentiyle ortak alana müdahale etmiş olabilir. Bu durumda yalnızca belediyeye şikâyetle yetinmek çoğu zaman eksik kalır. Tapu, kroki, imar durumu, yapı ruhsatı, mimari proje, aplikasyon krokisi ve keşif-bilirkişi incelemesiyle birlikte el atmanın önlenmesi ve kal davası açılması gerekebilir.

B.1 TCK m. 184: İmar Kirliliğine Neden Olma Suçu

Kaçak yapı dosyalarının ceza hukuku boyutu, Türk Ceza Kanunu m. 184’te düzenlenen imar kirliliğine neden olma suçu ile gündeme gelir. TCK m. 184/1’e göre yapı ruhsatiyesi alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişi, bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır.

Aynı maddenin devamında, ruhsatsız inşaatlara elektrik, su veya telefon bağlantısı yapılmasına müsaade edilmesi ve yapı kullanma izni alınmamış binalarda sınai faaliyete izin verilmesi de ayrıca düzenlenmiştir. TCK m. 184/4 uyarınca, üçüncü fıkra hariç olmak üzere bu hükümler belediye sınırları içinde veya özel imar rejimine tabi yerlerde uygulanır.

TCK m. 184/5 Neden Önemlidir?

TCK m. 184/5, imar kirliliğine neden olma suçunda özel bir sonuç doğurur. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı olarak yapılan binanın imar planına ve ruhsatına uygun hale getirilmesi halinde, birinci ve ikinci fıkra bakımından kamu davası açılmaz; açılmış kamu davası düşer; mahkûm olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkar.

Bu düzenlemenin mantığı şudur: Kanun koyucu bazı durumlarda failin cezalandırılmasından çok, imara aykırı sonucun ortadan kaldırılmasını öncelemiştir. Nitekim akademik çalışmalarda da imar kirliliğine neden olma suçunun 5237 sayılı TCK ile ceza hukuku anlamında cezalandırılabilir fiil olarak düzenlendiği, önceki dönemde bu tür fiillerin daha çok idari yaptırım alanında kaldığı belirtilmektedir.

Ancak bu, her kaçak yapı dosyasında ceza sorumluluğunun kendiliğinden kalkacağı anlamına gelmez. Yapının niteliği, bina olup olmadığı, belediye sınırı, özel imar rejimi, ruhsata aykırılığın giderilip giderilmediği, suç tarihi, yapı kullanma izni ve failin sıfatı ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

B.2 2863 Sayılı Kanun: Sit Alanı, Koruma Alanı ve İzinsiz İnşai Müdahale

Bazı taşınmazlarda mesele yalnızca imar ruhsatı değildir. Taşınmaz sit alanında, koruma alanında veya korunması gerekli taşınmaz kültür varlığı niteliğinde olabilir. Bu durumda 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu devreye girer.

2863 sayılı Kanun’da, koruma kurulu kararlarına aykırı şekilde korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları, koruma alanları ve sit alanlarında inşai ve fiziki müdahalede bulunulamayacağı düzenlenmiştir. Esaslı onarım, inşaat, tesisat, sondaj, yıkım, yakma, kazı gibi işlemler inşai ve fiziki müdahale kapsamında kabul edilmektedir.

Bu nedenle sit alanındaki kaçak yapı dosyasında yalnızca “ruhsat var mı?” sorusu yetmez. Şu sorular da sorulmalıdır:

1. Taşınmaz sit alanında mı?
2. Koruma amaçlı imar planı var mı?
3. Koruma bölge kurulu kararı alınmış mı?
4. Müdahale basit tadilat mı, yoksa inşai-fiziki müdahale mi?Yapının tarihi, uydu görüntüleri, belediye kayıtları ve kurul kararları ne söylüyor?

Bu noktada gayrimenkul avukatının dosyayı yalnızca tapu ve imar üzerinden değil, koruma mevzuatı, ceza hukuku ve idari yargı boyutuyla da okuması gerekir.

B.3 6306 Sayılı Kanun: Riskli Yapı, Kentsel Dönüşüm ve Aynî Haklar

Kaçak ve imara aykırı yapı tartışmalarında sık karşılaşılan özel kanunlardan biri de 6306 sayılı Kanun’dur. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un amacı; afet riski altındaki alanlar ile riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde sağlıklı ve güvenli yaşam çevreleri oluşturmak üzere iyileştirme, tasfiye ve yenileme usul ve esaslarını belirlemektir.

Riskli yapı, ekonomik ömrünü tamamlamış veya yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıdığı ilmi ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı olarak tanımlanır. Bu tür dosyalarda klasik el atmanın önlenmesi davası ile kentsel dönüşüm süreci karıştırılmamalıdır.

Riskli yapı tespiti, yıkım kararı, tahliye süreci, arsa payı, yeniden yapım kararı, güçlendirme ihtimali ve maliklerin çoğunluk kararları ayrı bir strateji gerektirir. 6306 sayılı Kanun’a ilişkin riskli yapı tespit işlemlerine karşı dava açılması halinde dahi bazı süreçlerde yürütmenin durdurulmasına ilişkin özel sınırlamalar bulunduğu unutulmamalıdır.

Kritik Ayrım

• El atmanın önlenmesi davası, haksız müdahaleyi hedef alır.
• 6306 süreci, riskli yapının dönüştürülmesini hedef alır.
• İmar Kanunu süreci, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapıyı hedef alır.
• TCK m. 184 süreci, imar düzenini ve çevreyi ihlal eden fiilin ceza sorumluluğunu hedef alır.
• Bu dört alan aynı taşınmazda birleşebilir; ancak her biri aynı dava değildir.

B.4 6283, 6284 ve Kanun Numarası Hassasiyeti

Gayrimenkul ve imar uyuşmazlıklarında kanun numarası hassasiyeti son derece önemlidir. Uygulamada bazen 6283, 6284 ve 6306 sayılı kanunlar birbirine karıştırılabilmektedir. 6283 sayılı Kanun, Hemşirelik Kanunu’dur ve imar ya da gayrimenkul aynına ilişkin temel bir özel kanun değildir.

Buna karşılık 6284 sayılı Kanun, aile içi şiddet ve kadına karşı şiddetin önlenmesi kapsamında koruyucu ve önleyici tedbirleri düzenler. Bu kanun bazı dosyalarda aile konutu, konuttan uzaklaştırma, kira sözleşmesinin feshedilmemesi veya konuta ilişkin fiili kullanım tedbirleri bakımından taşınmazın kullanımını etkileyebilir; ancak taşınmazın aynına ilişkin mülkiyet uyuşmazlığının asli dayanağı değildir.

Bu nedenle gayrimenkul aynına ilişkin bir dava yazılırken 6284 sayılı Kanun ancak sınırlı ve doğru bağlamda anılmalıdır. Mülkiyet hakkı, imar aykırılığı, kaçak yapı, riskli yapı ve yıkım tartışmasının merkezinde ise çoğu zaman TMK, HMK, 3194 sayılı İmar Kanunu, 6306 sayılı Kanun, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 2863 sayılı Kanun ve koşulları varsa TCK m. 184 yer alır.

C. Kat Mülkiyeti Dosyalarında Ortak Alan, Mimari Proje ve Eski Hale Getirme

Apartman ve site davalarında en etkili hukuki zemin çoğu zaman Kat Mülkiyeti Kanunu’dur. Çünkü kat mülkiyeti rejiminde her bağımsız bölüm malikinin mülkiyet hakkı vardır; fakat bu hak, ana taşınmazın mimari projesi, ortak alanları, taşıyıcı sistemi, dış görünümü ve diğer maliklerin haklarıyla sınırlıdır.

Bir kat maliki, kendi bağımsız bölümünde dahi ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım ve tesis yapamaz. Ortak alanlarda ise tüm kat maliklerinin rızası alınmadan inşaat, onarım ve tesis yapılması kural olarak mümkün değildir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, onaylı mimari projeye aykırı yapının hukuken geçerli olabilmesi için tüm kat maliklerinin izninin gerektiği yönünde önemli bir içtihat ortaya koymuştur. Bu karar, özellikle ortak alan işgali, projeye aykırı kapatma, teras büyütme, bahçe kullanımı, otopark müdahalesi ve dış cephe değişikliği dosyalarında güçlü bir referans niteliğindedir.

Yine Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/(18)5-1997 E., 2021/689 K. sayılı kararında, kat malikleri kurulu kararında olumlu oy kullanan kat maliklerinin eski hale getirme davasında taraf olarak yer almasının gerekmediği yönündeki yaklaşım, taraf teşkili ve pasif husumet bakımından dikkatle değerlendirilmelidir.

Akademik değerlendirmelerde de mimari projeye aykırılığın giderilmesi halinde ana taşınmazın statik yapısı bozulacaksa hukuki yarar tartışmasının gündeme gelebileceği; buna karşılık projeye aykırı müdahalenin varlığı halinde mahkemenin eski hale getirme yönünde değerlendirme yapması gerektiği belirtilmektedir.

Komşuluk Hukuku: Her Müdahale Tapu Sınırından İbaret Değildir

Bazı dosyalarda taşınmazınıza doğrudan girilmemiştir; fakat komşu taşınmazdan gelen müdahale mülkiyet hakkınızı fiilen kullanılamaz hale getirmiştir. Bu durumda komşuluk hukuku devreye girer.

Gürültü, kötü koku, duman, su akıtma, istinat duvarı baskısı, manzara ve ışık kesilmesi, taşkın yapı, tehlikeli yapı, çatının suyu sizin parsele vermesi, havalandırma boşluğunun kapatılması veya ortak geçiş alanının fiilen engellenmesi gibi durumlarda yalnızca tapu sınırı değil, taşınmazın olağan kullanım dengesi de incelenmelidir.

Yargıtay uygulamasında komşuluk hukukuna aykırı müdahalelerde, el atmanın objektif olarak hoşgörü ve tahammül sınırını aşıp aşmadığı önem taşır. Müdahale olağan kullanım sınırını aşıyorsa hâkimin müdahalesi, kal, eski hale getirme veya tazminat gündeme gelebilir.

D. Dava Açmadan Önce Dikkat Edilmesi Gerekenler

Bu dava türünde aceleyle yazılmış bir dilekçe, çoğu zaman davanın gücünü azaltır. Çünkü gayrimenkulün aynına dair davalarda teknik delil, hukuki nitelendirme kadar önemlidir.

Tapu ve Kadastro İncelemesi

Tapu kaydı, çap, kroki, aplikasyon krokisi, kadastro paftası, imar uygulaması, parselasyon geçmişi ve varsa tevhit-ifraz işlemleri birlikte incelenmelidir. Özellikle imar uygulaması sonucu oluşan tecavüzlerde, yapı ilk yapıldığında sınır içinde iken sonradan imar uygulamasıyla taşkın hale gelmiş olabilir. Bu ihtimal, kusur, iyi niyet, yıkım ve tazminat değerlendirmesinde önemlidir.

Belediye ve İmar Dosyası

Yapı ruhsatı, yapı kullanma izni, mimari proje, tadilat projesi, imar durumu, encümen kararları, yapı tatil tutanağı, mühürleme işlemi ve yıkım kararı mutlaka araştırılmalıdır. Kaçak yapı veya ruhsata aykırı yapı iddiası yalnızca sözlü beyana dayandırılmamalıdır.

Keşif ve Bilirkişi

Bu davalarda keşif çoğu zaman dosyanın omurgasıdır. Harita mühendisi, inşaat mühendisi, mimar, şehir plancısı ve gayrimenkul değerleme uzmanı gibi bilirkişilerin raporları; müdahalenin sınırını, yapının niteliğini, projeye aykırılığı, eski hale getirmenin mümkün olup olmadığını ve ecrimisil bedelini belirler.

Delil Tespiti

Yapı yıkılmadan, tadilat tamamlanmadan veya müdahale ortadan kaldırılmadan önce delil tespiti yapılması gerekebilir. Özellikle kaçak yapı, ortak alan kapatma, teras büyütme, bahçe işgali, taşkın duvar, sınır ihlali ve komşuluk hukukuna aykırılık dosyalarında delil tespiti, ana davanın kaderini değiştirebilir.

Arabuluculuk Şartı Unutulmamalıdır

1 Eylül 2023 itibarıyla bazı taşınmaz uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvuru dava şartı haline gelmiştir. 6325 sayılı Kanun m. 18/B kapsamında kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar bakımından dava şartı arabuluculuk gündeme gelir.

Bu nedenle özellikle apartman ortak alanı, site yönetimi, komşuluk hukuku, kat mülkiyetinden doğan projeye aykırılık ve ortaklığın giderilmesi gibi dosyalarda arabuluculuk süreci atlanmamalıdır. Arabuluculuk başvurusu yapılmadan açılan davalarda dava şartı yokluğu nedeniyle usulden ret riski doğabilir.

Görevli Mahkeme Nasıl Belirlenir?

Gayrimenkulün aynına ilişkin el atmanın önlenmesi, kal ve ecrimisil davalarında genel olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi önemlidir. Kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda ise 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu Ek Madde 1 uyarınca bu Kanunun uygulanmasından doğacak anlaşmazlıklar sulh hukuk mahkemelerinde görülür.

Bu ayrım dava stratejisinde son derece önemlidir. Çünkü uyuşmazlık “tapuya dayalı klasik el atmanın önlenmesi” ise farklı; “kat mülkiyeti ortak alanına müdahale” ise farklı; “belediye yıkım kararının iptali” ise tamamen farklı bir yargı yolu gündeme gelir.

Klasik Örnekler

• Komşu parselden taşan yapı için el atmanın önlenmesi ve kal davası.
• Apartman ortak alanına yapılan müdahale için ortak alana el atmanın önlenmesi ve eski hale getirme davası.
• Kaçak yapı nedeniyle belediye encümen kararının iptali için idari yargıda iptal davası.
• Ruhsatsız bina nedeniyle TCK m. 184 kapsamında savcılık soruşturması.
• Riskli yapı tespiti nedeniyle 6306 sayılı Kanun kapsamında idari dava.
• Bu davalar birbirine benzer görünür; fakat hukuki zeminleri, görevli mahkemeleri, süreleri, delilleri ve sonuçları farklıdır.

Yargıtay İçtihatlarının Verdiği Mesaj

Gayrimenkul davalarında Yargıtay’ın ana yaklaşımı, mülkiyet hakkı ile hukuki düzenin sınırlarını birlikte değerlendirmektir. Malik, taşınmazına haksız müdahaleyi önleme hakkına sahiptir; fakat bu hak kullanılırken imar mevzuatı, kat mülkiyeti rejimi, komşuluk hukukunun tahammül sınırları ve kamu düzeni de dikkate alınır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun mimari projeye aykırılık konusunda tüm kat maliklerinin iznini arayan yaklaşımı, apartman ve site davalarında keyfi yapılaşmanın önünde ciddi bir hukuki eşiktir.

Yine eski hale getirme davalarında taraf teşkili ve kat malikleri kurulu kararına olumlu oy veren maliklerin davadaki konumu bakımından Hukuk Genel Kurulu’nun 2021 tarihli kararı, uygulamada doğrudan sonuç doğuran önemli bir içtihattır.

TCK m. 184 bakımından ise Ceza Genel Kurulu kararlarında da imara aykırı binanın imar planına ve ruhsatına uygun hale getirilmesi halinde TCK m. 184/5’in özel sonuçları vurgulanmıştır.

E. Taşınmaz Davası, Sadece Taşınmaz Davası Değildir

Bir taşınmaz davasını güçlü yapan şey, yalnızca tapu kaydını dilekçeye eklemek değildir. Güçlü dava; tapuyu, çapı, imar durumunu, yapı ruhsatını, mimari projeyi, belediye işlem dosyasını, ceza hukuku riskini, kat mülkiyeti rejimini, komşuluk hukukunu, ecrimisil hesabını ve keşif-bilirkişi stratejisini aynı hukuki omurgada birleştiren davadır.

Bu nedenle uygulamada en sık karşımıza çıkan popüler bir dava türü olan, somut olaya göre doğru kurgulanmış el atmanın önlenmesi, kal, eski hale getirme ve ecrimisil davasıdır.

Bu dava doğru kurulduğunda yalnızca bugünkü müdahaleyi durdurmaz; taşınmazın gelecekteki hukuki değerini, kullanım güvenliğini, satış kabiliyetini ve mülkiyet hakkının saygınlığını da korur.

Bir taşınmaza yapılan haksız müdahale bazen küçük bir duvarla başlar. Fakat o duvarın arkasında tapu hakkı, imar düzeni, komşuluk dengesi, ortak yaşam hukuku ve kamusal düzen saklıdır. İyi hazırlanmış bir gayrimenkul davası da tam olarak bu nedenle önemlidir: Sadece betonu değil, hakkın sınırını da yerinden oynatır.

F. Son Tablolu Özet Anlatım

Benzer Mahiyette Çok Okunan Av. Önal Yazılarından Bir Kısmı