Urla, Çeşme, Foça, Ayvalık ve Bodrum Hattında Kaçak Yapı, TCK 184 ve 2863 Sayılı Kanuna Muhalefet Dosyaları

A. Ege Sahil Hattında Kaçak Yapı Dosyalarının Hukuki Önemi

Urla, Çeşme, Seferihisar, Foça, Selçuk, Kuşadası, Didim, Bodrum, Milas, Dikili ve Ayvalık hattında kaçak yapı dosyaları, çoğu zaman yalnızca belediye tarafından düzenlenen bir yapı tatil zaptı veya encümen para cezasından ibaret değildir. Bu bölgelerde bir taşınmaz hakkında yürütülen hukuki süreç; ceza hukuku, imar hukuku, idare hukuku, kültür ve tabiat varlıklarını koruma mevzuatı, kıyı mevzuatı, tarım alanı sınırlamaları, zeytinlik alanları, sit kararları, yapı kayıt belgesi ve belediye uygulamalarıyla birlikte değerlendirilmelidir.

Bu nedenle Urla’da bir bağ evi, Çeşme’de bir havuz, Foça’da doğal sit alanındaki bir taş yapı, Ayvalık’ta zeytinlik içindeki bir müştemilat, Dikili’de kıyı hattındaki bir imalat, Bodrum’da ruhsata aykırı büyütme, Didim’de yazlık konuta yapılan eklenti, Milas’ta tarımsal yapı, Kuşadası’nda arkeolojik sit alanındaki müdahale ve Selçuk’ta koruma alanı içindeki tadilat aynı hukuki mantıkla çözülemez.

Bu dosyalarda doğru ve etkin savunma, taşınmazın bulunduğu yerin hukuki statüsünü, yapının fiili niteliğini, yapının ne zaman inşa edildiğini, belediye işlemlerinin usulüne uygun olup olmadığını, ceza soruşturmasındaki fiil tarifini ve varsa koruma kurulu kararlarını birlikte değerlendirmeyi gerektirir.

A1. Kaçak Yapı Dosyası Her Zaman Ceza Dosyası Değildir

Bir yapı hakkında belediye tarafından işlem yapılmış olması, doğrudan Türk Ceza Kanunu m.184 kapsamında imar kirliliğine neden olma suçunun oluştuğu anlamına gelmez. Belediye, imar mevzuatına aykırılık nedeniyle yapı tatil zaptı düzenleyebilir, encümen kararıyla idari para cezası verebilir ve yıkım kararı alabilir. Ancak ceza hukuku bakımından ayrıca suçun tüm unsurlarının oluşup oluşmadığı incelenmelidir.

Bu ayrım özellikle çok önemlidir. Çünkü idari para cezası verilmiş olması, ceza mahkemesinin mahkûmiyet kuracağı anlamına gelmez. Aynı şekilde ceza soruşturması açılmış olması da belediye işlemlerinin kendiliğinden hukuka uygun olduğunu göstermez. Her iki süreç ayrı hukuki kurallara tabidir; ancak çoğu zaman birbirini etkiler.

A2. İlk İncelemede Bakılması Gereken Belgeler

Kaçak yapı, imar kirliliğine neden olma suçu veya 2863 sayılı Kanuna muhalefet dosyasında ilk bakılması gereken belgeler şunlardır: tapu kaydı, imar durumu, yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi, yapı tatil zaptı, mühürleme tutanağı, encümen kararı, yıkım kararı, belediye yazıları, koruma kurulu kararları, sit alanı tescil kararları, uydu görüntüleri, keşif tutanakları, bilirkişi raporları, fotoğraflar, kolluk tutanakları, müvekkilin taşınmazı edinme tarihi ve yapıların fiili inşa tarihleri.

Bu belgeler birlikte değerlendirilmeden dosyanın sonucuna dair sağlıklı bir kanaat oluşturmak mümkün değildir. Çünkü bazen dosyanın kaderini yapı tatil zaptındaki bir ölçüm hatası, bazen uydu görüntüsündeki eski tarihli yapı izi, bazen koruma kurulu kararının fiilden sonraki tarihi, bazen de yapının Türk Ceza Kanunu m.184 anlamında bina sayılıp sayılamayacağı belirler.

B. Türk Ceza Kanunu m.184 Kapsamında İmar Kirliliğine Neden Olma Suçu

B1. TCK 184 Hangi Fiilleri Suç Sayar?

Türk Ceza Kanunu m.184 imar kirliliğine neden olma suçunu düzenler. Maddenin birinci fıkrasında, yapı ruhsatiyesi alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişinin bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılacağı belirtilmiştir.

Maddenin ikinci fıkrasında, yapı ruhsatiyesi olmadan başlatılan inşaatlar dolayısıyla kurulan şantiyelere elektrik, su veya telefon bağlantısı yapılmasına müsaade eden kişiler bakımından cezai sorumluluk öngörülmüştür. Üçüncü fıkrada, yapı kullanma izni alınmamış binalarda herhangi bir sınai faaliyetin icrasına müsaade eden kişinin iki yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılacağı düzenlenmiştir.

Maddenin dördüncü fıkrası ise uygulama alanı bakımından özel önem taşır. Buna göre üçüncü fıkra hariç, TCK 184 hükümleri ancak belediye sınırları içinde veya özel imar rejimine tabi yerlerde uygulanır. Bu hüküm, Urla, Çeşme, Foça, Bodrum, Didim, Ayvalık, Dikili, Milas ve Kuşadası gibi bölgelerde özel önem taşır. Çünkü bu bölgelerde taşınmazlar çoğu zaman sit alanı, kıyı alanı, turizm bölgesi, özel çevre koruma bölgesi, orman alanı veya tarım alanı gibi özel statülere tabi olabilir.

B2. Her Ruhsatsız İmalat TCK 184 Suçu Oluşturmaz

TCK 184 bakımından en kritik kavram “bina” kavramıdır. Kanun koyucu burada her türlü yapıdan değil, ruhsatsız veya ruhsata aykırı olarak bina yapılmasından söz etmektedir. Bu nedenle her ruhsatsız imalat TCK 184 kapsamında suç oluşturmaz.

İmar Kanunu m.5’te yapı kavramı oldukça geniştir. Karada ve suda, daimi veya geçici, resmi veya özel, yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirleri yapı kavramına dahil olabilir. Bina ise kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü, insanların içine girebildiği ve insanların oturma, çalışma, eğlenme, dinlenme, ibadet etme veya eşya ve hayvanlarını koruma ihtiyacına hizmet eden yapı olarak değerlendirilir.

Bu ayrım uygulamada son derece önemlidir. Çünkü bahçe duvarı, istinat duvarı, havuz, pergola, çardak, veranda, sundurma, konteyner, açık teras, basit tarımsal gölgelik veya geçici nitelikteki bir imalat, her somut olayda TCK 184 anlamında bina sayılmayabilir. Bu nedenle ceza dosyasında yalnızca ruhsatsızlık değil, imalatın bina niteliğinde olup olmadığı ayrıca tartışılmalıdır.

B3. Esaslı Tadilat, Kapalı Alan Kazanımı ve Taşıyıcı Unsur Tartışması

Mevcut bir binada yapılan her değişiklik de TCK 184 kapsamında suç oluşturmaz. Balkon kapatma, teras kapatma, oda büyütme, çatı arası düzenleme, depo ekleme, bodrum kat genişletme veya veranda kapatma gibi işlemlerde dosyanın merkezinde şu soru yer alır: Yapılan müdahale yeni bir bina veya bina niteliğinde bağımsız bir alan meydana getiriyor mu?

Yargıtay uygulamasında, TCK 184 kapsamında değerlendirme yapılırken imalatın bina niteliği taşıyıp taşımadığı, kapalı alan kazanımı sağlayıp sağlamadığı, esaslı tadilat niteliğinde olup olmadığı ve taşıyıcı unsurları etkileyip etkilemediği dikkate alınmaktadır. Bu nedenle savunmada yalnızca “ruhsat yoktur” veya “ruhsata aykırılık vardır” tespitine karşı çıkmak yeterli değildir. Esas mesele, ceza hukuku anlamında suçun maddi unsurunun oluşup oluşmadığını ortaya koymaktır.

B4. Suç Tarihi ve Yapının Eski Olması

TCK 184, 12.10.2004 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Bu nedenle yapının hangi tarihte inşa edildiği son derece önemlidir. Özellikle Urla, Foça, Ayvalık, Dikili, Bodrum, Milas ve Çeşme gibi bölgelerde çok eski tarihli taş yapılar, bağ evleri, köy yapıları, tarımsal yapılar, eski yazlık eklentileri ve zaman içinde değişiklik geçirmiş yapılar bulunabilir.

Bu dosyalarda yapı yeni yapılmış gibi işlem görse dahi uydu görüntüleri, eski fotoğraflar, elektrik ve su abonelikleri, emlak vergisi kayıtları, tanık beyanları, tapu edinme tarihi, eski belediye kayıtları ve imar arşivleri yapının önceki tarihlerde mevcut olduğunu gösterebilir. Eğer yapı veya suç konusu bölüm TCK 184’ün yürürlük tarihinden önce yapılmışsa, ceza hukuku bakımından ayrıca değerlendirme yapılması gerekir.

B5. Fail Kimdir?

TCK 184 bakımından cezai sorumluluk, binayı yapan veya yaptıran kişi bakımından gündeme gelir. Taşınmazın maliki olmak tek başına her zaman fail olmayı göstermez. Taşınmaz sonradan edinilmiş olabilir. Yapı önceki malik döneminde yapılmış olabilir. Müvekkil yalnızca mirasçı olabilir. Taşınmaz aileden kalmış olabilir. Yapı kiracı veya üçüncü kişi tarafından yapılmış olabilir.

Bu nedenle ceza dosyasında “tapuda malik görünüyor” tespiti tek başına yeterli değildir. Binayı kimin yaptığı veya yaptırdığı, sanığın fiille bağlantısı, inşa tarihindeki malik durumu, yapının yapım tarihi, zamanaşımı tartışmaları, yapı faaliyetini kimin organize ettiği ve sanığın kastı somut delillerle ortaya konulmalıdır.

C. TCK 184/5 Kapsamında Kamu Davasının Düşmesi

C1. TCK 184/5 Neden Bu Kadar Önemlidir?

TCK 184/5, imar kirliliğine neden olma suçu bakımından en kritik hükümlerden biridir. Bu hükme göre kişinin ruhsatsız veya ruhsata aykırı olarak yaptığı veya yaptırdığı binayı imar planına ve ruhsatına uygun hale getirmesi halinde, birinci ve ikinci fıkra hükümleri gereğince kamu davası açılmaz, açılmış olan kamu davası düşer, mahkûm olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkar.

Bu hüküm, ceza dosyasının sonucunu doğrudan değiştirebilecek niteliktedir. Özellikle Urla, Çeşme, Bodrum, Didim, Milas, Ayvalık ve Foça gibi bölgelerde ruhsata bağlanabilir nitelikteki imalatlar, tadilat projesiyle uygun hale getirilebilecek aykırılıklar veya yıkımla giderilebilecek kaçak bölümler bakımından TCK 184/5 mutlaka değerlendirilmelidir.

C2. Uygun Hale Getirme Ne Anlama Gelir?

Uygun hale getirme, her dosyada aynı şekilde karşımıza çıkmaz. Bazen ruhsatsız yapı sonradan ruhsata bağlanabilir.  Ya da ruhsata aykırı bölüm tadilat projesiyle yasal hale getirilebilir.  Zaman zaman ise kaçak bölüm yıkılarak aykırılık tamamen ortadan kaldırılır. Farklı durumlarda ise belediye tarafından yıkım yapılmışsa yıkım masraflarının karşılanması gündeme gelebilir.

Burada amaç, imar düzenine aykırılığın ortadan kaldırılmasıdır. Bu nedenle savunma yalnızca ceza dosyası üzerinden değil, belediye ve idare nezdindeki süreçle birlikte yürütülmelidir. İmar planına uygunluk, ruhsat alma ihtimali, tadilat projesi, yıkım tutanağı ve belediyeden alınacak resmi yazılar ceza dosyasına sunulmalıdır.

C3. TCK 184/5 Soruşturma Aşamasında da Yargılama Aşamasında da Gündeme Gelebilir

TCK 184/5 yalnızca kovuşturma aşamasında değil, soruşturma aşamasında da önemlidir. Yapının imar planına ve ruhsatına uygun hale getirilmesi halinde kamu davası açılmaması gündeme gelebilir. Eğer dava açılmışsa mahkemeden düşme kararı talep edilebilir. Mahkûmiyet hükmü kurulmuşsa, koşulları oluştuğunda cezanın bütün sonuçlarıyla ortadan kalkması tartışılabilir.

Bu nedenle imar kirliliğine neden olma suçunda dosya geldiği aşamadan bağımsız olarak ilk bakılması gereken konulardan biri TCK 184/5’in uygulanabilir olup olmadığıdır.

D. 2863 Sayılı Kanuna Muhalefet ve Sit Alanında İzinsiz Müdahale

D1. 2863 Sayılı Kanun Hangi Alanlarda Devreye Girer?

2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, korunması gerekli taşınır ve taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarını, sit alanlarını, koruma alanlarını ve bu alanlarda yapılacak işlem ve faaliyetleri düzenler. Bu Kanun, özellikle Foça, Selçuk, Kuşadası, Didim, Bodrum, Milas, Dikili, Ayvalık, Çeşme ve Urla gibi kültür ve tabiat varlığı yoğun bölgelerde büyük önem taşır.

Bir taşınmazın arkeolojik sit alanında, doğal sit alanında, kentsel sit alanında, koruma alanında veya etkileşim geçiş sahasında kalması, dosyanın hukuki karakterini tamamen değiştirebilir. Böyle bir durumda yalnızca TCK 184 değil, 2863 sayılı Kanun m.65 kapsamında da cezai sorumluluk tartışılabilir.

D2. Sit Alanında Her Müdahale Suç mudur?

Hayır. Bir taşınmazın sit alanında kalması tek başına suçun oluştuğunu göstermez. Önce taşınmazın hangi tür sit alanında kaldığı belirlenmelidir. Sonra sit kararının tarihi, koruma kurulu kararları, koruma amaçlı imar planı, geçiş dönemi koruma esasları, müdahalenin niteliği, müdahalenin tarihi, izin gerekip gerekmediği ve failin kastı incelenmelidir.

Örneğin Foça’da eski bir taş yapıda yapılan basit bakım işlemi ile Selçuk’ta arkeolojik sit alanında yapılan kazı faaliyeti aynı hukuki değerde değildir. Ayvalık’ta eski yapının çatısının onarılması ile Bodrum’da sit alanında betonarme ilave yapılması da aynı şekilde değerlendirilemez.

D3. 2863 Dosyalarında En Kritik Savunma Başlıkları

2863 sayılı Kanuna muhalefet dosyalarında savunma genellikle şu başlıklar üzerinden kurulur: taşınmazın sit statüsünün kesin olarak belirlenmemiş olması, sit kararının fiil tarihinden sonra alınmış olması, müdahalenin basit onarım niteliğinde bulunması, koruma kurulu izni gerektiren esaslı müdahale olmaması, failin taşınmazın sit alanında olduğunu bilmemesi, sanığın taşınmazı müdahaleden sonra edinmiş olması, fiil tarihinin kesin belirlenememesi, bilirkişi raporunun yetersiz olması ve kültür veya tabiat varlığına somut zarar bulunmaması.

Bu dosyalarda özellikle kast unsuru önemlidir. Ceza hukukunda failin yalnızca taşınmaz maliki olması yeterli değildir. Failin yasaklanan müdahaleyi yaptığı veya yaptırdığı, taşınmazın koruma statüsünü bildiği veya bilebilecek durumda olduğu ve buna rağmen izinsiz inşai veya fiziki müdahalede bulunduğu somut delillerle ortaya konulmalıdır.

D4. TCK 184 Düşse Bile 2863 Dosyası Devam Edebilir

Uygulamada çok önemli bir nokta vardır. TCK 184 kapsamında yapının ruhsata uygun hale getirilmesi veya kaçak bölümün yıkılması nedeniyle kamu davası düşebilir. Ancak aynı olayda sit alanına izinsiz fiziki veya inşai müdahale söz konusu ise 2863 sayılı Kanun yönünden ayrıca değerlendirme yapılır.

Bu nedenle savunma yalnızca TCK 184/5 üzerine kurulursa eksik kalabilir. Özellikle Foça, Selçuk, Kuşadası, Didim, Bodrum, Milas, Dikili ve Ayvalık gibi bölgelerde TCK 184 ile 2863 sayılı Kanun birlikte değerlendirilmelidir.

E. Aynı Fiile Hem İdari Para Cezası Hem Adli Ceza Verilebilir mi?

E1. Kabahatler Kanunu m.15/3 Hükmü

Bu konuda en önemli genel hüküm 5326 sayılı Kabahatler Kanunu m.15/3 hükmüdür. Hüküm şu şekildedir:

1. Bir fiil hem kabahat hem de suç olarak tanımlanmış ise, sadece suçtan dolayı yaptırım uygulanabilir. Ancak, suçtan dolayı yaptırım uygulanamayan hallerde kabahat dolayısıyla yaptırım uygulanır.
2. Bu hüküm, aynı fiil nedeniyle hem belediye encümen kararıyla idari para cezası verilmesi hem de ceza mahkemesinde suçtan dolayı yaptırım uygulanması hallerinde dikkatle değerlendirilmelidir. Ancak burada en önemli mesele, gerçekten aynı fiilden söz edilip edilemeyeceğidir.

E2. 3194 Sayılı İmar Kanunu m.42/7 Hükmü

İmar para cezası ile TCK 184 mahkûmiyeti arasındaki ilişki bakımından en özel ve açık düzenleme 3194 sayılı İmar Kanunu m.42/7 hükmüdür. Hüküm şu şekildedir:

1. Yukarıdaki fıkralar uyarınca tahsil olunan idari para cezaları, aynı fiil nedeniyle 26.09.2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 184 üncü maddesine göre mahkûm olanlara faizsiz olarak iade edilir.
2. Bu hüküm son derece önemlidir. Çünkü aynı fiil nedeniyle hem 3194 sayılı İmar Kanunu m.42 kapsamında idari para cezası verilmiş hem de TCK 184 kapsamında mahkûmiyet kurulmuşsa, tahsil edilen idari para cezasının faizsiz iadesi gündeme gelir.

E3. Pratik Sonuç Nedir?

Eğer belediye encümen kararı ile verilen idari para cezası, ceza mahkemesindeki TCK 184 mahkûmiyetine konu olan aynı yapıya, aynı imalata ve aynı fiile dayanıyorsa, 3194 m.42/7 uyarınca idari para cezasının iadesi talep edilebilir.

Yahut idari para cezası henüz ödenmemişse, aynı fiil nedeniyle TCK 184 mahkûmiyeti bulunduğu ileri sürülerek kaldırma, terkin veya tahsilatın durdurulması gündeme getirilebilir. Eğer idari yargıda dava devam ediyorsa, bu hüküm ayrıca hukuki dayanak olarak kullanılabilir.

Ancak burada mekanik bir yorum yapılmamalıdır. Her dosyada önce aynı fiil tespiti yapılmalıdır. Belediye cezası aynı yapı için mi kesilmiştir? Ceza davasındaki suç tarihi ile yapı tatil zaptındaki tarih örtüşmekte midir? Encümen kararındaki metrekare ile iddianamedeki imalat aynı mıdır? Belediye cezası başka bir imalata, ceza davası başka bir kaçak bölüme mi ilişkindir? Bu sorular cevaplanmadan 3194 m.42/7 sağlıklı şekilde uygulanamaz.

E4. Adli Para Cezası ile İdari Para Cezası Aynı Şey Değildir

Ceza mahkemesinin verdiği adli para cezası ile belediye encümeninin verdiği idari para cezası farklı hukuki niteliktedir. Adli para cezası ceza mahkemesi tarafından verilen bir yaptırımdır. İdari para cezası ise idarenin idari işlemidir.

Ancak aynı fiil hem suç hem kabahat niteliğindeyse Kabahatler Kanunu m.15/3 devreye girebilir. Aynı fiil nedeniyle TCK 184 mahkûmiyeti varsa 3194 m.42/7 daha özel ve somut bir dayanak olarak kullanılabilir. Bu nedenle “biri idari biri adli, ikisi birlikte mutlaka kalır” yaklaşımı hatalıdır. Aynı şekilde “ceza davası açıldı, belediye cezası otomatik olarak kalkar” yaklaşımı da eksiktir. Doğru yol, aynı fiil analizini yapıp ilgili hukuki başvuruyu doğru zamanda yapmaktır.

F. Bölge Bölge Uygulama ve Dosya Okuma Stratejisi

F1. Urla Kaçak Yapı ve TCK 184 Dosyaları (Takip Ettiğimiz Davalardan Örnekle)

Urla dosyalarında bağ evleri, taş yapılar, müştemilatlar, havuzlar, pergolalar, tarımsal yapılar ve imar barışı belgeleri sıkça gündeme gelir. Bu dosyalarda özellikle yapının eski olup olmadığı, ruhsata bağlanabilir nitelikte bulunup bulunmadığı ve TCK 184 anlamında bina sayılıp sayılamayacağı incelenmelidir.

Urla’da bir müvekkil hakkında ruhsatsız kapalı alan nedeniyle TCK 184 soruşturması yürütüldüğünü düşünelim. İlk yapılacak şey, yapının fiilen ne zaman yapıldığını ortaya koymaktır. Uydu görüntüleri, eski fotoğraflar, belediye kayıtları ve taşınmazın edinme tarihi bu noktada belirleyici olabilir. Ardından imalatın bina niteliğinde olup olmadığı, ruhsata bağlanıp bağlanamayacağı ve TCK 184/5 kapsamında dosyanın düşmeye götürülüp götürülemeyeceği değerlendirilmelidir.

F2. Çeşme Kaçak Yapı, Havuz ve Teras Dosyaları (Çeşme ve civarından takip ettiğimiz davalardan)

Çeşme’de en sık karşılaşılan dosyalar arasında havuz, veranda, teras kapatma, pergola, müştemilat, taş duvar, yazlık konut büyütme ve sit alanındaki müdahaleler yer alır. Bu dosyalarda belediye işlemleri ile ceza soruşturması çoğu zaman birlikte ilerler.

Çeşme’de havuz yapılan bir taşınmaz bakımından TCK 184 değerlendirmesi yapılırken öncelikle havuzun bina niteliğinde olup olmadığı tartışılır. Teras kapatma varsa kapalı alan kazanımı bulunup bulunmadığı incelenir. Taşınmaz sit alanında ise 2863 sayılı Kanun yönünden koruma kurulu izni gerekip gerekmediği ayrıca değerlendirilir.

F3. Seferihisar Dosyalarında Tarımsal Yapı ve Geçici İmalat Tartışması

Seferihisar hattında tarımsal amaçlı yapılar, köy yerleşik alanları, prefabrik yapılar, konteynerler, ahşap yapılar, depo ve basit müştemilatlar öne çıkar. Bu dosyalarda yapının zemine sabitlenip sabitlenmediği, kalıcı nitelik taşıyıp taşımadığı, kullanım amacı ve bina vasfı önemlidir.

Basit bir tarımsal gölgelik ile insanların barınma veya kullanım ihtiyacına hizmet eden kapalı bir yapı aynı şekilde değerlendirilmemelidir. Bu ayrım hem idari para cezası hem de TCK 184 açısından savunmanın temelini oluşturabilir.

F4. Foça Dosyalarında Doğal Sit, Taş Yapı ve Koruma Kurulu İzni

Foça’da doğal sit, arkeolojik sit, eski taş yapılar ve koruma kurulu izni tartışmaları çok önemlidir. Bu dosyalarda yalnızca ruhsat meselesine bakmak yeterli değildir. Taşınmazın sit statüsü, sit kararının tarihi, müdahalenin niteliği, basit onarım olup olmadığı ve koruma kurulundan izin alınması gerekip gerekmediği dikkatle incelenmelidir.

Foça’da eski bir taş yapıda yapılan bakım ve onarım işlemi, eğer esaslı inşai müdahale niteliğinde değilse 2863 sayılı Kanun bakımından farklı bir değerlendirme gerektirebilir. Ancak aynı taşınmazda yeni betonarme ilave, temel kazısı, zemin müdahalesi veya kapalı alan oluşturma varsa dosyanın ceza hukuku boyutu ağırlaşabilir.

F5. Selçuk ve Kuşadası Dosyalarında Arkeolojik Sit Riski

Selçuk ve Kuşadası bölgesinde arkeolojik sit alanı ihtimali birçok dosyada belirleyici olur. Bu bölgelerde yapılaşma, basit tadilat veya çevre düzenlemesi dahi koruma mevzuatı bakımından özel değerlendirme gerektirebilir.

Bu nedenle Selçuk veya Kuşadası’nda bir yapı dosyası geldiğinde öncelikle taşınmazın sit derecesi, koruma amaçlı imar planı, geçiş dönemi koruma esasları ve koruma kurulu kararları incelenmelidir. TCK 184 yönünden bina niteliği tartışılırken, 2863 yönünden izinsiz inşai ve fiziki müdahale olup olmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.

F6. Didim, Bodrum ve Milas Dosyalarında Yazlık Yapı ve Ruhsata Aykırı Büyütme

Didim, Bodrum ve Milas dosyalarında takip etmekte olduğumuz veya geçmişte takip ettiğimiz davalarda; yazlık konutlarda kapalı alan artırımı, çatı katı düzenlemesi, bodrum kat kullanımı, veranda kapatma, havuz, müştemilat, taş duvar, depo ve ruhsata aykırı büyütme iddiaları sık görülür.

Bu dosyalarda savunma şu sorular üzerinden kurulmalıdır: İmalat bina niteliğinde midir? Kapalı alan kazanımı var mıdır? Yapı ruhsata aykırı mıdır? Aykırılık tadilat projesiyle giderilebilir mi? Kaçak bölüm yıkılarak TCK 184/5 uygulanabilir mi? Belediye encümen cezası aynı fiile mi dayanmaktadır? 3194 m.42/7 uyarınca idari para cezasının iadesi gündeme gelebilir mi?

F7. Dikili ve Ayvalık Dosyalarında Zeytinlik, Kıyı ve Doğal Sit

Dikili ve Ayvalık dosyalarında zeytinlik alanları, doğal sit alanları, kıyı hattı, eski taş yapılar, tarımsal yapılar ve müştemilatlar ön plana çıkar. Bu bölgelerde bir imalatın hukuki statüsü çoğu zaman yalnızca belediye imar durumundan anlaşılamaz. Zeytinlik mevzuatı, kıyı mevzuatı, koruma mevzuatı ve imar mevzuatı birlikte incelenmelidir.

Ayvalık’ta zeytinlik içindeki yapı veya Dikili’de kıyıya yakın bir taşınmazdaki imalat bakımından TCK 184, 2863 sayılı Kanun, 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili özel mevzuat birlikte değerlendirilmelidir. Bu dosyalarda eksik inceleme, hem ceza yargılamasında hem de idari para cezası ve yıkım kararına karşı açılacak davalarda ciddi hak kayıplarına yol açabilir.

G. Yapı Tatil Zaptı, Encümen Kararı ve Yıkım Süreci

G1. Yapı Tatil Zaptı Dosyanın Merkezidir

Kaçak yapı dosyalarında yapı tatil zaptı çoğu zaman dosyanın en önemli belgesidir. İmar Kanunu m.32 uyarınca ruhsat alınmadan veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapıya başlandığının tespiti halinde, ilgili idare o andaki inşaat durumunu tespit eder, yapıyı mühürler ve inşaatı derhal durdurur.

Yapı tatil zaptında imalatın açıkça gösterilmesi gerekir. Hangi bölümün ruhsatsız olduğu, hangi bölümün ruhsata aykırı olduğu, kaç metrekarelik aykırılık bulunduğu, yapının hangi aşamada olduğu, fotoğraflarla desteklenip desteklenmediği ve tespitin hangi tarihte yapıldığı savunma açısından önemlidir.

Soyut, ölçüsüz, fotoğrafsız veya hangi imalatın kaçak olduğunu açıkça göstermeyen yapı tatil zaptları hem idari yargı hem de ceza dosyası bakımından tartışma konusu yapılabilir.

G2. Encümen Kararında Hesap Hatası Olabilir

3194 sayılı İmar Kanunu m.42 uyarınca verilen idari para cezalarında hesaplama teknik bir meseledir. Yapı sınıfı, yapı grubu, aykırılıktan etkilenen alan, metrekare hesabı, yapılaşmaya yasak alan durumu, özel imar rejimi, kamu alanı, can ve mal güvenliği tehlikesi, çevre ve görüntü kirliliği gibi birçok unsur ceza miktarını etkileyebilir.

Bu nedenle encümen para cezası dosyalarında yalnızca “ceza çok yüksek” demek yeterli değildir. Hesaplama kalemleri tek tek incelenmeli, yanlış yapı sınıfı, yanlış metrekare, yanlış katsayı, aynı aykırılık için mükerrer ceza ve aynı fiil nedeniyle TCK 184 mahkûmiyeti bulunup bulunmadığı araştırılmalıdır.

G3. Yıkım Kararı Ceza Dosyasını da Etkileyebilir

Yıkım kararı idari bir işlemdir. Ancak TCK 184/5 bakımından kaçak bölümün yıkılması veya yapının ruhsata uygun hale getirilmesi ceza dosyasını doğrudan etkileyebilir. Bu nedenle yıkım süreci yalnızca idari bir mesele gibi görülmemelidir.

Eğer yapı yıkılarak aykırılık giderilmişse, bu durum ceza dosyasına belgeleriyle sunulmalıdır. Eğer belediye yıkım yapmışsa ve yıkım masrafları müvekkil tarafından karşılanmışsa, bu husus da TCK 184/5 kapsamında değerlendirme konusu yapılabilir.

H. İmar Barışı ve Yapı Kayıt Belgesi

H1. Yapı Kayıt Belgesi Her Dosyayı Kendiliğinden Çözmez

İmar barışı kapsamında alınan yapı kayıt belgesi, uygulamada çok önemli olmakla birlikte her dosyada otomatik çözüm sağlamaz. Yapı kayıt belgesinin hangi yapı için alındığı, belgenin kapsamı, belgeden sonra yeni imalat yapılıp yapılmadığı, taşınmazın özel kanun alanında kalıp kalmadığı, yapı kayıt belgesinin iptal edilip edilmediği ve belediye işleminin hangi imalata ilişkin olduğu ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Örneğin yapı kayıt belgesi eski yapı için alınmış, ancak sonradan yeni bir kapalı alan yapılmışsa belge bu yeni imalatı korumayabilir. Ya da belge alınan yapı ile ceza dosyasına konu edilen yapı aynı olmayabilir. Bu nedenle yapı kayıt belgesi mutlaka dosya içeriğiyle karşılaştırılmalıdır.

H2. Yapı Kayıt Belgesinin Ceza Dosyasındaki Önemi

Yapı kayıt belgesi ceza dosyasında güçlü bir savunma aracı olabilir. Ancak bunun için belgenin gerçekten soruşturma veya kovuşturma konusu yapıyı kapsadığının gösterilmesi gerekir. Belgenin tarihinin, kapsamının, yapı alanının, beyan edilen kullanımın ve belediye tespitleriyle uyumunun incelenmesi gerekir.

Yapı kayıt belgesi varsa savunmada şu hususlar özellikle değerlendirilmelidir: belge hangi yapı için alınmıştır, ceza dosyasındaki imalat bu belge kapsamında mıdır, belge tarihinden sonra yeni bir inşai faaliyet var mıdır, yapı kayıt belgesi iptal edilmiş midir, taşınmaz belge düzenlenemeyecek özel alanlardan birinde midir ve belediye belgeyi işlem tesis ederken dikkate almış mıdır?

I. Ceza Dosyasında Savunma Kurgusu

I1. TCK 184 Dosyalarında Savunma Başlıkları

TCK 184 dosyalarında savunma, somut olayın özelliklerine göre şu başlıklar üzerinden kurulabilir: suç konusu imalat bina niteliğinde değildir, imalat 12.10.2004 tarihinden önce yapılmıştır, sanık binayı yapan veya yaptıran kişi değildir, taşınmaz belediye sınırı veya özel imar rejimine tabi alan içinde değildir, işlem basit tadilat niteliğindedir, kapalı alan kazanımı yoktur, taşıyıcı unsura müdahale yoktur, yapı ruhsata veya imar planına uygun hale getirilmiştir, kaçak bölüm yıkılmıştır, TCK 184/5 nedeniyle kamu davasının düşmesine karar verilmelidir.

Bu başlıkların her biri dosyanın sonucunu değiştirebilir. Özellikle bina niteliği, suç tarihi ve TCK 184/5 değerlendirmesi birçok dosyada savunmanın ana omurgasını oluşturur.

I2. 2863 Sayılı Kanun Dosyalarında Savunma Başlıkları

2863 sayılı Kanuna muhalefet dosyalarında savunma, sit statüsü ve müdahalenin niteliği etrafında şekillenir. Taşınmazın sit statüsünün kesin ve açık olmaması, sit kararının fiil tarihinden sonra alınmış olması, müdahalenin basit onarım niteliğinde bulunması, koruma kurulu izni gerektiren esaslı müdahale olmaması, failin kastının bulunmaması, sanığın taşınmazı müdahaleden sonra edinmiş olması, fiil tarihinin kesin belirlenememesi, bilirkişi raporunun yetersiz olması ve kültür veya tabiat varlığına somut zarar bulunmaması savunmada öne çıkarılabilir.

I3. İdari Para Cezası ve Yıkım Kararı Savunması

İdari para cezası ve yıkım kararına karşı savunma yapılırken yapı tatil zaptının usulüne uygun olup olmadığı, encümen kararının gerekçeli düzenlenip düzenlenmediği, metrekare hesabının doğru yapılıp yapılmadığı, yapı sınıfı ve yapı grubunun doğru belirlenip belirlenmediği, aykırılıktan etkilenen alan yerine tüm yapı üzerinden ceza kesilip kesilmediği, aynı fiil nedeniyle mükerrer yaptırım uygulanıp uygulanmadığı ve TCK 184 mahkûmiyeti halinde 3194 m.42/7 uyarınca iade hakkı bulunup bulunmadığı değerlendirilmelidir.

J. Uygulamada En Sık Yapılan Hatalar

J1. Belediye Ceza Kestiyse Suç Kesin Oluşmuştur Yanılgısı

Belediye tarafından idari para cezası verilmiş olması, TCK 184 suçunun kesin olarak oluştuğunu göstermez. İdari aykırılık ile ceza hukuku sorumluluğu farklıdır. Ceza mahkemesi suçun maddi ve manevi unsurlarını ayrıca değerlendirir.

J2. TCK 184 Düştüyse 2863 de Kendiliğinden Düşer Yanılgısı

TCK 184/5 nedeniyle imar kirliliğine neden olma dosyası düşebilir. Ancak sit alanına izinsiz fiziki veya inşai müdahale varsa 2863 sayılı Kanun yönünden dosya ayrıca devam edebilir. Bu nedenle iki suç tipi birbirine karıştırılmamalıdır.

J3. Yapı Kayıt Belgesi Her Şeyi Kurtarır Yanılgısı

Yapı kayıt belgesi önemli bir belgedir; ancak her dosyada otomatik sonuç doğurmaz. Belgenin kapsamı, yapı tarihi, taşınmazın özel statüsü ve sonradan yapılan imalatlar ayrıca incelenmelidir.

J4. İdari Para Cezası ile Adli Ceza Her Zaman Birlikte Kalır Yanılgısı

Aynı fiil nedeniyle hem idari para cezası hem de TCK 184 mahkûmiyeti varsa 3194 m.42/7 uyarınca tahsil edilen idari para cezasının faizsiz iadesi gündeme gelir. Bu nedenle aynı fiil tespiti yapılmadan idari para cezasının kesin olarak kalacağı söylenemez.

K. Kaçak Yapı & Müdahale Dosyalarında Sonuç

Urla, Çeşme, Seferihisar, Foça, Selçuk, Kuşadası, Didim, Bodrum, Milas, Dikili ve Ayvalık hattında kaçak yapı, TCK 184 imar kirliliğine neden olma suçu, 2863 sayılı Kanuna muhalefet, sit alanında izinsiz yapı, belediye encümen para cezası, yıkım kararı ve yapı kayıt belgesi dosyaları tek boyutlu dosyalar değildir.

Bu dosyalarda güçlü savunma, yalnızca “ruhsatsız yapı yoktur” veya “müvekkil suçsuzdur” demekle kurulamaz. Asıl mesele, taşınmazın hukuki statüsünü, yapının fiili niteliğini, yapının tarihini, belediye işlemlerinin usulünü, ceza dosyasındaki fiil tarifini, bilirkişi raporlarını, uydu görüntülerini, koruma kurulu kararlarını ve idari para cezası hesabını birlikte okuyabilmektir.

Bazen dosyanın çözümü TCK 184/5 kapsamında yapının ruhsata uygun hale getirilmesindedir. Beraat kararı, imalatın bina niteliğinde olmadığının gösterilmesiyle mümkündür. Zaman zaman ise 2863 dosyasında kilit nokta sit kararının tarihi ve failin kastıdır. Bazen de asıl mücadele belediye encümen para cezasının hesabında, aynı fiil nedeniyle mükerrer yaptırım uygulanmasında ve 3194 m.42/7 gereğince idari para cezasının iadesindedir.

Netice Olarak Varılması Gereken Sorular

Bu nedenle kaçak yapı ve imar kirliliğine neden olma dosyalarında doğru sorular şunlardır: Hangi yapıdan söz ediliyor? Yapı hangi tarihte yapılmış? Yapı bina niteliğinde mi? Taşınmaz hangi imar statüsünde? Sit alanı veya özel koruma alanı var mı? Müdahale koruma kurulu izni gerektiriyor mu? Yapı ruhsata bağlanabilir mi? Kaçak bölüm yıkılarak aykırılık giderilebilir mi? Aynı fiil nedeniyle hem idari hem adli yaptırım uygulanmış mı?

Bu sorular doğru sorulduğunda, Urla’dan Çeşme’ye, Foça’dan Ayvalık’a, Bodrum’dan Didim’e, Milas’tan Kuşadası’na kadar birçok kaçak yapı, imar para cezası ve ceza dosyasında savunmanın yönü değişir. Kaçak yapı dosyaları ancak ceza hukuku, idare hukuku, imar hukuku ve koruma mevzuatı birlikte okunarak çözülebilir.

Benzer Mahiyette Çok Okunan Av. Önal Yazılarından Bir Kısmı

No	Yazı Başlığı	Konu Odağı	Link
1	Kaçak Yapı Yıkım Kararı ve Cezası Nedir? (İmara Aykırılık)	Kaçak yapı, yıkım kararı, TCK 184, idari ve cezai boyut	Yazıyı aç
2	Ege Bölgesi’nde Kaçak Yapı Yıkım Kararları Güncel 91 Soru	Bölgesel uygulama, kaçak yapı, encümen, yıkım süreci	Yazıyı aç
3	Kaçak Yapı, Yıkım, İmar Davaları: İdare & Tazminat Hukuku	Yıkım kararları, idari süreç, tazminat ve dava ekseni	Yazıyı aç
4	Kaçak Yapılar ve Yıkım Kararları: Gayrimenkul, İmar Hukuku	Ruhsatsız yapı, ruhsata aykırılık, kıyı–sit–zeytinlik alanlar	Yazıyı aç
5	İmar Uygulaması Sonucunda Tapu İptal ve Tescil Davası	İmar uygulaması, DOP, tapu iptali ve tescil	Yazıyı aç
6	Kamulaştırmasız Hukuki El Atma Davası ve Sonuçları Nedir?	İmar/kamulaştırma kesişimi, mülkiyet hakkı, tazminat	Yazıyı aç