Yaşlı Satıcıdan Gayrimenkul Satın Alma Riskleri: Muris Muvazaası ve Tapu İptal–Tescil Stratejisi

İşbu dava türüne dair çokça müvekkil ve davamız olduğundan, uygulamaya yönelik gözlemlerimizi kısaca kaleme aldığımız bir derleme niteliğindedir. Ayrıca

1) 75 yaş üstü satıcı: Yargıtay “tek başına yaş”a nasıl bakıyor?

1.1. “Yaş” tek başına iptal sebebi değil: asıl mesele işlem anındaki ayırt etme gücü

Yargıtay çizgisi, “80+” gibi ileri yaşın tek başına ehliyetsizlik sonucuna götürmeyeceği; ayırt etme gücünün (TMK 13–15) somut işleme ve işlem anına göre değerlendirilmesi gerektiği fikrinin etrafında döner. Doktrinde bu, çok net ifade edilir:

“Türk Hukukunda yaşlılık tek başına ayırt etme gücünü kaldıran sebep olarak düzenlenmemiştir.”

Bu cümle pratikte şunu doğurur: 80 yaş üstü olmak “kuvvetli emare” olabilir; ama mahkeme ‘yaş’ ile değil ‘işlem anındaki zihinsel durum + irade serbestisi’ ile hüküm kurar.

1.2. Yargıtay’ın test cümlesi: “Ayırt etme gücü nispi; işlem/kişiye göre değişir — Adli Tıp raporu şart”

Yargıtay 1. HD kararlarında sık rastlanan çekirdek yaklaşım şudur:

• Ayırt etme gücü nispi bir kavramdır (kişiye, eyleme ve zamana göre değişir).

• Bu nedenle, özellikle Adli Tıp Kurumu (4. İhtisas Kurulu) gibi “en yetkili” sağlık kurulundan rapor alınması gerekir.

• Ehliyetsizlik iddiası kamu düzeni ile ilgilidir; öncelikle incelenir.

Örneğin 1. HD, ayırt etme gücünün nispi oluşunu ve ATK raporunun gerekliliğini açıkça vurgular:

Buradaki kritik teknik nokta: rapor tek başına her şeyi bitirmez, ama çoğu dosyada rapor “omurga delil”dir. Çünkü mahkeme, işlem tarihinde kişinin sonuçları anlayıp değerlendirme kapasitesini (TMK 13–15) hukukî sonuç açısından tartar.

1.3. “Yeterli araştırma yapılmadan karar olmaz”: Yargıtay’ın bozma sebebi (eksik inceleme)

Yargıtay’ın en sık bozma gerekçesi şudur: Ehliyetsizlik iddiasında “tüm deliller birlikte” değerlendirilmeden hüküm kurulması. 1. HD, “ehliyetsizlik iddiasına ilişkin yeterli araştırma yapılmadığı” ve “tüm delillerin birlikte değerlendirilmesi gerektiği” gerekçesiyle bozma yapar.

Bu ne demek?

• Sadece “yaşlıydı” demek yetmez.

• Sadece “doktor raporu var” demek de her zaman yetmez.

• Hastane kayıtları + ilaçlar + nöroloji/psikiyatri takipleri + tanık anlatımları + noterin/işlem görevlisinin gözlemleri + işlem öncesi/sonrası davranış örüntüsü + satış bedelinin ekonomik mantığı birlikte okunur.

1.4. 80+ dosyasında mahkemenin baktığı “somut emareler” (pratik checklist)

80 yaş üstü satıcı dosyalarında, ehliyetsizlik/irade sakatlığı tartışması genellikle şu eksenlerde kazanılır veya kaybedilir:

A) Sağlık ekseni (ayırt etme gücü)

• Alzheimer/demans tanısı, bilişsel testler, MR/BT, psikiyatri muayeneleri

• “İşlem tarihine yakın” acil servis/yoğun bakım/servis yatışları

• Düzenli kullanılan ağır psikotrop ilaçlar / sedatifler

• Vesayet/kısıtlama süreci (kısıtlama kararı tek başına yetmez; ama güçlü emaredir)

B) İrade serbestisi ekseni (hile/ikrah/gabin/etki altında bırakma)

• Satıcının “bakım” bağımlılığı (bakıcı/çocuk/akraba kontrolü)

• İşlemin hazırlanma biçimi: satıcıyı kim götürdü? kim konuşturdu? kim pazarlık yaptı?

• Bedelin “piyasa mantığı”: rayicin aşırı altında satış, acele işlem, ardışık devirler

• Tanıkların anlatımı: satıcının “ne yaptığını bilmediği / kandırıldığı / korkutulduğu” olguları

• Son olarak somut olayın özelliklerine göre kurgusal izahın yasal dile entegre olarak tam anlatılması

2) Nakit ödeme iddiası + dekont yok: Tapu iptal–tescilde Yargıtay’ın yaklaşımı

2.1. HGK’nın net çizgisi: “Bedel ödenmedi” tek başına tapu iptal nedeni yapılmaz

Bu başlıkta en kritik cümle Hukuk Genel Kurulu kararlarında çok net:
Satış bedelinin ödenmemiş olması, tek başına “tapu iptal–tescil” davasında bağımsız bir hukuki sebep gibi işletilemez; kural olarak bu, kişisel alacak (bedel) ilişkisinin konusudur. HGK kararlarında bu yaklaşım açıkça görülür.

Ama (burada strateji başlar): Bedelin hiç ödenmemesi / ödeme hikâyesinin tutarsızlığı, ehliyetsizlik + irade sakatlığı + muvazaa iddialarında çok güçlü bir “fiili karine” olarak çalışır.

2.2. “Dekont yok” neyi değiştirir? — ispat tekniği: fiili karine + hayatın olağan akışı

Muvazaa/irtibatlı iddialarda Yargıtay uygulaması ve doktrin, çoğu zaman yazılı delilin bulunamayacağını; bu yüzden tanık dahil her türlü delil ve fiili karineler üzerinden gidileceğini kabul eder. Dergipark’ta yayımlanan çalışma bunu hem HMK 203/1-d üzerinden hem de HGK içtihatlarıyla birlikte sistematik anlatır:

Bu çerçevede “nakit ödedim” iddiası şu sorularla test edilir:

• Bu alıcının o tarihte bu parayı nakit çıkarabilecek mali gücü var mı?

• Nakit çıktıysa nereden çıktı? (banka çekimi, borç, satış, kasa, altın bozdurma)

• Neden banka yerine nakit? (işlem tarihi, piyasa teamülü, tarafların profili)

• Nakit iddiasını doğrulayan objektif iz var mı? (ATM çekimi, tanık, mesajlaşma, kamera, senet, makbuz)

• Satış bedeli “resmi senet”te yazılı; ama ödeme iddiası hiçbir kayıtla desteklenmiyor mu?

2.3. “Kapora/ödeme toruna-oğula-kıza yapıldı” senaryosu: mahkemenin gözünde riskli alan

Sizin verdiğiniz örnek (alıcı, satıcıya değil de satıcının yakınına “kapora” diye 10–20 bin TL vermiş; geri kalan için “nakit ödedim” diyor ama dekont yok) pratikte şu iki ihtimali doğurur:

(i) Gerçek satış + temsil/kolaylaştırma
Satıcı, parayı fiilen yakınından teslim aldırmıştır; akraba “parayı aldı–satıcıya verdi” diye tanık olur, mesaj/konuşma kayıtları vardır, tarafların ilişkisi bunu açıklar. Bu durumda alıcının “alım iradesi” gerçek olabilir.

(ii) İrade sakatlığı / muvazaa / etki altında işlem
Ödeme hikâyesi, özellikle yaşlılık + bakım bağımlılığı + rayiç altı satış + tek taraflı hazırlık + işlemde yakınların baskın rolü ile birleşince; “bedel ödemesi” değil ‘işlemi geçerli gösterme dekoru’ gibi okunabilir.

Bu noktada Yargıtay’ın genel delil okuma refleksi şudur: banka dekontu, objektif iz ve mali güç analizi çok kıymetlidir. Örneğin, ödeme zincirinin banka hareketleriyle desteklenmesi veya dekontların dosyada yer alması, “ödeme gerçek” argümanını güçlendirir.

2.4. Alıcının “gerçekten alma iradesi” olduğu nasıl savunulur?

Alıcı taraf gerçekten iyi niyetli ve satış gerçekse, şu savunma kurgusu “kırılgan noktaları” güçlendirir:

• Mali güç: Gelir, birikim, kredi, borç-alacak ilişkisi, paranın kaynağı

• Ödeme izi: Banka çekimi, altın bozdurma belgesi, senet/makbuz, mesajlaşma

• Üçüncü kişiye ödeme: Neden yakına verildi? Satıcının talimatı var mı? (WhatsApp/SMS/HTS, tanık)

• Rayiç uyumu: Emsal satışlar, ekspertiz, belediye rayici, bölgesel piyasa

• İşlem sürecinin şeffaflığı: Noterde/tapuda satıcının beyan tutarlılığı, yanında kimin olduğu, sağlık durumu

---

3) Üçüncü kişiye “kapora” ödenmesi: Hukuki okuma nasıl yapılır?

Bu örnek çok kritik: Para satıcıya değil, örneğin toruna/çocuğa/bakıcıya gidiyor ve “kapora” deniyor.

Bu tek olgu bile, mahkemede şu soruları “zorunlu” kılar:

1. Satıcı, bedelin üçüncü kişiye ödenmesini bizzat istedi mi?

   • Yazılı talimat? tanık? mesaj? banka açıklaması?

2. Üçüncü kişi satıcı adına tahsil yetkisine sahip miydi?

   • Vekâlet, temsil, açık rıza?

   • Yahut bu rızaya dair açık kabul edilecek sair bir delil yöntemi var mı?

3. Bu ödeme gerçekten satış bedeli mi, yoksa “işi kotarmak” için verilen sembolik bir para mı?

4. Asıl bedel nerede?

   • Nakitse: kaynağı? alıcının ödeme gücü? para sayımına ilişkin tanık? taşınmaz değerine göre “makul bedel” ilişkisi?

Bu sorular cevapsız kalırsa, mahkeme şuna daha kolay kayar:

• “Satış bedeli gerçekte yok; işlem ya muvazaalı ya da satıcının iradesi/ehliyeti tartışmalı.”

4) Satıcı hayattayken “yakını” dava açabilir mi? Ölüm halinde mirasçılar açabilir mi?

4.1. Satıcı hayattayken “yakın” kendi adına tapu iptal–tescil davası açamaz (kural)

Kural basit: Hak sahibi tapu malikidir. Satıcı hayattayken çocuk/torun/kardeş gibi yakınlar, kural olarak kendi adlarına “satış geçersiz” diyerek tapu iptal–tescil isteyemez; çünkü ortada (henüz) miras hakkı doğmuş değildir.

Yargıtay 1. HD, mirasçılığın dava hakkını doğurmasının murisin ölümü ile bağlantısını çok net ifade eder:

“Bu tür davalarda, dava hakkı murisin ölümü ile doğmaktadır. Muris hayatta iken … olanak yoktur.”

Dolayısıyla satıcı sağken “mirasçı sıfatıyla” iptal istemek, çoğu dosyada husumet/ehliyet/yarar duvarına çarpar.

4.2. Satıcı sağken dava açılacaksa doğru yol: vesayet/kayyım + temsil ile açmak

Satıcı gerçekten ayırt etme gücünden yoksunsa veya iradesi sürekli baskı altındaysa, yakınların doğrudan iptal davası açması yerine, pratikte iki aşamalı yol işler:

1. Vesayet (kısıtlama) talebi:
   TMK 405, “akıl hastalığı veya akıl zayıflığı sebebiyle işlerini göremeyen…” erginin kısıtlanacağını söyler.

2. Vasi/kayyım atanınca, satıcı artık davada yasal temsilci ile temsil edilir; dava, satıcı adına vasi tarafından yürütülür. Yargıtay da, vesayet altındaki kişinin vasi tarafından temsil edilmesini ve taraf teşkilinin doğru kurulmasını dava şartı düzeyinde vurgular.

Not: Bu mekanizma “satıcı hayattayken” hakkı korumanın hukuken temiz yoludur.

4.3. Satıcı öldüğünde: mirasçılar tapu iptal–tescil davası açabilir (ve hangi sebeplere dayanır?)

Ölümle birlikte miras açılır; mirasçılar terekeye halef olur. TMK sistemi bunu “ölümle mirasın açılması” ve “mirasın mirasçılara geçmesi” olarak kurar.

Bu aşamadan sonra 1. derece yasal mirasçılar (eş/çocuklar) tipik olarak şu hukuki sebeplere dayanır:

• Ehliyetsizlik (TMK 13–15): İşlem anında ayırt etme gücü yoksa işlem kesin hükümsüzlük çizgisine gider.

• Muris muvazaası (miras hakkının çiğnenmesi)

• İrade sakatlığı (hile/ikrah)

• Vekâlet görevinin kötüye kullanılması (satıcı adına işlem yapan yakın/vekil varsa)

Bu davalarda “ödeme yok/çok düşük bedel/ödeme hikâyesi tutarsız” unsurları, çoğu zaman muvazaa veya irade sakatlığı tartışmasının “kanıt örgüsünü” kurar; fiili karineler ve tanık delili geniş biçimde kullanılır.

• +75 yaş satıcı → tek başına iptal sebebi değil; asıl mesele işlem tarihinde ayırt etme gücü ve irade serbestisi.

• “Nakit ödedim” + dekont yok → tek başına iptal sebebi değil; ama muvazaa/hile/ehliyetsizlikte çok güçlü emare olabilir.

• Satıcı hayattayken → yakını kendi adına dava açamaz; doğru yol vesayet + vasiyle temsil.

• Satıcı öldüğünde → mirasçılar, murisin ölümüyle doğan hakka dayanarak dava açabilir.

---

5) Muris muvazaası mı, ehliyetsizlik mi, hile/ikrah mı? Hangi dava daha “isabetli” olur?

Çoğu dosya birden fazla hukuki nedenle yürür (alternatifli/terditli kurgu). Yargıtay da bir davada birden fazla hukuki neden ileri sürülmesini ilke olarak sorun görmüyor; ama öncelik genellikle ehliyetsizliktedir.

5.1. Ehliyetsizlik (ayırt etme gücü yokluğu) – “en sert” zemin

Artıları:

• İspatlanırsa işlem kökten sakatlanır; “iyi niyet” ilk el için kurtarıcı değildir.

• Zayıf bedel, nakit izsizliği gibi emareler “tabloyu” güçlendirir.

Zor yanı:

• İspat “işlem tarihine” kilitlidir: Hastane epikrizleri, ilaçlar, demans tanıları, acil servis kayıtları, bakım merkezi kayıtları, tanık anlatımları, Adli Tıp raporu…

5.2. Muris muvazaası – “ölümden sonra” en sık kullanılan silah

Ne zaman güçlü?

• Muris, bir mirasçıyı dışlamak/azaltmak kastıyla, gerçekte bağışladığı taşınmazı “satış” gibi göstermişse.

• Bedelin hiç ödenmemesi, ödenmiş gibi gösterilmesi, bedelin komik kalması, alıcının murisle ilişki biçimi, murisin bakım/bağımlılık ilişkisi gibi olgular burada çok kıymetlidir.

Önemli uyarı:
Bedelsizlik tek başına her olayda “muris muvazaası”nı otomatik kabul ettirmeyebilir; HGK çizgisinde “bedelsizlik başka delillerle desteklenmedikçe tek başına yeterli olmayabilir” yaklaşımı da kararlarda açıkça yer alır.

5.3. Hile / ikrah / gabin – “irade sakatlığı” paketi

 Sık karşılaştığımız “iradesi yakını tarafından sakatlanmıştır.” dediğin yer çoğu zaman bu pakete girer:

• Hile: “amcaya satışın anlamı, bedeli, sonucu farklı anlatıldı”; “bakım edeceğiz” diye kandırıldı; “imza attığın şey başka” türü kurgular.

• İkrah: tehdit, korkutma, baskı.

• Gabin: bariz bedel farkı + yaşlılık/zaaf halinden yararlanma.

Bu paket, özellikle ehliyet tam ispatlanamıyorsa ikinci ana omurga olur. (Süre, hak düşürücü süre vb. teknik ayrıntılar burada dosyaya göre ayrıca konuşulur.)

---

6) “Alıcının gerçekten alma iradesi vardı” savunması nasıl kurulur?

Bir dosyada alıcı “ben gerçek alıcıyım” diyorsa Yargıtay uygulamasında ikna gücünü artıran şey “söz” değil, izdir:

6.1. Ödeme izleri

• Banka havalesi/EFT, satıcının hesabına ödeme, açıklama kısmı, tarihler

• Elden ödeme ise: para kaynağı (çekim dekontu), tanık, emlakçı komisyonu, teslim tutanağı

Dekont yok + “nakit verdim” savunması, özellikle bedel büyükse, hayatın olağan akışına aykırılık üzerinden hırpalanır.

6.2. Bedelin “rayiç/makul” olması

• Belediye rayici, emsal satışlar, ekspertiz

• Bedel düşükse: neden düşük? taşınmazın kusuru? hisseli mi? ipotek/haciz mi? kullanım sorunu mu?

6.3. Yaşlı satıcıyla işlemde “özen standardı”

İyi niyet sadece “kalben” değil, “özenle” ölçülür. Yaşlı satıcıyla işlemde alıcı şunları yapmışsa savunması güçlenir:

• Hekim raporu/akıl sağlığı değerlendirmesi talebi (özellikle tartışmalı dosyalarda)

• Satışın şeffaf yürütülmesi, bedelin satıcıya ödenmesi

• Üçüncü kişilere “kapora” gibi anormal ödeme düzeni kurmaması

7) Muhtelif “somut olay” kurguları

Mahkemenin baktığı parametreler (tek tek: sağlık + irade + bedel + süreç + üçüncü kişilere akış)

Aşağıdaki kurguların ortak noktası: baktığımız davalardan edindiğimiz tecrübelere dayalı olarak; “yaşlı satıcı” tek başına değil, ama ödeme hikâyesi + süreç şeffaflığı + rayiç/banka izi + yakınların rolü birleşince mahkeme “işlem gerçek mi, irade serbest mi?” sorusuna kilitleniyor. Velhasıl çok detaylı tek incelemelerle, temel hukuk kaidelerinin sentezlenmesi ile yol alınmalı…

Kurgu A — 82 yaş / demans şüphesi / rayicin çok altında satış / “nakit ödedim” + dekont yok

Vak’a omurgası:
Satıcı 82 yaşında. İşlemden 6–12 ay önce nöroloji-psikiyatri takibi var. Taşınmaz rayicin çok altında devrediliyor. Alıcı “bedeli nakit verdim” diyor; banka hareketi yok.

Mahkemenin kilit soruları:

• İşlem tarihinde ayırt etme gücü var mı? (TMK 13–15 ekseni; pratikte ATK raporu omurga delil)

• Bedel iddiası “hayatın olağan akışı” ile uyumlu mu?

• Alıcı bu taşınmazı bu şartlarda alacak mali güçte mi?

Yargıtay refleksi (somut karar dili):
Bir Yargıtay kararında, banka hesap araştırmasında mevduat/hareket bulunmaması, tanıkların “bedel” anlatımında çelişki, kısa aralıklarla temlik ve bedel/rayiç farkı gibi olgular birlikte ele alınıp iktisabın iyi niyetli olmadığı yönüne gidildiği görülür: “banka hesaplarında yapılan araştırmada … hesap hareketlerine rastlanmadığı…”, “…dört adet bağımsız bölümü satın almasının hayatın olağan akışına aykırı olduğu…” gibi değerlendirmeler var.

Bu kurguda alıcı lehine “gerçek alma iradesi”ni güçlendirenler:

• Aynı gün/öncesi bankadan yüksek tutarlı nakit çekimi, borç sözleşmesi, altın bozdurma belgesi vb. objektif iz

• Satıcının bedeli aldığına dair makbuz/senet + tanıkların görgüye dayalı, tutarlı anlatımı

• Rayiçle makul uyum (en azından “aşırı fark”ı kıran emsal/bilirkişi verisi)

Kurgu B — 80+ satıcı / alıcı kaporayı toruna-oğla veriyor (10–20 bin) / kalan “elden”

Vak’a omurgası:
Alıcı “kapora”yı satıcıya değil toruna/çocuğa veriyor, devamını “elden tamamladım” diyor. Satıcının tapuya gidiş-gelişi, pazarlığı, bedeli konuşması fiilen yakınlar tarafından yürütülüyor.

Mahkemenin baktığı parametreler:

• Neden ödeme satıcıya değil üçüncü kişiye? Satıcının açık talimatı var mı?

• Kapora bedeli sembolik mi (işlemi “geçerli gösterme dekoru” gibi mi duruyor)?

• Yakınların baskın rolü, satıcının “pasif” kalmasıyla birleşince irade sakatlığı ihtimali artıyor mu?

Pratik sonuç:
Bu kurgu, tek başına “iptal” garantisi değildir; ama ehliyetsizlik/irade fesadı/muvazaa iddialarında “ödeme senaryosu” en kolay çökertilen yer olur. Çünkü mahkeme ödeme hikâyesinde objektif iz arar; iz yoksa, hikâye “kurgulanmış” algısı üretir.

Kurgu C — 81 yaş / işlem günü-hafıza dalgalanması / tanıklar bedelde çelişkili

Vak’a omurgası:
Tanıklar “60 bin borç aldılar”, “30 bin elden verdiler” gibi birbirini tutmayan bedel anlatımı yapıyor. Satıcı işlem sonrası “ben satmadım” diyemese bile, dosya bedel ekseninde dağınık.

Mahkemenin kilit soruları:

• Bedel iddiası tanıklarla ispat edilecekse, tanıklar görgüye dayalı mı, yoksa duyuma mı?

• Çelişkiler, “gerçek satış” anlatımını zayıflatıyor mu?

Yargıtay’ın karar okuması:
Somut olayda tanıkların bedel anlatımındaki çelişkinin ve banka izinin yokluğunun birlikte değerlendirilmesi gerektiği yaklaşımı, yukarıdaki kararda açıkça görülüyor.

Kurgu D — Satıcı hayatta / aile “yakın” dava açmak istiyor / satıcı adına temsil sorunu

Vak’a omurgası:
Satıcı hayatta ama “ayırt etme gücü yok, komşu/çocuk yönlendirdi” deniyor. Yakınlar doğrudan tapu iptal–tescil açmak istiyor.

Mahkemenin baktığı parametre:
Bu aşamada en kritik mesele “doğru davacı kim?”dir. Uygulamada en temiz yol: vesayet/kayyım süreci ve satıcının davada yasal temsil ile korunması (aksi halde dava şartı/aktif husumet tartışması büyür).

Kurgu E — İlk alıcıdan sonra kısa sürede 2. el/3. el devri / seri temlik

Vak’a omurgası:
Yaşlı satıcıdan devralan kişi, 1–3 ay içinde taşınmazı başkasına devrediyor. Yeni malik “ben iyi niyetliyim, TMK 1023” diyor.

Mahkemenin baktığı parametreler:

• Temlikler arasındaki sürelerin olağandışı kısalığı

• Yeni malikin, çevre/ilişki ağıyla “durumu bilecek konumda” olup olmadığı

• Tapu kaydındaki şerh/uyarılar, fiili kullanım, bedel/rayiç farkı

Bu kurgu bizi doğrudan 8. başlığa götürüyor.

---

8) Taşınmaz üçüncü kişiye devredildiyse: TMK 1023 “iyi niyet” bariyeri

Yargıtay’ın kurduğu “bariyer” nasıl çalışıyor?

TMK 1023 mantığı: Tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur. Ama “iyi niyet” otomatik kabul edilmez; somut olayda araştırılır ve bazı hâllerde baştan kırılır.

8.1. Yargıtay’ın en tipik bozma cümlesi: “iyi niyet araştırması yap, sonucuna göre karar ver”

Yargıtay 1. HD, üçüncü kişi devrinde mahkemeye şunu söylüyor:
“Üçüncü kişi yönünden iyi niyet araştırması yapılarak, hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekir.”

Aynı çizgi, başka bir kararda da “son kayıt maliki yönünden iyiniyetin incelenmesi… TMK 1023’ten yararlanıp yararlanamayacağının açıklığa kavuşturulması” şeklinde kuruluyor.

Pratik anlamı:
Dosyada ilk temlik sakat olsa bile (ehliyetsizlik/irade fesadı/muvazaa vs.), taşınmaz 3. kişiye geçtiyse mahkeme şu iki eşik arasında yürür:

1. Yolsuz tescil var mı? (ilk halka sakat mı?)

2. Son malik TMK 1023 korumasından yararlanabilir mi? (iyi niyetli mi?)

8.2. “İyi niyetin kırıldığı” tipik somut göstergeler (mahkemenin parametreleri)

Yargıtay karar dilinden birebir görüyoruz: iyi niyet, “bilmiyordum” demekle değil; bilebilecek konumda olup olmamakla ölçülüyor.

Örneğin bir kararda, son malikin muhtarla ilişkisi, köyde sık görülmesi, mirasçıların çok olduğu ve satışın olmadığına dair bilgi verilmesi gibi olgularla “yolsuz tescili bildiği veya bilebilecek konumda olduğu” kabul edilip şu net cümle kuruluyor:
“TMK’nın 1023. maddesinin koruyuculuğundan yararlanamayacağı açıktır.”

Bir başka dosyada da Daire, “TMK 1023 koruyuculuğundan yararlanması mümkün değildir” şeklinde aynı eşiği koyuyor.

Bu eşiği pratikte kıran olgular:

• Çok kısa aralıklarla seri devir (“kaçırma” kurgusu hissi)

• Bedel/rayiç uçurumu + “nakit” iddiası + bankada iz yok

• Taraflar arasında komşuluk/akrabalık/iş ilişkisi (bilme ihtimali)

• Tapu kaydında şerh/uyarı varken hiç araştırma yapılmaması

• Taşınmazın fiilen kullanımı/kimde olduğu (alıcı hiç görmeden almış mı?)

8.3. İyi niyet karinesi, ispat yükü ve “resen dikkate alma”

Yargıtay kararlarında ayrıca şu teknik çerçeve de kurulur: kötü niyet iddiası her zaman ileri sürülebilir ve mahkemece resen gözetilebilir yaklaşımı vurgulanır.
Bu, davacı açısından şuna yarar: “kötü niyet”i sadece dilekçe cümlesi yapmayıp, somut olgularla (bedel izi, ilişki ağı, hız, şerh, kullanım) örersen; mahkeme TMK 1023’ü otomatik kalkan gibi işletmez.

8.4. Stratejik sonuç: TMK 1023 duvarı geçilemiyorsa ne olur?

Eğer mahkeme son malikin gerçekten iyi niyetli olduğuna kanaat getirirse, uygulamada iki tip sonuç görülür:

• tapu iptal–tescil reddi (son malike karşı)

• ama ilk halka sakatlığı sabitse, şartlarına göre bedel/tazminat hattı (olay kurgusuna göre) daha gerçekçi hedef hâline gelir.

---

9) Bezner Konularda “Dava açılabilir mi?” ve “Hangi hat güçlü?”

Satıcı hayatta ise

• Doğrudan mirasçı sıfatıyla yürümek çoğu dosyada risklidir.

• En temiz rota: vesayet/kayyım → vasi/kayyım adına tapu iptal–tescil.

Satıcı vefat ederse

• 1. hat: Ehliyetsizlik (işlem tarihinde ayırt etme gücü yokluğu)

• 2. hat: Muris muvazaası (satış görünümlü bağış / mal kaçırma kastı)

• Destek emareleri: bedelin izsizliği, üçüncü kişiye “kapora”, bedel düşükliği, bakım/bağımlılık ilişkisi

“Nakit ödedim ama dekont yok” + “satıcı değil toruna/kızına para” kombinasyonu ne söyler?

Tek başına otomatik iptal garantisi değildir; fakat ehliyetsizlik / irade sakatlığı / muvazaa iddialarını “gerçeklik testinden” geçiren en sert emare setlerinden biridir. Salt bedel ödenmemesine dayalı iptal her dosyada yürümeyebilir. Engin tecrübe gerektiren bu tür davalarda, telafisi imkansız hak kayıplarına uğramamak adına mutlaka avukatınıza danışarak hareket ediniz.

Avukat Orhan Önal’a Benzer Mahiyette Sorulan Konulara Dair Bir Kısım Yazıları

Yazı Başlığı	Kapsam (kısa)	Kaynak (Link için Tıklayın)
Tapu İptal ve Tescil Davası Avukat Görüşü 50 Soru – Cevap	SSS formatı; dava şartları, belgeler, görev-yetki, süre/masraf vb.	(Avukat Orhan Önal)
Tapu İptal ve Tescil Dava Türleri ve Avukat Etkisi	Muris muvazaası, vekâletin kötüye kullanılması, yolsuz tescil, kadastro hatası gibi türler	(Avukat Orhan Önal)
İmar Uygulaması Sonucunda Tapu İptal ve Tescil Davası	18. madde/imar uygulaması sonrası tapu düzeltimi; belediyeye mi şahsa mı dava?	(Avukat Orhan Önal)
Tapu İptal Tescil Davası: Olağanüstü Zamanaşımıyla Malik	TMK 713 ve zilyetlikle tescil; şartlar, ispat çizgisi	(Avukat Orhan Önal)
Tescil Harici (Sarı Alan), Tapusuz Yerin Tescili Davaları	Tescil harici alanlarda tespit/tescil mantığı ve zilyetlik delilleri	(Avukat Orhan Önal)
Tapusuz (Tescil Harici) Taşınmazların Mülkiyete Geçirilmesi	Tapusuz taşınmazlarda tescil; TMK 713 ilişkisi ve uygulama notları	(Avukat Orhan Önal)
Tapu Davalarında Avukat Stratejisi: Analiz & Uygulama	Tapu davalarında strateji; yolsuz tescil, taraf, yetki, delil yaklaşımı	(Avukat Orhan Önal)

• Teknik ve hukuk alanında tecrübe gerektiren bu konularda telafisi imkansız hak kayıplarına uğramamak için, mutlaka avukatınıza danışmanızı şiddetle önermekteyiz.
• Aradığınız dava türü veya hukuki ihtilaf hakkında *yazılar*  bölümüne tıklayarak ya da sağ üst köşeden arama yaparak onlarca davanız hakkında dilediğinizi okuyup, araştırabilirsiniz.

  • AVUKAT DESTEĞİ

    Randevu almak için çalışma saatleri içerisinde aşağıdaki telefon aracılığı ile ulaşabilir, whatsapp hattına yazabilir (tıkla) veya aşağıdaki adrese mail atabilirsiniz. 

    Hafta içi: 09:00 – 19:00
    Cumartesi: 10:00 – 18:00

    Telefon: +90 532 282 25 23

    Gizlilik

    Gizlilik, bir avukatın ve hukuk büromuzun en önemli etik ilkelerinden biridir; 1136 sayılı Kanunda tanımlanan gizlilik ve ifşa etmeme ilkesini çok dikkatli ve hassas bir şekilde uygular. Ancak büromuz, müvekkillerinin bilgi, belge ve bilgilerini gizlilik ve bilgi sorumluluğu sınırları içinde gizli tutar ve hiçbir şekilde ve hiçbir koşulda üçüncü kişi ve kurumlarla paylaşmaz.