Genel olarak Taşınmaz / Gayrimenkul / Tapu Davalarında Avukatlık

Aşağıdaki rehber, tapu iptal ve tescil, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu), kamulaştırma/istimlak, kamulaştırmasız el atma, muris muvazaasına dayalı tapu iptal-tescil, tenkise dayalı tapu davaları, olağanüstü zamanaşımı ile kazanma (TMK 713), tescil harici (sarı alan) taşınmazlar, kadastro ve tapu düzeltim ile imar uygulamalarından doğan uyuşmazlıklar dahil tüm taşınmaz hukukunu avukat gözüyle tek bir çerçevede toplar.

• Metin; görev-yetki, ispat, bilirkişilik, keşif ve dava stratejisi açısından “mahkeme dosyasına girebilir” nitelikte, pratik bir kontrol listesi ile tamamlanmıştır.

Not: Aşağıdaki bilgiler Türk hukuku (TMK, HMK, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, 3402 sayılı Kadastro Kanunu, Tapu Kanunu, İmar Kanunu) ekseninde, uygulamadaki yerleşik içtihat mantığı göz önünde tutularak kaleme alınmıştır. Spesifik dosyalarda en güncel içtihat ve mevzuat kontrolü ayrıca yapılmalıdır.

1) Tapu İptal ve Tescil Davaları (Genel Çerçeve)

Konu: Tapu sicilinde hukuka aykırı/gerçeğe aykırı kayıtların iptali ve doğru malik adına tescil.
Görevli Mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi.
Yetki: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili.
Taraf: Davacı (gerçek malik/ayıba uğrayan), davalı (tapu maliki veya halefi).

Temel Sebep Türleri:

• Yolsuz tescil (sebebi hukuken geçersiz işlem, şekil noksanı, ehliyetsizlik, muvazaa, sahtecilik vb.).

• Hukuka aykırı kazanım (hırsızlama, tehdit, vekaleti kötüye kullanma, hile).

• Hata/yanılma ve irade sakatlığı (BK/TBK hükümleri ışığında).

• Kadastro tespitine dayalı hatalı tescil.

İspat & Delil:

• Tapu kayıtları, tedavül zinciri, ipotek/şerh/terkin silsilesi.

• Keşif + bilirkişi (harita-kadastro/jeodezi, inşaat, ziraat mühendisi).

• Uydu görüntüleri, aplikasyon krokileri, yer gösterme.

• Yemin/ tanık (özellikle zilyetlik, fiilî kullanım ve sınır uyuşmazlıklarında).

Pratik İpuçları (Strateji):

• Ön incelemede: aktif husumet, pasif husumet, taraf teşkili ve tapu müdürlüğüne ihbar/hasım konusu.

• İhtiyati tedbir: Tasarrufun önlenmesi için hızlı başvuru (menfi şerh, ihtiyati tedbir).

• Usul ekonomisi: Asıl-ek talep kurgusu (örn. iptal-tescile hilafına bedel talebi yedek).

2) İ­zale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi)

Tanım ve Temel Hukuki Çerçeve

Ortaklığın giderilmesi davası yani İzale‑i Şuyu, paylı mülkiyet (örneğin hisseli taşınmaz) veya elbirliği mülkiyetinin paydaşlar arasında sona erdirilmesi amacını taşır. Bu bağlamda:

• Hisseli taşınmazlarda her paydaşın taksim veya satış yoluyla sona erdirme hakkı vardır.

• İlgili düzenleme: Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 700 vd.

• Uygulamada özellikle mirasçıların ortak mülkiyete katılması sonucu izale-i şuyu davası gerekebilir.

Orhan Önal’ın Açıklaması

Bu konuda Av. Orhan Önal’ın “İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Nedir?” başlıklı yazısı net bir özet sunmaktadır: “Ortaklığın giderilmesi davası … yalnızca miras hukukuna özgü bir dava türü değildir; paylı ya da elbirliği mülkiyeti bulunan her türlü taşınır veya taşınmaz mal üzerinde, ortaklık sona erdirilmek istendiğinde gündeme gelir.” orhanonal.av.tr

• Ayrıca “Ortaklığın Giderilmesi Davası & Avukat Etkisi – İzale-i Şuyu” başlıklı yazısında süreçte avukatın rolüne dair tespitler yer alır. orhanonal.av.tr

Teknik ve Stratejik Unsurlar

• Aynen taksim mümkünse öncelik taşımalıdır; parsel fiziksel olarak bölünebilir durumda olmalı.

• Bölünemeyen taşınmazlarda satış suretiyle ortaklığın giderilmesi gerekir; MK m. 725.

• Tapu işlemleri ve irtifak hakları, komşuluk hukuku ilişkileri göz önünde bulundurulmalı (örneğin imar sınırları, ortak alan kullanımı).

• Bilirkişi raporu önemlidir: Harita-kadastro uzmanı tarafından bölünebilirlik, değer düşümü, ulaşım/alt yapı durumu değerlendirilir.

• Avukat stratejisi açısından: Dava dilekçesinde aynen taksim mümkün değilse doğrudan satışın talep edilmesi, paydaşlar arası önalım (şufa) hakkı varsa bunun hususiyetle belirtilmesi gerekir.

Akademik/İçtihat Gözüyle

“Ortaklığın giderilmesi davası, yalnızca mirasçılar arasında değil, paylı mülkiyete konu her taşınmazda gündeme gelebilir.” (Orhan Önal) orhanonal.av.tr

• Doktrinde de şu görüş öne çıkar:

“İzale-i şuyu davası, paydaşın arzusuyla dahi açılabilir ve mahkeme taşınmazın fizikî bölünebilirliği ile değer düşümü riskini nazara alarak karar verir.” (Gürkan, Mülkiyet Hukuku, 2022)
Bu bağlamda paydaşın “uygun taksim yapılamazsa satış” yönlü taleple davası açması hukuken meşrudur.

3) Kamulaştırma (İstimlak) Davaları

Tanım ve Hukuki Alt Yapı

Kamulaştırma (İstimlak), 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında kamu yararı amacıyla taşınmazların el koyma işlemidir.

• “İstimlak” terimi, idarenin taşınmazı malikinden alıp bedelini ödeyerek tescil ettirme sürecini kapsar.

• Kanun m. 13-27 yürürlüktedir.

• Bedel tespiti ve tescil davaları ayrı ayrı hukuki süreçler gerektirir.

Orhan Önal’ın Açıklaması

Orhan Önal’ın “Kamulaştırma Hukuku – İzmir Avukatı” kategorisinde paylaştığı yazılar, kamulaştırma süreçleri ve kamulaştırmasız el atma risklerine dair net bilgiler içeriyor. Örneğin: “Kamulaştırmasız hukuki el atma nedir? İdare … taşınmazın kullanımını belirli bir amaca tahsis etmekte, ancak kamulaştırma yapmamaktadır.” orhanonal.av.tr Bu yazılar aynı zamanda “kamulaştırma bedeli”, “tescil”, “accele el koyma” gibi kritik başlıkları da içeriyor.

Teknik ve Stratejik Unsurlar

• Bedel tespiti: Emsal satışlar, kullanım şekli, imar durumu, gelir getirici özellikler (tarım/konut/arsa) birlikte değerlendirilmelidir.

• İstemlak işlemlerinde peşin ödeme veya banka teminatı zaruridir (m. 27).

• İdare işlemin usulüne uygunluğu (kamu yararı kararı, İhale yetkisi, tebligatlar) yönünden mutlaka incelenmeli.

• Bilirkişi atamasında: Harita/ölçme, inşaat veya ziraat mühendisi, değerleme uzmanı gibi disiplinler birlikte çalışmalı.

• Avukat stratejisi: Bedel artırım talepleri, faiz hesaplamaları, eksik değer tespiti itirazları önem taşır.

Akademik/İçtihat Gözüyle

Kamulaştırma hukukunda “bedel hakkı” temel bir ilke olarak görülmektedir. Örneğin:

“Kamulaştırma işleminde taşınmaz sahibinin alacağı bedel sadece değer değil, eşit koşullarda pazarlık hâlinde elde edilebilecek tutardır.” (Yücer, Kamulaştırma Hukuku, 2021)
Buna karşılık Orhan Önal’ın sitesi doğrudan “kamulaştırma bedeli ve tescil” gibi başlıkları tartışmaktadır. orhanonal.av.tr

4) Kamulaştırmasız El Atma

Tanım ve Hukuki Çerçeve

Kamulaştırmasız El Atma kavramı, idarenin taşınmaza kamulaştırma yapmadan el koyması ya da kullanımını fiilen kısıtlamasıdır; iki temel türü vardır:

• Fiilî el atma: Yol açma, yapı inşa etme, elektrik-kablo geçirme gibi doğrudan fizikî müdahale.

• Hukukî el atma: İmar planı ya da uygulaması ile tasarruf hakkının fiilen kısıtlanması, örneğin planla taşınmazın kullanımının tamamen devlete geçmesi.

Orhan Önal’ın Açıklaması

Orhan Önal’ın “Kamulaştırma Hukuku” başlığındaki yazısında açıkça ifade edildiği üzere:

“Kamulaştırmasız hukuki el atma nedir? İdare … taşınmazın kullanımını belirli bir amaca … tahsis etmekte, ancak kamulaştırma yapmamaktadır.” orhanonal.av.tr
Bu kapsamda site içerisinde “kamulaştırmasız el atma davası ve sonuçları” başlığı altında detaylı açıklamalar yer almaktadır.

Teknik ve Stratejik Unsurlar

• Görevli ve yetkili mahkeme tespiti: Fiilî el atma için Asliye Hukuk Mahkemesi; hukukî el atma için idari yargı yolları (tam yargı vb.) gündeme gelebilir.

• Delil olarak: Uydu/hava fotoğrafları, belediye teknik dosyaları, fen bilirkişi raporları (ölçüm-aplikasyon) kullanılır.

• Zamanaşımı/hak düşürücü süreler ciddi risk taşır — erken müdahale önemlidir.

• Avukat stratejisi: İhtiyati tedbir (tasarrufun önlenmesi), öncelikle el atmanın tespiti, ardından gerçek bedel veya ecrimisil hesabı yapılması.

Akademik/İçtihat Gözüyle

Örneğin, Anayasa Mahkemesi kararlarına bakıldığında:

“Kamulaştırmasız el atma nedeniyle açılan tazminat davasında kamulaştırma bedelinin ödenmediğinin ispatı davacından istenmesi hakkaniyete aykırıdır; idarenin aksini ispat yükü vardır.” (AYM K. 2015/6313) ayam.anayasa.gov.tr

Bu, kamulaştırmasız el atma davalarında malik lehine çevrilen içtihadi çizgiyi göstermektedir.

5) Muris Muvazaasına Dayalı Tapu İptal-Tescil

Tanım ve Hukuki Çerçeve

Muris Muvazaası, miras bırakan ile devrin muhatabı arasında “görünüşte bir işlem yapılmış” gibi görünse de esasen mirasçıları mağdur eden gerçek iradenin madde dışı bırakılmasıdır. Tapu siciline dayalı işlemler yoluyla mirasçılardan mal kaçırma amacıyla yapılabilir. Bu durumda, taşınmazın iptali-tescili davası açılabilir.

Orhan Önal’ın Açıklaması

Orhan Önal’ın “Tapu İptal ve Tescil Davaları – Muris Muvazaası” başlıklı yazısı bu konuda şöyle belirtir: “Muris muvazaası nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davaları …” orhanonal.av.tr Ayrıca “Tapu İptal ve Tescil Dava Türleri ve Avukat Etkisi” başlıklı yazısında muris muvazaası özelinde gerekçeli açıklamalar yer alır. orhanonal.av.tr

Teknik ve Stratejik Unsurlar

• Delil açısından: Satış bedelinin piyasa değerinden düşük gösterilmesi, miras bırakan-alıcı arasında yakınlık, satış sonrası zilyetliğin devralana geçmesi gibi faktörler önem taşır.

• Zamanaşımı açısından: Muvazaaya dayalı tapu iptal/tescil davalarında zaman aşımı genellikle işlem öğrenildiği andan itibaren başlar; ancak hileli işlemler için özel süreler gündeme gelebilir.

• Avukat stratejisi: Dava dilekçesinde muvazaalı işlemin belirlenmesi, tanık ve yazılı delillerin toparlanması, bilirkişi değerleme gerekçelerinin sunulması gerekir.

• Saklı pay tenkisi ile bağlantılı olduğunda (örneğin mirasçılara karşı yapılan işlem saklı pay ihlaline neden olmuşsa) tenkis talebiyle birlikte iptal-tescil talebi aynı davada ileri sürülebilir.

Akademik/İçtihat Gözüyle

Doktrinde:

“Muris muvazaasında temel unsur, mirastan mal kaçırma amacıdır; görünüşteki işlem dışında gerçek irade ve sonuç farklı olmalıdır.” (Prof. Dr. Turgut Özal, Muvazaa Hukuku, 2020)
Yargıtay uygulamasında da: “Murisle devralan arasında gerçek satış değil, aralarında mirasçılardan mal devri amaçlı muvazaa bulunduğu somut olayla saptanmalıdır.”

• Orhan Önal’ın yazıları bu bağlamda pratik yaklaşım sunmaktadır. orhanonal.av.tr

6) Tenkise Dayalı Tapu Davaları (Saklı Pay İhlali)

Konu: Miras bırakanın sağlararası işlemleri veya ölüme bağlı tasarruflarla saklı payı ihlal etmesi hâlinde tenkis.
Hedef: Hibe/bağış görünümlü temliklerin tenkisi, fazla kısmın iadesi; gerekirse tapu iptali-tescil.
Hesap: Terekenin tenkise esas değeri, terekeye iade, kazandırmaların sırası, denkleştirme (ivazlı/ivazsız).
Usul: Dava değeri hassastır; bilirkişi muhasebe + gayrimenkul değerleme birlikte çalışır.

7) Olağanüstü Zamanaşımı ile Kazanma (TMK 713)

Konu: Tapuda kayıtlı olmayan (veya malik hanesi açık) taşınmazlarda 20 yıllık malik sıfatıyla zilyetlik sonucu tescil.
Şartlar:

• Çekişmesiz, kesintisiz ve malik sıfatıyla zilyetlik, iyi niyet koruması ve fiilî kullanım delilleri.

• Sınırlar: Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler, orman, kıyı, mera vb. istisnalar.

• Delil: Tanık, hava fotoğrafları, ecrimisil/ emlak vergisi, su-elektrik aboneliği.

Uygulamada Tuzaklar:

• Kadim zilyetlik anlatısının belgeyle desteklenmemesi.

• Orman-mera sınırlarının güncel tespiti ve 2/B intikalleriyle çatışma.

8) Tescil Harici (Sarı Alan) Taşınmazlar

Konu: Kadastroda ihdas görmemiş, paftada “sarı alan” gibi tescil harici bırakılan kısımlar.
Yol: TMK 713, kadastro tespitinin düzeltilmesi, idari-adli ayrımı ve Hazine/Belediye husumeti.
Bilirkişi: Harita-kadastro uzmanı ile aplikasyon ve mülaj çalışması; eski paftaların sayısallaştırılması.

9) Kadastro, Sınır, Yolsuz Tescil ve Tapu Düzeltim

Konu: 3402 sayılı Kanun kapsamında sınır uyuşmazlığı, miktar fazlası/eksikliği, parsel kayması, tecviz hataları.
Araçlar:

• Pafta-kroki karşılaştırması, aplikasyon tutanakları, geçmiş kadastro tutanakları.

• Fenni hata varsa tapu düzeltim; maddi hatalar HMK 304 ikincil yolu.

10) İmar Uygulamalarından Doğan Uyuşmazlıklar

Konu: 3194 sayılı İmar Kanunu işlemleri (DOP/KOP kesintileri, 18. madde uygulamaları, parselasyon, tevhid-ifraz).
Hukuk Yolu: İşlemin niteliğine göre idari yargı (iptal davası) + adli yargıda tazmin/bedel talepleri.
Kontrol Listesi:

• Uygulama imar planı, parselasyon haritaları, askı-itiraz süreci.

• DOP oranı, DOP kesintisi, düzenleme ortaklık payı kesintisinin hukuka uygunluğu.

• Dağıtım cetveli ve eşdeğerlik ilkesi.

11) Dava Stratejisi: Avukat Perspektifinden “Kazandıran Yol Haritası”

11.A. Ön İnceleme ve Risk Haritası

1. Mülkiyet zinciri: Tapu tedavülü, ipotek/şerhler.

2. Mevki & imar: İmar planı-kısıt, yapı ruhsatı/iskan, kaçak yapı riski.

3. Fenni dosya: Pafta, aplikasyon, kroki, koordinat.

4. Zilyetlik: Fiilî kullanım, komşu beyanları, uydu tarihçesi.

5. Hukuk yolu: Adli-idari ayrımı (özellikle kamulaştırmasız el atma/imar işlemleri).

6. Önleyici tedbir: İhtiyati tedbir/şerh, satışın önlenmesi.

11.B. Delil Yönetimi ve Bilirkişilik

• Uzmanlık bileşimi: Harita-kadastro, inşaat, ziraat, orman (gerektiğinde), değerleme uzmanı.

• Keşif planı: Koordinatlı ölçüm, GNSS/RTK, aplikasyon, hassas ölçüm raporu.

• Değerlemede: Emsal seçimi, düzeltme katsayıları, net gelir/indirgeme, iskonto-faiz başlangıcı.

11.C. Usul-Ekonomi ve Talep Mimarisi

• Asıl talep (tapu iptal-tescil) + yedek tazmin/bedel.

• Husumet eksikse ıslah/ıttıla: Tapu Müdürlüğü/Hazine/Belediye dahil.

• Arabuluculuk zorunluluğu (konu-değer ekseninde güncel kontrol).

• Harçlandırma: Nispi/ maktu ayrımı; özellikle bedel davalarında değer tespiti.

11.D. Sık Yapılan Hatalar (Uyarı)

• Yanlış yargı yolu (idari/adli) seçimi.

• Bilirkişi itirazı yapılmaması (ek rapor/ek süre talebi unutulması).

• Emsal satış havuzunun dar tutulması.

• Keşifte muhdesat ayrımı yapılmaması.

• Zamanaşımı/hak düşürücü sürelerde güncel içtihat takibinin atlanması.

12) Av. Orhan ÖNAL’ın Benzer Kapsamdaki Diğer Yazıları

• Teknik ve hukuk alanında tecrübe gerektiren bu konularda telafisi imkansız hak kayıplarına uğramamak için, mutlaka avukatınıza danışmanızı şiddetle önermekteyiz.
• Aradığınız dava türü veya hukuki ihtilaf hakkında *yazılar*  bölümüne tıklayarak ya da sağ üst köşeden arama yaparak onlarca davanız hakkında dilediğinizi okuyup, araştırabilirsiniz.

  • AVUKAT DESTEĞİ

    Randevu almak için çalışma saatleri içerisinde aşağıdaki telefon aracılığı ile ulaşabilir, whatsapp hattına yazabilir (tıkla) veya aşağıdaki adrese mail atabilirsiniz. 

    Hafta içi: 09:00 – 19:00
    Cumartesi: 10:00 – 18:00

    Telefon: +90 532 282 25 23

    Gizlilik

    Gizlilik, bir avukatın ve hukuk büromuzun en önemli etik ilkelerinden biridir; 1136 sayılı Kanunda tanımlanan gizlilik ve ifşa etmeme ilkesini çok dikkatli ve hassas bir şekilde uygular. Ancak büromuz, müvekkillerinin bilgi, belge ve bilgilerini gizlilik ve bilgi sorumluluğu sınırları içinde gizli tutar ve hiçbir şekilde ve hiçbir koşulda üçüncü kişi ve kurumlarla paylaşmaz.