Tapu Tescil Harici – Sarı Alan Davalarında Tapuyu Almak

27Tem

By: admin Temmuz 27, 2026 Yorum yapılmamış

Sarı Alan Davası ve Tescil Harici Alanların Tapuya Tescili: Zilyetlik, İmar ve İhya

Sarı Alan Davaları Neden Sıradan Bir Tapu Davası Değildir?

Uygulamada sarı alan davası, tescil harici alan davası, kadastro harici bırakılan taşınmazın tescili, tapusuz taşınmazın zilyetlikle kazanılması ve imar-ihyaya dayalı tescil davası ifadeleri çoğu zaman aynı uyuşmazlığı anlatmak amacıyla kullanılmaktadır.

Ne var ki bu kavramlar her zaman birebir aynı hukuki durumu ifade etmez. Uzun yıllara dayalı sahada takip ettiğimiz davalardan, uygulama tecrübesi olarak edindiğimiz hususları aşağıda kısaca ele almaktayız.

Bir kadastro paftasında sarı renkle gösterilen veya parsel numarası verilmeden bırakılan her yerin özel mülkiyete konu olabileceğini söylemek mümkün değildir. Aynı şekilde, paftada sarı renkle görülen her alanın mutlaka Hazineye ait olduğunu kabul etmek de hukuken doğru değildir.

Taşınmazın hukuki niteliği;

kadastro sırasında neden tespit harici bırakıldığına,
ilk kadastro tarihindeki vasfına,
devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerden olup olmadığına,
orman, mera, yol, dere, kıyı veya kamu hizmetine ayrılan alan niteliği taşıyıp taşımadığına,
imar planı içerisinde kalıp kalmadığına,
mevzuat açısından imara ve ihyaya muhtaç bir yer olup olmadığına,
imar ve ihyanın ne zaman tamamlandığına,
malik sıfatıyla zilyetliğin ne zaman başladığına,
zilyetliğin çekişmesiz ve aralıksız sürdürülüp sürdürülmediğine,
taşınmazın yüzölçümüne,
davacı veya murisleri adına aynı çalışma alanında belgesizden edinilmiş başka taşınmaz bulunup bulunmadığına

göre belirlenir.

Bu nedenle sarı alan ve tescil harici alan davalarında ilk soru, “Bu yeri kaç yıldır kullanıyorsunuz?” değildir. İlk soru şudur:

Dava konusu edilen yer, hukuken özel mülkiyete konu olabilecek bir taşınmaz mıdır?

Bu soruya olumlu cevap verilmeden zilyetlik süresinin, dikilen ağaçların, yapılan tarımsal faaliyetin veya ödenen vergilerin tartışılması çoğu zaman yeterli değildir. Sarı alan davasında sağlıklı bir hukuki strateji; taşınmazın pafta üzerindeki renginden değil, tespit dışı bırakılma nedeni ile tarihsel ve hukuki statüsünden başlar.

“Sarı Alan” Hukuki Bir Terim midir?

“Sarı alan” ifadesi, Türk Medeni Kanunu veya 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nda bağımsız bir dava türü olarak tanımlanmış teknik bir kanun kavramı değildir.

Bu ifade daha çok;

kadastro paftasında tespit dışı bırakılan,
parsel numarası verilmeyen,
özel kişiler adına tapuya bağlanmayan,
pafta üzerinde belirli bir renkle gösterilen

yerleri tarif etmek amacıyla kullanılan uygulama diline ait bir kavramdır. Dolayısıyla “sarı alan davası” adı altında açılacak davanın hukuki niteliği somut olayın özelliklerine göre belirlenmelidir.

Dava bazı zamanlarda:

Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesine dayalı tapusuz taşınmazın tescili,
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 14. maddesine dayalı kazandırıcı zamanaşımı zilyetliği,
3402 sayılı Kanun’un 17. maddesine dayalı imar ve ihya,
kadastro öncesi hukuki sebebe dayalı tapu iptali ve tescil,
idari yoldan Hazine adına oluşturulan tapunun iptali ve tescil,
sınır ve yüzölçümü uyuşmazlığı,
kadastro tespitine itiraz

niteliğinde olabilir.

Bu ayrım yalnızca akademik bir sınıflandırma değildir. Görevli mahkeme, dava açma süresi, hak düşürücü süre, taraflar, ispat yükü ve toplanması gereken deliller bu nitelendirmeye göre değişebilir. Bir dosyanın / davanın “sarı alan davası” olarak adlandırılması, doğru dava türünün seçildiği anlamına gelmez.

Tescil Harici Bırakılmak Ne Anlama Gelir?

Kadastro çalışmaları sırasında bütün arazi parçalarının mutlaka bir kişi adına parsel oluşturularak tapuya tescil edilmesi gerekmez.

Bazı yerler;

özel mülkiyete elverişli görülmediği,
yol, meydan veya benzeri orta malı sayıldığı,
dere yatağı veya genel su niteliğinde bulunduğu,
tarıma elverişli olmayan sahipsiz yer olduğu,
orman veya mera vasfıyla ilişkilendirildiği,
teknik veya hukuki sebeplerle sınırlandırma dışında bırakıldığı

için tespit harici bırakılmış olabilir.

Bu nedenle tespit dışı bırakılma olgusu tek başına davacı lehine hak doğurmaz. Tam tersine, mahkemenin yapması gereken ilk araştırmalardan biri, taşınmazın:

Hangi tarihte,
Ne gibi kadastro çalışması sırasında,
Hangi hukuki ve teknik gerekçeyle,
Hangi nitelikle

tespit dışı bırakıldığını belirlemektir.

Kadastro müdürlüğünden yalnızca güncel paftanın getirtilmesi yeterli olmayabilir.

Dosyada mümkün olduğunca;

ilk tesis kadastrosuna ait paftalar,
kadastro çalışma alanı ilanı,
ada ve mevki ilanları,
sınırlandırma krokileri,
kadastro tutanakları,
komşu parsellerin tespit tutanakları,
ölçü krokileri,
aplikasyon ve röper belgeleri,
varsa fotogrametrik paftalar,
tespit dışı bırakılma nedenini gösteren idari kayıtlar

bulunmalıdır.

Çünkü taşınmazın bugünkü görünümü, kadastro tarihindeki hukuki ve fiilî niteliğini tek başına açıklamaz. Bugün zeytinlik veya tarla olarak kullanılan bir alan, kadastro tarihinde taşlık, çalılık, fundalık veya devletin hüküm ve tasarrufu altındaki ham toprak niteliğinde olabilir.

Bunun tersi de mümkündür. Bugün kullanılmayan bir alan geçmişte uzun yıllar boyunca tarım arazisi olarak kullanılmış olabilir. Mahkeme, yalnızca keşif günündeki manzaraya bakarak karar veremez. Uyuşmazlığın tarihsel gelişimini ortaya koymak zorundadır.

Sarı Alan Her Zaman Hazine Arazisi midir?

Hayır.

Tescil harici bırakılan bir alanın tapuda Hazine adına kayıtlı olmaması, o yerin mutlaka sahipsiz olduğu veya herhangi bir zilyet tarafından kazanılabileceği anlamına gelmez. Bunun yanında tescil dışı bırakılan her yerin doğrudan Hazine adına mülkiyet konusu olduğu da söylenemez. Öncelikle şu ayrım yapılmalıdır:

1. Özel mülkiyete elverişli tapusuz taşınmazlar

Bunlar hukuken özel mülkiyete konu olabilen, ancak tapu kütüğünde kayıtlı olmayan taşınmazlardır. Kanundaki şartların gerçekleşmesi hâlinde olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla tescilleri mümkün olabilir.

2. Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki sahipsiz yerler

Bu kategorideki alanların bir kısmı imar ve ihya yoluyla tarıma elverişli hâle getirilmişse ve diğer şartlar mevcutsa özel mülkiyete konu olabilecek nitelik kazanabilir. Ancak her devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yer imar ve ihya yoluyla kazanılamaz.

3. Kamu malları ve özel mülkiyete kapalı alanlar

Ormanlar, meralar, yaylak ve kışlaklar, yollar, meydanlar, kıyılar, kamu hizmetine tahsis edilmiş alanlar ve kanunen özel mülkiyete konu olamayacak diğer taşınmazlar kazandırıcı zamanaşımıyla edinilemez.

3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 18. maddesinde orta mallarının, hizmet mallarının, ormanların, devletin hüküm ve tasarrufu altında olup kamu hizmetine tahsis edilen yerlerin ve kanunları gereğince devlete kalan taşınmazların tapuda kayıtlı olsun veya olmasın kazandırıcı zamanaşımı yoluyla iktisap edilemeyeceği açıkça düzenlenmiştir. lmadan açılan dava, çok sayıda tanık dinletilmiş veya uzun süre zilyetlik ileri sürülmüş olsa dahi reddedilebilir.

Sarı Alan Davalarının Temel Hukuki Dayanakları

Türk Medeni Kanunu’nun 713. Maddesi

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesine göre tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı, davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, taşınmazın tamamı, bölünebilir bir parçası veya payı hakkında tescil kararı verilmesini isteyebilir. Hüküm yalnızca yirmi yıllık fiilî kullanım şartı getirmemektedir.

Zilyetliğin:

malik sıfatıyla,
aralıksız,
davasız,
çekişmesiz,
taşınmazın ekonomik amacına uygun,
dışarıdan anlaşılabilir şekilde

sürdürülmesi gerekir.

Aynı maddenin üçüncü fıkrası, tescil davasının Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine karşı açılmasını öngörmektedir. Varsa tapuda malik görünen kişinin mirasçıları da davanın tarafı olabilir.

Ayrıca dava konusu taşınmazın mahkemece ilan edilmesi, son ilandan itibaren üç aylık itiraz süresinin beklenmesi ve tescil koşullarının ispatlanması gerekir. Kararda taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü gösterilmeli; teknik kroki hükme eklenmelidir. dürü tali bir işlem değildir. Tescil davalarının kamu düzeni yönünü ortaya koyan temel aşamalardan biridir.

3402 Sayılı Kadastro Kanunu’nun 14. Maddesi

3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 14. maddesi tapuda kayıtlı olmayan taşınmazların zilyetlikle tespitine ilişkin temel koşulları düzenlemektedir.

Madde uyarınca aynı çalışma alanında bulunan ve toplam yüzölçümü;

sulu toprakta 40 dönüme,
kuru toprakta 100 dönüme

kadar olan bir veya birden fazla tapusuz taşınmaz, çekişmesiz ve aralıksız en az yirmi yıldan beri malik sıfatıyla zilyetliğin kanunda kabul edilen delillerle ispatlanması hâlinde zilyedi adına tespit edilebilir.

Sulu ve kuru arazi ayrımı, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümlerine göre yapılır. Kanunda belirlenen miktarların üzerindeki taşınmazlar yönünden ayrıca maddede sayılan belge koşulları gündeme gelebilir. rı alan davasında yalnızca dava konusu taşınmazın yüzölçümüne bakılmaz.

Davacı, murisi veya aynı tereke adına aynı kadastro çalışma alanında belgesiz zilyetlik yoluyla daha önce tespit veya tescil edilen taşınmazlar da araştırılabilir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 6 Ekim 2021 tarihli, 2021/2707 Esas ve 2021/5235 Karar sayılı kararında, davacı adına aynı çalışma alanında belgesiz zilyetlik nedeniyle tespit edilmiş taşınmaz bulunup bulunmadığının Tapu Müdürlüğü, Kadastro Müdürlüğü ve hukuk mahkemeleri yazı işleri müdürlüğünden ayrı ayrı sorulması gerektiği belirtilmiştir. yapılmadan yalnızca dava konusu alanın miktarı üzerinden hüküm kurulması eksik inceleme oluşturabilir.

3402 Sayılı Kadastro Kanunu’nun 17. Maddesi

3402 sayılı Kanun’un 17. maddesi imar ve ihya edilen taşınmazları düzenlemektedir.

Buna göre;

orman sayılmayan,
devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan,
kamu hizmetine tahsis edilmeyen,
emek ve masraf sarf edilerek imar ve ihya edilen,
tarıma elverişli hâle getirilen

araziler, 14. maddedeki şartların da gerçekleşmesi hâlinde imar ve ihya edenler veya hukuki halefleri adına tespit edilebilir.

Ancak il, ilçe ve kasabaların imar planlarının kapsadığı alanlarda bu hükmün uygulanmayacağı kanunda ayrıca düzenlenmiştir. niyle taşınmazın yalnızca bugünkü imar durumu değil, imar ve ihyanın tamamlandığı ve zilyetliğin sürdürüldüğü dönemlerde imar planı kapsamında bulunup bulunmadığı da dosyanın özelliğine göre önem taşıyabilir.

İmar ve İhya Ne Demektir?

İmar ve ihya, kullanılmayan veya tarımsal üretime elverişli olmayan bir alanın yalnızca zaman zaman temizlenmesi anlamına gelmez. Yargısal uygulamada imar ve ihyanın kabul edilebilmesi için taşınmazın;

taşlarının ayıklanması,
çalı ve yabani bitkilerden temizlenmesi,
toprağının işlenmesi,
gerektiğinde teraslanması,
drenaj veya sulama imkânının oluşturulması,
tarımsal üretime elverişli hâle getirilmesi,
ekonomik amacına uygun şekilde düzenli olarak kullanılması

gibi emek ve masraf gerektiren faaliyetlerle kültür arazisine dönüştürülmesi aranır.

Her olayda aynı fiziksel işlem aranmaz. Arazi yapısı, eğim, toprak niteliği, iklim, bölgesel tarım yöntemi ve taşınmazın önceki durumu birlikte değerlendirilir. Örneğin taşlık ve eğimli bir alanın zeytinlik hâline getirilmesi ile düz bir arazinin tarla olarak işlenmesi aynı teknik süreç değildir. Ancak her iki durumda da mahkeme şu tarihleri ayrı ayrı belirlemelidir:

İmar ve ihyaya ne zaman başlandı?
Hangi işlemler yapıldı?
İmar ve ihya ne zaman tamamlandı?
Taşınmaz ne zaman tarımsal üretime elverişli hâle geldi?
Malik sıfatıyla zilyetlik hangi tarihten itibaren sürdürüldü?
Dava tarihine kadar gerekli süre doldu mu?

İmar ve ihyaya başlanılan tarih ile imar ve ihyanın tamamlandığı tarih aynı değildir.

Yirmi yıllık zilyetlik süresinin hesabında çoğu uyuşmazlık bakımından taşınmazın hukuken kazanılabilir ve ekonomik amacına uygun biçimde zilyetlik konusu hâline geldiği zamanın doğru tespiti kritik önem taşır. Bir kişinin araziye zaman zaman girerek çalıları kesmesi, taş toplaması veya birkaç fidan dikmesi tek başına imar ve ihyanın tamamlandığını göstermeyebilir.

Bu nedenle Yargıtay, imar ve ihyanın hangi tarihte başlayıp hangi tarihte tamamlandığının soyut tanık anlatımlarıyla değil, maddi olaylara dayalı beyanlar ve bilimsel incelemelerle ortaya konulmasını aramaktadır.

Taşınmazın Özel Mülkiyete Elverişli Olup Olmadığı Nasıl Araştırılır?

Sarı alan davasında ikinci büyük eşik, taşınmazın özel mülkiyete konu olmaya elverişli olup olmadığının belirlenmesidir. Bu araştırma yalnızca bir ziraat bilirkişisinin “tarla niteliğindedir” şeklindeki değerlendirmesine bırakılamaz. Dosyanın konusuna göre şu kurumlardan bilgi ve belge istenmesi gerekebilir:

Tapu Müdürlüğü,
Kadastro Müdürlüğü,
Harita Genel Müdürlüğü,
belediye ve imar müdürlükleri,
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği birimleri,
Milli Emlak birimleri,
Tarım ve Orman Müdürlüğü,
Orman İşletme Müdürlüğü,
mera komisyonları,
Devlet Su İşleri,
Karayolları Genel Müdürlüğü,
kültür varlıklarını koruma kurulları,
kıyı ve sit alanlarından sorumlu idari makamlar.

Taşınmazın konumuna göre araştırma kapsamı değişir.

Örneğin:

Orman sınırına komşu bir alanda orman kadastro haritaları ve eski tarihli memleket haritaları,
Dere yatağına yakın bir yerde DSİ kayıtları ve taşkın sınırları,
Kıyıya yakın bir alanda kıyı kenar çizgisi,
Köy yerleşimi yakınında mera tahsis belgeleri,
Şehirleşmiş bir bölgede imar planları ve kamu hizmetine tahsis kararları

önem kazanabilir.

Bu noktada “Her sarı alan kazanılır” veya “Hazine itiraz ederse dava kazanılamaz” şeklindeki genellemelerin hiçbir hukuki değeri yoktur.

Her dosyada özel mülkiyete elverişlilik ayrı ayrı araştırılmalıdır.

Davanın Tarafları: En Kritik ve En Çok Hata Yapılan Aşama

Sarı alan ve tescil harici alan davalarında en ağır usul sorunlarından biri, davalının yanlış veya eksik belirlenmesidir. Türk Medeni Kanunu’nun 713/3. maddesine göre tescil davası Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine karşı açılır. Ancak “ilgili kamu tüzel kişisi” her taşınmaz için aynı kurum değildir. Taşınmazın bulunduğu yer, hukuki niteliği ve ileri sürülen hakka göre;

Hazine,
ilgili belediye,
büyükşehir belediyesi,
köy tüzel kişiliğinin devam ettiği yerlerde köy tüzel kişiliği,
ilgili diğer kamu tüzel kişileri,
tapuda kayıt oluşturulmuşsa tapu maliki,
koşulları varsa tapuda malik görünen kişinin mirasçıları

davanın tarafı olabilir.

Burada otomatik bir taraf listesi çıkarmak hukuken doğru değildir.

Dava açılmadan önce;

taşınmazın idari sınırı,
belediye sınırı,
büyükşehir statüsü,
köy tüzel kişiliğinin bulunup bulunmadığı,
taşınmazın hangi kamu kurumunun görev veya tasarruf alanında kaldığı,
sonradan Hazine veya başka bir kamu tüzel kişisi adına kayıt oluşturulup oluşturulmadığı

incelenmelidir.

Yanlış Hasım Gösterilirse Ne Olur?

Davanın yanlış veya eksik hasımla açılması her olayda otomatik olarak doğrudan ret sonucu doğuracak basitlikte değerlendirilemez. Mahkeme, hukuki dinlenilme hakkını ve taraf teşkilini sağlamak zorundadır. Ancak eksik taraf teşkili;

dava dilekçesinin ilgili kuruma tebliğini,
savunma süresinin yeniden başlamasını,
yeni deliller sunulmasını,
ilgili kurum kayıtlarının yeniden celbini,
önceki keşif ve raporların tartışmalı hâle gelmesini,
bilirkişi heyetinin yeniden oluşturulmasını,
keşfin tekrarlanmasını,
ilk derece kararının usulden kaldırılmasını veya bozulmasını

gündeme getirebilir.

Böyle bir dosyada yargılama görünüşte devam etmiş olsa bile, esas hakkında sağlıklı hüküm kurulması mümkün olmayabilir. Özellikle dava yıllarca sürdükten sonra istinaf veya temyiz aşamasında zorunlu tarafın davada bulunmadığının anlaşılması, yargılamayı fiilen başlangıç noktasına döndürebilir. Bu durum yalnızca süre kaybı yaratmaz.

Aynı zamanda:

tanıkların yaşlanması veya vefatı,
arazi kullanım biçiminin değişmesi,
imar planlarının değişmesi,
çevrede yeni yapılaşmalar oluşması,
komşu parsellerin el değiştirmesi,
fiziksel sınır işaretlerinin kaybolması,
hava fotoğraflarına erişimde teknik güçlükler,
önceki keşif bulgularının güncelliğini yitirmesi

gibi telafisi zor ispat sorunlarına neden olabilir.

Bu nedenle sarı alan davasında taraf teşkili, dilekçenin sonunda yazılan formalite bir bölüm değil, davanın temel stratejisidir.

Hazine Her Davada Mutlaka Taraf Olmalı mıdır?

Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazın Türk Medeni Kanunu’nun 713/1. maddesine göre tescili isteniyorsa, aynı maddenin üçüncü fıkrası gereğince Hazine davanın temel taraflarından biridir. Ancak dava konusu alan daha sonra idari yoldan Hazine adına tescil edilmişse uyuşmazlık artık yalnızca “tapuya kayıtlı olmayan yerin tescili” biçiminde kalmayabilir.

Bu durumda mevcut Hazine tapusunun hukuki durumu, oluşum nedeni ve davanın tapu iptali ve tescil niteliği ayrıca değerlendirilmelidir. Aynı şekilde taşınmazın belediye, köy tüzel kişiliği veya başka bir kamu tüzel kişisiyle hukuki bağlantısı varsa ilgili kurumun davaya katılması gerekebilir. Bu nedenle davanın tarafları, internetten alınan standart bir dilekçenin taraf hanesi kopyalanarak belirlenemez.

Tescil Davalarında İlan Zorunluluğu

Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesi uyarınca dava konusu, mahkeme tarafından kanunda belirtilen araçlarla ilan edilir. Son ilandan itibaren üç ay içerisinde tescil koşullarının gerçekleşmediğini ileri sürenlerin itiraz hakkı bulunmaktadır. İlanın amacı yalnızca bilinmeyen kişileri haberdar etmek değildir.

Bu prosedür:

üçüncü kişilerin olası hak iddialarını ortaya çıkarmak,
taşınmaz üzerinde başka zilyetlerin bulunup bulunmadığını belirlemek,
kamu düzenini ilgilendiren tescil işlemini denetime açmak,
gerçeğe aykırı veya muvazaalı tescilleri önlemek

bakımından önemlidir. İlan prosedürü tamamlanmadan ve kanuni süre geçmeden tescil kararı verilmesi ciddi bir usul sorunu oluşturabilir.

Sarı Alan Davasında İspat Edilmesi Gereken Temel Unsurlar

Bir sarı alan davası, tescil harici alan davası, tapusuz taşınmazın tescili davası veya kadastro harici bırakılan taşınmazın tescili istemiyle açılan davada, davacının yalnızca “Bu yer yıllardır bizimdir.” demesi yeterli değildir.

Mahkeme; 3402 sayılı Kadastro Kanunu, Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesi, yerleşik Yargıtay içtihatları ve somut olayın tüm özellikleri çerçevesinde çok yönlü bir değerlendirme yapar. Bu nedenle aşağıdaki unsurların her biri, dava sonucunu doğrudan etkileyebilecek önemdedir.

1. Dava konusu alanın kesin konumu

Alan, koordinatlı ve denetlenebilir teknik krokiyle açık biçimde gösterilmelidir.

“Davacının evinin arkasındaki sarı alan” veya “komşu parselin yanındaki boşluk” gibi genel ifadeler hüküm kurmaya elverişli değildir. Özellikle tescil harici alan davalarında, dava konusu bölümün zeminde ve pafta üzerinde hiçbir tereddüde yer vermeyecek şekilde belirlenmesi, ileride infaz edilebilir bir karar kurulabilmesi açısından büyük önem taşır.

2. Taşınmazın sınırları

Sınırların geçmişten bugüne değişip değişmediği, doğal veya yapay sınır unsurlarının neler olduğu ve komşu parsellerle çakışma bulunup bulunmadığı ayrıntılı olarak belirlenmelidir.

Özellikle kadastro harici bırakılan taşınmazlarda yıllar içerisinde dere yataklarının değişmesi, tarım sınırlarının kayması veya komşu parsellerin fiilî kullanımının farklılaşması sık karşılaşılan durumlardır. Bu nedenle sınır araştırması yalnızca mevcut duruma göre değil, tarihsel süreç dikkate alınarak yapılmalıdır.

3. Tespit dışı bırakılma tarihi ve nedeni

Bu tarih, hangi hava fotoğraflarının inceleneceğini ve zilyetlik süresinin hangi dönem bakımından araştırılacağını doğrudan etkiler.

Mahkemenin öncelikle taşınmazın neden tescil harici bırakıldığını, bunun teknik bir tercih mi yoksa hukuki bir engel nedeniyle mi gerçekleştiğini ortaya koyması gerekir. Çünkü tespit dışı bırakılma gerekçesi, çoğu zaman davanın hukuki kaderini belirleyen ilk aşamadır.

4. Özel mülkiyete elverişlilik

Taşınmazın orman, mera, yol, kıyı, dere yatağı, kamu hizmetine tahsis edilen alan veya başka bir kamu malı niteliğinde bulunup bulunmadığı ayrıntılı biçimde araştırılmalıdır.

Sarı alan davası bakımından en kritik eşiklerden biri budur. Çünkü uzun yıllar süren zilyetlik dahi, kanunen özel mülkiyete konu olamayacak taşınmazlarda tek başına mülkiyet hakkı kazandırmaz.

5. İmar ve ihya

Taşınmaz başlangıçta imar ve ihyaya muhtaç ise hangi emek ve masrafla tarıma veya ekonomik kullanıma elverişli hâle getirildiği somut delillerle ortaya konulmalıdır.

Yargıtay uygulamasında yalnızca ara sıra yapılan kullanım yeterli görülmemekte; taşınmazın gerçekten kültür arazisine dönüştürüldüğünü, düzenli ve ekonomik bir kullanımın başladığını gösteren olgular aranmaktadır.

6. Malik sıfatıyla zilyetlik

Kullanımın kira, izin, tahsis veya geçici yararlanma değil; gerçekten malik gibi tasarrufta bulunmaya dayalı olduğu ispat edilmelidir. Özellikle tapusuz taşınmazın tescili davalarında, çevrede taşınmazın kime ait bilindiği, ürünlerden kimin yararlandığı, bakım ve tasarrufu kimin yaptığı gibi hususlar malik sıfatıyla zilyetliğin değerlendirilmesinde büyük önem taşımaktadır.

7. Yirmi yıllık süre

Zilyetliğin kanunun aradığı süre boyunca davasız, çekişmesiz ve aralıksız devam ettiği ortaya konulmalıdır. Ancak uygulamada yalnızca süre hesabı yeterli değildir. Mahkeme, bu sürenin hangi tarihten itibaren işlemeye başladığını, özellikle imar ve ihya söz konusuysa bunun hangi tarihte tamamlandığını da ayrıca değerlendirmektedir.

8. Miktar sınırlamaları

Aynı kadastro çalışma alanında davacı, murisi veya aynı tereke adına belgesiz zilyetlik yoluyla daha önce edinilmiş taşınmazlar araştırılmalıdır. Bu araştırma çoğu zaman gözden kaçsa da, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 14. maddesi bakımından davanın sonucu üzerinde belirleyici olabilecek teknik ve hukuki bir incelemedir.

9. İmar planı durumu

3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 17. maddesi bakımından taşınmazın ilgili dönemde imar planı kapsamında bulunup bulunmadığı mutlaka araştırılmalıdır. Özellikle sonradan şehirleşen bölgelerde, taşınmazın imar planına hangi tarihte dahil olduğu, imar ve ihyanın tamamlandığı tarih ile karşılaştırılarak değerlendirilmelidir. Bu kronolojik inceleme, tescil harici alan davalarında çoğu zaman belirleyici nitelik taşımaktadır.

Hava Fotoğrafları Sarı Alan Davasında Neden Önemlidir?

Tescil harici alan davalarının en önemli objektif delillerinden biri eski tarihli hava fotoğraflarıdır. Hava fotoğrafları sayesinde:

taşınmazın belirli tarihte tarla olup olmadığı,
ağaçlık, çalılık, taşlık veya boş alan niteliği,
sürüm izleri,
tarımsal parsel sınırları,
teraslama,
ağaç sıraları,
kullanım bütünlüğü,
komşu arazilerle fiziksel ilişki,
imar ve ihyanın yaklaşık dönemi

hakkında teknik değerlendirme yapılabilir. Ancak her uydu görüntüsü veya internet haritası, Yargıtay uygulamasının aradığı anlamda elverişli hava fotoğrafı değildir.

Stereoskopik Hava Fotoğrafı Ne Demektir?

Aynı araziyi birbirini kısmen örtecek şekilde farklı açılardan gösteren stereoskopik hava fotoğrafları, uygun cihaz ve teknik yöntemle üç boyutlu inceleme yapılmasına imkân verir.

Bu yöntemle;

arazi eğimi,
teraslar,
bitki örtüsü,
yüzey şekilleri,
sürüm izleri,
taşınmaz sınırları

tek bir düz görüntüye göre daha sağlıklı değerlendirilebilir.

Yargıtay kararlarında hava fotoğraflarının jeodezi ve fotogrametri uzmanı bilirkişiler tarafından stereoskop aletiyle incelenmesi gerektiğinin vurgulanmasının nedeni budur.

Tek Hava Fotoğrafı Yeterli midir?

Çoğu durumda tek tarihli fotoğraf yeterli olmayabilir.
Çünkü tek fotoğraf yalnızca çekildiği andaki durumu gösterir.
Oysa mahkemenin belirlemesi gereken konu, taşınmazın zaman içindeki dönüşümüdür.
Bu nedenle farklı yıllara ait fotoğrafların karşılaştırılması önemlidir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 2021/2707 Esas ve 2021/5235 Karar sayılı kararında dava tarihinden 15, 20 ve 25 yıl öncesine; bu tarihlere ait görüntü bulunamazsa en yakın tarihlere ilişkin, farklı dönemlerde çekilmiş en az üç adet stereoskopik hava fotoğrafının araştırılması gerektiği ifade edilmiştir. aşım, her dosyada mekanik biçimde aynı üç tarihin kullanılacağı anlamına gelmez.

Fotoğraf tarihleri;

kadastro tarihi,
tespit harici bırakılma tarihi,
imar ve ihyanın ileri sürülen başlangıç tarihi,
dava tarihi,
zilyetliğin kazanma süresi

dikkate alınarak seçilmelidir.

Monoskopik İnceleme Neden Yetersiz Kalabilir?

Tek görüntünün iki boyutlu incelenmesi, arazi biçimini ve bazı kullanım izlerini belirlemekte yetersiz kalabilir. Nitekim 2021/2707 Esas sayılı kararda, hava fotoğrafları üzerinde monoskopik inceleme yapan bilirkişinin zilyetlik süresini ve taşınmaz niteliğini belirleyemediği hâlde bu rapora dayanılarak karar verilmesi eksik inceleme olarak değerlendirilmiştir. lirkişi raporunda yalnızca “Fotoğrafta tarımsal kullanım görülmektedir” denilmesi yeterli değildir.

Raporda:

hangi tarihli fotoğrafın incelendiği,
fotoğrafın ölçeği,
stereoskopik çift olup olmadığı,
hangi teknik yöntem kullanıldığı,
dava konusu alanın fotoğraf üzerinde nasıl konumlandırıldığı,
sınırların hangi verilerle çakıştırıldığı,
her dönemde hangi arazi izlerinin görüldüğü,
imar ve ihya hakkında hangi teknik sonuca ulaşıldığı

açıklanmalıdır.

Hava Fotoğrafları Tek Başına Dava Kazandırır mı?

Hayır.

Hava fotoğrafları son derece güçlü ve objektif delillerdir; ancak bütün uyuşmazlığı tek başına çözmez. Bir hava fotoğrafı tarımsal kullanım izini gösterebilir. Fakat bu kullanımı kimin gerçekleştirdiğini her zaman göstermez.

Aynı şekilde bir alanın sürülmüş olduğu anlaşılabilir; ancak kullanımın malik sıfatıyla mı, kiracı olarak mı, köy halkının ortak yararlanması şeklinde mi veya geçici izinle mi sürdürüldüğü yalnızca fotoğraftan belirlenemeyebilir.

Bu nedenle hava fotoğrafları;

tanık beyanları,
yerel bilirkişi anlatımları,
komşu parsel tutanakları,
tapu ve vergi kayıtları,
ziraat bilirkişi raporları,
teknik kroki,
keşif gözlemleri,
eski haritalar,
imar ve kamu kurumu kayıtları

ile birlikte değerlendirilmelidir.

Doğru yaklaşım şudur:

Tanıklar tarihsel hikâyeyi anlatır; hava fotoğrafları bu hikâyenin fiziksel gerçeklikle uyumlu olup olmadığını denetler.

Sarı Alan Davalarında Tanık Delili Neden Hayati Öneme Sahiptir?

Sarı alan davalarında taşınmazın geçmiş kullanımını doğrudan gösteren yazılı belge çoğu zaman bulunmaz.

Özellikle kırsal bölgelerde kullanım:

aile içinde sözlü taksim,
muristen intikal,
komşularca bilinen sınırlar,
yıllar içinde devam eden tarımsal faaliyet

şeklinde sürdürülmüş olabilir.

Bu nedenle tanık delili önemlidir.

Ancak her tanık beyanı aynı ispat gücüne sahip değildir.

Mahkemenin aradığı anlatım:

somut olaya dayalı,
tarihsel gelişimi açıklayan,
kullanım biçimini gösteren,
sınırları tarif eden,
imar ve ihya işlemlerini açıklayan,
kişisel gözleme dayanan

bir anlatımdır.

“Bildiğim kadarıyla hep davacınındı” şeklindeki soyut ifade tek başına yeterli değildir.

Tanığa şu tür sorular yöneltilmelidir:

Taşınmazı ilk ne zaman gördünüz?
O tarihte taşınmazın niteliği neydi?
Taşlık, çalılık, fundalık veya tarla mıydı?
İlk kez kim kullanmaya başladı?
Hangi ürünler ekildi?
Taşlar nasıl temizlendi?
Teraslama veya toprak düzenlemesi yapıldı mı?
Ağaçlar yaklaşık hangi tarihte dikildi?
Ürünleri kim topladı?
Çevredeki kişiler taşınmazı kime ait bilirdi?
Sınırlar hangi doğal veya yapay unsurlarla belirlenirdi?
Başka biri taşınmaz üzerinde hak iddia etti mi?
Kullanım kesintiye uğradı mı?
Taşınmaz mera veya köy ortak alanı olarak kullanıldı mı?
Davacı veya murisi taşınmazı kiraya verdi mi?
Kullanım izin veya tahsis ilişkisine dayanıyor muydu?

Bu sorulara verilen cevaplar hava fotoğrafları ve komşu parsel kayıtlarıyla karşılaştırılmalıdır.

Yerel Bilirkişi, Taraf Tanığı ve Kamu Tanığı Arasındaki Fark

Uygulamada bu kavramlar zaman zaman birbirine karıştırılmaktadır.

Taraf tanığı

Taraflardan birinin bildirdiği, uyuşmazlığa ilişkin kişisel bilgisi bulunan kişidir.

Yerel bilirkişi

Yöreyi, eski sınırları, taşınmazların kullanım geçmişini ve mahallî durumu bilen; teknik uzmanlıktan çok yerel bilgiye sahip kişidir.

Re’sen seçilen tarafsız yerel kişiler veya kamu tanıkları

Mahkemenin yalnızca tarafların seçtiği kişilere bağlı kalmaksızın, yöreyi bilen, yaşlı, tarafsız ve davada yararı bulunmayan kişiler arasından belirlediği kişilerdir.

Uygulamada “kamu tanığı” denilen kişiler çoğunlukla bu tarafsız yerel bilgi kaynağını ifade eder.

Bu kişilerin önemi şuradadır:

Taraflarla yakın akrabalık veya ekonomik menfaat ilişkileri bulunmaz.
Taşınmazın geçmişini uzun yıllara dayalı olarak bilebilirler.
Taraf tanıklarının anlatımlarını doğrulayabilir veya çürütebilirler.
Köyün ortak kullanım alanları, eski mera sınırları, yollar ve dere yatakları hakkında bilgi verebilirler.
Davacının yalnızca son yıllardaki kullanımını değil, önceki dönemleri de açıklayabilirler.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 2021/2707 Esas sayılı kararında yeniden yapılacak keşfin, taşınmaz başında yaşlı, tarafsız, yöreyi iyi bilen ve davada yararı bulunmayan kişiler arasından seçilecek yerel bilirkişiler ile taraf tanıkları ve uzman bilirkişiler eşliğinde yapılması gerektiği belirtilmiştir. ığının değersiz olduğu anlamına gelmez.

Doğru yöntem, taraf tanıkları ile tarafsız yerel bilirkişilerin anlatımlarını:

birbirleriyle,
hava fotoğraflarıyla,
kadastro belgeleriyle,
komşu parsel kayıtlarıyla

denetlemektir.

Komşu Parsel Kayıtları Neden Getirilmelidir?

Dava konusu alan tescil harici bırakılmış olsa bile komşu parsellerin kadastro tutanakları uyuşmazlığın tarihini aydınlatabilir.

Komşu parsel tutanaklarında:

sınır olarak dava konusu alandan söz edilmiş olabilir,
alanın mera, yol, taşlık, dere veya Hazine arazisi olduğu yazabilir,
davacı veya murisinin adı sınır maliki ya da kullanıcı olarak geçebilir,
komşu parselin edinme sebebi anlatılırken dava konusu alanın niteliği açıklanmış olabilir,
eski sınır işaretleri gösterilebilir.

Bu belgeler tanık anlatımlarının denetlenmesine yarar.

Örneğin tanık, dava konusu alanın 1960’lardan beri davacının murisi tarafından zeytinlik olarak kullanıldığını söylüyorsa; 1980 tarihli komşu parsel tutanağında aynı alan “çalılık ve taşlık” olarak gösterilmişse bu çelişki açıklanmalıdır.

Tersine, komşu parsel tutanağında dava konusu yerin davacının murisine ait tarla sınırı olarak gösterilmesi iddiayı destekleyebilir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 2021/2707 Esas sayılı kararında komşu taşınmazların kadastro tutanaklarının ve dayanak belgelerinin getirtilmemesi, yerel bilirkişi ve tanık anlatımlarının bunlarla denetlenmemesi eksik inceleme nedeni olarak değerlendirilmiştir. Sarı Alan Davasının Kalbidir

Sarı alan ve tescil harici alan davaları çoğu zaman duruşma salonunda değil, taşınmaz başında şekillenir.

Keşif, yalnızca hâkimin araziyi görmesi için yapılan bir işlem değildir.

Doğru keşifte:

dava konusu alanın zeminde sınırları gösterilir,
kadastro paftası araziye uygulanır,
komşu parseller belirlenir,
taraf ve yerel bilirkişi anlatımları taşınmaz başında alınır,
bitki örtüsü ve toprak yapısı incelenir,
eğim ve arazi morfolojisi değerlendirilir,
hava fotoğrafları zemine aplike edilir,
imar ve ihya izleri araştırılır,
fotoğraflama yapılır,
koordinatlı ve ölçekli kroki düzenlenir.

Keşifte Hangi Bilirkişiler Bulunmalıdır?

Dosyanın niteliğine göre heyette şu uzmanlar yer alabilir:

fen veya harita mühendisi,
jeodezi ve fotogrametri mühendisi,
ziraat mühendisi veya ziraat mühendislerinden oluşan kurul,
orman mühendisi,
jeoloji veya jeomorfoloji uzmanı,
gerektiğinde şehir plancısı,
uyuşmazlığın niteliğine göre başka uzmanlar.

Her dosyada aynı bilirkişi heyeti zorunlu değildir.

Ancak taşınmazın hem teknik konumu hem tarımsal niteliği hem de eski hava fotoğraflarındaki görünümü tartışılıyorsa yalnızca tek bir fen bilirkişisiyle yetinilmesi çoğu zaman sağlıklı değildir.

Keşif Öncesi Hazırlık Neden Önemlidir?

Keşif günü ilk kez dosyaya bakılarak sağlıklı inceleme yapılması mümkün değildir.

Keşiften önce:

bütün paftalar temin edilmeli,
hava fotoğrafları dosyada bulunmalı,
komşu parsel kayıtları getirtilmeli,
tespit dışı bırakılma nedeni sorulmalı,
belediye ve kamu kurumu cevapları tamamlanmalı,
tanıklar usulüne uygun çağrılmalı,
bilirkişilere açık görev tanımı verilmelidir.

Aksi hâlde keşif yapılır; fakat bilirkişiler gerekli belge olmadan görüş bildirir. Sonrasında ek raporlar, yeniden keşif ve yeni müzekkereler gündeme gelir.

Bu da dosyanın yıllarca uzamasına neden olabilir.

Ziraat Bilirkişi Raporu Nasıl Olmalıdır?

Ziraat bilirkişi raporu yalnızca “Dava konusu yer tarım arazisidir” cümlesinden ibaret olamaz.

Raporda en azından:

toprak yapısı,
eğim,
erozyon durumu,
bitki deseni,
doğal bitki örtüsü,
taşlılık,
tarımsal kullanım türü,
sulama imkânı,
sulu veya kuru arazi niteliği,
komşu parsellerle karşılaştırma,
ağaçların türü ve yaklaşık yaşı,
imar ve ihyaya muhtaç olup olmadığı,
imar ve ihya izleri,
mevcut zilyetliğin biçimi,
kullanımın sürekliliğine ilişkin fiziksel bulgular

açıklanmalıdır.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 2021/2707 Esas sayılı kararında ziraat bilirkişi kurulundan taşınmazın niteliğini, kullanım durumunu, toprak yapısını, eğimini, bitki desenini ve zirai durumunu komşu parsellerle karşılaştırmalı biçimde açıklayan; fotoğraflarla desteklenmiş, bilimsel ve gerekçeli rapor alınması gerektiği belirtilmiştir. belirlenmesi de tek başına yeterli değildir.

Örneğin taşınmaz üzerinde otuz yıllık zeytin ağaçlarının bulunması önemli olabilir. Ancak:

ağaçları kimin diktiği,
dikimden önce alanın statüsü,
ağaçların taşınmazın tamamını kapsayıp kapsamadığı,
aradaki boş alanların kullanım biçimi,
dikimin özel mülkiyete kapalı bir yerde yapılıp yapılmadığı

ayrıca değerlendirilmelidir.

Fen Bilirkişi Raporunda Bulunması Gereken Unsurlar

Fen veya harita bilirkişisi raporunda:

dava konusu alanın koordinatları,
yüzölçümü,
pafta ve ada-parsel ilişkisi,
komşu parseller,
tespit dışı alanla çakışma,
varsa orman, mera, yol, dere ve kıyı sınırları,
imar planı üzerindeki konum,
hava fotoğraflarına aplikasyon,
ölçekli ve denetlenebilir kroki

bulunmalıdır.

Hüküm kurulacak alan “A harfiyle gösterilen bölüm” şeklinde tarif ediliyorsa, A bölümünün nerede bulunduğu ve kaç metrekare olduğu tereddütsüz anlaşılmalıdır.

Mahkeme kararı tapu sicilinde uygulanabilir olmalıdır.

Belirsiz, koordinatsız veya komşu taşınmazlarla çakışan krokiye dayalı tescil kararı yeni uyuşmazlıklar doğurabilir.

Hava Fotoğrafı Bilirkişisi Nasıl İnceleme Yapmalıdır?

Jeodezi ve fotogrametri uzmanı bilirkişinin raporu teknik olmakla birlikte mahkeme ve taraflarca denetlenebilir şekilde yazılmalıdır.

Raporda:

Kullanılan fotoğrafların tarihleri,
Fotoğrafların kaynağı,
Ölçekleri,
Stereoskopik nitelikleri,
İnceleme yöntemi,
Dava konusu alanın fotoğraf üzerindeki konumu,
Her fotoğrafta görülen arazi niteliği,
Tarımsal kullanım izleri,
İmar ve ihya belirtileri,
Kullanımın hangi dönemde başladığına ilişkin teknik kanaat,
Fotoğraflar arasındaki değişim

açıklanmalıdır.

“Taşınmazın kullanıldığı görülmektedir” ifadesi tek başına denetlenebilir değildir.

Hangi görüntü unsurunun kullanım kabul edildiği gösterilmelidir.

Orman Araştırması

Orman sınırına yakın veya geçmişte fundalık, çalılık, ağaçlık olarak görünen alanlarda orman araştırması yapılmadan tescil kararı verilmesi önemli bir risk oluşturur.

Araştırmada yalnızca güncel orman kadastro haritası yeterli olmayabilir.

Dosyanın niteliğine göre:

kesinleşmiş orman kadastro haritaları,
tahdit tutanakları,
aplikasyon belgeleri,
eski memleket haritaları,
amenajman planları,
hava fotoğrafları,
orman mühendisi incelemesi

gerekebilir.

3402 sayılı Kanun’un 18. maddesi uyarınca ormanların kazandırıcı zamanaşımıyla edinilemeyeceği açıktır. ugün ağaç bulunmaması, alanın geçmişte orman sayılan yerlerden olmadığını tek başına göstermez.

Mera, Yaylak ve Kışlak Araştırması

Bir alanın uzun yıllar bir aile tarafından kullanılmış olması, taşınmazın mera niteliğinde bulunması ihtimalini ortadan kaldırmaz. Mera ve köy ortak kullanım alanları hakkında:

bu husasa dair tahsis kararları,
meranın varlığına dair komisyonu kayıtları,
kadastro tutanakları,
köy sınır belgeleri,
komşu parsel edinme sebepleri,
tarafsız yerel bilirkişi anlatımları,
eski haritalar

incelenmelidir.

Mera niteliği yalnızca resmî tahsis belgesinin bulunup bulunmamasına indirgenemez. Alanın kadimden beri ortak kullanıma ayrılmış olup olmadığı da somut olayın özelliklerine göre araştırılabilir.

Bu nedenle özellikle köylerde “Herkes kendi hayvanını otlatırdı ama bu kısım bizimdi” biçimindeki anlatımlar ayrıntılı sorgulanmalıdır.

Yol, Dere Yatağı ve Kıyı Niteliği

Paftada tescil dışı bırakılan dar ve uzun alanların eski yol, dere veya su akış güzergâhı olma ihtimali yüksektir. Bu tür alanlarda:

eski paftalar,
dere yatakları,
doğal akış yönleri,
yol genişlikleri,
kamu kullanım biçimi,
DSİ ve belediye kayıtları,
kıyı kenar çizgisi

araştırılmalıdır. Bir yolun zamanla kullanılmaz hâle gelmesi veya dere yatağının kuruması, alanın kendiliğinden özel mülkiyete konu olacağı anlamına gelmez. Taşınmazın tarihsel ve hukuki statüsü belirleyicidir.

İmar Planı İçinde Kalan Tescil Harici Alanlar

3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 17. maddesinde, il, ilçe ve kasabaların imar planlarının kapsadığı alanlarda imar ve ihyaya ilişkin bu hükmün uygulanmayacağı belirtilmiştir. va açılmadan önce taşınmazın:

güncel imar planı,
önceki tarihli imar planları,
plan onay tarihleri,
imar planın türü,
plana dair sınırına giriş tarihi

araştırılmalıdır.

Taşınmazın bugün imar planında bulunması tek başına bütün geçmiş dönem değerlendirmesini çözmez. İmar ve ihyanın ne zaman tamamlandığı, zilyetlik koşullarının ne zaman oluştuğu ve taşınmazın hangi tarihte plan kapsamına alındığı birlikte değerlendirilmelidir. Burada kronoloji son derece önemlidir.

Malik Sıfatı ile Zilyetlik Nasıl İspatlanır?

Zilyetlik, bir taşınmaz üzerinde fiilî hâkimiyet kurulmasıdır. Ancak kazandırıcı zamanaşımı bakımından her fiilî kullanım yeterli değildir. Zilyetliğin malik sıfatıyla sürdürülmesi gerekir. Malik sıfatıyla zilyetliğin göstergeleri şunlar olabilir:

taşınmazın düzenli olarak ekilip biçilmesi,
ürünlerin toplanması,
ağaçlandırma,
sınırların korunması,
başkalarının müdahalesinin engellenmesi,
tarımsal bakım giderlerinin karşılanması,
taşınmazın ekonomik yararlarının elde edilmesi,
çevrede malik olarak bilinme,
zilyetliğin mirasçılara aktarılması.

Buna karşılık:

kira ilişkisi,
izinli kullanım,
kamu kurumunun tahsisi,
geçici yararlanma,
bekçilik,
ortakçılık,
hizmet ilişkisi

malik sıfatıyla zilyetlik oluşturmayabilir.

Vergi Kaydı Tek Başına Yeterli midir?

Vergi kayıtları destekleyici delil olabilir; ancak mülkiyet belgesi niteliğinde değildir.

Vergi kaydının:

dava konusu yere uygulanabilir olması,
sınırlarının örtüşmesi,
yüzölçümü ve mevki bilgilerinin uyumlu olması,
diğer delillerle desteklenmesi

gerekir. Tek başına vergi ödenmesi, özel mülkiyete kapalı bir alanı kazanılabilir hâle getirmez.

Elektrik, Su ve Abonelik Belgeleri

Bu belgeler özellikle yapı bulunan alanlarda kullanım olgusunu destekleyebilir. Ancak tarımsal taşınmazın mülkiyetini doğrudan ispatlamaz.

Ayrıca yapının bulunması, zeminin özel mülkiyete konu olabileceği anlamına gelmez.

Tarımsal Destek ve Çiftçi Kayıtları

Çiftçi Kayıt Sistemi belgeleri, ürün destek kayıtları, sulama birliği kayıtları ve tarım sigortaları kullanımın belirli dönemlerde sürdürüldüğünü gösterebilir. Fakat bu belgeler de taşınmazın hukuki niteliği ile malik sıfatıyla zilyetliği tek başına kesinleştirmez.

Zilyetliğin Eklenmesi ve Miras Yoluyla Devamı

Davacı taşınmazı bizzat yirmi yıl kullanmamış olabilir.

Zilyetlik hukuken geçerli şekilde devredilmişse önceki zilyedin süresi sonraki zilyedin süresine eklenebilir.

Miras yoluyla intikal eden zilyetlikte:

murisin taşınmaz üzerindeki kullanım başlangıcı,
mirasçılara intikal,
aile içi taksim,
hangi mirasçının kullanmaya devam ettiği,
diğer mirasçıların durumu

araştırılmalıdır.

“Dedemden kaldı” ifadesi tek başına yeterli değildir.

Muris döneminden bugüne kadar zilyetlik zinciri somutlaştırılmalıdır.

Birden fazla mirasçı varsa davanın kimin adına ve hangi hukuki temelde açıldığı da dikkatle belirlenmelidir.

Dava Tarihinden Önce Hazine Adına İdari Tescil Yapılması

Bazı alanlar başlangıçta tespit harici bırakıldıktan yıllar sonra idari yoldan Hazine adına tapuya tescil edilebilir.

Bu durumda dava stratejisi değişir.

Artık ortada:

geçmişte tescil harici bırakılmış bir alan,
sonradan oluşturulmuş bir tapu kaydı,
bu kaydın hukuki sebebi,
davacının tescilden önceki zilyetlik iddiası

bulunmaktadır.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 2014/24780 Esas, 2015/3278 Karar sayılı kararında, idari yoldan Hazine adına tescil edilen bir taşınmaz yönünden tespit harici bırakılma tarihinin ve nedeninin, ormanla ilişkisinin, kamu hizmetine tahsis durumu ile özel mülkiyete elverişliliğinin araştırılması gerektiği belirtilmiştir. Kararda farklı tarihlere ait stereoskopik hava fotoğrafları, jeodezi-fotogrametri incelemesi, yerel bilirkişi ve tanık anlatımları ile orman araştırmasının gerekliliği vurgulanmıştır. dari tescilin bulunması, önceki zilyetlik iddiasının hiçbir şekilde dinlenemeyeceği anlamına gelmez. Ancak dava artık mevcut sicil kaydını da hedef alacak biçimde doğru nitelendirilmelidir.

Yargıtay’ın Sarı Alan ve Tescil Harici Alan Davalarındaki Temel İlkeleri

İlke 1: Taşınmazın tespit harici bırakılma nedeni araştırılmalıdır

Mahkeme, alanın hangi tarihte ve hangi vasıfla tespit dışı bırakıldığını belirlemelidir. Bu yapılmadan imar-ihya veya zilyetlik incelemesi eksik kalır.

İlke 2: Özel mülkiyete elverişlilik öncelikle belirlenmelidir

Taşınmazın orman, mera, kamu hizmetine tahsis edilen alan, yol veya başka bir kamu malı olup olmadığı açıklığa kavuşturulmalıdır.

İlke 3: Hava fotoğrafları uygun tarihlerden seçilmelidir

Rastgele tarihli veya yalnızca yakın döneme ait görüntüler yeterli olmayabilir. Fotoğraflar, kadastro ve dava tarihleri ile ileri sürülen zilyetlik dönemini sınayacak biçimde seçilmelidir.

İlke 4: Stereoskopik inceleme önemlidir

Özellikle imar-ihya ve tarımsal kullanımın başlangıcı tartışılıyorsa hava fotoğrafları uzman bilirkişi tarafından stereoskopik yöntemle değerlendirilmelidir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 2016/21832 Esas ve 2017/1309 Karar sayılı kararında uygun döneme ait stereoskopik hava fotoğraflarının jeodezi ve fotogrametri uzmanları tarafından stereoskopik aletle üç boyutlu incelenmesi, imar ve ihyanın tamamlandığı tarihin belirlenmesi gerektiği vurgulanmıştır. nık anlatımları maddi olaylara dayanmalıdır

“Eskiden beri kullanır” şeklindeki soyut beyanlar yeterli kabul edilmemelidir. İmar-ihyanın nasıl yapıldığı, kullanımın ne zaman başladığı ve hangi ürünlerin yetiştirildiği açıklanmalıdır.

İlke 5: Tanıklar teknik delillerle denetlenmelidir

Tanık anlatımları hava fotoğrafları, komşu parsel tutanakları, kadastro belgeleri ve ziraat raporlarıyla karşılaştırılmalıdır.

İlke 6: Komşu parseller uygulanmalıdır

Komşu taşınmazların dayanak kayıtları getirtilmeli, sınırlar keşifte uygulanmalı ve dava konusu alanla ilişkileri gösterilmelidir.

İlke 7: Ziraat raporu bilimsel ve karşılaştırmalı olmalıdır

Rapor; toprak, eğim, bitki örtüsü, tarımsal kullanım ve imar-ihya yönünden ayrıntılı olmalıdır.

İlke 8: Aynı çalışma alanındaki belgesiz edinimler araştırılmalıdır

3402 sayılı Kanun’un 14. maddesindeki miktar sınırlamalarının denetlenebilmesi için davacı ve ilgili tereke adına aynı çalışma alanındaki edinimler belirlenmelidir.

İlke 9: Tescil davaları kamu düzeni ağırlıklıdır

Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 2016/21832 Esas sayılı kararında Türk Medeni Kanunu’nun 713/1. maddesine dayalı tescil davalarının kamu düzeni ağırlıklı olduğu ve bir ölçüde kendiliğinden araştırma ilkesine tabi bulunduğu belirtilmiştir. hkemenin yalnızca tarafların sunduğu delillerle mekanik biçimde bağlı kalması beklenmez. Gerekli kurum kayıtlarının, tarafsız yerel bilirkişilerin ve teknik incelemelerin re’sen tamamlanması gündeme gelebilir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 2021/2707 Esas Sayılı Kararı Neden Önemlidir?

Bu karar tescil harici alan davalarında yapılması gereken araştırmayı bütüncül biçimde göstermesi bakımından önemlidir. Kararda özetle şu eksiklikler bozma nedeni yapılmıştır:

Aynı çalışma alanındaki belgesiz taşınmaz edinimlerinin araştırılmaması,
Hava fotoğraflarından yöntemine uygun yararlanılmaması,
Monoskopik ve yetersiz incelemeyle yetinilmesi,
Ziraat bilirkişi raporunun zilyetlik süresini belirlememesi,
Komşu parsellerin dayanak kayıtlarının getirtilmemesi,
Yerel bilirkişi ve tanık anlatımlarının soyut kalması.

Yargıtay yeniden yapılacak araştırmada:

uygun tarihlere ait en az üç stereoskopik hava fotoğrafının,
yaşlı, tarafsız ve yöreyi bilen yerel bilirkişilerin,
taraf tanıklarının,
üç kişilik ziraat mühendisi heyetinin,
jeodezi ve fotogrametri mühendisinin,
fen bilirkişisinin

katılımıyla keşif yapılmasını istemiştir. Ayrıca imar-ihyanın başlangıç ve tamamlanma tarihleri, zilyetliğin şekli ve süresi, taşınmazın niteliği ile komşu parsellerle karşılaştırılması ayrıntılı olarak araştırılmalıdır. ı alan davalarının yalnızca iki tanık ve tek bilirkişiyle çözülebilecek basit uyuşmazlıklar olmadığını açık biçimde göstermektedir.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 2016/21832 Esas Sayılı Kararının Ortaya Koyduğu İlke

Bu kararda dava konusu taşınmazların çamlık, taşlık ve çalılık niteliği taşıdığı belirtilmiş; imar ve ihya koşullarının ayrıntılı araştırılması gerektiği kabul edilmiştir.

Yargıtay:

uygun tarihli stereoskopik hava fotoğraflarının getirtilmesini,
uzman bilirkişi kurulu tarafından incelenmesini,
fotoğrafların stereoskopik aletle üç boyutlu değerlendirilmesini,
kültür arazisi niteliğinin belirlenmesini,
imar ve ihyanın hangi tarihte tamamlandığının saptanmasını,
yerel bilirkişi ve tanıkların keşif yerinde dinlenmesini,
anlatımların maddi olaylara dayandırılmasını

istemiştir. mel mesajı şudur:

Taşlık, çalılık veya ham toprak niteliğindeki yerlerde yalnızca sonradan oluşmuş tarımsal görünüm yeterli değildir; dönüşümün ne zaman ve nasıl tamamlandığı ispatlanmalıdır.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 2014/24780 Esas Sayılı Kararının Önemi

Bu kararda taşınmazın idari yoldan Hazine adına tescil edilmiş olması karşısında:

tespit dışı bırakılma tarihi ve nedeni,
ormanla ilişkisi,
kamu hizmetine tahsis durumu,
imar-ihyaya muhtaç olup olmadığı,
özel mülkiyete elverişlilik

araştırılmadan karar verilmesi doğru bulunmamıştır.

Yargıtay ayrıca:

farklı dönemlere ait stereoskopik hava fotoğraflarını,
fotogrametrik paftaları,
jeodezi-fotogrametri uzmanını,
yerel bilirkişi ve tanıkları,
orman mühendisi incelemesini,
panoramik arazi fotoğraflarını

gerekli görmüştür. sonradan Hazine adına kayıt oluşturulan alanlarda hem önceki statünün hem de mevcut sicilin dayanağının incelenmesi gerektiğini göstermektedir.

Sarı Alan Davası Hangi Davalarla Karıştırılır?

Dava veya işlem türü	Temel konu	Sarı alan tescil davasından farkı
Tapusuz taşınmazın tescili	Tapuda kayıtlı olmayan ve özel mülkiyete elverişli taşınmazın zilyetlikle tescili	Sarı alan uyuşmazlığının hukuki karşılığı çoğu zaman budur; ancak her sarı alan özel mülkiyete elverişli değildir.
İmar ve ihyaya dayalı tescil	Ham veya tarıma elverişsiz devlet arazisinin emek ve masrafla kültür arazisine dönüştürülmesi	Yalnızca uzun süre kullanım yetmez; imar-ihyanın başlangıcı, tamamlanması ve sonraki zilyetlik araştırılır.
Tapu iptali ve tescil	Mevcut tapu kaydının iptali ve hak sahibi adına tescil	Ortada iptali istenen mevcut tapu kaydı vardır. Sonradan Hazine adına idari tescil yapılmışsa dava bu niteliğe dönüşebilir.
Kadastro tespitine itiraz	Henüz kesinleşme sürecindeki kadastro tespitinin uyuşmazlık konusu yapılması	Süre, görev ve yargılama usulü farklıdır.
Kadastro öncesi sebebe dayalı tapu iptali ve tescil	Kesinleşmiş kadastrodan önceki mülkiyet veya zilyetlik sebebine dayanılması	3402 sayılı Kanun’un 12. maddesindeki hak düşürücü süre ve somut kayıt durumu önemlidir.
K. Kanunu m. 41 düzeltmesi	Ölçü, sınırlandırma, tersimat veya hesap hatalarının idari düzeltilmesi	Mülkiyet uyuşmazlığı çözülemez; teknik hata düzeltme işlemidir.
Sınır uyuşmazlığı	Komşu tapulu taşınmazlar arasındaki sınırın belirlenmesi	Amaç yeni bir tescil harici alanın kazanılması değil, mevcut tapuların kapsamının belirlenmesidir.
El atmanın önlenmesi	Malik veya üstün hak sahibinin haksız müdahaleyi durdurması	Öncelikle davacının mülkiyet veya üstün hak iddiası ispatlanır.
Mera tahsis veya mera vasfı uyuşmazlığı	Alanın mera niteliği ve kamu orta malı statüsü	Mera alanları kazandırıcı zamanaşımıyla edinilemez; öncelikle mera statüsü çözülür.
Orman kadastrosuna itiraz	Orman sınırlandırmasının hukuka uygunluğu	Özel kanun ve farklı süre-usul rejimi söz konusudur.
Kıyı kenar çizgisi uyuşmazlığı	Kıyı alanının sınırı ve kamuya açıklığı	Kıyılar özel mülkiyet ve kazandırıcı zamanaşımı bakımından farklı anayasal ve yasal rejime tabidir.
Muhdesatın aidiyetinin tespiti	Arazi üzerindeki yapı veya ağaçların kime ait olduğunun belirlenmesi	Zeminin mülkiyetini doğrudan kazandırmaz.
İdari yoldan Hazine adına tescil işlemi	Tescil dışı yerin idarece Hazine adına tapuya bağlanması	İşlemin varlığı, özel kişinin önceki hak iddiasına göre tapu iptali ve tescil uyuşmazlığı doğurabilir.

Yanlış dava türünün seçilmesi, görev ve süre sorunlarından taraf teşkiline kadar bütün yargılamayı etkileyebilir.

Uygulamadaki Dosya Analizlerimizde Benimsediğimiz Yöntem

Tescil harici alan dosyalarında yalnızca müvekkilin anlatımı üzerinden dava açmak yerine dosyayı katmanlara ayırarak analiz etmek gerekir.

Birinci Katman: Teknik Kimlik

Önce alanın kesin koordinatları, yüzölçümü, komşu parselleri ve pafta üzerindeki statüsü belirlenir. Bu aşamada müvekkilin gösterdiği alan ile resmî paftadaki alanın aynı olup olmadığı kontrol edilir. Uygulamada en ciddi hatalardan biri, müvekkilin kullandığını söylediği alanla dava dilekçesinde gösterilen teknik bölümün tam olarak örtüşmemesidir.

İkinci Katman: Tespit Dışı Bırakılma Sebebi

Kadastro müdürlüğü kayıtları üzerinden:

ilk kadastro tarihi,
tespit dışı bırakılma nedeni,
o tarihteki nitelik,
komşu parsellerin oluşumu

araştırılır.

Üçüncü Katman: Kamu Hukuku Engelleri

Alan:

orman,
mera,
yol,
dere,
kıyı,
sit,
kamu hizmetine tahsis,
imar planı

yönlerinden incelenir. Bu katmanda özel mülkiyete elverişlilik konusunda ciddi engel varsa, tanık ve zilyetlik incelemesinden önce bu risk açıkça değerlendirilmelidir.

Dördüncü Katman: Zilyetlik Zinciri

Kullanımın:

kimden başladığı,
kime geçtiği,
hangi tarihlerde kim tarafından sürdürüldüğü,
malik sıfatıyla olup olmadığı,
kesintiye uğrayıp uğramadığı

kronolojik tablo hâline getirilir.

Beşinci Katman: İmar ve İhya

Taşınmaz ham toprak niteliğindeyse:

hangi fiziki işlemlerin yapıldığı,
kim tarafından yapıldığı,
hangi tarihte tarıma elverişli hâle geldiği,
hangi ürünlerin yetiştirildiği

somutlaştırılır.

Altıncı Katman: Objektif Delil

Tanık anlatımını sınayacak:

hava fotoğrafları,
ortofotolar,
memleket haritaları,
tarımsal kayıtlar,
komşu parsel tutanakları,
eski fotoğraf ve belgeler

toplanır.

Yedinci Katman: Taraf Teşkili

Hazine ve ilgili kamu tüzel kişileri doğru belirlenir. Sonradan oluşturulmuş tapu kaydı varsa kayıt maliki ve sicilin hukuki dayanağı incelenir.

Sekizinci Katman: Keşif Senaryosu

Keşifte kimin neyi açıklayacağı, hangi belgenin zemine uygulanacağı ve bilirkişilerden hangi soruların cevaplandırılmasının isteneceği önceden hazırlanır. Bu yöntem, davayı bir “tanıklarımız gelir, anlatır” dosyası olmaktan çıkarıp denetlenebilir teknik ispat dosyasına dönüştürür.

Uygulamada Takip Ettiğimiz Dava 1: Aileden Kalan Zeytinlik Niteliğindeki Sarı Alan

Bir aile, kadastro paftasında parsel dışında kalan alanı elli yıldır zeytinlik olarak kullandığını ileri sürebilir. İlk bakışta davacı lehine güçlü görünen bu olayda şu sorular cevaplanmalıdır:

Zeytin ağaçlarının yaşı nedir?
Ağaçları kim dikmiştir?
Tespit dışı bırakılma tarihinde alanın niteliği neydi?
Eski hava fotoğraflarında düzenli zeytin sıraları görülmekte midir?
Alan orman veya makilik niteliğiyle ilişkili midir?
Komşu parsel tutanaklarında kime ait gösterilmiştir?
Kullanım aile içinde hangi mirasçıya geçmiştir?
Diğer mirasçıların hak iddiası var mıdır?
Aynı çalışma alanında muris adına belgesizden başka taşınmaz edinilmiş midir?

Yalnızca mevcut ağaçların yaşlı olması, davayı kendiliğinden kazandırmaz. Ancak eski hava fotoğrafları, komşu kayıtları ve tarafsız yerel bilirkişi anlatımları aynı kronolojiyi doğruluyorsa güçlü bir ispat yapısı oluşabilir.

Uygulamada Takip Ettiğimiz Dava 2: Taşlık Alanın Tarla Hâline Getirilmesi

Davacı, taşlık ve çalılık alanı temizlediğini, traktörle sürdüğünü ve yıllardır tarla olarak kullandığını söyleyebilir.

Bu dosyada:

taşların ne şekilde temizlendiği,
ne kadar emek ve masraf harcandığı,
imar ve ihyanın kaç yılda tamamlandığı,
ilk ürünün hangi tarihte alındığı,
eski hava fotoğraflarında sürüm izlerinin ne zaman başladığı,
alanın imar planında bulunup bulunmadığı

araştırılır.

Yirmi yıllık süre, imar ve ihyanın henüz devam ettiği bir tarihten mekanik biçimde başlatılamaz. Önce taşınmazın tarımsal kullanım bakımından kazanılabilir niteliğe ne zaman geldiği belirlenmelidir.

Uygulama Analizi 3: Tescil Harici Alanın Sonradan Hazine Adına Tescili

Bir alan uzun yıllar tespit dışı kalmış, daha sonra idari yoldan Hazine adına tapuya bağlanmış olabilir.

Bu durumda:

Hazine tescilinin tarihi,
tescilin hukuki sebebi,
tescil öncesindeki kullanım,
davacı yararına koşulların tescilden önce gerçekleşip gerçekleşmediği,
alanın özel mülkiyete elverişliliği,
Hazine kaydının hangi teknik alana karşılık geldiği

araştırılmalıdır. Davanın talep sonucu da yalnızca “tescil” şeklinde değil, mevcut tapu kaydının durumu gözetilerek kurulmalıdır.

Uygulama Analizi 4: Köy Ortak Kullanımıyla Karışan Alan

Davacı, köyün yakınındaki alanı ailesinin kullandığını ileri sürerken Hazine veya belediye alanın mera ya da köy ortak alanı olduğunu savunabilir. Bu dosyada en önemli delillerden biri tarafsız yerel bilirkişi ve kamu tanıklarıdır.

Şu sorular önemlidir:

Köy halkı bu alanı hayvan otlatmak için kullanır mıydı?
Kullanım bütün köye mi açıktı?
Davacı ailesinin çevirdiği sınırlar ne zaman oluştu?
Alan geçmişte “mera”, “otlak”, “harman yeri” veya “köy boşluğu” olarak mı bilinirdi?
Davacı ailesi kullanım nedeniyle köylülerle ihtilaf yaşadı mı?
Komşu kadastro tutanaklarında alan nasıl gösterildi?

Bu dosyalarda yalnızca davacı ailesinin yakınlarının tanıklığıyla yetinmek önemli risk taşır.

Uygulama Analizi 5: Dere veya Eski Yol Görünümündeki Dar Alan

Komşu tapulu parseller arasında kalan uzun ve dar bir tescil dışı bölüm, yıllardır komşu parsel sahibi tarafından kullanılıyor olabilir.

Ancak geometrik şekli ve eski paftadaki konumu:

kadim yol,
kuru dere,
su arkı,
geçit

ihtimalini gündeme getirebilir.

Bu durumda bugünkü kullanım değil, alanın tarihsel kamu işlevi belirleyicidir.

Eski yolun artık kullanılmaması, o alanın otomatik olarak komşu malik tarafından kazanılmasını sağlamaz.

Bölgesel Uygulama: İzmir ve Ege Bölgesinde Sarı Alan Davaları

Ege Bölgesi’nde eski kadastro çalışmaları, zeytinlikler, bağlar, taşlık alanların tarıma kazandırılması, orman ve maki sınırları ile kırsal yerleşim yapısı nedeniyle tescil harici alan uyuşmazlıklarıyla karşılaşılmaktadır.

Ancak belirli bir il veya ilçede paftada sarı alan bulunması, her alanın aynı hukuki statüde olduğu anlamına gelmez.

İzmir Sarı Alan Davaları

İzmir’de sarı alan ve tapusuz taşınmazın tescili uyuşmazlıkları;

kırsal tarım alanları,
zeytinlikler,
orman sınırına yakın taşlık ve makilik alanlar,
eski köy yolları,
dere yatakları,
imar planı sınırında kalan bölgeler

bakımından farklı hukuki sorunlar doğurabilir.

İzmir sarı alan avukatı veya İzmir tescil harici alan davası araştırması yapan kişilerin yalnızca pafta rengine göre değil, ilgili ilçenin kadastro ve imar geçmişine göre değerlendirme yapması gerekir.

Kemalpaşa, Ödemiş Sarı Alan ve Tescil Harici Alan Davaları

Kemalpaşa’da tarım, meyvecilik, zeytinlik ve sanayi-imar dönüşümünün bir arada bulunması nedeniyle;

eski tarımsal kullanım,
sonradan imar planına alınma,
orman sınırları,
Hazine tescilleri,
komşu parsel oluşumları

özellikle önem taşıyabilir.

Kemalpaşa sarı alan davasında taşınmazın imar planına hangi tarihte girdiği ile imar-ihyanın tamamlandığı tarih karşılaştırılmalıdır.

Selçuk Sarı Alan Davaları

Selçuk’ta tarımsal alanların yanında sit, koruma, kıyı, orman ve kamu alanı ihtimalleri de dosya bazında araştırılmalıdır.

Selçuk tescil harici alan davasında taşınmazın yalnızca tarımsal görünümü yeterli değildir. Koruma statüleri ve kamu hukuku sınırlamaları da değerlendirilmelidir.

Seferihisar, Bergama Sarı Alan Davaları

Seferihisar’da kırsal mahalleler, zeytinlikler, doğal alanlar, kıyı bölgeleri ve sit statüleri bir arada bulunabilir.

Seferihisar sarı alan veya tescil harici alan davasında:

kıyı kenar çizgisi,
doğal sit statüsü,
orman ve makilik ilişkisi,
imar planları,
eski köy ortak alanları

dosyanın özelliğine göre önem kazanabilir.

Menderes, Torbalı, Bayındır, Tire ve Bergama

Bu ilçelerde tarımsal kullanım geçmişi güçlü olmakla birlikte:

mera,
orman,
dere,
sulama kanalı,
eski yol,
taşlık alanların ihyası,
miktar sınırlamaları

ayrı ayrı araştırılmalıdır.

Özellikle geniş yüzölçümlü tarım alanlarında 3402 sayılı Kanun’un 14. maddesindeki çalışma alanı ve miktar sınırlaması gözden kaçırılmamalıdır.

Manisa Sarı Alan ve Tapusuz Taşınmaz Davaları

Manisa’da bağ, zeytinlik, tarla ve dağlık alanların iç içe geçtiği bölgelerde tescil harici alan uyuşmazlıkları görülmektedir.

Manisa sarı alan davasında:

tarımsal kullanımın başlangıcı,
bağ veya zeytin ağaçlarının yaşı,
taşlık ve makilik alanın imar-ihyası,
orman sınırları,
mera kayıtları,
aynı çalışma alanındaki belgesiz edinimler

önem taşır.

Manisa tescil harici alan avukatı araştırması yapılırken dava açmadan önce teknik harita incelemesi yaptırılması, yalnızca tanık anlatımına dayalı acele dava açılmaması gerekir.

Aydın Sarı Alan ve İmar-İhya Davaları

Aydın’da zeytinlik, incirlik, tarım arazisi, dağ eteği ve makilik alanlar bakımından imar-ihya tartışmaları gündeme gelebilir.

Aydın sarı alan davasında eski hava fotoğrafları özellikle değerlidir.

Çünkü bugünkü yoğun ağaç dokusunun:

hangi tarihte oluştuğu,
doğal bitki örtüsü mü yoksa dikili tarım mı olduğu,
düzenli tarımsal kullanımın ne zaman başladığı

bu görüntüler üzerinden teknik olarak değerlendirilebilir.

Muğla, Bodrum, Marmaris ve Fethiye’de Sarı Alan Davaları

Muğla ve kıyı ilçelerinde tescil harici alan uyuşmazlıkları daha karmaşık kamu hukuku sınırlamaları içerebilir.

Dosyada:

orman,
kıyı,
doğal veya arkeolojik sit,
imar planı,
mera,
turizm bölgesi,
kamu tahsisi

araştırmaları önem kazanabilir.

Bodrum sarı alan davası, Muğla tescil harici alan davası veya Fethiye tapusuz taşınmaz tescili gibi aramalarla ulaşılan genel bilgiler somut dosya incelemesinin yerine geçmez.

Kıyı ve turizm bölgelerinde taşınmaz değerinin yüksek olması, hukuken kazanılabilirlik koşullarını değiştirmez. Tam tersine teknik ve idari kayıtların çok daha ayrıntılı incelenmesini gerektirir.

Antalya ve Kaş Sarı Alan Davaları

Antalya ve Kaş çevresinde:

ormanlık ve makilik alanlar,
kıyı sınırları,
sit alanları,
eski tarımsal teraslar,
zeytinlikler,
turizm ve imar planları

aynı dosyada kesişebilir.

Kaş sarı alan davası veya Antalya tescil harici alan davasında yalnızca taşınmazın yıllardır kullanılması yeterli olmayabilir.

Özellikle eski terasların bulunması, bunların kim tarafından ve hangi tarihte yapıldığını otomatik olarak ispatlamaz.

Eski hava fotoğrafları, tarafsız yerel bilirkişiler, koruma statüsü kayıtları ve orman araştırması birlikte yürütülmelidir.

Balıkesir ve Çanakkale Sarı Alan Davaları

Balıkesir ve Çanakkale’de:

zeytinlik,
tarla,
mera,
orman,
kıyı,
köy ortak kullanım alanları

bakımından tescil harici alan uyuşmazlıkları ortaya çıkabilir.

Kazdağları çevresi veya kıyıya yakın bölgelerde orman ve koruma statüleri özellikle önemlidir.

Balıkesir sarı alan davası ile Çanakkale tescil harici alan davasında bölgesel tarım şekli, eski yerleşim düzeni ve kadastro tarihi dikkate alınmalıdır.

Sarı Alan Davası Açılmadan Önce Yapılması Gereken Ön İnceleme

Dava açılmadan önce mümkün olduğunca şu kontroller yapılmalıdır:

Taşınmazın koordinatlı ön krokisi çıkarılmalıdır.
Güncel ve eski kadastro paftaları incelenmelidir.
Tespit dışı bırakılma tarihi ve nedeni sorulmalıdır.
Komşu parsellerin kadastro tutanakları getirtilmelidir.
Tapu kayıtları ve tedavüller incelenmelidir.
Hazine adına sonradan tescil bulunup bulunmadığı belirlenmelidir.
İmar planı ve plan tarihleri araştırılmalıdır.
Orman kadastrosuyla ilişki kontrol edilmelidir.
Mera ve kamu tahsis kayıtları araştırılmalıdır.
Yol, dere, kıyı ve diğer kamu malı ihtimalleri incelenmelidir.
Uygun tarihli hava fotoğraflarının bulunabilirliği araştırılmalıdır.
Zilyetlik kronolojisi hazırlanmalıdır.
Muris ve halef ilişkileri belirlenmelidir.
Aynı çalışma alanındaki belgesiz edinimler kontrol edilmelidir.
Doğru davalılar ve ilgili kamu tüzel kişileri tespit edilmelidir.

Bu hazırlık tamamlanmadan açılan dava, yıllar sonra tamamlanması gereken temel araştırmalar nedeniyle uzayabilir.

Davada Somutlaştırılması Gereken Hususlar

Sağlıklı bir dava dilekçesinde yalnızca genel kanun maddeleri sıralanmamalıdır.

Dilekçede:

dava konusu alanın konumu,
tahmini veya teknik yüzölçümü,
hangi pafta ve parsellere komşu olduğu,
ne zaman tespit dışı bırakıldığı,
neden özel mülkiyete elverişli olduğu,
kullanımın kim tarafından başlatıldığı,
imar ve ihyanın ne şekilde yapıldığı,
zilyetliğin hangi tarihler arasında sürdüğü,
miras veya devir zinciri,
tanıkların hangi olayları bildiği,
hangi kurumlardan hangi belgelerin isteneceği,
hangi tarihlere ait hava fotoğraflarının inceleneceği

açıklanmalıdır.

“Taşınmaz yirmi yılı aşkın süredir kullanılmaktadır” şeklindeki tek cümle, karmaşık bir tescil davasının vakıa temelini kurmak için yeterli değildir.

Bilirkişi Raporuna İtiraz Nasıl Yapılmalıdır?

Bilirkişi raporuna itiraz, yalnızca “Rapor tarafımızca kabul edilmemektedir” cümlesinden ibaret olmamalıdır. İtirazda şu sorular sorulmalıdır:

Taşınmazın tespit dışı bırakılma nedeni incelendi mi?
Uygun tarihli hava fotoğrafları kullanıldı mı?
Fotoğraflar stereoskopik mi?
Alan fotoğraflar üzerine doğru aplike edildi mi?
İmar-ihyanın başlangıcı ve tamamlanması ayrı ayrı belirlendi mi?
Tanık anlatımları teknik bulgularla karşılaştırıldı mı?
Komşu parseller uygulandı mı?
Orman, mera ve kamu tahsisi araştırıldı mı?
Sulu-kuru arazi ayrımı yapıldı mı?
Miktar sınırlamaları denetlendi mi?
Kroki tapuda uygulanabilir mi?
Rapor bilimsel gerekçe içeriyor mu?

Eksiklik temel nitelikteyse yalnızca ek rapor değil, yeni uzman heyeti ve yeniden keşif gerekebilir.

Davanın Yıllarca Uzamasına Neden Olan Başlıca Hatalar

Yanlış davalı seçimi

İlgili kamu tüzel kişisinin davaya dahil edilmemesi, yargılamayı usul yönünden sakatlayabilir.

Eksik teknik kroki

Dava konusu alanın sınırlarının değişmesi veya yüzölçümünün yargılama sırasında farklılaşması yeni harç, talep sonucu ve taraf savunması sorunları doğurabilir.

Hava fotoğraflarının geç istenmesi

Keşiften sonra hava fotoğrafı getirtilmesi, önceki keşfin yetersiz kalmasına ve yeniden keşfe neden olabilir.

Yanlış tarihli görüntüler

Zilyetlik süresini sınamayan yakın tarihli uydu görüntülerine dayanılması ispatı zayıflatır.

Tek bilirkişiyle yetinme

Fen, ziraat, fotogrametri ve gerektiğinde orman yönünden ayrı uzmanlık gerektiren dosyada tek bilirkişinin görüşü yeterli olmayabilir.

Soyut tanık anlatımları

Tanıklara somut tarih, ürün, sınır ve imar-ihya işlemleri sorulmadan alınan beyanlar bozma sonrası yeniden keşif ihtiyacını artırır.

Komşu kayıtlarının getirilmemesi

Tanıkların anlatımları ve sınır iddiaları denetlenemez.

Kamu malı araştırmasının eksikliği

Yıllarca zilyetlik tartışıldıktan sonra alanın mera veya orman olduğunun anlaşılması bütün davanın yönünü değiştirebilir.

Sarı Alan Davalarında En Büyük Yanılgı: “Yirmi Yıl Kullandım, Tapuyu Alırım”

Yirmi yıllık kullanım önemli bir koşuldur; fakat tek koşul değildir.

Bir taşınmaz:

özel mülkiyete elverişli değilse,
orman veya mera niteliğindeyse,
kamu hizmetine tahsis edilmişse,
imar-ihya şartları tamamlanmamışsa,
zilyetlik malik sıfatıyla değilse,
kullanım kesintiliyse,
miktar sınırlaması aşılmışsa,
doğru alan üzerinde zilyetlik ispatlanamıyorsa

elli yıl kullanılmış olsa bile kazandırıcı zamanaşımıyla edinilemeyebilir. Bu nedenle süre hesabı, hukuki nitelik incelemesinden sonra yapılmalıdır.

“Ecrimisil Ödedim, Malik Oldum” Yanılgısı

Hazine tarafından ecrimisil tahakkuk ettirilmesi, kullanımın varlığını gösterebilir. Ancak ecrimisil ödenmesi mülkiyet hakkı vermez. Hatta ecrimisil belgesinin içeriği, kullanımın Hazine taşınmazına haksız müdahale olarak kabul edildiğini gösterebilir. Buna rağmen ecrimisil kaydı, belirli tarihte kimin fiilî kullanıcı olduğunun tespitinde yardımcı delil olabilir. Hukuki etkisi somut dosya içinde değerlendirilmelidir.

“Ağaçları Ben Diktim, Arazi Benimdir” Yanılgısı

Bir kişinin taşınmaz üzerine ağaç dikmesi, zeminin mülkiyetini otomatik olarak kazandırmaz.

Ağaçların dikilmesi:

zilyetlik,
imar ve ihya,
ekonomik kullanım

bakımından delil olabilir.

Ancak zemin orman, mera, kıyı veya kamu hizmetine ayrılmış alansa ağaç dikimi mülkiyet kazandırmaz.

Muhdesatın aidiyeti ile zeminin mülkiyeti farklı hukuki meselelerdir.

“Paftada Sarıysa Alınabilir” Yanılgısı

Pafta rengi yalnızca teknik gösterimdir. Renk:

hukuki statüyü tek başına belirlemez,
mülkiyet hakkı yaratmaz,
zilyetlik koşullarının oluştuğunu göstermez,
kamu malı niteliğini ortadan kaldırmaz.

Davanın adı pafta renginden değil, ileri sürülen hak ve hukuki sebepten doğar.

Sarı Alan Davalarında Avukatın Rolü

Bu dava türünde avukatın rolü yalnızca dava dilekçesi yazmak veya keşfe katılmak değildir. Etkili hukuki temsil:

taşınmazın teknik kimliğini çözmeyi,
kurum kayıtlarını doğru sırayla toplamayı,
kamu hukuku engellerini önceden belirlemeyi,
doğru davalıları seçmeyi,
zilyetlik kronolojisini kurmayı,
tanıkları somut olaylara hazırlamayı,
hava fotoğrafı tarihlerini belirlemeyi,
bilirkişi heyetinin uzmanlık yapısını denetlemeyi,
keşifte doğru soruları yöneltmeyi,
raporlardaki teknik çelişkileri ortaya çıkarmayı
etkin ve kritik teknik itirazları ve tespitleri yapabilmeyi,

gerektirir.

Sarı alan davası, yalnızca Medeni Kanun’un 713. maddesinin dilekçeye yazılmasıyla yürütülebilecek bir dosya değildir. Bu davalar aynı anda:

eşya hukuku,
kadastro hukuku,
medeni usul,
imar hukuku,
orman ve mera mevzuatı,
harita mühendisliği,
fotogrametri,
ziraat bilimi

ile temas eder.

Başarılı dosya yönetimi, bu disiplinlerin birbiriyle konuşmasını sağlamaktır.

Sarı Alan Davasında Başarı, Doğru ve Etkin Hukuki Teşhisle Başlar

Sarı alan ve tescil harici alan davaları, taşınmaz hukukunun en teknik ve en fazla ön hazırlık gerektiren uyuşmazlıkları arasındadır. Bir alanın kadastro paftasında sarı renkle gösterilmesi, o yerin otomatik olarak özel mülkiyete konu olabileceği veya uzun süre kullanan kişi adına tescil edileceği anlamına gelmez. Öncelikle:

tespit dışı bırakılma nedeni,
özel mülkiyete elverişlilik,
kamu malı niteliği,
imar planı durumu,
imar ve ihya koşulları,
malik sıfatıyla zilyetlik,
yirmi yıllık süre,
yüzölçümü sınırlamaları

bir bütün hâlinde incelenmelidir.

Davanın taraflarının eksik veya yanlış belirlenmesi, yıllar süren yargılama sonunda kararın usulden kaldırılmasına veya bozulmasına neden olabilir. Yeni tebligatlar, yeni savunmalar, yeniden keşif ve bilirkişi incelemeleri dosyayı fiilen başlangıç noktasına döndürebilir.

Bu sebeple Hazine ve ilgili kamu tüzel kişilerine yöneltilecek husumet, dava açılmadan önce taşınmazın somut hukuki statüsüne göre belirlenmelidir. Hava fotoğrafları, sarı alan davalarının en değerli objektif delilleri arasındadır. Ancak görüntülerin uygun tarihlerden seçilmesi, mümkün olduğunca stereoskopik olması ve jeodezi-fotogrametri uzmanlarınca bilimsel yöntemle değerlendirilmesi gerekir.

Tanıklar ve re’sen seçilecek tarafsız kamu tanıkları ise taşınmazın geçmiş kullanımını, imar-ihyanın nasıl gerçekleştirildiğini ve çevrede kime ait bilindiğini açıklamak bakımından hayati önem taşır. Ne var ki tanık anlatımları soyut bırakılmamalıdır. Hava fotoğrafları, komşu parsel kayıtları, kadastro tutanakları ve bilirkişi raporlarıyla denetlenmelidir.

Bu hususta Yargıtay’ın Emsal Davalarından Çıkarımla;

Yargıtay’ın yerleşik yaklaşımı da bu yöndedir: tescil harici alan davalarında yüzeysel araştırma, tek tarihli görüntü, soyut tanık anlatımı veya yetersiz bilirkişi raporuyla hüküm kurulamaz. Doğru yönetilen bir sarı alan davasında süreç şu sıra üzerine kurulmalıdır:

Önce taşınmazın teknik kimliği belirlenir.
Tespit harici bırakılma nedeni araştırılır.
Özel mülkiyete elverişlilik incelenir.
Doğru taraflar belirlenir.
Zilyetlik ve imar-ihya kronolojisi oluşturulur.
Uygun hava fotoğrafları ve tarihsel belgeler toplanır.
Tarafsız yerel bilirkişiler ve tanıklarla güçlü keşif yapılır.
Bilirkişi raporları bilimsel ve hukuki yönden denetlenir.
Taşınmazın tapuya uygulanabilir teknik krokisi hazırlanır.
Bütün deliller birlikte değerlendirilerek hüküm kurulması sağlanır.

İzmir, Kemalpaşa, Selçuk, Seferihisar, Menderes, Torbalı, Ödemiş, Tire, Bergama, Manisa, Aydın, Muğla, Bodrum, Fethiye, Antalya, Kaş, Balıkesir ve Çanakkale’de karşılaşılan sarı alan ve tescil harici taşınmaz uyuşmazlıkları, bölgesel arazi yapısı nedeniyle farklı görünüm gösterebilir.

Ancak hukuki ilke değişmez:

Tapuya giden yol, paftadaki sarı renkten değil; taşınmazın tarihsel statüsünü, özel mülkiyete elverişliliğini, imar-ihyayı ve malik sıfatıyla zilyetliği bilimsel delillerle ispatlamaktan geçer.

Avukat Orhan ÖNAL’ın benzer mahiyette en çok okunan yazıları;

#	Yazı Başlığı	Orijinal Kaynak Linki
1	Tescil Harici (Sarı Alan) Gayrimenkulün Tapu Tescil Kaydı	www.orhanonal.av.tr/tescil-harici-sari-alan-gayrimenkulun-tapu-tescil-kaydi
2	Tescil Harici (Sarı Alan) Tapusuz Yerin Tescili Davaları	www.orhanonal.av.tr/tescil-harici-sari-alan-tapusuz-yerin-tescili-davalari
3	Olağanüstü Zaman Aşımı (Zilyetlik) ile Malik Olmanın Şartları	www.orhanonal.av.tr/olaganustu-zamanasimi-zilyetligi-ile-malik-olmanin-sartlari
4	Tapu İptal ve Tescil Davası – Olağanüstü Zamanaşımıyla Malikiyet	www.orhanonal.av.tr/tapu-iptal-tescil-davasi-olaganustu-zamanasimiyla-malik

Teknik ve hukuk alanında tecrübe gerektiren bu konularda telafisi imkansız hak kayıplarına uğramamak için, mutlaka avukatınıza danışmanızı şiddetle önermekteyiz.
Aradığınız dava türü veya hukuki ihtilaf hakkında *yazılar* bölümüne tıklayarak ya da sağ üst köşeden arama yaparak onlarca davanız hakkında dilediğinizi okuyup, araştırabilirsiniz.
- AVUKAT DESTEĞİ
  
  Randevu almak için çalışma saatleri içerisinde aşağıdaki telefon aracılığı ile ulaşabilir, whatsapp hattına yazabilir (tıkla) veya aşağıdaki adrese mail atabilirsiniz.
  
  Hafta içi: 09:00 – 19:00
  
  Cumartesi: 10:00 – 18:00
  
  Telefon: +90 532 282 25 23
  
  Gizlilik
  
  Gizlilik, bir avukatın ve hukuk büromuzun en önemli etik ilkelerinden biridir; 1136 sayılı Kanunda tanımlanan gizlilik ve ifşa etmeme ilkesini çok dikkatli ve hassas bir şekilde uygular. Ancak büromuz, müvekkillerinin bilgi, belge ve bilgilerini gizlilik ve bilgi sorumluluğu sınırları içinde gizli tutar ve hiçbir şekilde ve hiçbir koşulda üçüncü kişi ve kurumlarla paylaşmaz.