1. Sarı Alan Davası ve Tescil Harici Yerlerin Tapuya Tescili: Baştan Sona Hukuki ve Teknik İnceleme

Bir arazinin yıllardır kullanılıyor olması, üzerinde zeytin veya meyve ağaçlarının bulunması, çevresinin taş duvarla örülmesi, belediye tarafından adres verilmesi, emlak vergisinin ödenmesi yahut komşuların o yeri belirli bir aileye ait bilmesi tek başına tapu alınabileceği anlamına gelmez.

Buna karşılık kadastro çalışmaları sırasında tescil harici yer, tapulama harici alan, kadastro harici taşınmaz veya uygulamadaki adıyla sarı alan olarak bırakılmış bir taşınmazın her durumda Devlete ait olduğu ve hiçbir şekilde özel mülkiyete geçirilemeyeceği düşüncesi de doğru değildir.

Sarı alan davasının asıl güçlüğü burada başlar: Bir yerin tapusuz olması ile özel mülkiyete elverişsiz olması aynı şey değildir.

Bir tescil harici alan;

• özel mülkiyete elverişli bir tarım arazisi,
• emek ve masrafla imar ve ihya edilmiş taşlık veya çalılık,
• Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki tarıma elverişsiz bir yer,
• orman veya orman sayılan alan,
• mera, yaylak, kışlak veya umuma ait otlak,
• dere yatağı veya taşkın sahası,
• kadim yol veya kamu yolu,
• kıyı ya da kıyı kenar çizgisi içerisinde kalan alan,
• belediye hizmetine tahsis edilmiş yer,
• Karayolları yol ağı veya kamulaştırma sahası,
• DSİ sulama kanalı, dere koruma bandı veya taşkın tesisi,
• eski köy tüzel kişiliğine ait ortak kullanım alanı

niteliğinde olabilir.

Bu ihtimallerin her biri farklı bir hukuki rejime, farklı delillere, farklı bilirkişi heyetine ve farklı davalı taraflara işaret eder. Bu nedenle sarı alan davası, yalnızca zilyetlik süresinin anlatıldığı sıradan bir tapu tescil davası değildir. Dosyanın doğru kurulabilmesi için kadastro hukuku, eşya hukuku, orman hukuku, mera hukuku, imar hukuku ve kamu malları rejiminin birlikte değerlendirilmesi gerekir.

2. Sarı Alan Ne Demektir?

“Sarı Alan” Kanunda Tanımlanmış Bir Dava Türü Değildir ! (Uygulama Adıdır)

“Sarı alan” ifadesi, Türk Medeni Kanunu’nda veya 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nda bağımsız bir dava türünün adı olarak düzenlenmemiştir. Bununla birlikte Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün tescil harici alanlara ilişkin teknik sınıflandırmalarında “tespit veya tapulama harici sarı alan” şeklinde bir kullanım bulunmaktadır. Uygulamada sarı alan davası denildiğinde çoğunlukla şu uyuşmazlıklardan biri kastedilir:

Tapu Kütüğünde Kayıtlı Olmayan Taşınmazın Tescili

Taşınmaz hiçbir gerçek veya tüzel kişi adına tapuya kayıtlı değildir. Davacı, yirmi yılı aşan malik sıfatıyla zilyetliğine dayanarak adına tescil talep eder.

İmar ve İhya Yoluyla Tescil

Taşınmazın öncesi taşlık, çalılık, fundalık, makilik veya tarıma elverişsiz arazi niteliğindedir. Davacı ya da hukuki selefleri bu yeri emek ve masraf harcayarak tarıma elverişli kültür arazisine dönüştürmüştür.

Kadastro Sırasında Tespit Harici Bırakılan Yerin Tescili

Kadastro çalışması sırasında alanın parsel numarası verilmeden pafta dışında bırakıldığı, fakat sonradan özel mülkiyete elverişli hâle geldiği ileri sürülmektedir.

Hazine Adına Sonradan Oluşturulan Tapunun İptali ve Tescil

Başlangıçta tescil harici olan alan daha sonra idari işlemle Hazine adına tescil edilmiş olabilir. Bu durumda uyuşmazlık yalnızca tapusuz yerin tescili değil, mevcut Hazine kaydının iptali ve davacı adına tescil talebi hâline gelebilir.

Kadastro Paftası, Orman Haritası veya Mera Kaydı Çakışması

Taşınmaz kadastro paftasında tescil harici görünürken orman tahdit haritasında, mera özel sicilinde veya başka bir kamu kurumunun haritasında farklı bir hukuki statü içerisinde yer alabilir.

Dolayısıyla “sarı alan” sözü, hukuki sonucu değil, araştırılması gereken alanı gösterir.

3. Tescil Harici Yer Ne Demektir?

Tescil harici yer, kadastro veya tapulama çalışmaları sırasında özel bir parsel oluşturularak tapu kütüğüne kaydedilmeyen arazi bölümüdür. Ancak tescil harici bırakılmanın gerekçesi her dosyada aynı değildir.

Bir taşınmaz;

• yol olduğu,
• dere yatağı sayıldığı,
• kayalık veya taşlık görüldüğü,
• ormanla ilişkili bulunduğu,
• mera veya ortak kullanım alanı olduğu,
• ekonomik tarımsal yarar sağlamadığı,
• sınırlandırmaya elverişli görülmediği,
• teknik ölçüm dışında bırakıldığı

için tespit harici bırakılmış olabilir. Bu sebeple sarı alan davasında ilk temin edilmesi gereken belgelerden biri kadastro tespit dışı bırakma tarihi ve tespit dışı bırakılma nedenidir.

Tespit Harici Bırakılma Nedeni Neden Önemlidir?

Bir yer “taşlık” olduğu için tespit harici bırakılmışsa imar ve ihya tartışması gündeme gelebilir. Şayet bahse konu yer “yol” olduğu için tespit harici bırakılmışsa öncelikle yol niteliğinin kadim kullanımdan mı, fiilî geçişten mi, imar planından mı veya kamulaştırmadan mı kaynaklandığı araştırılmalıdır.

Davaya konu yer “orman” olarak bırakılmışsa orman tahdidi, orman kadastrosu, aplikasyon ve kesinleşme belgeleri incelenmeden zilyetlik tartışmasına geçilemez. Bir yer “mera” olduğu için tespit dışı bırakılmışsa yirmi, kırk veya altmış yıllık kullanım tek başına mülkiyet kazandırmaz. Yer “dere” veya “çay” olarak gösterilmişse DSİ görüşü, eski dere yatağı, taşkın sınırı ve hava fotoğrafları gündeme gelir.

Kısacası, sarı alan davasında doğru başlangıç sorusu şudur: Dava konusu taşınmaz niçin tescil harici bırakılmıştır?

4. Sarı Alan ile İmar Planındaki Sarı Renk Birbirine Karıştırılmamalıdır

Kadastro uygulamasındaki tescil harici sarı alan ile imar planlarında belirli kullanım kararlarını göstermek amacıyla kullanılan sarı renk aynı kavram değildir.

Bir yer imar planında konut, ticaret, tarım veya başka bir kullanıma ayrılmış olabilir. Bu durum o yerin mülkiyetini kendiliğinden belirlemez. İmar planı kullanım kararını; tapu ve kadastro kayıtları ise mülkiyet ve geometrik sınırları gösterir. Bu nedenle “imar planında sarı alan”, “kadastro paftasında sarı alan” ve “tescil harici taşınmaz” kavramları birbirinin yerine kullanılmamalıdır.

5. Sarı Alan Davasının Hukuki Dayanağı

Sarı alan ve tescil harici yer davalarında tek bir kanun maddesi yoktur. Somut olayın niteliğine göre birden fazla düzenleme birlikte uygulanır.

5.1 Türk Medeni Kanunu’nun 713. Maddesi

Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesine göre tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, taşınmazın tamamının, bir bölümünün veya payının adına tescilini isteyebilir. Aynı maddede tescil davasının Hazineye, ilgili kamu tüzel kişilerine ve şartları varsa tapuda malik görünen kişinin mirasçılarına karşı açılacağı düzenlenmiştir.

TMK m. 713 bakımından şu unsurlar birlikte aranır:

Taşınmaz Tapu Kütüğünde Kayıtlı Olmamalıdır

Tapuda hiç kayıtlı olmayan yerlerde doğrudan tescil talebi gündeme gelebilir. Hazine veya başka kişi adına tapu kaydı oluşturulmuşsa çoğunlukla tapu iptali ve tescil talebinin de değerlendirilmesi gerekir.

Zilyetlik Malik Sıfatıyla Olmalıdır

Araziyi kiracı, ortakçı, emanetçi, izinli kullanıcı veya kamu kurumunun tahsisiyle kullanan kişinin zilyetliği kural olarak malik sıfatıyla zilyetlik değildir.

Malik sıfatıyla zilyetlik; kişinin taşınmaz üzerinde başkasının üstün hakkını kabul etmeksizin, dış dünyaya karşı malik gibi hâkimiyet kurmasıdır.

Araziyi sürmek, ağaçlandırmak, ürün toplamak, sınırlarını korumak, komşu müdahalelerini önlemek ve ekonomik yarar sağlamak malik sıfatıyla zilyetliğin göstergeleri olabilir. Ancak bu olgular tek başına ve her dosyada yeterli değildir.

Zilyetlik En Az Yirmi Yıl Sürmelidir

Yirmi yıllık sürenin hangi tarihte başladığı, sarı alan davasının en önemli hesaplama sorunlarından biridir. Taşınmaz başından beri tarla niteliğinde ise kullanımın başlangıcı araştırılır. Taşınmaz imar ve ihyaya muhtaç ise önce imar ve ihyanın hangi tarihte tamamlandığı belirlenir; ardından kanunun aradığı zilyetlik süresi değerlendirilir.

Tespit dışı bırakma işleminin hukuki etkisi ve zilyetlik süresinin hangi dönemden itibaren hesaba katılacağı da taşınmazın tespit dışı bırakılma nedenine göre ayrıca incelenmelidir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 18 Şubat 1998 tarihli, 1998/8-15 E. ve 1998/129 K. sayılı kararında, “hâli, çalılık ve taşlık” niteliğiyle tespit dışı bırakılan yer bakımından tespit dışı bırakma işleminin kesinleşmesinden dava tarihine kadar yirmi yılı aşan zilyetlik şartı değerlendirilmiştir.

Zilyetlik Davasız ve Aralıksız Olmalıdır

Zilyetliğin ciddi bir hukuki çekişmeye konu olması, fiilî hâkimiyetin kaybedilmesi, kamu idaresinin el koyması, taşınmazın uzun süre terk edilmesi veya başkasının üstün zilyetliğinin kabul edilmesi süre hesabını etkileyebilir.

“Davasız” ve “aralıksız” kavramlarının değerlendirilmesi, yalnızca açılmış davalarla sınırlı değildir. Fiilî ve hukuki müdahalelerin niteliği, süresi ve zilyetliğe etkisi araştırılmalıdır.

5.2 Türk Medeni Kanunu’nun 715. Maddesi

TMK m. 715 uyarınca sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Yararı kamuya ait sular ile kayalar, tepeler, dağlar ve benzeri tarıma elverişli olmayan yerler, aksi ispatlanmadıkça özel mülkiyete konu edilemez. Bu malların kazanılması, korunması ve kullanılması özel kanunlara tabidir. Bu hüküm sarı alan davalarında kritik önemdedir. Çünkü tescil harici bir yerin yalnızca tapusuz olması, o yerin sahipsiz ve isteyen kişi tarafından kazanılabilir olduğu anlamına gelmez.

Devletin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki Yer ile Hazine Taşınmazı Aynı Şey Değildir

Uygulamada sık yapılan hatalardan biri, Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki her yeri tapuda Hazine adına kayıtlı özel mülkiyet taşınmazı gibi değerlendirmektir.

Oysa;

• Devletin özel mülkiyetindeki taşınmaz,
• sahipsiz kamu malı,
• orta malı,
• hizmet malı,
• orman,
• mera,
• kıyı,
• genel su,
• yol

aynı hukuki statüde değildir. Hazine adına tapulu bir taşınmaz bazı şartlarda özel mülkiyet hükümlerine tabi olabilirken, kamu malı niteliğindeki bir yer kazandırıcı zamanaşımıyla kazanılamaz.

5.3 3402 Sayılı Kadastro Kanunu’nun 14. Maddesi

Kadastro Kanunu’nun 14. maddesi, tapuda kayıtlı olmayan taşınmazların zilyet adına tespitini düzenler. Buna göre aynı çalışma alanındaki taşınmazların toplamı bakımından sulu toprakta 40 dönüm, kuru toprakta 100 dönümlük sınırlar içerisinde; çekişmesiz, aralıksız ve en az yirmi yıldan beri malik sıfatıyla zilyetlik ispatlanırsa zilyet adına tespit yapılabilir.

Bu düzenlemede üç önemli husus vardır:

Aynı Çalışma Alanındaki Diğer Belgesiz Edinimler Araştırılır

Davacının yalnızca dava konusu araziyi kullanması yeterli değildir. Aynı kadastro çalışma alanında zilyetlik yoluyla adına tespit edilen veya tescil edilen başka taşınmazları bulunup bulunmadığı araştırılabilir.

Sulu ve Kuru Toprak Ayrımı Teknik Bir Konudur

Taşınmazın fiilen bir dönem sulanmış olması, doğrudan “sulu toprak” kabul edileceği anlamına gelmez. Kanuni ve teknik ölçütler çerçevesinde değerlendirme yapılmalıdır.

Belge, Bilirkişi ve Tanık Delilleri Birlikte Değerlendirilir

Kanun zilyetliğin belge, bilirkişi veya tanık beyanlarıyla ispatına imkân tanır. Ancak günümüz yargı pratiğinde eski hava fotoğrafları, memleket haritaları, kadastro paftaları ve teknik bilirkişi incelemesi büyük önem taşır.

Kadastro Kanunu’nun 33. maddesi, Kanunun uygulandığı yerler dışındaki taşınmazlar bakımından da 14, 15, 17, 18, 20 ve 21. maddelerin uygulanacağını belirtmektedir. Bu nedenle Kadastro Kanunu’nun zilyetlik, miktar ve imar-ihya hükümleri mahkeme önündeki tescil davalarında da değerlendirilir.

5.4 3402 Sayılı Kadastro Kanunu’nun 17. Maddesi: İmar ve İhya

Kadastro Kanunu’nun 17. maddesi uyarınca;

• orman sayılmayan,
• Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan,
• kamu hizmetine tahsis edilmemiş

bir arazi, emek ve masraf harcanarak tarıma elverişli hâle getirilmişse ve 14. maddedeki diğer şartlar da mevcutsa imar ve ihya eden kişi veya hukuki halefleri adına tespit edilebilir.

İmar ve İhya Ne Demektir?

Yalnızca araziye birkaç ağaç dikmek veya dönemsel olarak ürün toplamak değildir. İmar ve ihya kapsamında;

• taşların temizlenmesi,
• maki ve çalılığın sökülmesi,
• toprağın tarıma hazırlanması,
• tesviye ve teraslama yapılması,
• tarımsal sınırların oluşturulması,
• sulama imkânının kurulması,
• sürekli ve ekonomik tarımsal kullanımın başlatılması

gibi maddi faaliyetler değerlendirilebilir. Ancak bu işlemlerin her biri somut taşınmazın niteliğine göre incelenir. Doğal bitki örtüsünün hukuka aykırı biçimde ortadan kaldırılması, özellikle orman niteliğindeki alanlarda imar ve ihya yoluyla hak kazandırmaz.

İmar ve İhyanın Tamamlandığı Tarih Belirlenmelidir

Davacı “bu yeri kırk yıldır kullanıyoruz” diyebilir. Fakat arazi 15 yıl önce tarıma elverişli hâle getirilmişse imar ve ihya sonrasındaki süre ayrıca değerlendirilir. Hukuk Genel Kurulunun 2012/8-869 E. ve 2013/375 K. sayılı kararında da imar ve ihya yoluyla kazanma bakımından Kadastro Kanunu’nun 14, 17 ve 33. maddeleri ile TMK m. 715 çerçevesinde değerlendirme yapılmıştır.

İmar ve ihyanın tamamlandığı tarih;

• hava fotoğrafları,
• memleket haritaları,
• ağaç yaşları,
• sürüm ve teras izleri,
• ziraat bilirkişisi incelemesi,
• tarafsız yerel bilirkişiler,
• kamu tanıkları

aracılığıyla belirlenir.

5.5 3402 Sayılı Kadastro Kanunu’nun 18. Maddesi

Kadastro Kanunu’nun 18. maddesine göre diğer maddelerin dışında kalan ve tescile tabi bulunan taşınmazlarla tarım alanına dönüştürülmesi veya ekonomik yarar sağlanması mümkün olan yerler Hazine adına tespit edilir.

Aynı maddenin ikinci fıkrasına göre orta malları, hizmet malları, ormanlar, Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup kamu hizmetine tahsis edilmiş yerler ve özel kanunları gereğince Devlete kalan taşınmazlar kazandırıcı zamanaşımıyla edinilemez.

Bu hüküm, sarı alan davasının sınır çizgisidir: Her Devlet arazisi kazanılamaz; her tescil harici alan da kazanılamaz alan değildir. Önce taşınmazın hangi kategoriye girdiği belirlenmelidir.

6. Sarı Alan Tapuya Tescil Edilebilir mi?

Bu sorunun tek kelimelik cevabı yoktur. Bir sarı alanın tapuya tescil edilebilmesi için, kural olarak aşağıdaki soruların olumlu cevaplanması gerekir:

İncelenecek konu	Temel soru
Tapu durumu	Taşınmaz tapu kütüğünde kayıtlı mı?
Tespit dışı bırakılma	Hangi tarihte ve hangi nedenle tescil harici bırakıldı?
Özel mülkiyete elverişlilik	Orman, mera, yol, dere, kıyı veya kamu hizmet alanı mı?
Zilyetlik	Kim, hangi tarihten beri, hangi sıfatla kullanıyor?
Süre	Kanunun aradığı yirmi yıllık süre tamamlanmış mı?
İmar ve ihya	Arazi sonradan tarıma elverişli hâle mi getirildi?
Teknik delil	Hava fotoğrafı, memleket haritası ve pafta ne gösteriyor?
Alan sınırı	Dava konusu bölüm infaza elverişli şekilde belirlenebilir mi?
Miktar sınırı	Aynı çalışma alanındaki diğer edinimler araştırıldı mı?
Taraf teşkili	Hazine ve ilgili kamu tüzel kişilerinin tamamı davada mı?
Plan ve tahsis	İmar planı, kamulaştırma veya kamu tahsisi mevcut mu?

Bu sorulardan biri dahi eksik bırakılırsa dava yıllar sonra usulden veya eksik araştırma nedeniyle başa dönebilir.

7. Sarı Alan Davasında Orman Araştırması

Orman Niteliğindeki Yer Zilyetlikle Kazanılamaz

Ormanlar özel koruma rejimine tabidir. Bir kişinin ormanlık alanı uzun yıllar kullanması, ağaçları kesmesi, tarla hâline getirmesi veya çevirmesi mülkiyet hakkı kazandırmaz. 6831 sayılı Orman Kanunu’nun 1. maddesi, doğal olarak veya emekle yetişen ağaç ve ağaççık topluluklarını yerleriyle birlikte orman saymakta; devamında orman sayılmayan alanları istisna olarak düzenlemektedir.

Bu nedenle sarı alan davasında yalnızca bugünkü arazi görünümüne bakılamaz. Taşınmaz bugün tarla olsa dahi geçmişte orman niteliğinde olabilir. Taşınmaz bugün ağaçlık olsa dahi ağaçların tarımsal dikim niteliğinde bulunması nedeniyle orman sayılmayan bir yer olabilir.

Orman Tahdidi Nedir?

Orman tahdidi, belirli bir alandaki orman sınırlarının hukuki ve teknik olarak belirlenmesidir. Sonraki mevzuatla “orman kadastrosu” kavramı öne çıkmış olmakla birlikte eski dosyalarda orman tahdidi, tahdit haritası, tahdit tutanağı ve orman sınır noktaları ifadeleriyle karşılaşılır.

Bir tescil harici alanın ormanla ilişkisi araştırılırken şu belgeler temin edilmelidir:

• ilk orman tahdit haritası,
• orman tahdit tutanakları,
• aplikasyon ve 2/B uygulama haritaları,
• orman kadastro komisyonu kararları,
• kesinleşme ilanları,
• amenajman planları,
• memleket haritaları,
• eski tarihli hava fotoğrafları,
• kadastro paftası ile kadastro paftasının çakıştırılması.

Orman Tahdidi Yapılmamışsa Ne Olur?

Orman tahdidi bulunmaması, taşınmazın otomatik olarak orman olmadığı anlamına gelmez. Bu durumda taşınmazın orman niteliği;

• en eski memleket haritası,
• hava fotoğrafları,
• amenajman planı,
• bitki örtüsü,
• toprak yapısı,
• eğim ve çevre parseller,
• orman bilirkişisi incelemesi

ile değerlendirilir.

Orman Bilirkişisi Raporu Nasıl Olmalıdır?

Sağlıklı bir orman bilirkişi raporu;

• kullanılan haritaların tarihini ve ölçeğini,
• haritaların hangi koordinat yöntemiyle zemine uygulandığını,
• dava alanının orman sınırına göre konumunu,
• eski hava fotoğraflarındaki bitki örtüsünü,
• çevredeki orman bütünlüğünü,
• taşınmazın orman sayılan veya sayılmayan yerlerden olup olmadığını

açıklamalıdır. “Taşınmaz üzerinde hâlen orman ağacı bulunmadığı görülmüştür” şeklindeki yüzeysel bir değerlendirme, tarihsel orman niteliğini tek başına çözmez.

Orman Genel Müdürlüğü Davalı Yapılmalı mı?

Taşınmazın orman sınırında kalması, orman sayılan yerlerden olduğunun ileri sürülmesi veya orman paftasıyla çakışma bulunması hâlinde Orman İdaresinin davaya katılımı kritik önem taşır. TMK m. 713/3’teki “ilgili kamu tüzel kişileri” ifadesi nedeniyle, taşınmaz üzerinde orman iddiası veya ihtimali varsa yalnızca Hazineye karşı dava açılması yeterli görülmeyebilir. Nitekim Yargıtay uygulamasında Hazine, belediye ve Orman Yönetiminin kanuni hasım olarak davada bulunabildiği görülmektedir.

8. Sarı Alan (Tescil Harici) Davasında Mera Araştırması

Mera, Yaylak ve Kışlaklar Özel Mülkiyete Konu Edilemez

4342 sayılı Mera Kanunu’nun 4. maddesine göre mera, yaylak ve kışlakların kullanma hakkı bir veya birden çok köy ya da belediyeye ait olmakla birlikte bu yerler Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Bu alanlar;

• satılamaz,
• zilyetlikle kazanılamaz,
• uzun süreli işgal sonucunda özel mülkiyete dönüşmez,
• tahsis amacı yetkili makamlar dışında değiştirilemez.

Bir kişinin elli yıldır mera üzerinde tarım yapması, meranın hukuki niteliğini kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

Mera Kaydı Bulunmaması Yeterli midir?

Tapuda mera kaydı veya mera özel sicil kaydı bulunmaması, o yerin kesinlikle mera olmadığı anlamına gelmez. Bir yer;

• yetkili makam tarafından tahsis edilmişse,
• kadimden beri köy veya belde halkının ortak hayvan otlatma alanı olarak kullanılmışsa,
• eski mera tahsis kararlarında bulunuyorsa,
• kadastro tutanaklarında veya komşu parsellerde mera sınırıyla gösterilmişse

mera niteliğinde olabilir. Kadastro Kanunu’nun 16/B maddesi kapsamında mera, yaylak, kışlak, otlak, harman yeri ve panayır yeri gibi kamunun yararlanmasına tahsis edilen veya kamunun kadimden beri kullandığı yerler orta malı niteliğinde değerlendirilir.

Mera Araştırmasında Hangi Belgeler İstenmelidir?

• İl Mera Komisyonu kararları,
• mera tespit ve tahdit tutanakları,
• tahsis kararları,
• mera özel sicili,
• köy ihtiyar heyeti kararları,
• eski köy sınır krokileri,
• komşu parsellerin kadastro tutanakları,
• kadim kullanım hakkında tarafsız kamu tanıkları,
• ziraat bilirkişi raporu,
• eski hava fotoğrafları.

Mera Davasında Kimler Taraf Olmalıdır?

Taşınmazın mera olma ihtimalinde Hazine yanında;

• kullanma hakkı bulunan belediye,
• tüzel kişiliği devam eden köy,
• köy tüzel kişiliği kaldırılmışsa hak ve yetkilerin devredildiği belediye veya ilgili idare,
• somut statüye göre ilgili kamu kurumu

değerlendirilmelidir. Burada kalıp bir davalı listesiyle hareket edilmemelidir. Mera tahsisinin kime yapıldığı ve yerel yönetim statüsünün nasıl değiştiği incelenmelidir.

9. Devletin Hüküm ve Tasarrufu Altındaki Yerler

Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler bakımından temel ayrım şudur:

Doğası Gereği Özel Mülkiyete Elverişli Olmayan Yerler

• kıyılar,
• genel sular,
• doğal dere yatakları,
• kayalık ve tarıma elverişsiz dağlık alanlar,
• kamuya tahsis edilmiş yerler,
• mera ve benzeri orta malları,
• ormanlar.

Bu yerler üzerinde uzun süreli zilyetlik, kural olarak mülkiyet kazandırmaz.

İmar ve İhyayla Özel Mülkiyete Elverişli Hâle Gelebilen Yerler

Orman sayılmayan, kamu hizmetine tahsis edilmemiş ve emekle tarım arazisine dönüştürülebilen taşlık, çalılık veya benzeri yerler Kadastro Kanunu’nun 17. maddesi şartları altında değerlendirilebilir. Burada belirleyici olan, taşınmazın başlangıçtaki niteliği ve sonradan gerçekleştirilen imar ve ihyanın hukuka uygun kapsamıdır.

10. Dere Yatağı, Çay, Kanal ve DSİ Araştırması

Dere Yatağı Özel Mülkiyete Konu Olabilir mi?

Doğal ve aktif dere yatakları, genel sular ve kamu yararına ayrılmış su alanları özel mülkiyet bakımından sıkı sınırlamalara tabidir. Ancak paftada “dere” olarak görünen her bölümün bugünkü ve tarihsel niteliği aynı olmayabilir.

Bazı dosyalarda;

• dere yatağının zamanla yön değiştirdiği,
• eski yatağın kuruduğu,
• paftanın zemine hatalı uygulandığı,
• fiilî kanal ile doğal dere yatağının karıştırıldığı,
• taşkın sahası ile mülkiyet sınırının birbirine karıştırıldığı

iddiaları gündeme gelebilir. Bu nedenle dere yatağına komşu sarı alan davasında yalnızca mevcut görünüm yeterli değildir.

DSİ Ne Zaman Davalı veya İlgili Kurum Olur?

Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğü; su kaynakları, taşkın koruma, sulama, drenaj ve ilgili tesisler bakımından görevli, kamu tüzel kişiliğine sahip bir kurumdur.

Taşınmaz;

• dere yatağında,
• taşkın koruma tesisinde,
• sulama veya drenaj kanalında,
• baraj veya gölet kamulaştırma sahasında,
• DSİ irtifak veya servis yolunda,
• su yapısının koruma alanında

kalıyorsa DSİ’nin hukuki ilgisi değerlendirilmelidir. Bununla birlikte her dere komşuluğu DSİ’nin zorunlu davalı olduğu anlamına gelmez. Öncelikle DSİ’den proje, kamulaştırma, tahsis, taşkın ve tesis kayıtları getirtilmeli; kurumun taşınmaz üzerinde hak veya iddiası bulunup bulunmadığı belirlenmelidir.

DSİ’den İstenebilecek Belgeler

• dere yatağı ve taşkın haritaları,
• sulama ve drenaj proje paftaları,
• kamulaştırma planları,
• irtifak hakkı belgeleri,
• kanal servis yolu planları,
• eski ve yeni dere aksları,
• kurum görüşleri,
• taşkın koruma tesisi sınırları.

11. Yol, Kadim Yol ve Karayolları Araştırması

Paftada Yol Görünmesi Her Zaman Kesin Sonuç Doğurur mu?

Bir alan kadastro paftasında yol olarak bırakılmış olabilir. Ancak şu ihtimaller ayrı ayrı araştırılmalıdır:

• yol kadimden beri herkesin kullanımında mıdır?
• yalnızca birkaç parselin özel geçişi midir?
• imar planında açılması öngörülen fakat fiilen açılmamış yol mudur?
• kamulaştırılmış devlet veya il yolu mudur?
• köy yolu mudur?
• zamanla terk edilen eski bir güzergâh mıdır?
• pafta ve zemin arasında tersimat veya aplikasyon hatası mı vardır?

Kamu yolu niteliğindeki alanlar zilyetlikle kazanılamaz. Fakat “yol” ibaresinin kaynağı ve kapsamı teknik olarak belirlenmeden yalnızca paftadaki çizgiyle sonuca gidilmemelidir.

Karayolları Genel Müdürlüğü Ne Zaman Davaya Dahil Edilmelidir?

Karayolları Genel Müdürlüğü, kamu tüzel kişiliğine sahip özel bütçeli bir kurumdur.

Dava konusu sarı alan;

• devlet yolu,
• il yolu,
• otoyol,
• yol kamulaştırma sınırı,
• bağlantı yolu,
• yol koruma bandı,
• Karayolları tesis alanı

içinde veya sınırında kalıyorsa KGM’nin davaya dahil edilmesi ve kurum kayıtlarının getirtilmesi gerekebilir.

Karayollarının yalnızca “yol yakınından geçiyor” olması yeterli değildir. Kamulaştırma planı, yol ağı haritası, parsel kamulaştırma dosyası ve proje sınırı incelenmelidir.

Köy Yolu veya Mahalle Yolu Varsa Kim Davalı Olur?

Büyükşehir belediyesi bulunmayan illerde devlet ve il yolları ağı dışında kalan köy yolları bakımından İl Özel İdaresinin görev ve sorumluluğu gündeme gelebilir. İl özel idarelerinin köy yolları bakımından yapım, bakım ve yol ağı görevleri bulunduğu resmî kurum açıklamalarında da belirtilmektedir.

Büyükşehir statüsündeki illerde ise 6360 sayılı Kanun sonrası köy tüzel kişilikleri ve il özel idarelerinin kaldırılması nedeniyle büyükşehir belediyesi, ilçe belediyesi ve ilgili bağlı idarenin görev alanı ayrıca incelenmelidir.

12. Kıyı ve Kıyı Kenar Çizgisi

3621 sayılı Kıyı Kanunu’nun 5. maddesine göre kıyılar Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır ve herkesin eşit ve serbest yararlanmasına açıktır.

Bu nedenle özellikle;

• Muğla,
• Antalya,
• Balıkesir,
• Çanakkale,
• Aydın,
• İzmir

gibi kıyı illerindeki sarı alan ve tescil harici yer davalarında kıyı kenar çizgisi araştırması yapılmalıdır. Taşınmazın bugün denizden uzakta görünmesi tek başına yeterli olmayabilir. Jeomorfolojik yapı, eski kıyı çizgileri ve yetkili makamlarca onaylanmış kıyı kenar çizgisi dikkate alınır.

Kıyıların özel mülkiyete konu olamayacağı hem Anayasa’nın 43. maddesi hem de Kıyı Kanunu çerçevesinde kabul edilmektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2004/1-731 E., 2004/749 K. sayılı kararında kıyı kenar çizgisinin yöntemine uygun bilirkişi incelemesiyle belirlenmesi gerektiği değerlendirilmiştir.

13. Sarı Alan Davasında Hava Fotoğrafları

Eski Hava Fotoğrafları Neyi İspatlar?

Eski hava fotoğrafları, tescil harici yer davalarının en önemli objektif delilleri arasındadır. Hava fotoğrafları sayesinde;

• taşınmazın belirli tarihte boş veya işlenmiş olup olmadığı,
• sürüm izleri,
• tarla sınırları,
• ağaç dizileri,
• teraslama,
• yol ve dere güzergâhı,
• orman örtüsü,
• çalılık ve makilik yapı,
• komşu taşınmazlarla kullanım bütünlüğü,
• imar ve ihyanın yaklaşık başlangıç dönemi

incelenebilir. Yargıtayın çeşitli kararlarında en eski tarihli memleket haritaları ve hava fotoğrafları getirtilmeden, taşınmazın bu belgelerdeki konumu yöntemine uygun biçimde incelenmeden karar verilmesi eksik araştırma olarak değerlendirilmiştir.

Hangi Tarihli Hava Fotoğrafları İstenmelidir?

Her dosyada tek bir sabit tarih yoktur. Fotoğraf tarihleri şu tarihlere göre seçilmelidir:

• kadastro veya tapulama tarihi,
• tespit harici bırakılma tarihi,
• dava tarihi,
• imar planına alınma tarihi,
• iddia edilen imar ve ihya tarihi,
• yirmi yıllık sürenin başlangıç ve tamamlanma tarihleri.

Örneğin dava 2026 yılında açılıyorsa yalnızca 2020 tarihli bir uydu görüntüsü yeterli değildir. İddianın niteliğine göre 1950’li, 1960’lı, 1970’li, 1980’li, 1990’lı veya 2000’li yıllara ait görüntülerin temin edilmesi gerekebilir.

Amaç çok sayıda fotoğraf toplamak değil, kritik tarih eşiklerini gösterecek fotoğraf serisi oluşturmaktır.

Stereoskopik Hava Fotoğrafı Nedir?

Bir bölgenin birbirini takip eden açılardan çekilmiş hava fotoğraflarının birlikte incelenmesi, arazi yapısının üç boyutlu algılanmasına imkân verir.

Stereoskopik inceleme sayesinde;

• arazi eğimi,
• teraslar,
• dere çukurları,
• ağaç yüksekliği ve örtü yoğunluğu,
• sürüm ve kullanım sınırları

daha sağlıklı değerlendirilebilir.

Tek bir taranmış fotoğraf çıktısına bakılarak hazırlanan rapor ile stereoskopik ve koordinatlı fotogrametrik inceleme aynı delil gücüne sahip değildir.

Google Earth Görüntüsü Yeterli midir?

Google Earth veya güncel uydu görüntüleri yardımcı delil olabilir. Fakat çoğunlukla kanunun aradığı yirmi yıllık dönemin tamamını ve kadastro öncesi niteliği ispatlamaya yetmez.

Ayrıca görüntünün;

• tarihi,
• çözünürlüğü,
• koordinatı,
• mevsimsel koşulları,
• gölge ve bitki örtüsü etkisi

dikkate alınmalıdır.

14. Memleket Haritaları

Memleket Haritası Nedir?

Bahse konu haritaları, geniş coğrafi alanların topografyasını, arazi örtüsünü, su yollarını, yerleşimleri ve ormanlık alanları gösteren tarihsel haritalardır. Sarı alan davasında memleket haritası;

• taşınmazın orman, açıklık, çalılık veya tarım alanında kalıp kalmadığı,
• dere ve yol ilişkisi,
• çevredeki orman bütünlüğü,
• topografik yapı,
• eski yerleşim ve kullanım düzeni

bakımından önem taşır.

Memleket Haritası Tek Başına Kesin Delil midir?

Hayır. Memleket haritası belirli ölçek ve sembollerle geniş alanı gösterir. Küçük yüzölçümlü bir dava alanının hassas sınırları yalnızca memleket haritasından belirlenemeyebilir.

Bu nedenle memleket haritası;

• kadastro paftası,
• orman tahdit haritası,
• hava fotoğrafı,
• zemin ölçümü,
• komşu parsel kayıtları

ile birlikte değerlendirilmelidir.

Haritalar Nasıl Çakıştırılmalıdır?

Fen bilirkişisi veya harita mühendisi;

• farklı koordinat sistemlerini dönüştürmeli,
• sabit ve güvenilir nirengi ya da yer kontrol noktalarını kullanmalı,
• ölçek farkını açıklamalı,
• hata payını göstermeli,
• dava alanını renkli ve denetlenebilir biçimde işaretlemeli,
• hangi verinin hangi tarihe ait olduğunu belirtmelidir.

“Dava konusu yer memleket haritasında açık alanda kalmaktadır” şeklindeki tek cümlelik rapor çoğu dosyada yeterli değildir.

15. Sarı Alan Davasında Kamu Tanıkları

Kamu Tanığı Nedir?

Kamu tanığı, taraflardan birinin yakın akrabası veya menfaat ilişkisi içindeki tanığı olmaksızın; taşınmazın bulunduğu yöreyi uzun süredir bilen, mümkün olduğunca yaşlı, tarafsız ve güvenilir kişidir.

Uygulamada bu kişiler;

• komşu köy veya mahalle sakinleri,
• eski muhtarlar,
• yörede uzun süre görev yapmış kişiler,
• taşınmazın geçmişini doğrudan bilen tarafsız arazi kullanıcıları

arasından belirlenebilir.

Kamu Tanığı Neden Önemlidir?

Taraf tanığı çoğu zaman davacı ailesinin kullanımını doğrular. Fakat tescil harici alanın;

• öncesinin ne olduğu,
• kim tarafından ne zaman açıldığı,
• mera veya yol olarak kullanılıp kullanılmadığı,
• köy halkının ortak yararlanmasının bulunup bulunmadığı,
• zilyetliğin çekişmeli olup olmadığı

konularında tarafsız kamu tanıklarının beyanı daha güçlü değerlendirilir. Yargıtay kararlarında taşınmazı ve yöreyi iyi bilen, mümkün olduğunca yaşlı ve tarafsız yerel bilirkişi ile tanıkların taşınmaz başında dinlenmesi gerektiği sıkça vurgulanmaktadır.

Muhtar Tek Başına Yeterli midir?

Muhtarın beyanı önemlidir; ancak muhtarın görev süresi, yaşı, taraflarla ilişkisi ve olayları doğrudan bilip bilmediği incelenmelidir.

Otuz veya kırk yıl önceki kullanımı bilmeyen yeni muhtarın beyanı tek başına yeterli olmayabilir.

Ayrıca muhtarın resmî sıfatı, her beyanını kendiliğinden kesin ve tarafsız delil hâline getirmez.

Tanıklar Nerede Dinlenmelidir?

Tescil harici yer davalarında tanıkların mümkün olduğunca taşınmaz başındaki keşifte dinlenmesi önemlidir.

Tanıktan;

• dava alanının sınırlarını göstermesi,
• eski yol, dere, taş duvar veya ağaçları tarif etmesi,
• hangi bölümün kim tarafından kullanıldığını belirtmesi

istenebilir.

Mahkeme salonunda verilen soyut “kırk yıldır kullanır” beyanı ile taşınmaz başında sınırları gösterilerek verilen ayrıntılı beyan aynı ağırlıkta değildir.

16. Resen Araştırma İlkesi ve Mahkemenin Görevi

Sarı alan davası, tarafların sunduğu birkaç belge ve tanıkla sınırlı biçimde yürütülebilecek bir uyuşmazlık değildir. Taşınmazın niteliği kamu düzenini ve kamu malları rejimini ilgilendirdiğinden mahkemenin; tapu ve kadastro kayıtlarını, tespit dışı bırakma belgelerini, komşu parsel tutanaklarını, orman kayıtlarını,  mera kayıtlarını, hava fotoğraflarını, memleket haritalarını, imar planlarını, kamulaştırma ve tahsis kayıtlarını ilgili kurumlardan getirtmesi gerekir.

Yargıtay kararlarında, kadastro uyuşmazlıklarında gerçek hak sahibinin belirlenmesi amacıyla hâkimin resen araştırma yapması ve teknik-tarihsel belgeleri toplaması gerektiği belirtilmektedir. Bununla birlikte resen araştırma ilkesi, davacının iddiasını soyut bırakabileceği anlamına gelmez.

Davacı taraf;

• dava alanını açıkça belirlemeli,
• hangi hukuki sebebe dayandığını göstermeli,
• zilyetlik silsilesini açıklamalı,
• imar ve ihya iddiasını somutlaştırmalı,
• araştırılmasını istediği kurum kayıtlarını belirtmeli,
• bilirkişi raporlarındaki eksikliklere zamanında itiraz etmelidir.

17. Taraf Teşkili: Sarı Alan Davasında Kime Karşı Dava Açılır?

Sarı alan davasında en sık ve en ağır sonuç doğuran hatalardan biri eksik taraf teşkilidir. TMK m. 713/3 açıkça tescil davasının Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine karşı açılacağını düzenlemektedir. “İlgili kamu tüzel kişisi” dosyanın niteliğine göre değişir.

Hazine Ne Zaman Davalıdır?

Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazın tescili davasında Hazine kural olarak kanuni hasımdır. Hazine;

• Devletin taşınmaz haklarını,
• tescile tabi sahipsiz yerleri,
• kamu malı iddialarını,
• Hazine adına tescil edilmesi gereken alanları

temsil eden temel taraftır. Ancak yalnızca Hazineyi davalı göstermek her zaman yeterli değildir.

Belediye Ne Zaman Davalıdır?

Taşınmaz belediye sınırları içerisinde bulunuyorsa veya;

• belediye yolu,
• park,
• meydan,
• mezarlık,
• belediye hizmet alanı,
• belediyeye devredilmiş eski köy malı,
• imar planındaki kamu alanı,
• belediye adına tahsis edilmiş alan

iddiası varsa ilgili belediye davada yer almalıdır. Yargıtay uygulamasında, tescil davasında taşınmazın bulunduğu ilgili belediyenin davaya dahil edilmemesi eksik taraf teşkili sayılabilmektedir.

Büyükşehir ve İlçe Belediyesi Birlikte mi Davalı Olmalıdır?

Bu sorunun cevabı somut alana göre belirlenir. Büyükşehir bulunan illerde;

• yolun türü,
• imar yetkisi,
• taşınmazın hangi kuruma devredildiği,
• eski köy veya belde malının devir kararı,
• büyükşehir ve ilçe belediyesi arasındaki görev paylaşımı

incelenmelidir.

Taşınmaz üzerinde hem büyükşehir hem ilçe belediyesinin hukuki ilgisi bulunabiliyorsa her iki belediyenin de davada yer alması gerekebilir. Özellikle İzmir, Manisa, Aydın, Muğla, Antalya, Balıkesir, Bursa ve Denizli gibi büyükşehir statüsündeki illerde eski köy tüzel kişiliklerinin mahalleye dönüşmesi nedeniyle devir ve yetki kayıtları önem taşır.

Orman Genel Müdürlüğü Ne Zaman Davalıdır?

• taşınmaz orman tahdit sınırında kalıyorsa,
• orman vasfı iddia ediliyorsa,
• yeşil alan veya orman paftasıyla çakışıyorsa,
• orman sınırı dışında bırakılma işlemi tartışılıyorsa,
• 2/B veya aplikasyon işlemi bulunuyorsa

Orman İdaresinin taraf olması gerekir. Orman ihtimali bulunan bir dosyada Orman İdaresi katılmadan verilen hüküm, orman yönünden bağlayıcılık ve eksik inceleme sorunları doğurabilir.

DSİ Ne Zaman Davalıdır?

• dere yatağı,
• taşkın sahası,
• sulama kanalı,
• drenaj kanalı,
• gölet veya baraj alanı,
• DSİ kamulaştırması,
• servis yolu veya su tesisi

bulunuyorsa DSİ’nin hukuki ilgisi araştırılır. Kurumun somut bir hak, tahsis, kamulaştırma veya tesis iddiası varsa taraf teşkili buna göre tamamlanmalıdır.

Karayolları Genel Müdürlüğü Ne Zaman Davalıdır?

• devlet veya il yolu,
• otoyol,
• bağlantı yolu,
• yol kamulaştırma sınırı,
• Karayolları tesis veya koruma alanı

içerisinde kalan taşınmazlarda KGM’nin taraf sıfatı değerlendirilir.

İl Özel İdaresi Ne Zaman Davalıdır?

İl özel idaresinin tüzel kişiliğinin devam ettiği illerde;

• köy yolları,
• belediye sınırları dışındaki bazı altyapı alanları,
• özel idareye ait taşınmaz veya tesisler,
• eski tahsisler

bakımından İl Özel İdaresinin davaya katılması gerekebilir. Büyükşehir belediyesi bulunan illerde il özel idareleri kaldırılmış olduğundan, hak ve yükümlülüklerin hangi kuruma devredildiği belirlenmeden eski kalıplarla husumet yöneltilmemelidir.

Köy Tüzel Kişiliği Ne Zaman Davalıdır?

Büyükşehir statüsünde olmayan ve köy tüzel kişiliği devam eden yerlerde;

• köy yolu,
• köy meydanı,
• harman yeri,
• mera,
• köy orta malı,
• tüzel kişiliğine ait taşınmaz

iddiası varsa köy tüzel kişiliğinin davada yer alması gündeme gelebilir. Büyükşehir illerinde mahalle muhtarlığının tüzel kişiliği bulunmadığından, eski köy mallarının hangi belediye veya kamu kurumuna devredildiği araştırılmalıdır.

Eksik Taraf Teşkili Sonradan Tamamlanabilir mi?

Mahkeme, ilgili kamu tüzel kişisinin davada bulunmadığını tespit ederse taraf teşkilinin tamamlanması için süre verebilir. Ancak bu durum; yeni tebligatlar, cevap dilekçeleri, farklı deliller, keşfin tekrarlanması, bilirkişi raporlarının yenilenmesi, yıllar sonra bozma kararı

sonucunu doğurabilir. Bu nedenle davanın başında yapılacak doğru husumet analizi, sarı alan davasında en önemli zaman ve maliyet yönetimi araçlarından biridir.

18. Sarı Alan Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tescil harici taşınmazın tescili ve taşınmazın aynına ilişkin tapu iptali ve tescil davalarında, özel bir görev kuralı bulunmadıkça Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir. HMK m. 2, malvarlığı haklarına ilişkin davalarda asliye hukuk mahkemesini genel görevli mahkeme olarak belirlemektedir. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. HMK m. 12 uyarınca ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek taşınmaz davaları, taşınmazın bulunduğu yerde açılır.

Kadastro çalışmaları devam ediyor ve kadastro tutanağına süresinde itiraz söz konusuysa görevli mahkeme ve uygulanacak usul farklılaşabilir. Bu nedenle “kadastroya itiraz davası” ile kadastro sonrasında açılan “tescil davası” birbirine karıştırılmamalıdır.

19. TMK 713 İlan Prosedürü, Bazen Mahkemelerin Eksik Bıraktığı Ayrıntı

TMK m. 713 uyarınca tescil davasının konusu mahkeme tarafından;

• bir gazetede,
• bir internet haber sitesinde,
• taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa

ilan edilir.

Son ilan tarihinden itibaren üç ay içerisinde şartların oluşmadığını ileri sürenler itiraz edebilir. Bu ilan, yalnızca şekli bir işlem değildir. Tescil kararının üçüncü kişilerin haklarını etkileyebilmesi nedeniyle kamusal duyuruyu sağlar. İlan metninde dava konusu yerin infaza elverişli biçimde tanımlanması gerekir. Belirsiz, krokisiz veya farklı alanları kapsayabilecek bir ilan hukuki sorun doğurabilir.

Keşif Nasıl Yapılmalıdır?

Sarı alan davasında keşif, yalnızca arazinin gezilip fotoğraf çekilmesi değildir. Keşif sırasında;

• dava alanı zeminde gösterilmeli,
• sınır noktaları belirlenmeli,
• komşu parsellerle ilişki kurulmalı,
• eski yol, dere, duvar, ağaç ve teraslar incelenmeli,
• yerel bilirkişi ve tanıklar taşınmaz başında dinlenmeli,
• fen bilirkişisi alanı ölçmeli,
• ziraat bilirkişisi toprak ve tarımsal kullanımı incelemeli,
• orman ihtimali varsa orman bilirkişisi değerlendirme yapmalıdır.

Bilirkişi Heyetinde Kimler Bulunmalıdır? (Uygulamadan Çoğu Zaman Gördüğümüz…)

Dosyaya göre;

• harita veya kadastro mühendisi,
• fen bilirkişisi,
• ziraat mühendisi,
• orman mühendisi,
• jeoloji veya jeomorfoloji uzmanı,
• fotogrametri uzmanı

görevlendirilebilir.

Her sarı alan davasında aynı bilirkişi heyeti yeterli olmaz. Örneğin dere yatağı tartışmasında yalnızca ziraat mühendisi ve fen bilirkişisinden rapor alınması eksik kalabilir. Orman iddiasında orman mühendisi bulunmadan yapılan keşif yeterli olmayabilir.

Fen Bilirkişi Raporu Nasıl Olmalıdır?

Fen bilirkişi raporu;

• dava konusu alanın yüzölçümünü,
• sınırlarını,
• koordinatlarını,
• komşu parselleri,
• kadastro paftasındaki yerini,
• tespit harici alanla ilişkisini,
• orman, mera, yol veya dere haritalarıyla çakışmasını,
• tescile esas krokisini

açıkça göstermelidir. Hükme eklenecek krokinin tapuda uygulanabilir ve infaza elverişli olması gerekir. “Kırmızı renkle gösterilen bölüm” denilmekle yetinilemez; raporun eki, ölçeği, koordinatı ve yüzölçümü hüküm fıkrasıyla uyumlu olmalıdır.

Ziraat Bilirkişi Raporu Nasıl Olmalıdır?

Ziraat bilirkişisi;

• toprak yapısını,
• tarıma elverişliliği,
• taşlık ve eğim durumunu,
• ürün desenini,
• ağaç türü ve yaklaşık yaşını,
• sürüm izlerini,
• imar ve ihya faaliyetlerini,
• ekonomik tarımsal kullanımı,
• kullanımın sürekliliğini

değerlendirmelidir. Yalnızca “arazi tarla niteliğindedir” denilmesi yeterli değildir. Rapor, bugünkü tarla niteliğinin ne zaman ve hangi faaliyetlerle oluştuğunu açıklamalıdır.

20. Ağaç Yaşı Tescil Davasını Kazandırır mı?

Ağaç yaşı önemli bir delildir; ancak tek başına yeterli değildir. Otuz yaşındaki bir zeytin ağacı; ağacın o tarihte dikildiğini, belirli bir bölümde tarımsal faaliyet bulunduğunu gösterebilir. Fakat;

• bütün dava alanının aynı kişi tarafından kullanıldığını,
• zilyetliğin kesintisiz olduğunu,
• yerin mera veya orman olmadığını,
• imar ve ihya süresinin tamamlandığını

tek başına ispatlamaz. Ağaç yaşı hava fotoğrafları ve tanık beyanlarıyla birlikte değerlendirilmelidir.

21. Vergi Kaydı, Emlak Vergisi ve Elektrik Aboneliği

Vergi Kaydı Tapu Yerine Geçer mi?

Hayır. Vergi kaydı mülkiyet belgesi değildir. Ancak zilyetliğin, kullanımın ve taşınmazın belirli kişi tarafından sahiplenilmesinin yardımcı delili olabilir. Vergi kaydının;

• hangi tarihte oluştuğu,
• hangi sınırları gösterdiği,
• dava alanına uygulanıp uygulanamadığı,
• malik hanesindeki kişinin kim olduğu

incelenmelidir.

Emlak Vergisi Ödemek Tapu Kazandırır mı?

Emlak vergisi ödemek tek başına mülkiyet hakkı doğurmaz. Kişinin kendi beyanıyla vergi kaydı açtırması mümkündür. Bu nedenle vergi ödemesi, ancak diğer delillerle birlikte değerlendirilir.

Elektrik, Su veya Adres Kaydı Yeterli midir?

Elektrik ve su aboneliği, yapı kayıtları veya adres numarası kullanım olgusunu gösterebilir. Fakat arazi mülkiyetini ispatlamaz. Kamu idaresinin hizmet sunması, tescil harici alanın özel mülkiyete elverişli olduğunu kabul ettiği anlamına gelmez.

22. Komşu Parsel Kayıtları Neden Önemlidir?

Sarı alan davalarında komşu parsellerin;

• kadastro tutanakları,
• dayanak tapu kayıtları,
• sınır tarifleri,
• tespit bilirkişisi beyanları,
• oluşum ve ifraz belgeleri

getirilmelidir. Komşu parselin sınırında;

• “hâli arazi”,
• “orman”,
• “mera”,
• “dere”,
• “yol”,
• davacının veya murisinin adı

yazıyor olabilir. Komşu kayıtlar dava alanının tarihsel niteliğini ve kimin kullanımında bulunduğunu gösterebilir. Ancak değişebilir sınır içeren eski tapu kayıtlarında kapsam belirlenirken yalnızca yön tarifine değil; miktar, harita, sabit sınırlar ve zemindeki uygulamaya birlikte bakılmalıdır.

23. Sarı Alan Davalarında Zilyetliğin İspatı

Malik Sıfatıyla Kullanım Nasıl Gösterilir?

• düzenli tarımsal üretim,
• ağaç dikimi ve bakımı,
• sulama tesisi,
• taş duvar ve teras,
• komşulara karşı sınırların korunması,
• ürünlerin davacı tarafından toplanması,
• taşınmazın kiraya veya ortakçılığa verilmesi,
• tarımsal destek ve ürün kayıtları,
• uzun süreli fiilî hâkimiyet

malik sıfatıyla zilyetliği destekleyebilir.

Mevsimlik Kullanım Aralıksızlığı Bozar mı?

Tarım arazilerinin yılın her günü fiziksel olarak kullanılması beklenmez.

Zeytinlik, bağ, incirlik veya kuru tarım arazisinin mevsimine uygun kullanımı aralıksız zilyetlikle bağdaşabilir. Önemli olan taşınmaz üzerindeki fiilî hâkimiyetin terk edilmemesi ve başkasına geçmemesidir.

Miras Bırakanın Zilyetliği Eklenebilir mi?

Davacı, kendi zilyetliğiyle birlikte murisinin veya hukuki selefinin zilyetliğine dayanabilir. Ancak zilyetlik silsilesinin;

• kimden kime geçtiği,
• hangi tarihlerde sürdüğü,
• aynı arazi bölümünü kapsayıp kapsamadığı

somutlaştırılmalıdır.

“Dedemden beri bizimdir” sözü tek başına yeterli değildir.

24. Sarı Alan Davasında En Sık Yapılan Hatalar

Pafta Rengine Bakıp Doğrudan Dava Açmak

Sarı renk hukuki sonucu göstermez. Tespit dışı bırakma sebebi araştırılmadan dava açılması ciddi risktir.

Yalnızca Hazineyi Davalı Göstermek

Belediye, Orman İdaresi, DSİ, Karayolları veya İl Özel İdaresinin ilgisi sonradan ortaya çıkarsa taraf teşkili eksik kalabilir.

Orman Araştırmasını Yüzeysel Bırakmak

Bugünkü arazi görünümüyle geçmiş orman niteliği belirlenemez.

Mera Özel Sicilini Getirtmemek

Tapuda mera kaydı bulunmaması, kadim mera niteliğini ortadan kaldırmaz.

Tek Tarihli Hava Fotoğrafıyla Yetinmek

İmar ve ihyanın başlangıç ve tamamlanma sürecini göstermek için farklı tarihler karşılaştırılmalıdır.

Tanıkları Mahkeme Salonunda Soyut Dinletmek

Tanıkların taşınmaz başında sınır ve kullanım göstermesi çok daha değerlidir.

Dava Alanını Belirsiz Bırakmak

Koordinatı ve sınırı belli olmayan alan hakkında infaza elverişli hüküm kurulamaz.

İmar Planına Giriş Tarihini Araştırmamak

İmar ve ihya iddiası bulunan yerlerde taşınmazın imar planına hangi tarihte alındığı kritik olabilir.

Aynı Çalışma Alanındaki Diğer Edinimleri Gizlemek veya Araştırmamak

Kadastro Kanunu’nun miktar sınırlamaları dava sonucunu etkileyebilir.

Kurum Yazılarını Kesin Delil Saymak

Bir kurumun “kaydımız bulunmamaktadır” cevabı, taşınmazın özel mülkiyete elverişli olduğunu tek başına ispatlamaz.

Bilirkişi Raporuna Süresinde ve Teknik İtiraz Etmemek

“Raporu kabul etmiyoruz” şeklindeki genel itiraz yerine;

• yanlış koordinat,
• eksik hava fotoğrafı,
• uygulanmayan tahdit haritası,
• araştırılmayan mera kaydı,
• çelişkili ağaç yaşı,
• açıklanmayan imar ve ihya tarihi

somut olarak gösterilmelidir.

25. Sarı Alan Davası Ne Kadar Sürer?

Tescil harici yer davaları;

• çok sayıda kurumdan kayıt istenmesi,
• hava fotoğraflarının temini,
• farklı bilirkişi heyetleri,
• yerinde keşif,
• ilan prosedürü,
• taraf teşkilinin tamamlanması,
• istinaf ve temyiz incelemesi

nedeniyle uzun sürebilir.

Davayı hızlandırmanın yolu hukuki araştırmayı azaltmak değil, dosyayı başlangıçta eksiksiz kurmaktır. Eksik hasım, yanlış kroki veya yetersiz bilirkişi raporuyla verilen kararın yıllar sonra bozulması, başlangıçta yapılacak kapsamlı ön incelemeden çok daha büyük zaman kaybı yaratır. Uygulamada en sık gördüğümüz eksiklikler bunun gibi eksikliklerdir.

26. Bölgesel Uygulamada Gördüklerimiz

26.1 İzmir Sarı Alan Davaları

İzmir’de sarı alan ve tescil harici yer uyuşmazlıkları ilçenin coğrafi ve kadastro geçmişine göre önemli farklılıklar gösterir.

İzmir, Kemalpaşa Sarı Alan Davaları

Kemalpaşa’da;

• eski zeytinlik ve meyve bahçeleri,
• orman sınırına yakın araziler,
• sanayi ve konut imarına sonradan dahil edilen alanlar,
• dere yatakları,
• eski köy yolları,
• Hazine adına sonradan tescil edilen bölümler

aynı dosyada kesişebilir. Takip ettiğimiz dosya tiplerinden birinde, mevcut durumda meyve bahçesi görünümündeki tescil harici bölümün yalnızca bugünkü kullanımına bakılması yeterli olmamıştır. Kadastro sırasında niçin dışarıda bırakıldığı, eski orman paftasına göre konumu ve imar planına giriş tarihi birlikte değerlendirilmiştir.

Kemalpaşa tescil harici yer davasında özellikle eski hava fotoğrafları, orman tahdit haritası, imar planı tarihi ve komşu parsel tutanakları birlikte okunmalıdır.

İzmir, Torbalı Sarı Alan Davaları

Torbalı’da yoğun tarımsal kullanım ile hızla gelişen sanayi ve yerleşim alanları yan yana bulunabilir. Tescil harici alanın sonradan imar sınırına girmesi, önceki dönemdeki zilyetlik ve imar-ihya şartlarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz; ancak kritik tarihlerin kronolojik olarak ortaya konulmasını gerektirir.

Torbalı sarı alan davasında;

• kadastro tarihi,
• imar planına giriş,
• tarımsal kullanımın başlangıcı,
• DSİ kanal ve drenaj kayıtları,
• yol ve kamulaştırma sınırları

özellikle incelenmelidir.

İzmir, Seferihisar ve Menderes Tescil Harici Alan Davaları

Seferihisar ve Menderes’te;

• kıyı kenar çizgisi,
• doğal sit,
• orman ve makilik alan,
• zeytinlik,
• eski köy ortak alanı,
• dere yatağı

ihtimalleri aynı anda gündeme gelebilir. Bu ilçelerde yalnızca “uzun yıllardır zeytinlik” savunmasıyla hareket edilmemelidir. Zeytinlerin yaşı, alanın orman sayılan yerlerden olup olmadığı, kıyı veya sit sınırı ve hava fotoğraflarındaki tarihsel görünüm birlikte değerlendirilmelidir.

İzmir, Ödemiş, Tire ve Bayındır Sarı Alan Davaları

Ödemiş, Tire ve Bayındır çevresinde tarımsal kullanım geçmişi güçlüdür. Ancak dağ eteği ve kırsal alanlarda;

• mera,
• orman,
• taşlık alanın ihyası,
• dere ve sulama kanalları,
• kadim köy yolları

önem taşır. Tarımsal üretimin eski olması olumlu bir delil olabilir; fakat kamu malı engelini kendiliğinden ortadan kaldırmaz.

İzmir, Selçuk Sarı Alan Davaları

Selçuk’ta tarım, kıyı, orman, arkeolojik ve doğal koruma statüleri iç içe olabilir.

Selçuk tescil harici alan davasında mülkiyet kazanma koşullarının yanında sit ve koruma kayıtlarının da incelenmesi gerekir. Koruma statüsü her zaman mülkiyeti ortadan kaldırmaz; fakat taşınmazın hukuki rejimini ve kullanımını ciddi biçimde etkileyebilir.

26.2 Manisa Sarı Alan Davaları

Manisa’da bağ, zeytinlik, tarla ve dağlık alanlar arasında kalan tescil harici taşınmazlarda imar ve ihya tartışmaları sıkça öne çıkar.

Turgutlu ve Salihli

Turgutlu ve Salihli’de tarım arazileri, sulama kanalları, dere yatakları ve sonradan gelişen yerleşim alanları bakımından;

• DSİ kayıtları,
• hava fotoğrafları,
• imar planları,
• tarımsal kullanımın sürekliliği

birlikte değerlendirilmelidir.

Akhisar ve Kırkağaç

Akhisar ve Kırkağaç çevresindeki zeytinlik iddialarında ağaçların yaşı önemlidir. Ancak doğal ağaçlık yapı ile düzenli zeytin tarımının ayrımı yapılmalıdır. Bir dosyada zeytinlerin 25-30 yaşında olduğunun belirlenmesi, daha önceki dönemin boş, makilik veya orman niteliğini tek başına açıklamaz. Daha eski hava fotoğrafları yine gereklidir.

Kula, Alaşehir ve Demirci

Eğimli, taşlık ve kırsal arazilerde teraslama ve taş temizleme faaliyetleri imar ve ihyanın göstergesi olabilir. Buna karşılık alanın geçmişte mera veya orman olup olmadığı araştırılmadan yalnızca terasların varlığına dayanılmamalıdır.

26.3 Aydın Sarı Alan Davaları

Aydın’da zeytinlik, incirlik ve dağ eteği tarım alanları tescil harici yer davalarının merkezindedir.

Söke ve Didim

Söke ve Didim’de;

• kıyı,
• sulak alan,
• eski dere ve kanal sistemleri,
• mera,
• imar planı

araştırması önemlidir. Tarım alanı görünümündeki bir bölümün eski taşkın veya kamu su alanı içerisinde kalıp kalmadığı DSİ ve tarihsel haritalarla incelenmelidir.

Kuşadası

Kuşadası’nda yüksek taşınmaz değerleri nedeniyle tescil harici alanların hukuki statüsü özellikle dikkatle araştırılmalıdır. Turizm ve imar gelişimi, geçmişte özel mülkiyete elverişsiz bir alanı kendiliğinden kazanılabilir hâle getirmez.

Çine ve Koçarlı

Çine ve Koçarlı’da zeytinlik, mera ve taşlık alanın imar-ihyası tartışmaları öne çıkabilir. Mera Kanunu kapsamında yapılmış tespit ve tahsis işlemleri ile eski köy ortak kullanımı araştırılmalıdır.

26.4 Muğla Sarı Alan Davaları

Muğla’da tescil harici alan davaları çoğu zaman birden çok kamu hukuku sınırlamasını içerir.

Bodrum Sarı Alan Davası

Bodrum’da bir alanın yıllardır çevrili ve kullanılıyor olması yeterli değildir.

Dosyada;

• kıyı kenar çizgisi,
• orman,
• sit,
• turizm planı,
• mera,
• eski yol,
• Hazine tescili

birlikte incelenebilir. Bodrum sarı alan avukatı veya Bodrum tescil harici alan davası araştırması yapan kişinin, arsanın piyasa değerinden önce hukuken özel mülkiyete elverişli olup olmadığını sorması gerekir.

Milas

Milas’ta zeytinlikler, orman sınırları, maden ve kırsal alanlar kesişebilir. Zeytin ağaçlarının yaşı kadar orman tahdit haritası ve memleket haritası da önemlidir.

Fethiye ve Seydikemer

Fethiye ve Seydikemer’de eski tarımsal teraslar, orman alanları, dere yatakları ve kıyı etkisi görülebilir. Eski terasların varlığı, bunların davacı ailesi tarafından ve kanunun aradığı tarihte yapıldığını kendiliğinden göstermez. Kamu tanıkları ve hava fotoğraflarıyla tarihsel bağ kurulmalıdır.

Marmaris ve Datça

Marmaris ve Datça’da orman, kıyı ve koruma statüsü araştırması çoğu dosyada önceliklidir. Güncel tarımsal kullanım, geçmişteki orman niteliğini bertaraf etmez.

26.4 Antalya Sarı Alan Davaları

Antalya’da sarı alan davalarında kıyı, orman, turizm ve tarımsal kullanım birlikte değerlendirilebilir.

Kaş Sarı Alan Davası

Kaş çevresinde;

• zeytinlik,
• eski tarımsal teras,
• makilik,
• orman,
• kıyı,
• sit alanı

aynı taşınmaz üzerinde tartışma yaratabilir. Kaş tescil harici alan davasında yalnızca tanık beyanına dayanmak ciddi risk taşır. Orman tahdidi, eski hava fotoğrafları, memleket haritası ve koruma kayıtları birlikte incelenmelidir.

Kumluca ve Finike

Kumluca ve Finike’de tarım alanları, dere yatakları, taşkın sahaları ve kıyı etkisi önemlidir. Seracılık veya yoğun tarımsal kullanımın başlangıç tarihi, taşınmazın önceki hukuki niteliğiyle karıştırılmamalıdır.

Elmalı

Elmalı’da mera, yaylak, kuru tarım ve taşlık arazinin ihyası iddiaları öne çıkabilir. Kadim hayvan otlatma kullanımı ve mera tahsis kayıtları mutlaka araştırılmalıdır.

26.5 Bursa Sarı Alan Davaları

Bursa’da orman, tarım, mera ve yerleşim alanları arasındaki geçiş bölgelerinde tescil harici uyuşmazlıklar görülebilir.

İznik ve Orhangazi

İznik ve Orhangazi’de göl kıyısı, zeytinlik, dere ve orman ilişkisi önemlidir. Kıyı kenar çizgisi ve göl kıyısının kamu malı niteliği ayrıca değerlendirilmelidir.

Karacabey ve Mustafakemalpaşa

Tarım, mera, sulak alan ve akarsu sistemleri bakımından DSİ ve mera kayıtları öne çıkabilir.

İnegöl

Orman sınırlarına yakın kırsal alanlarda orman tahdidi, amenajman planı ve eski hava fotoğrafları belirleyici olabilir.

26.6 Balıkesir Sarı Alan Davaları

Ayvalık, Edremit, Burhaniye ve Gömeç

Körfez bölgesindeki zeytinlik uyuşmazlıklarında;

• zeytin ağaçlarının yaşı,
• orman sınırı,
• kıyı,
• eski köy yolu,
• taşlık alanın ihyası

birlikte değerlendirilmelidir. Zeytinlik görünümü, tek başına özel mülkiyete elverişlilik belgesi değildir.

Bandırma ve Manyas

Tarım, mera, sulak alan ve göl çevresi kullanımlarında DSİ, mera ve çevresel koruma kayıtları önem taşır.

27. Sarı Alan Davası Açılmadan Önce Kontrol Listesi

Tapu ve Kadastro Belgeleri

• dava alanı güncel kadastro paftasında gösterildi mi?
• tescil harici bırakılma tarihi belirlendi mi?
• tespit dışı bırakma nedeni bulundu mu?
• kadastro tutanakları ve çalışma alanı belgeleri getirildi mi?
• komşu parsellerin dayanak kayıtları incelendi mi?
• Hazine adına sonradan tapu oluşturulmuş mu?

Kamu Malı Araştırması

• orman tahdidi var mı?
• orman kadastrosu kesinleşmiş mi?
• mera tahsisi veya kadim mera kullanımı var mı?
• dere yatağı veya taşkın sınırı var mı?
• kıyı kenar çizgisiyle çakışma mevcut mu?
• kamu yolu veya kamulaştırma alanı mı?
• belediye hizmetine tahsis edilmiş mi?
• DSİ, Karayolları veya İl Özel İdaresinin hakkı var mı?

Zilyetlik Araştırması

• kullanım hangi tarihte başladı?
• kimden kime geçti?
• malik sıfatıyla mı kullanıldı?
• çekişme veya kesinti oldu mu?
• imar ve ihya ne zaman tamamlandı?
• aynı çalışma alanındaki diğer edinimler nelerdir?

Teknik Deliller

• en eski memleket haritası temin edildi mi?
• kritik yıllara ait hava fotoğrafları belirlendi mi?
• stereoskopik inceleme mümkün mü?
• ağaç yaşları araştırıldı mı?
• tanıklar taşınmazı doğrudan biliyor mu?
• tescile esas koordinatlı kroki hazırlanabilir mi?

Taraf Teşkili

• Hazine davada mı?
• ilçe belediyesi ilgili mi?
• büyükşehir belediyesi ilgili mi?
• Orman Genel Müdürlüğü ilgili mi?
• DSİ’nin hakkı veya tesisi var mı?
• Karayolları kamulaştırması var mı?
• İl Özel İdaresi görevli mi?
• köy tüzel kişiliği devam ediyor mu?
• eski köy malları hangi kuruma devredildi?

28. Sık Sorulan Sorular

Sarı Alan Devletin midir?

Sarı alanın tapuda bir kişi adına kayıtlı olmaması, her durumda Hazine özel mülkiyetinde bulunduğu anlamına gelmez. Alan kamu malı, Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yer veya özel mülkiyete elverişli tescil harici arazi olabilir.

Sarı Alan Satın Alınabilir mi?

Tapusuz ve tescil harici bir alanın noter veya adi yazılı sözleşmeyle satılması tapu mülkiyetini devretmez. Zilyetliğin devri ve taraflar arasındaki kişisel ilişki ayrı değerlendirilse de tapu mülkiyeti resmî şekil ve tescil gerektirir.

Muhtar Senediyle Tapu Alınır mı?

Muhtar senedi tapu yerine geçmez. Zilyetlik devrini veya kullanım iddiasını destekleyen yardımcı belge olabilir.

Yirmi Yıl Kullanan Herkes Tapu Alabilir mi?

Hayır. Taşınmaz özel mülkiyete elverişli olmalı; kullanım malik sıfatıyla, davasız ve aralıksız sürmeli; orman, mera, yol, kıyı veya kamu hizmetine tahsis edilmiş alan engeli bulunmamalıdır.

Mera Yirmi Yıl Kullanılırsa Tapu Alınır mı?

Hayır. Mera, yaylak ve kışlaklar Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır ve kazandırıcı zamanaşımıyla edinilemez.

Orman Açılıp Tarla Yapılırsa Tapu Alınır mı?

Hayır. Orman niteliğindeki alanın hukuka aykırı biçimde açılması imar ve ihya yoluyla mülkiyet kazandırmaz.

Taşlık Arazi Tapuya Geçirilebilir mi?

Taşlık alan orman sayılmıyor, kamu hizmetine tahsis edilmemiş bulunuyor ve emek ile masraf harcanarak tarım arazisine dönüştürülmüşse Kadastro Kanunu’nun 17. maddesi kapsamında değerlendirme yapılabilir.

Hava Fotoğrafı Olmadan Dava Kazanılır mı?

Her dosyanın delil durumu farklıdır. Bununla birlikte imar ve ihya, eski kullanım ve orman niteliği tartışılan davalarda hava fotoğrafı eksikliği ciddi ispat sorunu yaratabilir.

Google Earth Görüntüleri Delil Olur mu?

Yardımcı delil olabilir. Fakat çoğunlukla kadastro öncesi dönem ve yirmi yıllık kullanım için resmî eski hava fotoğraflarının yerini tutmaz.

Emlak Vergisi Ödemek Tapu Hakkı Verir mi?

Tek başına vermez. Vergi kaydı yardımcı delildir.

Belediye Adres Vermişse Arazi Benim Sayılır mı?

Hayır. Adres, abonelik ve belediye hizmeti mülkiyet hakkı oluşturmaz.

Sarı Alan Davası Hazineye Karşı mı Açılır?

Hazine temel davalıdır; ancak belediye, Orman İdaresi, DSİ, Karayolları, İl Özel İdaresi veya başka ilgili kamu tüzel kişilerinin de davada bulunması gerekebilir.

Sarı Alan Davasında Avukat Zorunlu mu?

Kanunen her hukuk davasında avukat tutma zorunluluğu bulunmasa da sarı alan davaları teknik ve çok taraflı yapısı nedeniyle profesyonel hukuki ve teknik takip gerektirir.

Sarı Alan Davasında Keşif Yapılır mı?

Genellikle evet. Taşınmazın niteliği, sınırları, zilyetliği, imar ve ihya faaliyetleri yerinde keşifle incelenir.

Davanın Sonunda Tapu Doğrudan Çıkar mı?

Kararın kesinleşmesi ve tescile esas krokinin uygun olması hâlinde mahkeme kararı tapu müdürlüğünde uygulanır. Kararın kesinleşmesi ve teknik infaz işlemleri ayrıca takip edilmelidir.

29. Avukat Orhan Önal’ın Uygulama Notu: Bu Davalarda Sonuç Dilekçeden Önce Başlar

Sarı alan davasında iyi yazılmış bir dava dilekçesi önemlidir; fakat tek başına yeterli değildir. Asıl çalışma dava açılmadan önce başlar. Önce taşınmazın koordinatı ve tespit dışı bırakılma nedeni bulunmalıdır. Ardından orman, mera, yol, dere, kıyı ve kamu tahsisi ihtimalleri elenmelidir. Sonra zilyetlik ve imar-ihya kronolojisi kurulmalıdır. Hangi tarihli hava fotoğraflarının gerektiği bu kronolojiye göre belirlenmelidir.

Tescil harici yer davası açıldıktan yıllar sonra;

• yanlış belediyenin davalı gösterildiğinin,
• Orman İdaresinin unutulduğunun,
• DSİ kanalının dava alanından geçtiğinin,
• yerin eski mera olduğunun,
• dava konusu krokinin infaza elverişli olmadığının

ortaya çıkması, dosyayı yalnızca geciktirmez; davanın temelini de sarsabilir.

Bu nedenle tescil harici sarı alan davasında “önce dava açalım, belgeleri sonra toplarız” yaklaşımı çoğu zaman doğru değildir.

20. Son Olarak; “Sarı Alan Davası Bir Renk Değil, Hukuki Statü Davasıdır”

Sarı alan davası; yalnızca uzun süreli kullanımın değil, taşınmazın tarihsel ve hukuki niteliğinin davasıdır. Bir tescil harici yer hakkında tapu talep edilebilmesi için;

• taşınmazın özel mülkiyete elverişli olması,
• orman, mera, yol, kıyı, dere veya kamu hizmetine tahsis edilmiş alan niteliği taşımaması,
• zilyetliğin malik sıfatıyla, davasız ve aralıksız sürmesi,
• imar ve ihya gerekiyorsa bunun tamamlanması,
• kanuni sürenin oluşması,
• miktar sınırlamalarının aşılmaması,
• hava fotoğrafları ve memleket haritalarının iddiayı desteklemesi,
• taraf teşkilinin eksiksiz kurulması,
• tescile esas krokinin infaza elverişli hazırlanması

gerekir.

İzmir sarı alan davası, Manisa tescil harici yer davası, Aydın imar ve ihya davası, Muğla tapusuz taşınmaz tescili, Antalya sarı alan avukatı, Bursa Hazineye karşı tescil davası, Balıkesir zilyetlikle tapu alma, Denizli tescil harici tarla davası veya Çanakkale sarı alan davası şeklindeki bütün bölgesel aramalarda değişmeyen temel kural şudur:

Paftadaki sarı renk, mülkiyet hakkının kanıtı değildir. Fakat doğru hukuki ve teknik araştırmayla özel mülkiyete elverişli olduğu ortaya konulan tescil harici alanlar bakımından tapuya tescil yolu tamamen kapalı da değildir.

Başarılı bir sarı alan davası; tanık sayısının çokluğundan değil, hukuki statünün doğru teşhis edilmesinden; hava fotoğrafları, memleket haritaları, orman ve mera kayıtları ile zilyetlik anlatısının aynı kronolojide buluşturulmasından doğar.

Tapuya giden yol, paftadaki sarı renkten değil; taşınmazın tarihsel statüsünü, özel mülkiyete elverişliliğini, imar-ihyayı ve malik sıfatıyla zilyetliği bilimsel delillerle ispatlamaktan geçer.

Avukat Orhan ÖNAL’ın benzer mahiyette en çok okunan yazıları;

• Teknik ve hukuk alanında tecrübe gerektiren bu konularda telafisi imkansız hak kayıplarına uğramamak için, mutlaka avukatınıza danışmanızı şiddetle önermekteyiz.
• Aradığınız dava türü veya hukuki ihtilaf hakkında *yazılar*  bölümüne tıklayarak ya da sağ üst köşeden arama yaparak onlarca davanız hakkında dilediğinizi okuyup, araştırabilirsiniz.

  • AVUKAT DESTEĞİ

    Randevu almak için çalışma saatleri içerisinde aşağıdaki telefon aracılığı ile ulaşabilir, whatsapp hattına yazabilir (tıkla) veya aşağıdaki adrese mail atabilirsiniz. 

    Hafta içi: 09:00 – 19:00
    Cumartesi: 10:00 – 18:00

    Telefon: +90 532 282 25 23

    Gizlilik

    Gizlilik, bir avukatın ve hukuk büromuzun en önemli etik ilkelerinden biridir; 1136 sayılı Kanunda tanımlanan gizlilik ve ifşa etmeme ilkesini çok dikkatli ve hassas bir şekilde uygular. Ancak büromuz, müvekkillerinin bilgi, belge ve bilgilerini gizlilik ve bilgi sorumluluğu sınırları içinde gizli tutar ve hiçbir şekilde ve hiçbir koşulda üçüncü kişi ve kurumlarla paylaşmaz.