A. Kiracı Tahliyesi, Tahliye Taahhüdü ve Kira Borcu Nedeniyle Tahliye: 2026 Güncel ve Stratejik Rehber

Kiracı tahliyesi dosyaları, uygulamada en çok yanlış yürütülen ve en çok süre kaybına uğrayan dosyalar arasındadır. Çünkü kiraya verenlerin önemli bir kısmı, “süre bitti, kiracı çıkar” zannıyla hareket eder; kiracıların önemli bir kısmı ise tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, icra takibi ve dava şartı arabuluculuk arasındaki farkı bilmeden savunma kurar.

Oysa kira hukukunda sonuç çoğu zaman maddi haklılıktan çok, doğru hukuki yolun doğru zamanda seçilmesine bağlıdır. Bu ilke gözetilmeden acele edilen işler çoğu zaman hüsranla karşılaşılır.

Bu alanın neden bu kadar yoğun tartışıldığını resmi veriler de gösteriyor. Adalet Bakanlığı verilerine göre kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk kapsamında 383.502 başvuru yapılmış ve 135.673 başvuru anlaşmayla sonuçlanmıştır. Bu rakam tek başına, kiracı tahliyesi ve kira uyuşmazlıklarının artık istisnai değil, kitlesel bir hukuk alanı hâline geldiğini göstermektedir.

Benim kanaatimce kiracı tahliyesi dosyalarında en kritik mesele, bütün tahliye sebeplerini birbirine karıştırmamaktır. Çünkü tahliye taahhüdüne dayalı tahliye, kira borcu nedeniyle temerrüt tahliyesi, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye, ihtiyaç nedeniyle tahliye ve yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye aynı şey değildir. Süreleri, ispat rejimi, arabuluculuk şartı ve icra stratejisi ayrı ayrıdır.

B. Önce ana kural: Belirli süre bitince kiracı kendiliğinden çıkmaz

B.1 TBK m. 347’nin en çok unutulan hükmü

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.347’ye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirim yapmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Aynı maddede kiraya verenin, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyeceği açıkça yazılıdır. Kiraya veren ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim yaparak sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.

Bu nedenle “1 yıllık kontrat bitti, artık çıkarırım” cümlesi hukuk tekniği bakımından eksik ve çoğu olayda yanlıştır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin bitim tarihi, kiraya verene otomatik tahliye hakkı vermez. Tahliye için ayrıca kanuni bir sebep, doğru prosedür ve çoğu zaman süre hesabı gerekir.

B.2 Kira davalarında en yaygın yanlış ezber

Uygulamada özellikle ev sahipleri, kira sözleşmesinin süresini tahliye sebebi sanmaktadır. Oysa TBK m.347’nin mantığı tam tersidir: kiracıyı, salt sürenin dolmasına dayanılarak tahliye baskısından korumaktır. Bu yüzden tahliye dosyasına başlanırken ilk soru “sözleşme bitti mi?” değil, “hangi tahliye sebebine dayanıyoruz?” olmalıdır.

C. Dava şartı arabuluculuk: Hangi tahliye dosyasında zorunlu, hangisinde değil?

HUAK m. 18/B’nin kritik ayrımı

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B’ye göre, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Aynı Kanun m.18/A/15 ise arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağa kadar geçen sürede zamanaşımının duracağını ve hak düşürücü sürenin işlemeyeceğini düzenler.

Bunun pratik sonucu şudur: Sulh hukuk mahkemesinde doğrudan tahliye davası açılacaksa, kural olarak önce arabuluculuk düşünülmelidir. Buna karşılık İİK’daki ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri, m.18/B’de açıkça istisna tutulmuştur. Bu ayrımı kaçırmak, dosyanın daha başında usulden tökezlemesine yol açabilir.

D. Tahliye yollarını karıştırmamak gerekir

Tahliye haritasını doğru okumak

Kira pratiğinde en çok karşılaşılan tahliye kanalları şunlardır: tahliye taahhüdüne dayalı tahliye, kira borcu nedeniyle temerrüt ve icra yoluyla tahliye, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye, ihtiyaç nedeniyle tahliye ve yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye. Bunların her biri başka bir dava mantığına ve başka bir süre rejimine tabidir.

Bu yazının odak noktası özellikle üç başlıktır: tahliye taahhüdü, kira borcu nedeniyle tahliye ve iki haklı ihtar nedeniyle tahliye. Çünkü internette en çok aranan, uygulamada en çok hata yapılan ve avukata en çok ihtiyaç duyulan dosyalar tam da bunlardır.

D.1 Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye

TBK m. 352/1’in çekirdek kuralı

TBK m.352/1’e göre kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmazsa, kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Madde metni kısa görünür; ama uygulamanın en yoğun tartışması bu kısa cümlenin içindedir.

Buradaki “teslimden sonra”, “yazılı olarak” ve “bir ay içinde” ibareleri süs cümlesi değildir. Tahliye taahhüdünün geçerliliği ile hükümsüzlüğü çoğu kez tam bu üç eşikte belirlenir.

D.2 Tahliye taahhüdünün geçerlilik şartları

D.2.1. Taahhüt, teslimden sonra verilmiş olmalıdır

Kanun açıkça “kiralananın teslim edilmesinden sonra” demektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da 28.09.2021 tarihli kararında, TBK m.352/1’deki bu ibarenin, Yargıtay içtihatlarıyla şekillenmiş uygulamanın kanunlaşmış hâli olduğunu vurgulamıştır. Aynı kararda, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesiyle aynı anda veya teslim öncesi verilmesi tartışmasının serbest irade ekseninde okunması gerektiği açıkça görülmektedir.

Öğretide de aynı çizgi korunmaktadır. Doç. Dr. Mehmet Akçaal’ın ifadesiyle, “yazılı tahliye taahhüdü ancak konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından düzenlenebilir.” Aynı çalışmada, taahhüdün teslimden sonra düzenlenmiş olmasının geçerlilik şartı olduğu açık şekilde ortaya konulmaktadır.

D.2.2. Taahhüt yazılı olmalıdır

TBK m.352/1 yazılı şekli aramaktadır. Bu yazılılık, sırf ispat kolaylığı için değil; tahliye iradesinin ciddiyetle ortaya konulması için aranır. Taahhütte boşaltma tarihinin belirli veya en azından belirlenebilir olması gerekir. Belirsiz, yuvarlak ve koşullu ifadeler tahliye dosyasını tartışmalı hâle getirir.

D.2.3. Taahhüt, kiracı tarafından veya yetkili temsilci tarafından verilmelidir

Tahliye taahhüdü, kiracıyı doğrudan sona erme riskine sokan bir beyan olduğu için imza ve temsil yetkisi ciddiyetle ele alınmalıdır. Özellikle şirket kiracılarda imza sirküsü, temsil yetkisi, tek imza-çift imza düzeni ve vekâlet kapsamı baştan kontrol edilmelidir. Aksi hâlde dosya, esaslı tahliye sebebi bulunmasına rağmen temsil eksikliğinden düşebilir. Bu sonuç, genel ispat ve temsil ilkeleri ile uyumludur.

D.2.4. Bir aylık süre kaçırılmamalıdır

TBK m.352/1’deki bir aylık süre, dosyanın kalbidir. Akademik çalışmalarda da bu sürenin hak düşürücü niteliği özellikle vurgulanır. Akçaal’ın çalışmasında, taahhüt edilen tahliye tarihinden sonra bir ay içinde icra takibi veya dava açılmaması hâlinde artık aynı taahhüde dayanılarak talepte bulunulamayacağı belirtilmektedir.

Bu noktada arabuluculuk da doğru okunmalıdır. Dava açılacaksa HUAK m.18/A/15 uyarınca arabuluculuk başvurusundan son tutanağa kadar hak düşürücü süre işlemez. Yani son güne bırakılmış dosyada bile, zamanında yapılan arabuluculuk başvurusu hayati olabilir.

D.3 Tahliye taahhüdü noterden yapılmak zorunda mı?

Hayır. Kanun, tahliye taahhüdü için noterlik şartı koymamıştır; yazılı şekil yeterlidir. Ancak noterlikçe re’sen düzenlenmiş veya tarih ve imzası tasdik edilmiş belge, icra sürecinde çok ciddi avantaj sağlar. Çünkü İİK m.275’e göre, tahliye talebi noterlikçe re’sen düzenlenmiş veya imza-tarihi tasdikli yahut ikrar edilmiş bir belgeye dayanıyorsa ve kiracı uzatma-yenileme iddiasını aynı güçte belgeyle ispat edemezse, itiraz kaldırılabilir.

Dolayısıyla “noter şart mı?” sorusunun doğru cevabı şudur: Geçerlilik için şart değil; ispat ve icra gücü için çok değerlidir. Uygulamada avukatın ilk baktığı şeylerden biri de budur.

Kira sözleşmesiyle aynı gün alınan taahhüt geçerli midir?

Uygulamadaki köklü çizgi, kira sözleşmesi yapılırken veya teslimden önce alınan tahliye taahhüdüne ihtiyatla yaklaşır. Öğretide, 04.10.1944 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararının bu alandaki temel yönü, ilk kira ilişkisi kurulurken alınan taahhüdün serbest irade sorunu taşıdığı kabulüne dayanır. Akçaal’ın çalışmasında da bu İçtihadı Birleştirme Kararının Resmî Gazete’de yayımlandığı belirtilerek aynı ilkeye yer verilmektedir.

Bu yüzden kira sözleşmesi ile tahliye taahhüdünün aynı gün düzenlenmesi, özellikle kiracı tarafından “baskı altında imzaladım” savunmasıyla birlikte ileri sürülüyorsa dosyayı ciddi şekilde tartışmalı hâle getirir. Pratikte güvenli yol, taahhüdün açık biçimde teslimden sonra ve tartışmasız tarihle alınmasıdır.

D.4 Boş tarihli veya boş imzalı tahliye taahhüdü ne olur?

Burası uygulamanın en çok yanlış anlatılan alanlarından biridir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 28.09.2021 tarihli, E.2017/975 K.2021/1108 sayılı kararında, kira sözleşmesi yapılırken tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması hâlinde, bu belgenin teslim öncesinde boş olarak verildiği ve sonradan anlaşmaya aykırı doldurulduğu yönündeki savunmanın kiracı tarafından ispatlanması gerektiği ifade edilmiştir. Kurul ayrıca, düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanmasının tek başına belgenin geçersizliğini doğurmadığını da belirtmiştir.

Bu karar, boş imzalı tahliye taahhüdünün otomatik olarak geçersiz sayılmadığını gösterir. Ama bundan “boş belge almak güvenlidir” sonucu çıkarılamaz. Tam tersine, bu tür belgeler ispat savaşını ağırlaştırır; kiraya veren için de kiracı için de gereksiz bir risk üretir. Sağlıklı kira pratiği, tartışmasız tarihli ve teslim sonrası düzenlenmiş belgeyle yürür.

D.5 Tahliye taahhüdüne dayalı icra yolu

İİK m.272’ye göre, mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın süresi bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazıyla tahliye istenebilir. İcra müdürü tahliye emri gönderir ve taşınmazın on beş gün içinde tahliyesini emreder. Aynı takipte kiracı, tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz edebilir; itiraz olmaz veya kaldırılırsa taşınmaz zorla tahliye olunur.

Bu yol özellikle noterlikçe düzenlenmiş veya imzası-tarihi tasdikli taahhütlerde çok etkilidir. Çünkü uyuşmazlık, baştan icra hukukuna çekilir ve bazı dosyalarda doğrudan tahliye davasından daha hızlı ilerler. Ancak belge zayıfsa veya imza-tarih ciddi biçimde çekişmeliyse, avukatın dosyayı dava stratejisine çevirmesi daha doğru olabilir.

D.6 Kira borcu nedeniyle tahliye

D.6.1 Kira borcu nedeniyle tahliye, tek bir yol değildir

Uygulamada “kira borcu nedeniyle tahliye” denildiğinde sanki tek bir mekanizma varmış gibi konuşulur. Oysa burada en az iki ayrı güzergâh bulunur. Birincisi, kiracının temerrüdü nedeniyle TBK m.315 eksenindeki fesih ve tahliye yoludur. İkincisi ise, kiracının aynı dönem içinde iki kez haklı ihtara sebep olması nedeniyle TBK m.352/2’deki tahliye yoludur. Bu iki yol benzer görünür; ama sonuç ve süre bakımından farklıdır.

D.6.2 TBK m. 315: Kiracının temerrüdü

TBK m.315’e göre kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemezse, kiraya veren yazılı olarak süre verip bu sürede de ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek süre en az otuz gündür. Yani temerrüt yolunda ana eksen, yazılı ihtar ve en az 30 günlük ödeme süresidir.

Bu yol, teorik olarak fesih-tahliye davasıyla da, uygulamada sıklıkla ilamsız icra takibiyle de yürüyebilir. Özellikle kira alacağı ile tahliye aynı dosyada düşünülüyorsa, İİK’daki tahliye ihtarlı ödeme emri pratiği çok önem kazanır.

D.6.3 İİK m. 269 ve devamı: Tahliye ihtarlı ödeme emri

İİK m.269’a göre takip adi kiralara veya hasılat kiralarına ilişkin olur ve alacaklı talep ederse ödeme emri, kanuni ihtarı ve süre geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılmasının istenebileceği tebliğini içerir. Borçlu yedi gün içinde itiraz etmez ve ihtar süresi içinde de kira borcunu ödemezse, İİK m.269/a uyarınca ihtar süresinin bitimini takip eden altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir.

Borçlu kira sözleşmesini veya imzayı inkâr ederse İİK m.269/b; akdi inkâr etmeyip ödendi, takas oldu veya başka sebeple istenemez derse İİK m.269/c devreye girer. Burada belge kuvveti son derece önemlidir. Özellikle sözleşme ve imza çekişmeli ise, dosya çok hızlı biçimde basit bir kira alacağı takibi olmaktan çıkar ve teknik bir ispat dosyasına dönüşür.

D.6.4 Kira borcu nedeniyle tahliyede en sık hata

En sık hata, kira alacağını istemek ile tahliye istemini aynı takipte usulüne uygun kuramamaktır. İkinci büyük hata ise, TBK m.315 temerrüt yolu ile TBK m.352/2 iki haklı ihtar yolunu birbirine karıştırmaktır. Biri “süre ver, ödeme olmazsa feshet/tahliye et” mantığıyla; diğeri “aynı kira döneminde iki kez haklı ihtar oluştu, dönem sonunda tahliye davası aç” mantığıyla işler.

D.7 İki haklı ihtar nedeniyle tahliye

D.7.1 TBK m. 352/2’nin mantığı

TBK m.352/2’ye göre kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kira süresinin veya ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Bu madde, kiracının sonradan ödeme yapması hâlinde bile tamamen işlevsiz hâle gelmez. Çünkü burada esas olan, kiracının ilgili dönemde iki kez haklı ihtara sebebiyet vererek kira ilişkisinde temerrüt alışkanlığı oluşturmasıdır.

D.7.2 Akademik olarak en doğru cümle

İki haklı ihtar kurumunun özü, ihtarların doğru dönem içinde gerçekleşmesidir. Nitekim Günergök’ün çalışmasında şu tespit yer almaktadır: “İki haklı ihtarın kiraya verene tahliyeyi isteme hakkı sağlaması ihtarların belirli bir dönem içindeki kira bedellerine ilişkin olarak gerçekleşmiş olmasına bağlıdır.” Bu cümle, maddenin omurgasını çok doğru özetler.

D.7.3 İhtarların aynı kira dönemine denk gelmesi gerekir

Akademik ve yargısal uygulama birlikte okunduğunda sonuç nettir: bir yıllık veya daha kısa kira sözleşmelerinde ihtarlar kira süresi içinde; bir yıldan uzun sözleşmelerde ise aynı kira yılı veya aynı artan süre parçası içinde gerçekleşmelidir. İlk kira yılındaki ihtar ile sonraki dönemdeki ihtar birleşerek iki haklı ihtar oluşturmaz.

D.7.4 Sonradan ödeme yapılması iki haklı ihtarı her zaman ortadan kaldırmaz

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 10.12.2015 tarihli E.2015/7911 K.2015/10961 sayılı kararına, öğretide de sıkça atıf yapılmaktadır. Bu kararda, ihtar tebliğinden sonra yapılan ödemenin iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmeyeceği; ayrıca süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hâllerde iki haklı ihtar oluşmayacağı belirtilmiştir. Aynı ilke, öğretide de kabul görmektedir.

Bu nokta çok önemlidir. Çünkü kiracıların önemli bir kısmı, “sonradan ödedim, artık ihtar sayılmaz” diye düşünmektedir. Oysa ihtarın haklı doğduğu andaki tablo belirleyicidir; geç ödeme her zaman ihtarın hukuki etkisini silmez.

D.7.5 Ödeme emri de yazılı ihtar yerine geçebilir

Öğretide ve uygulamada kabul edilen önemli bir ilke de şudur: kira alacağı için başlatılan icra takibindeki ödeme emri, iki haklı ihtar rejiminde yazılı ihtar yerine geçebilir. Bu husus, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 16.11.2009 tarihli E.2009/6812 K.2009/9919 sayılı kararına öğretide yapılan atıflarla da desteklenmektedir.

Bu nedenle aynı kira yılı içinde iki ayrı noter ihtarı bulunması şart değildir. Uygun koşullarda noter ihtarı ile icra ödeme emri veya iki ayrı icra ödeme emri de iki haklı ihtar tartışmasının parçası olabilir. Ancak yine de her dosyada dönem, vade ve tebliğ kronolojisi ayrı ayrı çıkarılmalıdır.

D.7.6 Aynı ayın kira borcu bölünerek iki ihtar üretilemez

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 16.05.2018 tarihli E.2017/11179 K.2018/5354 sayılı kararında, muaccel olmuş kira aylarının bölünerek ayrı icra takibine konu edilmesi suretiyle ikinci ihtar üretilemeyeceği yönünde bir değerlendirme yer almaktadır. Öğretide de bu karar, aynı döneme ait muaccel kira borcunun yapay biçimde parçalanarak iki haklı ihtar şartının oluşturulamayacağı yönünde kullanılmaktadır.

Bu karar çok değerlidir. Çünkü bazı dosyalarda kiraya verenler, tek döneme ait muaccel borcu ikiye bölüp iki haklı ihtar şartı yaratmaya çalışmaktadır. Yargısal çizgi buna sıcak bakmamaktadır. Tahliye dosyasında hız kadar dürüst prosedür de önemlidir.

D.7.7 Dava açma süresi yine bir aydır

İki haklı ihtar nedeniyle tahliyede de süre kritik önemdedir. Öğretide, kira süresinin veya ilgili kira yılının bitiminden itibaren başlayan bir aylık sürede dava açılmazsa hakkın düşeceği açıkça belirtilmektedir. Günergök’ün çalışmasında da bu sürenin hak düşürücü süre olduğu ifade edilmektedir.

Burada da arabuluculuk etkisi göz ardı edilmemelidir. HUAK m.18/A/15 uyarınca arabuluculuk başvurusundan son tutanağa kadar hak düşürücü süre işlemez. Yani iki haklı ihtar dosyasında arabuluculuk, sadece şekli bir ön aşama değil; bazen doğrudan süreyi kurtaran bir güvenlik hattıdır.

E. İhtiyaç nedeniyle tahliye ve yeni malik sebebi, neden bu yazıda da önemlidir?

E.1 TBK m. 350: Gereksinim, yeniden inşa ve imar

TBK m.350’ye göre kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi varsa ya da taşınmazın yeniden inşası, imarı, esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi gerekli olup bu sırada kullanım imkânsızsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde genel fesih dönemine göre belirlenen tarihten başlayarak bir ay içinde dava açabilir.

Bu yol, tahliye taahhüdünden veya kira borcundan farklıdır. Burada ana ispat yükü ihtiyaç olgusunun samimiyeti ve zorunluluğu üzerindedir. Sırf kira artışı anlaşmazlığı yaşayan her kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açması, iyi bir strateji olmayabilir. Çünkü bu sebep, ispat bakımından daha nitelikli dosya ister.

E.2 TBK m. 351: Yeni malikin gereksinimi

Kiralananı sonradan edinen kişi, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri gereksinimi varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmak koşuluyla, altı ay sonra açacağı dava ile sözleşmeyi sona erdirebilir. Dilerse sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde de dava açabilir.

Ev satıldıktan sonra kiracı tahliyesi bakımından en çok gözden kaçan şey, bu bir aylık bildirimin kaçırılmasıdır. Tapu devri yapılır yapılmaz yalnız malik sıfatı değil, süre baskısı da başlar. Bu sebeple yeni malik dosyası, “sonra düşünürüz” denecek bir dosya değildir.

F. TBK m. 353: Dava süresinin uzaması

TBK m.353’e göre kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Bu hüküm, tahliye taahhüdü ve iki haklı ihtar dosyalarında çoğu zaman dosyayı kurtaran hükümdür.

Burada kritik nokta, bildirimin süresinde ve ispatlanabilir şekilde yapılmasıdır. Süre geçtikten sonra atılan ihtarname veya belirsiz içerikli bir mesaj, m.353 korumasını her zaman sağlamaz. Süreye yaklaşmış tahliye dosyalarında avukat müdahalesinin değeri tam da burada ortaya çıkar.

G. TBK m. 355: Yeniden kiralama yasağı ve tazminat riski

Kiraya veren, gereksinim amacıyla tahliye sağladığında kiralananı haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye sağlanmışsa da taşınmaz, eski hâliyle üç yıl dolmadan başkasına kiralanamaz. Aynı maddede, bu yasağa aykırı davranan kiraya verenin eski kiracısına son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödeyeceği düzenlenmiştir.

Bu hüküm son derece önemlidir. Çünkü bazı kiraya verenler, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını yalnız kira artışı baskısı için kullanmak istemektedir. Kanun buna açık biçimde set çekmektedir. İhtiyaç davası samimi değilse, tahliye sonrası yeni bir risk alanı doğabilir.

H. Aile konutu ayrıntısı gözden kaçmamalıdır

TBK m.349’a göre aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadan kira sözleşmesini feshedemez. Aynı maddede kiracı olmayan eşin kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı sıfatını kazanması hâlinde, kiraya verenin fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorunda olduğu yazılıdır.

Bu ayrıntı özellikle tahliye taahhüdü, fesih bildirimi ve temerrüt ihtarlarında gözden kaçmaktadır. Aile konutu olgusunun somut dosyada etkisi varsa, tebligat planı ve taraf teşkili baştan doğru kurulmalıdır. Aksi hâlde tahliye dosyası, esastan değil usulden yara alabilir.

I. Kira sözleşmesine yazılan her madde geçerli değildir

TBK m.346’ya göre kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

Bu hüküm, tahliye dosyalarında sıkça önem kazanır. Çünkü bazı sözleşmelerde “bir kira gecikirse tüm yıl muaccel olur” veya “gecikmede şu kadar cezai şart ödenir” gibi hükümler yer alır. Kiraya verenin haklı olduğunu düşündüğü pek çok sözleşme maddesi, dava dosyasında sandığı etkiyi yaratmaz. Güçlü kira dosyası, kaba sertlikten değil; emredici hükümlere uygun kurgudan çıkar.

İ. Doğrudan dava mı, icra mı?

İ.1 Tahliye taahhüdünde

Elinizde teslim sonrası düzenlenmiş, açık tarihli ve mümkünse noterlikçe düzenlenmiş ya da tasdikli bir tahliye taahhüdü varsa icra yolu çoğu zaman pratik olabilir. Belge gücü zayıfsa veya ciddi imza-tarih tartışması varsa dava yolu daha kontrollü ilerleyebilir. Burada standart cevap yoktur; belge kalitesi stratejiyi belirler.

İ.2 Kira borcunda

Kira alacağı ve tahliye birlikte düşünülüyorsa ilamsız icra yolu güçlü bir araçtır. Özellikle kiracının hiç itiraz etmemesi veya itirazının belgeyle bertaraf edilebilmesi hâlinde dosya hız kazanır. Ancak sözleşme, ödeme düzeni, banka kayıtları ve muacceliyet tarihi tartışmalıysa dosya bir anda teknikleşir.

İ.3 İki haklı ihtarda

Bu yol doğrudan “hemen çıkarma” aracı değildir. Burada dönem, ihtar ve dava süresi hesabı doğru yapılmalı; sonra tahliye davası açılmalıdır. Yanlış dönem hesabı, bir yıllık emeği tek kalemde boşa çıkarabilir.

J. En sık yapılan ölümcül hatalar

Kiraya veren cephesinde en sık hata, belirli süre bitimini tek başına tahliye sebebi sanmaktır. İkinci büyük hata, tahliye taahhüdündeki bir aylık süreyi kaçırmaktır. Üçüncü hata, iki haklı ihtar dosyasında aynı kira dönemini doğru kuramamaktır. Dördüncü hata ise, dava açılacak dosyada arabuluculuk şartını ihmal etmektir.

Kiracı cephesinde en sık hata ise boş tahliye taahhüdü imzalamak, ödeme açıklamasını düzensiz yapmak, banka dekontunda hangi aya ait ödemenin yapıldığını belirtmemek, ihtar ve ödeme emrini ciddiye almamak ve “nasıl olsa sonradan ödedim” diyerek iki haklı ihtar riskini küçümsemektir. Tahliye dosyası çoğu zaman tek büyük hatadan değil, küçük ihmallerin üst üste binmesinden kaybedilir.

K. Kiracı tahliyesi dosyası, hız değil isabet işidir

Kiracı tahliyesi, tahliye taahhüdü ve kira borcu nedeniyle tahliye dosyaları dışarıdan bakıldığında basit görünür. Oysa uygulamada en fazla süre tuzağı, en fazla şekil hatası ve en fazla yanlış yol seçimi bu alanda görülür. Tahliye davasını kazandıran şey çoğu zaman yüksek ses değil; madde-süre-belge üçlüsünü doğru kurmaktır.

İyi bir tahliye stratejisi, önce sebebi doğru seçer. Sonra arabuluculuk şartını, icra seçeneğini, bir aylık hak düşürücü süreleri, tebligat zincirini ve ispat yükünü birlikte okur. Kiraya veren açısından da kiracı açısından da en güvenli yaklaşım budur. Çünkü kira hukukunda çoğu dosya, “haklı olanın” değil, hukuki zemini en temiz kuranın lehine sonuç verir.

L. Avukat Orhan Önal’ın Bu Hususta En Sık Okunan Bir Kısım Yazısı

• Benzer konularda özellikle gayrimenkul hukuku davaları çatısı altında; hukuk büromuz çokça dava takibi yaptığından; yazı içeriği tek bir hukuki gaye taşımayıp, telafisi imkansız hak kayıplarının önüne geçmek için kesinlikle avukatınızla hareket ediniz.
• Teknik ve hukuk alanında tecrübe gerektiren bu konularda telafisi imkansız hak kayıplarına uğramamak için, mutlaka avukatınıza danışmanızı şiddetle önermekteyiz.
• Aradığınız dava türü veya hukuki ihtilaf hakkında *yazılar*  bölümüne veya KİRA HUKUKU DAVALARI tıklayarak ya da sağ üst köşeden arama yaparak onlarca davanız hakkında dilediğinizi okuyup, araştırabilirsiniz.

  • AVUKAT DESTEĞİ

    Randevu almak için çalışma saatleri içerisinde aşağıdaki telefon aracılığı ile ulaşabilir, whatsapp hattına yazabilir (tıkla) veya aşağıdaki adrese mail atabilirsiniz. 

    Hafta içi: 09:00 – 19:00
    Cumartesi: 10:00 – 18:00

    Telefon: +90 532 282 25 23

    Gizlilik

    Gizlilik, bir avukatın ve hukuk büromuzun en önemli etik ilkelerinden biridir; 1136 sayılı Kanunda tanımlanan gizlilik ve ifşa etmeme ilkesini çok dikkatli ve hassas bir şekilde uygular. Ancak büromuz, müvekkillerinin bilgi, belge ve bilgilerini gizlilik ve bilgi sorumluluğu sınırları içinde gizli tutar ve hiçbir şekilde ve hiçbir koşulda üçüncü kişi ve kurumlarla paylaşmaz.