Kira Tespit Davası mı, Kira Uyarlama Davası mı? 2026 Güncel Rehber

A. Arabuluculuk, İhtarname, 5 Yıl Kuralı, Süre ve En Sık Yapılan Hatalar

Kira hukukunda en çok karıştırılan meselelerden biri şudur: Yükselen emsal kiralar, bozulan ekonomik denge ve artan uyuşmazlıklar karşısında doğru dava türü hangisidir? Uygulamada çok sık biçimde “kira tespit davası” ile “kira uyarlama davası” birbirine karıştırılıyor; oysa bu iki dava, aynı sonuca giden iki eş anlamlı yol değil, ayrı hukuki mantıklara dayanan iki farklı kurumdur.

Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345. maddeleri kira bedelinin belirlenmesini; 138. maddesi ise olağanüstü değişen koşullar nedeniyle sözleşmenin uyarlanmasını düzenler. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi de 10.03.2025 tarihli kararında, TBK m. 344’teki kira tespiti sebepleri ile TBK m. 138’deki uyarlama sebeplerinin aynılaştırılamayacağını açık biçimde vurgulamıştır.

2026 itibarıyla ayrıca şu nokta da nettir: Konut kiralarında bir dönem uygulanan geçici yüzde 25 artış sınırı artık yürürlükte değildir. Bu sınırlama önce 11.06.2022–01.07.2023 dönemi için, sonra da 02.07.2023–01.07.2024 dönemi için getirildi; bugün ise yeniden ana rejim olan TBK m. 344 sistemi üzerinden değerlendirme yapılmaktadır. Bu yüzden artık dosya kurulurken doğru soru şudur: “Bu dosyada kira bedelinin tespiti mi istenmeli, yoksa gerçekten TBK m. 138 anlamında bir uyarlama mı söz konusu?”

Bu yazıda, kira tespit davası ile kira uyarlama davası arasındaki farkı; zorunlu arabuluculuk, ihtarname, 5 yıl kuralı, davanın hangi tarihten itibaren sonuç doğuracağı, Yargıtay’ın yön verdiği kritik ilkeler ve uygulamada en sık yapılan stratejik hatalar üzerinden ele alacağım. Amaç, yalnızca genel bilgi vermek değil; dava açmayı düşünen ev sahibi ya da kiracı için, gerçekten yol gösteren bir çerçeve kurmaktır.

B. Kira tespit davası nedir?

B.1 Hukuki dayanak: TBK m. 344 ve m. 345

Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kiralarında yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin mahkemece belirlenmesini amaçlayan davadır. Bu davanın ana omurgası TBK m. 344 ve m. 345’tir. Kanun, tarafların artış anlaşması varsa onun geçerlilik sınırını; anlaşma yoksa hâkimin hangi ölçülere göre bedel belirleyeceğini; beş yıldan uzun süren ilişkilerde ise emsal kira ve hakkaniyet eksenli özel bir rejimi düzenler. Aynı zamanda TBK m. 345, bu davanın ne zaman açılabileceğini ve verilen kararın hangi dönem başından itibaren sonuç doğuracağını belirler.

Kısacası kira tespit davası, “kira bedeli artık hukuken ne olmalıdır?” sorusuna cevap arar. Burada mahkeme, sözleşmeyi baştan kurmaz; mevcut kira ilişkisi içinde, ilgili kira yılı bakımından uygulanacak bedeli belirler. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 16.03.2021 tarihli, 2017/2792 E., 2021/267 K. sayılı kararında, kira tespit davalarının kendine özgü niteliğini vurgulamış; hâkimin sadece ilgili kira dönemi için uygulanacak bedeli belirlediğini açıkça ifade etmiştir.

B.2 İlk beş yılda sistem nasıl işler?

TBK m. 344’e göre taraflar yenilenen kira dönemlerinde artış konusunda anlaşmışsa, bu anlaşma bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak kaydıyla geçerlidir. Anlaşma hiç yoksa da hâkim, yine bu sınırı aşmamak koşuluyla, kiralananın durumunu gözetip hakkaniyete göre belirleme yapar. Bu nedenle ilk yıllarda açılan birçok dosyada “emsal çok yükseldi” demek tek başına yeterli değildir; çünkü kanunun ilk refleksi endeks tavanlı rejimdir.

Burada kritik hata şudur: Uygulamada bazı kiraya verenler, daha ikinci ya da üçüncü yılda, sırf bölgedeki piyasa kiraları yükseldi diye doğrudan “rayiç kira” mantığıyla dava kurmaya çalışıyor. Oysa TBK m. 344’ün ilk iki fıkrası, özellikle ilk beş yıllık yapı içinde daha sınırlı bir alan öngörür. Kanunun mantığı, her yıllık artışta serbest piyasa sıfırlaması değil; öncelikle endeks ve yasal sınır disiplinidir.

B.3 Beş yıldan sonra ne değişir?

Asıl kırılma noktası TBK m. 344’ün üçüncü fıkrasında ortaya çıkar. Kanuna göre beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak bedel; hâkim tarafından TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Yani burada artık yalnızca endeks tavanı değil, daha geniş bir değerlendirme alanı devrededir.

Öğretide de bu ayrım özellikle vurgulanmaktadır. Adalet Dergisi’nde yayımlanan değerlendirmede, TBK m. 344/3’ün beş yılın sonunda emsal ve hakkaniyet merkezli bir kira belirleme rejimi kurduğu; buna karşılık TBK m. 138’in olağanüstü değişen koşullar nedeniyle işlem temelinin sarsılmasına müdahale ettiği belirtilmektedir. Başka bir anlatımla, biri kira bedelinin yasal yeniden belirlenmesi, diğeri ise olağanüstü bozulmuş sözleşme dengesinin onarılmasıdır.

C. Kira uyarlama davası nedir?

C.1 Hukuki dayanak: TBK m. 138

Kira uyarlama davasının dayanağı TBK m. 138’dir. Bu hüküm, sözleşmenin kurulduğu sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması; bu durumun borçludan kaynaklanmaması; edimin ifasını dürüstlük kuralına aykırı düşecek ölçüde ağırlaştırması hâlinde, borçluya sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme imkânı verir. Uyarlama mümkün değilse dönme ya da sürekli edimli sözleşmelerde fesih gündeme gelir. Kanun, bu rejimin yabancı para borçlarında da uygulanabileceğini ayrıca belirtir.

Uyarlama davası bu nedenle sıradan bir kira artış davası değildir. Onun konusu, “piyasa yükseldi, ben de yükseltmek istiyorum” basitliği değildir. Esas mesele, sözleşme dengesinin olağanüstü şekilde bozulmuş olmasıdır. Bu sebeple uyarlama davası, teknik olarak daha ağır bir ispat ve daha güçlü bir olay örgüsü ister.

C.2 Her yüksek enflasyon uyarlama sebebi midir?

Hayır. Tam da burada uygulamanın en kritik düğümü vardır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 10.03.2025 tarihli, 2024/1083 E., 2025/1439 K. sayılı kararında; konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde TBK m. 344 kapsamında kira tespitinde dikkate alınacak sebeplerin ve ilkelerin, otomatik olarak TBK m. 138 kapsamındaki uyarlama davasının sebep ve konusunu oluşturamayacağı açıkça kabul edilmiştir.

Enflasyon, paranın alım gücü, kira enflasyonu, emsal kira ve taşınmazın durumu; esasen kira tespiti davasının alanına giren unsurlardır. Bunları sadece etiket değiştirip “uyarlama” diye sunmak mümkün değildir.

Ancak aynı kararda Yargıtay çok önemli bir denge de kurmuştur. Daire, TBK m. 344 sebeplerinin uyarlama davasına taşınamayacağını söylerken; TBK m. 138’deki diğer sebepler ve şartlar gerçekten oluşmuşsa, her zaman uyarlama davası açılabileceğini de belirtmiştir. Yani doğru cümle şu olmalıdır: “Beş yıl dolmadan uyarlama asla açılamaz” değil; “Beş yıl dolmadan da uyarlama açılabilir, fakat bunun için sıradan kira artışı mantığını aşan, gerçekten olağanüstü ve öngörülemez bir durumun ispatı gerekir.”

Bu karar ayrıca, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi arasında ortaya çıkan görüş ayrılığını gidermek için verilmiştir. Dolayısıyla 2026 itibarıyla uygulamada en güvenli yaklaşım, tespit ve uyarlama davalarını birbirine karıştırmadan; hangi dosyanın TBK m. 344, hangisinin gerçekten TBK m. 138 alanında kaldığını baştan doğru kurmaktır.

D. Kira tespit davası ile kira uyarlama davası arasındaki temel fark

D.1 Aynı sonuca değil, farklı hukuki zemine dayanırlar

Kira tespit davası, kira ilişkisinin normal akışı içinde, yeni dönem kira bedelinin kanundaki ölçütlere göre yeniden belirlenmesini sağlar. Kira uyarlama davası ise, normal akışın bozulduğu; sözleşme kurulurken öngörülmeyen olağanüstü şartların edim dengesini çökerttiği hâllerde devreye girer. Bu iki dava arasındaki fark, sadece isim farkı değildir; vakıa anlatımı, ispat standardı, hukuki nitelendirme ve mahkemenin bakacağı ölçütler bakımından da çok ciddi bir ayrımdır.

Bu nedenle bir dosyada “emsal kira bedelleri çok yükseldi” deniyorsa, ilk refleks çoğu kez kira tespit davasıdır. Buna karşılık örneğin kiralananın kullanım biçimini etkileyen beklenmedik ve olağanüstü bir gelişme, ciddi ekonomik kırılma, savaş, deprem, salgın, aşırı ve öngörülemez kur şoku gibi unsurlar edim dengesini ayrıksı biçimde bozmuşsa; o zaman uyarlama tartışması gündeme gelebilir. Yargıtay 2025 kararında da bu ayrım açık biçimde çizilmiştir.

E. Zorunlu arabuluculuk var mı?

E.1 Evet; ama önemli bir istisna ile

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na 7445 sayılı Kanun ile eklenen 18/B maddesi gereğince, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, “kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda” dava açılmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Yani kira tespit davası da, kira uyarlama davası da kural olarak arabuluculuk süzgecinden geçmek zorundadır.

Kanun bu konuda çok nettir: Arabuluculuğa başvurulmadan dava açılırsa dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir. Son tutanağın dava dilekçesine eklenmemesi hâlinde ise mahkeme bir haftalık kesin süre verir; yine sunulmazsa dosya usulden reddedilir. Bu ayrıntı, uygulamada şaşırtıcı ölçüde sık atlanan bir noktadır.

Ayrıca arabuluculuk bürosuna başvuru tarihinden son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez. Bu, özellikle dava açma zamanlamasını hesaplarken son derece önemli bir güvenlik alanıdır.

Arabuluculuğun kira hukukunda ne kadar merkezi hâle geldiği, Adalet Bakanlığı verilerine de yansımıştır. Bakanlığın 2025 Arabuluculuk İstatistik Bülteni’ne göre, 1 Eylül 2023’ten itibaren kira hukukundan doğan 148.599 uyuşmazlık anlaşmayla sonuçlanmıştır. Bu veri, artık kira uyuşmazlıklarında arabuluculuğun yalnızca bir prosedür değil, gerçekten sonuç üreten bir aşama olduğunu göstermektedir.

F. İhtarname gerekli mi?

Her dosyada zorunlu değil, Kira tespit davasında en çok sorulan sorulardan biri de budur: “Dava açmadan önce ihtarname şart mı?” Bunun cevabı her zaman “evet” değildir. TBK m. 345’e göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir; ancak verilen kararın yeni kira döneminin başından itibaren hüküm doğurması için belirli zamanlama kurallarına uyulması gerekir.

Kanuna göre dava, yeni dönemin başlamasından en geç otuz gün önce açılmışsa, mahkemenin belirleyeceği kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerli olabilir. Bunun dışında, kiraya veren yeni dönemden en geç otuz gün önce kiracıya yazılı bildirim yapmışsa, dava daha sonra ama izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığında da yine baştan etkili sonuç elde edilebilir.

Bir başka önemli istisna daha vardır: Sözleşmede yeni kira döneminde artış yapılacağına ilişkin bir hüküm varsa, bu durumda ayrı bir ihtar şartı aranmaksızın; dava, yeni dönemin sonuna kadar açıldığında yine dönem başından itibaren etkili olabilir. Uygulamada bu ayrıntı çoğu kez gözden kaçtığı için, kimi dosyalarda gereksiz ihtar çekilir; kimi dosyalarda ise gerçekten gerekli olan bildirim hiç yapılmaz.

Bununla birlikte pratik avukatlık refleksi şunu söyler: İhtarname her dosyada zorunlu olmasa da çoğu dosyada stratejik olarak değerlidir. Çünkü dönem hesabını netleştirir, karşı tarafa irade açıklamasını ispatlar, arabuluculuk öncesi pazarlık zemini oluşturur ve sonradan çıkabilecek “hangi dönem için hangi talep ileri sürüldü” tartışmalarını azaltır. Bu, kanuni zorunluluktan çok iyi dosya kurmanın gereğidir.

G. 5 yıl kuralı tam olarak nasıl işler?

G.1 “Beş yıl doldu” cümlesi tek başına yetmez

Kira hukukunda belki de en çok sloganlaştırılan, ama en az doğru hesaplanan konu budur. “Beş yıl dolduysa kira tespit açılır” cümlesi, kaba bir özet olarak doğrudur; fakat dava stratejisi bakımından eksiktir. Çünkü burada önemli olan yalnızca takvim değil; hangi kira dönemi için talep ileri sürüldüğü, sözleşmenin başlangıcı, uzama dönemleri ve TBK m. 345’teki zamanlama rejimidir.

Kira sözleşmesi 15.05.2021 başlangıçlı ise, ilk kira yılı 14.05.2022’de; beşinci kira yılı ise 14.05.2026’da sona erer. Bu durumda 15.05.2026’da başlayan dönem, TBK m. 344/3 bakımından kritik döneme dönüşür. Ancak sadece “2026 geldi, dava açalım” yaklaşımı yetmez; davanın hangi tarihte açıldığı ve gerekiyorsa yazılı bildirimin ne zaman yapıldığı, mahkemenin belirlediği bedelin hangi dönem başından itibaren uygulanacağını doğrudan etkiler. Bu nedenle 5 yıl hesabı, dava dilekçesinden önce mutlaka teknik olarak yapılmalıdır.

G.2 Beş yıldan sonraki davada mahkeme neye bakar?

Beş yılın sonrasındaki kira tespit davasında mahkeme, yalnızca endeks rakamına bakıp karar vermez. Kanunun açık lafzı gereği; TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı, kiralananın fiziksel ve hukuki durumu ve emsal kira bedelleri birlikte değerlendirilir. Yargıtay kararları da bu dönemi fiilen “hak ve nesafet” eksenli dönem olarak kabul etmektedir.

Tam da bu sebeple, emsal dosyası kuvvetli olmayan kira tespit davaları çoğu zaman eksik kurulur. Sadece internet ilanı sunmak, çoğu dosyada yeterli olmaz. Emsalin aynı çevrede, benzer nitelikte, benzer kullanım biçiminde ve gerçekten karşılaştırılabilir olması gerekir. Dava pratiğinde bilirkişi incelemesi, keşif, taşınmazın konumu, metrekaresi, cephesi, kullanım amacı ve fiili durumu bu yüzden belirleyici hâle gelir.

H. Eski kiracı indirimi nedir?

H.1 Hakkaniyet indirimi sembolik olmamalıdır

Kira tespit davalarında mahkemeler ve bilirkişiler, serbest piyasada boş olarak kiraya verilecek taşınmazın olası kira değerini belirledikten sonra; kiracının eski kiracı olması, ilişkinin devam ediyor olması ve hakkaniyet dengesi nedeniyle bir indirim tartışması yapar. Uygulamada bu, çoğu zaman “eski kiracı indirimi” diye anılır. Bu, kanun metninde aynı isimle yazılı bir kurum değildir; ancak hakkaniyet eksenli içtihat pratiğinin yerleşik parçasıdır.

H.2 Yargıtay ne diyor?

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 21.09.2021 tarihli, 2017/974 E., 2021/1058 K. sayılı kararında; bilirkişi tarafından belirlenen bedel üzerinden yapılan yüzde 5 oranındaki indirimin yetersiz bulunduğu görülmektedir. Yani hakkaniyet indirimi, sadece görünüşte yapılmış olsun diye dosyaya serpiştirilecek sembolik bir kalem değildir; somut olayın gerekçesiyle desteklenmeli ve denetime elverişli biçimde kurulmalıdır.

Bu noktada doğru yaklaşım şudur: Hakkaniyet indirimi, kiracıyı piyasa gerçekliğinden tamamen koparmak için değil; taşınmazın serbest boş kira değeri ile mevcut sözleşme ilişkisinin özellikleri arasında adil bir geçiş dengesi kurmak için vardır. Ne fahiş düşük, ne de gerekçesiz ölçüde yüksek bir yaklaşım isabetlidir.

I. Kira tespit davasında talep nasıl kurulmalı?

I.1 Net, açık ve dönem bazlı talep şarttır

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 16.03.2021 tarihli, 2017/2792 E., 2021/267 K. sayılı kararı burada son derece önemlidir. Kurul, kira tespit davalarında hükmün bir kira yılına ait bedelin belirlenmesine ilişkin olduğunu; bu belirlemenin açık, net ve tam olması gerektiğini vurgulamıştır. Aynı kararda, kira tespit davasının niteliği gereği talebin bölünemeyeceği; “fazlaya ilişkin hak saklıdır” mantığıyla bu davanın yürütülemeyeceği; ıslahla sonradan bedel artırılamayacağı da açıkça belirtilmiştir.

I.2 Bu tip kararların net sonucu nedir?

Bu kararın pratik karşılığı çok nettir: Kira tespit davası, klasik bir alacak davası refleksiyle kurulmaz. “Şimdilik şu kadar” yahut “fazlaya dair haklarımız saklıdır” gibi formüller burada güvenli değildir. Hangi dönem için, hangi tarihten itibaren, hangi bedelin tespiti istendiği dilekçede baştan açıkça yazılmalıdır. Aksi halde dava, daha baştan teknik zaafla başlar.

Aynı karar bir başka inceliği daha ortaya koyar: Mahkemenin belirlediği bedelin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı da talep edilmedikçe hükümde gösterilmez. Bu nedenle yalnızca “aylık kira bedelinin tespiti” demek yetmez; etki tarihi de doğru kurulmalıdır. Uygulamada birçok dosya bu ayrıntı yüzünden gereksiz kayıp yaşamaktadır.

İ. Hangi dava hangi durumda daha uygundur?

İ.1 Kira tespit davasının daha uygun olduğu hâller

Eğer temel sorun, kira bedelinin yeni dönem için TBK m. 344 sistemi içinde yeniden belirlenmesi ise; özellikle de uyuşmazlık emsal kira, taşınmazın niteliği, bölge rayici ve beş yıllık eşik etrafında dönüyorsa, doğru dava çoğu kez kira tespit davasıdır. Salt yüksek enflasyon, piyasa artışı, çevredeki kira artışları ve taşınmazın mevcut değerinin daha yüksek olduğunu düşünmek; genel olarak bu dava tipinin alanına girer.

İ.2 Kira uyarlama davasının düşünülebileceği hâller

Buna karşılık sözleşme dengesi, tarafların öngöremeyeceği olağanüstü bir gelişme nedeniyle ciddi biçimde çökmüşse; kiralananın kullanım koşullarını, ekonomik anlamını ya da edim dengesini temelden sarsan ayrıksı bir olay yaşanmışsa; TBK m. 138 eksenli uyarlama davası tartışılabilir. Yargıtay 2025 kararında verilen örnekler arasında deprem, salgın, savaş, olağanüstü ekonomik kriz, ani ve aşırı kur değişimleri gibi durumlar sayılmıştır. Elbette her dosyada bu sebeplerin varlığı ayrıca somut olarak ispatlanmalıdır.

J. En sık yapılan hatalar

J.1) Kira tespit davası yerine uyarlama davası açmak

Uygulamadaki en yaygın hata, TBK m. 344 alanında kalması gereken bir dosyayı, sırf “daha güçlü görünür” zannıyla TBK m. 138 diye kurmaktır. Oysa Yargıtay 2025 kararı, bu kaydırmanın her dosyada mümkün olmadığını açık biçimde göstermiştir.

J.2) Sadece enflasyonu uyarlama sebebi sanmak

Enflasyon, kira parasının reel değerini etkiler; fakat bu olgu, her olayda otomatik olarak uyarlama sebebi değildir. Kanun koyucu zaten kira artış rejimini TBK m. 344 içinde kurmuştur. Bu nedenle sırf enflasyonu ileri sürmek çoğu zaman tespit davası mantığına götürür.

J.3) 5 yıl hesabını takvim cümlesine indirgemek

“Beş yıl doldu” demek yetmez. Hangi sözleşme dönemi, hangi uzama yılı, hangi başlangıç tarihi ve hangi dava tarihi söz konusu; bunların tamamı birlikte değerlendirilmelidir. Yanlış dönem hesabı, doğru davayı bile etkisiz bırakabilir.

J.4) İhtarname zamanlamasını yanlış kurmak

İhtar her zaman zorunlu değildir; fakat bazı dosyalarda yeni dönem başından itibaren sonuç almak için kritik rol oynar. Dönemden otuz gün önce açılan dava ile aynı sürede yapılan yazılı bildirim arasında, sonuca etkisi bakımından önemli farklar vardır.

J.5) Arabuluculuk son tutanağını önemsememek

Arabuluculuğa hiç başvurmadan dava açmak ya da son tutanağı dava dilekçesine eklememek, teknik ama yıkıcı bir hatadır. Kanun bu konuda usulden ret sonucunu açıkça öngörmektedir.

J.6) Talebi belirsiz bırakmak, sonra ıslah ederim sanmak

Kira tespit davası, “şimdilik” mantığıyla yürütülecek bir dava değildir. HGK’nın 16.03.2021 tarihli kararı, talebin baştan açık ve net kurulması gerektiğini; sonradan ıslahla artırılamayacağını açıkça ortaya koymuştur.

J.7) Emsal dosyasını zayıf hazırlamak

Sadece birkaç ilan ekran görüntüsüyle güçlü kira tespit davası kurulmaz. Emsallerin gerçekten karşılaştırılabilir olması; dosyada bilirkişi incelemesini besleyecek somut veri bulunması gerekir. Beş yıl sonrası davalarda emsal zemini zayıfsa, dosyanın ağırlık merkezi çöker.

K. Uygulamada doğru yol haritası nasıl olmalı?

Önce sözleşmenin başlangıç tarihi, uzama dönemleri ve artış maddesi çok dikkatli incelenmelidir. Ardından uyuşmazlığın özü belirlenmelidir: Mesele yasal kira belirleme rejimi içinde yeni dönem bedelini saptamak mı, yoksa gerçekten olağanüstü değişen koşullar nedeniyle sözleşmenin dengesini yeniden kurmak mı? Bu ayrım yapılmadan dilekçe yazılmamalıdır.

Daha sonra arabuluculuk süreci eksiksiz tamamlanmalı; gerekiyorsa ihtarname zamanında gönderilmeli; dava dilekçesinde hangi kira dönemi için, hangi tarihten itibaren, hangi bedelin istendiği açıkça yazılmalıdır. Kira tespit dosyasında emsal ve taşınmaz durumu; uyarlama dosyasında ise olağanüstü değişim ve işlem temelinin çökmesi somut delillerle desteklenmelidir.

Hülasa Son İzahat

Kira tespit davası ile kira uyarlama davası arasındaki fark, uygulamada sanıldığından çok daha büyüktür. Birinde kanunun kira artış rejimi işletilir; diğerinde ise olağanüstü bozulmuş sözleşme dengesi onarılmaya çalışılır. 2026 itibarıyla doğru yaklaşım, bu iki davayı birbirine karıştırmamak; özellikle TBK m. 344’teki kira tespiti sebeplerini, otomatik biçimde TBK m. 138 uyarlama sebebi gibi sunmamaktır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 10.03.2025 tarihli kararı bu konuda artık çok güçlü bir pusuladır.

İyi kurulmuş bir dosya; sadece kanun maddesini bilen değil, dönemi doğru hesaplayan, arabuluculuğu eksiksiz yöneten, ihtarname zamanlamasını kaçırmayan, emsal ve delil örgüsünü sağlam kuran dosyadır. Kira hukukunda sonucu çoğu zaman sadece haklılık değil, hukuki nitelendirme isabeti belirler. Bu nedenle bazen davanın kaderi, dilekçedeki tek bir kelimede gizlidir: “tespit” mi, “uyarlama” mı?

Avukat Orhan Önal’ın Benzer Bir Kısım Çok Okunan Yazısı

• Benzer konularda özellikle gayrimenkul hukuku davaları çatısı altında; hukuk büromuz çokça dava takibi yaptığından; yazı içeriği tek bir hukuki gaye taşımayıp, telafisi imkansız hak kayıplarının önüne geçmek için kesinlikle avukatınızla hareket ediniz.

• Teknik ve hukuk alanında tecrübe gerektiren bu konularda telafisi imkansız hak kayıplarına uğramamak için, mutlaka avukatınıza danışmanızı şiddetle önermekteyiz.
• Aradığınız dava türü veya hukuki ihtilaf hakkında *yazılar*  bölümüne veya KİRA HUKUKU DAVALARI tıklayarak ya da sağ üst köşeden arama yaparak onlarca davanız hakkında dilediğinizi okuyup, araştırabilirsiniz.

  • AVUKAT DESTEĞİ

    Randevu almak için çalışma saatleri içerisinde aşağıdaki telefon aracılığı ile ulaşabilir, whatsapp hattına yazabilir (tıkla) veya aşağıdaki adrese mail atabilirsiniz. 

    Hafta içi: 09:00 – 19:00
    Cumartesi: 10:00 – 18:00

    Telefon: +90 532 282 25 23

    Gizlilik

    Gizlilik, bir avukatın ve hukuk büromuzun en önemli etik ilkelerinden biridir; 1136 sayılı Kanunda tanımlanan gizlilik ve ifşa etmeme ilkesini çok dikkatli ve hassas bir şekilde uygular. Ancak büromuz, müvekkillerinin bilgi, belge ve bilgilerini gizlilik ve bilgi sorumluluğu sınırları içinde gizli tutar ve hiçbir şekilde ve hiçbir koşulda üçüncü kişi ve kurumlarla paylaşmaz.