A. Tahliye Taahhütnamesinin Kanuna ve Yargıtay Kararlarına Göre Asli Unsurları

Tahliye taahhütnamesi, kiracının, belirli bir tarihte kiralananı tahliye edeceğini önceden yazılı olarak taahhüt etmesi ve bu taahhüdüne dayanarak kiraya verenin tahliye talep edebilmesine imkan tanıyan hukuki bir belgedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352. maddesinde düzenlenmiştir.

Bir tahliye taahhütnamesinin hukuken geçerli sayılabilmesi için Yargıtay içtihatları ve TBK çerçevesinde aşağıdaki asli unsurları taşıması gerekir:

1. Taahhüdün Kiracı Tarafından Bizzat veya Yetkilisi Tarafından Verilmesi

• Kiracı tarafından imzalanmalıdır. Eğer kiracı bir tüzel kişilik (şirket vb.) ise, yetkili kişi tarafından imzalanmış olması gerekir.
• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin birçok kararında kiracının imzasının bulunmayan taahhütnamelerin geçerli olmadığı belirtilmiştir.

2. Taahhüt, Kira Sözleşmesi Kurulduktan Sonra Verilmelidir (Sonradan Düzenlenme Şartı)

• TBK 352/1 gereğince, tahliye taahhüdü kira sözleşmesinin yapılmasından sonra düzenlenmelidir.
• Yargıtay, kira sözleşmesi ile aynı tarihte düzenlenen tahliye taahhütnamelerini geçersiz saymaktadır.
• Örneğin, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2019/1287 E., 2019/2073 K. sayılı kararında, sözleşmeyle aynı tarihte alınan taahhütnamenin kiracıyı hukuken bağlamadığı ifade edilmiştir.

3. Tahliye Tarihinin Açıkça Belirtilmesi

• Taahhütnamede kiracının taşınmazı tahliye edeceği kesin bir tarih belirtilmelidir.
• Belirsiz ifadeler veya “kira süresi sona erdiğinde” gibi muğlak ifadeler geçerliliği riske sokabilir.
• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2017/5810 E., 2019/4548 K. sayılı kararına göre, kesin ve belirli bir tarih içermeyen tahliye taahhütnameleri geçersiz sayılmaktadır.

4. Kiracının Serbest İradesiyle Düzenlenmiş Olması

• Kiracının baskı, tehdit veya hile ile taahhütnameyi imzalamış olması hukuka aykırıdır.
• Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, kiracıya zorla, tehditle ya da yanılgıya düşürerek imzalatılan taahhütnameler geçersizdir.
• Kiracı, baskı altında olduğunu iddia ederse TBK 39 ve TBK 30 kapsamında irade sakatlığına dayalı olarak iptal davası açabilir.

5. Yazılı Şekilde Düzenlenmesi

• TBK 352’ye göre tahliye taahhütnamesinin yazılı olması zorunludur.
• Sözlü verilen tahliye taahhütleri geçerli değildir.
• Noter onayı zorunlu olmamakla birlikte, noter huzurunda düzenlenmesi ispat açısından kuvvet kazandırır.

6. Şarta Bağlı Olmaması

• Tahliye taahhüdü, herhangi bir şarta bağlanamaz.
• Örneğin, “Kiraya veren isterse tahliye edeceğim” veya “Eğer başka bir ev bulabilirsem tahliye edeceğim” gibi ifadeler içeren taahhütnameler geçersiz sayılabilir.

7. Kiraya Verenin Rızasıyla Kullandırılan Bir Taşınmaza İlişkin Olması

• Tahliye taahhüdü, kiraya verenin bilgisi ve rızasıyla kullanılan bir taşınmaz için verilmelidir.
• Eğer taşınmazın kiracının rızası dışında devralındığı ispatlanırsa, taahhütname hukuken geçersiz olabilir.

B. Tahliye Taahhütnamesinin Şekli Unsurları (Zorunlu Unsurlar)

1️⃣ Yazılı Olması (TBK 352)

• Tahliye taahhütnamesi yazılı olarak düzenlenmelidir.
• Sözlü olarak verilen tahliye taahhütleri geçersizdir.
• Noter onayı zorunlu değildir, ancak ispat kolaylığı sağlar.

2️⃣ Kiracı Tarafından veya Yetkilisi Tarafından İmzalanmış Olması

• Kiracının bizzat imzasını taşımalıdır.
• Eğer kiracı tüzel kişilikse, yetkilendirilmiş temsilcinin imzalaması gerekir.
• Birden fazla kiracı varsa, tüm kiracıların imzalaması gerekir.

3️⃣ Tahliye Tarihinin Açıkça Belirtilmesi

• Belirli ve kesin bir tahliye tarihi bulunmalıdır.
• “Kira süresi sonunda”, “Müsait olunca” gibi belirsiz ifadeler içeren taahhütnameler geçersizdir.

4️⃣ Kira Sözleşmesi İmzalandıktan Sonra Düzenlenmesi

• Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesi ile aynı tarihte düzenlenemez.
• Kira sözleşmesi imzalandıktan sonra verilmiş olmalıdır.
• Yargıtay, kira sözleşmesiyle aynı tarihte imzalanan taahhütnameleri geçersiz saymaktadır.

5️⃣ Şarta Bağlanmamış Olması

• Tahliye taahhüdü koşula bağlanmamalıdır.
• “Eğer başka bir ev bulursam”, “Kiraya veren isterse tahliye edeceğim” gibi şarta bağlı taahhütler geçersiz sayılabilir.

6️⃣ Kiracının Serbest İradesiyle İmzalanmış Olması

• Baskı, tehdit, hile veya irade sakatlığı varsa taahhüt geçersiz olur.
• Kiracı, taahhütnamenin baskı altında alındığını iddia ederse TBK 39 ve TBK 30 kapsamında iptal davası açabilir.

C. Tahliye Taahhütnamesinin Asli Unsurları (Geçerlilik İçin Zorunlu Unsurlar)

Bir tahliye taahhütnamesinin hukuken geçerli sayılabilmesi için asli unsurlarının bulunması şarttır. Aşağıdaki unsurlardan biri eksikse, tahliye taahhüdü hukuken geçersiz sayılabilir.

✅ Asli Unsurlar:

✔ 1. Yazılı Olması (TBK 352)
✔ 2. Kiracı veya Yetkili Temsilcisi Tarafından İmzalanmış Olması
✔ 3. Tahliye Tarihinin Kesin Olarak Belirtilmesi
✔ 4. Kira Sözleşmesi Yapıldıktan Sonra Düzenlenmesi
✔ 5. Kiracının Serbest İradesiyle Düzenlenmiş Olması

3. Sonuç ve Yargıtay Kararlarına Göre Geçersizlik Sebepleri

Eğer yukarıdaki şekli unsurlardan biri eksikse, Yargıtay içtihatlarına göre tahliye taahhütnamesi geçersiz sayılabilir. Örneğin:

🚫 Sözlü tahliye taahhüdü verildiyse geçersizdir.
🚫 Kira sözleşmesiyle aynı tarihte düzenlenmişse geçersizdir.
🚫 Kesin bir tahliye tarihi yoksa geçersizdir. (Bu noktada bir şüphe olmamalıdır)
🚫 Kiracı baskı altında imzalamışsa geçersizdir.

Örnek Yargıtay Kararı:

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2019/1287 E., 2019/2073 K.:
“Kira sözleşmesi ile aynı gün alınan tahliye taahhütnamesi, kiracının serbest iradesine dayanmadığı gerekçesiyle geçersiz sayılmıştır.”

D. Tahliye Taahhütnamesinde Asli ve Şekli Unsurlar Tablosu