Miras Kalan Evde “Ben Satmak İstemiyorum” Demek Tek Başına Yeterli Değildir

A. Ortaklığın giderilmesi, izale-i şuyu davası, hisseli taşınmaz satışı ve mirasçılar arasındaki en kritik hukuki gerçekler

Miras kalan bir ev, çoğu aile için sadece bir taşınmaz değildir. Bazen baba ocağıdır, bazen çocukluğun geçtiği yerdir, bazen de aile içinde yıllardır konuşulmayan hesapların açıldığı sessiz bir cephedir. Fakat hukuk, duyguyu anlar; ancak mülkiyet uyuşmazlığını duyguya göre değil, hakka, paya, tapuya ve kanuna göre çözer.

Uygulamada en sık duyduğumuz cümle şudur:

“Ben bu evi satmak istemiyorum, diğer mirasçı beni zorlayabilir mi?”

Cevap nettir: Evet, şartları varsa zorlayabilir. Çünkü paylı mülkiyet veya miras ortaklığı sonsuza kadar devam etmek zorunda değildir. Hukuk düzeni, hiç kimseyi istemediği bir ortaklığın içinde süresiz biçimde tutmaz. Bir mirasçı veya paydaş, belirli istisnalar dışında ortaklığın giderilmesini isteyebilir.

Bu nedenle “Ben satmak istemiyorum” cümlesi hukuken tek başına davayı durdurmaz. Asıl önemli olan şudur: Taşınmaz aynen bölünebilir mi? Taraflar anlaşabilir mi? Arabuluculuk süreci doğru yönetilmiş mi? Satış isteniyorsa değer tespiti sağlıklı yapılmış mı? Taşınmaz üzerinde aile konutu, intifa hakkı, şerh, ipotek, haciz, kira ilişkisi veya fiilî kullanım durumu var mı?

İşte izale-i şuyu davasında gerçek savunma, “satmak istemiyorum” demek değil; taşınmazın, payların, kullanımın, değerinin ve hukuki engellerin dosya içinde doğru konumlandırılmasıdır.

B. Ortaklığın giderilmesi davası nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir mal üzerinde ortaklığın sona erdirilmesi için açılan davadır. Halk arasında genellikle “izale-i şuyu davası” olarak bilinir. Miras kalan ev, arsa, tarla, zeytinlik, apartman dairesi, iş yeri, yazlık, araç veya başka bir mal üzerinde birden fazla kişinin birlikte hak sahibi olması hâlinde gündeme gelir.

Bu dava, klasik anlamda “bir taraf kazandı, diğer taraf kaybetti” davası değildir. Çünkü davanın sonunda ortaklık sona erer ve herkes payı oranında sonuca katlanır. Eğer taşınmaz aynen bölünebiliyorsa aynen taksim yapılabilir. Bölünemiyorsa veya bölünmesi ciddi değer kaybına yol açacaksa satış yoluyla ortaklık giderilebilir.

Bu noktada en yanlış bilinen husus şudur: “Bir mirasçı istemezse satış olmaz.” Hayır. Bütün mirasçıların veya paydaşların oybirliğiyle anlaşması elbette en sağlıklı yoldur. Ancak anlaşma yoksa mahkeme süreci devreye girer. Bir paydaşın tek başına ortaklığın giderilmesini istemesi dahi, şartları varsa süreci başlatmaya yeterlidir.

C. Miras kalan evde oturan mirasçı evi kendisinin sanmamalıdır

Uygulamada çok sık görülen tablo şudur: Mirasçılardan biri yıllardır miras kalan evde oturur. Diğer mirasçılar ise taşınmazdan yararlanamaz. Zaman geçtikçe evde oturan kişi, taşınmaz üzerinde fiilî hâkimiyet kurar ve çoğu zaman şu düşünceye kapılır: “Ben burada oturuyorum, ev zaten benim gibi.”

Hukuken bu düşünce doğru değildir. Tapuda veya mirasçılık belgesinde paydaş görünen herkes, payı oranında hak sahibidir. Bir mirasçının taşınmazı fiilen kullanıyor olması, diğer mirasçıların mülkiyet hakkını ortadan kaldırmaz.

Hatta şartları varsa, taşınmazdan tek başına yararlanan mirasçıya karşı ecrimisil, yani haksız kullanım tazminatı talebi de gündeme gelebilir. Ancak ecrimisil ayrı bir değerlendirme gerektirir. Kim kullanıyor, ne zamandan beri kullanıyor, diğer mirasçılar kullanım dışı bırakılmış mı, intifadan men koşulu oluşmuş mu, ihtar var mı, fiilî kullanım nasıl gerçekleşmiş; bunların tamamı ayrıca incelenmelidir.

Bu nedenle miras kalan taşınmazda oturan kişinin “Ben buradayım, kimse beni çıkaramaz” rahatlığı da; diğer mirasçıların “Hemen ecrimisil alırım” düşüncesi de dosya özelinde hukuki süzgeçten geçirilmelidir.

D. Arabuluculuk artık formalite değildir

Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuk süreci önemlidir. Bu süreç yalnızca adliyeye gitmeden önce doldurulması gereken bir evrak aşaması gibi görülmemelidir. Çünkü miras ve taşınmaz uyuşmazlıklarında doğru yönetilen arabuluculuk, taraflara mahkeme satışından daha avantajlı bir çözüm sağlayabilir.

Örneğin mirasçılardan biri diğerlerinin payını satın alabilir. Taşınmaz aile içinde kalabilir. Satış üçüncü kişilere değil, paydaşlar arasında yapılabilir. Taraflar ödeme takvimi belirleyebilir. Birden fazla taşınmaz varsa, herkesin menfaatine uygun paylaşım modeli kurulabilir. Hatta kimi dosyalarda dava yıllarca sürecekken, arabuluculukta birkaç görüşmeyle sonuç alınabilir.

Ancak burada dikkat edilmesi gereken çok önemli bir husus vardır: Arabuluculukta imzalanan anlaşma, gelişigüzel hazırlanacak bir metin değildir. Pay oranları, ödeme tarihi, tapu devri, masraflar, vergi ve harçlar, teslim tarihi, taşınmazın mevcut durumu, tahliye, kira, ipotek, haciz ve cezai şart gibi konular açıkça düzenlenmelidir. Eksik hazırlanmış bir arabuluculuk anlaşması, uyuşmazlığı bitirmek yerine yeni uyuşmazlıklar doğurabilir.

E. Aynen taksim mi, satış mı?

Ortaklığın giderilmesi davalarında ilk önemli ayrım aynen taksim ile satış suretiyle ortaklığın giderilmesi arasındadır. Aynen taksim, taşınmazın fiziksel olarak bölünüp paydaşlara ayrı ayrı verilmesidir. Örneğin geniş bir arsa veya tarla, imar durumu ve teknik şartlar uygunsa paylar oranında bölünebilir. Ancak her taşınmaz aynen bölünemez. Bir apartman dairesi, küçük bir dükkân, imar mevzuatı gereği bölünmesi mümkün olmayan bir arsa veya bölündüğünde ciddi değer kaybına uğrayacak taşınmaz yönünden aynen taksim pratikte mümkün olmayabilir.

Satış suretiyle ortaklığın giderilmesi ise taşınmazın satılması ve satış bedelinin paydaşlara payları oranında dağıtılmasıdır. Burada asıl tartışma çoğu zaman satışın kendisinden çok, değer tespiti ve satış sürecidir.

Taşınmaz düşük bedelle satılırsa, bütün paydaşlar zarar eder. Bu yüzden bilirkişi raporu, keşif, emsal değerler, taşınmazın konumu, imar durumu, yapı kullanma durumu, metrekare, cephe, kira getirisi, hisseli olma hâli, takyidatlar ve piyasa koşulları çok dikkatli incelenmelidir. İzale-i şuyu davasında kötü takip edilen bir dosya, sadece dava kaybı değil, malvarlığı kaybı doğurur.

F. “Satış sadece mirasçılar arasında yapılsın” denilebilir mi?

Satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılması mümkündür; ancak bunun için bütün paydaşların anlaşması gerekir. Aksi hâlde satışın herkese açık yapılması gündeme gelebilir. Bu nedenle bir mirasçı taşınmazın aile dışına çıkmasını istemiyorsa, davanın son aşamasını beklemek yerine daha baştan strateji kurmalıdır.

Pay satın alma, sulh, arabuluculuk anlaşması, ödeme planı, aile içi devir, paydaşlar arasında satış mutabakatı gibi seçenekler zamanında değerlendirilmelidir. Aksi hâlde taşınmazın açık artırma sürecine girmesiyle birlikte kontrol zayıflayabilir.

Burada avukatın görevi yalnızca dilekçe yazmak değildir. Asıl görev, şu sorunun cevabını net şekilde göstermektir: “Bu taşınmazı korumak mı istiyoruz, satmak mı istiyoruz, değerinde paraya çevirmek mi istiyoruz, yoksa diğer payları almak mı istiyoruz?” Yol haritasını netleştirin! Strateji bu soruya göre kurulur.

G. Mirasçılar arasında anlaşma varsa dava açmak şart mı?

Hayır. Mirasçılar anlaşabiliyorsa, dava yoluna gitmeden paylaşım yapılabilir. Miras taksim sözleşmesi, pay devri, tapuda işlem, arabuluculuk anlaşması veya tarafların durumuna uygun başka hukuki araçlarla uyuşmazlık çözülebilir.

Fakat burada şekil şartları ve tapu işlemleri çok önemlidir. Taşınmaz devri, miras payı devri, paylı mülkiyete geçiş, elbirliği mülkiyetinin sona erdirilmesi, veraset ilamı, intikal işlemleri ve tapu kayıtları dikkatle yürütülmelidir.

Kendi Aramızda Anlaştık İhtimallerinde…

Aile içinde “Biz kendi aramızda anlaştık” denilerek yapılan sözlü paylaşımlar ileride büyük uyuşmazlıklara yol açabilir. Özellikle kardeşler arasında yapılan sözlü mutabakatlar, eşlerin ve çocukların devreye girmesiyle yıllar sonra bambaşka bir davaya dönüşebilir. Hukukta iyi niyet kıymetlidir; fakat taşınmaz hukukunda yazılı, geçerli ve infaz edilebilir belge daha kıymetlidir.

H. Dava açmadan önce hangi belgeler hazırlanmalıdır?

Ortaklığın giderilmesi veya miras kalan taşınmazla ilgili hukuki süreç başlatılmadan önce dosyanın iyi hazırlanması gerekir. İlk bakılması gereken belgeler şunlardır:

Tapu kaydı, güncel takyidat bilgisi, mirasçılık belgesi, taşınmazın imar durumu, belediye rayiç bilgileri, varsa kira sözleşmesi, fiilî kullanım durumu, önceki aile içi protokoller, yapılan masraflar, tadilat belgeleri, emlak değerine ilişkin emsaller, varsa haciz veya ipotek kayıtları.

Özellikle taşınmaz üzerinde haciz, ipotek, intifa hakkı, aile konutu şerhi, kira şerhi veya üçüncü kişi kullanım hakkı varsa, dava stratejisi buna göre belirlenmelidir. Çünkü ortaklığın giderilmesi davası yalnızca “satılsın” talebinden ibaret değildir. Taşınmazın hukuki ve ekonomik fotoğrafı doğru çekilmeden açılan dava, ileride gereksiz zaman ve değer kaybına neden olabilir.

I. Bu davalarda en büyük hata nedir? Telafisi imkanız hak kayıpları neler olabilir?

En büyük hata, miras uyuşmazlığını yalnızca duygusal tepkiyle yönetmektir. Bir mirasçı “asla satmam” der. Diğeri “ne olursa olsun dava açarım” der. Üçüncüsü “ben yıllardır baktım, benim hakkım daha fazla” der. Bir başkası “babam bana söz vermişti” der. Fakat mahkeme, söze değil delile; kırgınlığa değil tapuya; aile içi öfkeye değil hukuki hakka bakar.

Elbette her ailenin kendi hikâyesi vardır. Ancak dava dosyasında hikâyenin değil, ispat edilebilir hakkın karşılığı vardır. Bu nedenle miras kalan ev, arsa veya hisseli taşınmaz konusunda hareket etmeden önce mesele şu üç başlıkta değerlendirilmelidir:

1. Birincisi, hukuken haklı mıyız?
2. İkincisi, ekonomik olarak doğru adımı mı atıyoruz?
3. Üçüncüsü, dava yerine anlaşmayla daha iyi sonuç alınabilir mi?

Bu üç soru sorulmadan açılan her izale-i şuyu davası, müvekkile sadece mahkeme süreci değil, aynı zamanda ekonomik risk de getirir.

J. Hisseli taşınmazda mesele sadece “satış” değil, stratejidir

Miras kalan evlerde ve hisseli taşınmazlarda en doğru yaklaşım şudur: Önce tapu, sonra pay, sonra kullanım, sonra değer, sonra dava stratejisi. Ortaklığın giderilmesi davası basit görünen ama sonuçları ağır olan bir davadır. Çünkü dava sonunda taşınmazın mülkiyet yapısı değişir. Aile gelen miras satılır. Bazen yıllardır çözülemeyen ortaklık sona erer. Ya da doğru takip edilmeyen süreç yüzünden taşınmaz gerçek değerinin altında elden çıkar.

Bu nedenle “miras kalan evi satmak istemiyorum”, “kardeşim izale-i şuyu davası açtı”, “hisseli tapu nasıl satılır”, “ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer”, “mirasçılardan biri evde oturuyor”, “hisseli taşınmazda payımı almak istiyorum” gibi soruların her biri aynı cevaba bağlanamaz.

• Her dosyada ayrı strateji gerekir.
• Tüm taşınmazlar kendi değerine göre incelenir.
• Miras ilişkisi kendi deliliyle değerlendirilir.
• Davalar, açılmadan önce kazanılacak veya kaybedilecek ekonomik sonucu gösterir.

Avukatınız; dava açmadan önce o davanın sonucunu, riskini, maliyetini ve en doğru çıkış yolunu gösterebilen kişidir. Bu sebeple avukatınıza danışmadan yol haritası çizmemenizi, telafisi imkansız hak kayıplarına uğramamanız için öneriyoruz.

Benzer Mahiyette Avukat Önal Yazıları

•  “Gayrimenkul Hukuku” ana kategorisi Tapu, imar, kaçak yapı, tescil-ip­tal, malik-komşu uyuşmazlıkları vs. genel gayrimenkul hukuku yazılarımıza Orhan Önal Avukatı İzmir  bu link üzerinden bakabilirsiniz.
• Bahse konu içerik İİK 277 kapsamında çok özgün bir dava türü olduğundan; İcra-İflas hukuku, borçlar hukuku, medeni hukuk ve zaman zaman ticaret hukuku da özgün bir şekilde kompleks icra edilecek bir dava olmasından ötürü, avukatınızla hareket etmeden davayı açmamanızı öneriyoruz.
• Teknik ve hukuk alanında tecrübe gerektiren bu konularda telafisi imkansız hak kayıplarına uğramamak için, mutlaka avukatınıza danışmanızı şiddetle önermekteyiz.
• Aradığınız dava türü veya hukuki ihtilaf hakkında *yazılar*  bölümüne veya *kaçak yapılar aramasına* tıklayarak ya da sağ üst köşeden arama yaparak onlarca davanız hakkında dilediğinizi okuyup, araştırabilirsiniz.
  

  AVUKAT DESTEĞİ

  Randevu almak için çalışma saatleri içerisinde aşağıdaki telefon aracılığı ile ulaşabilir, whatsapp hattına yazabilir (tıkla) veya aşağıdaki adrese mail atabilirsiniz. 

  Hafta içi: 09:00 – 19:00
  Cumartesi: 10:00 – 18:00

  Telefon: +90 532 282 25 23

  Gizlilik

  Gizlilik, bir avukatın ve hukuk büromuzun en önemli etik ilkelerinden biridir; 1136 sayılı Kanunda tanımlanan gizlilik ve ifşa etmeme ilkesini çok dikkatli ve hassas bir şekilde uygular. Ancak büromuz, müvekkillerinin bilgi, belge ve bilgilerini gizlilik ve bilgi sorumluluğu sınırları içinde gizli tutar ve hiçbir şekilde ve hiçbir koşulda üçüncü kişi ve kurumlarla paylaşmaz.