Teslimden sonra ortaya çıkan nem, su sızıntısı veya ses yalıtımı sorunu ayıplı konut iddiası doğurabilir. Dosyanın ilk işi kusuru gözle görmekle bitmez. Teslim taahhüdünü, teknik nedeni, ilk belirtiyi ve onarım izlerini aynı tarihlendirilmiş kayıt üzerinde karşılaştırmak gerekir.
Ayıplı konut, gizli ayıp ve eksik ifa arasındaki fark
Profesyonel satıcıdan tüketiciye konut satışı
6502 sayılı Kanun m.8 bakımından sözleşme, örnek daire, tanıtım ve objektif olarak beklenen nitelikler teslim edilen konutla karşılaştırılır. Satıcının ticari veya mesleki amaçla hareket etmesi ve alıcının tüketici sıfatı önemlidir. Her ikinci el taşınmaz devri tüketici işlemi sayılmaz. Uygulanacak rejime göre TBK satım veya eser hükümleri ayrıca değerlendirilir.
Gizli ayıp ne zaman fark edilebilir?
İlk yoğun yağmurda su alan cephe veya ısıtma mevsiminde ortaya çıkan yalıtım sorunu, teslim tutanağında görünmeyebilir. Açık ayıp ve gizli ayıp ayrımı, olağan inceleme ile fark edilebilirlik üzerinden yapılır. Eksik ifada ise taahhüt edilen imalatın yapılıp yapılmadığı sorgulanır. Aynı projedeki her kalem ayrı sınıflandırılır.
Altı aylık karine ve zamanaşımı ayrı konulardır
6502 m.10, teslimden itibaren altı ay içinde ortaya çıkan ayıplar için teslimde mevcut olma karinesi öngörür. Karine, malın veya ayıbın niteliğiyle bağdaşmadığında uygulanmaz. Kanunun 12. maddesinde konut ve tatil amaçlı taşınmazda kural olarak teslimden itibaren beş yıl düzenlenir. İkinci el satışta tüketici hukuku uygulanıyorsa sorumluluk üç yıldan az olamaz. Ağır kusur veya hileyle gizleme ayrıca değerlendirilir.
| Seçimlik hak | Örnek | Önce ne araştırılır? |
|---|---|---|
| Bedelden indirim | Konut korunur, ayıbın etkisi bedelde tartışılır | Ayıplı ve ayıpsız değer ile bilirkişi hesabı |
| Ücretsiz onarım | Teknik olarak giderilebilir yalıtım kusuru | Onarım yöntemi ve orantısız güçlük |
| Sözleşmeden dönme | Konut geri verilerek bedel istenir | İade koşulları, finansman ve somut uyuşmazlık |
| Ayıpsız misliyle değişim | Uygun alternatif bağımsız bölüm | İmkân ve orantısız güçlük |
Dosya ve delil planı
Onarım delili ortadan kaldırmadan önce
Teslim tutanağını, satış sözleşmesini, teknik şartnameyi, kat planını, ilanı, tarihli fotoğrafları ve satıcıyla yazışmaları bir araya getirin. Acil onarım gerekiyorsa müdahale öncesi durum, müdahalenin gerekçesi, yapılan işler ve faturalar ayrı kaydedilir. Bildirimin ne zaman, kime ve hangi içerikle yapıldığının belgelendirilmesi sonradan ispatı kolaylaştırır.
HMK 400 delil tespiti ve bilirkişiye soru
İleride delilin kaybolması veya ileri sürülmesinin önemli ölçüde zorlaşması ihtimali somutlaştırılır. Teknik heyetten yalnız kusurun adını yazması istenmemelidir. Kusurun yeri, nedeni, teslimde bulunup bulunmadığı, hangi tarihte olağan gözlemle fark edilebilir olduğu ve onarım yöntemi sorulmalıdır. Ortak alan kusurunda yönetim kayıtları, taraf sıfatı ve talep kapsamı da incelenir.
Dava şartları ve talep seçimi
Tüketici işleminde başvuru tarihinde geçerli hakem heyeti parasal sınırı ve 6502 m.73/A istisnaları kontrol edilir. Özellikle taşınmazın aynından doğan uyuşmazlık istisnası ile salt bedel talebi birbirinden ayrılır. Delil tespiti, esas davadaki seçimlik hakkı kullanmanın veya dava şartını yerine getirmenin yerini tutmaz.
Emsal karar ve uygulama örneği
Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E. 2016/13927, K. 2017/4724 sayılı ilamda, gizli olduğu ileri sürülen imalat kusurlarının ne zaman ortaya çıktığını ve normal vasıflardaki tüketicinin bunları ne zaman fark edebileceğini araştıran, taraf ve yargı denetimine elverişli ek rapor aramıştır. Kararın ayıp ihbarına ilişkin yaklaşımı kendi olay ve mevzuat bağlamında okunmalıdır. Uygulama bakımından değeri, yağmur ve ısı gibi mevsimsel koşulların bilirkişi incelemesine nasıl dâhil edileceğini göstermesidir.
Kaynaklar ve ilgili yazılar
- 6502 sayılı Kanun m.8–12 ve 73/A
- Yargıtay 13. HD E.2016/13927, K.2017/4724 karar metni
- İnşaatta ayıplı ve eksik imalatta delil tespiti
Gizli ayıpta ispat ve bedel indiriminin hesabı
Tüketici satışı ve genel satım hükümleri
İlk ayrım satıcının ticari veya mesleki amaçla hareket edip etmediğidir. 6502 kapsamındaki konut satışında ayıp karinesi, seçimlik haklar ve zamanaşımı bu kanuna göre incelenir. Genel satımda TBK 219 ve devamı, özellikle gözden geçirme ve bildirim bakımından TBK 223 ayrı önem taşır. Teslimden sonraki altı aylık karine ile beş yıllık konut zamanaşımı farklı işlevlere sahiptir.
Bedel indirimi hesabında iki değer
Bilirkişiden aynı değerleme tarihi itibarıyla taşınmazın ayıpsız ve ayıplı rayiç değerleri istenir. Nispi yöntemde iki değer arasındaki fark, ayıpsız değere oranlanır ve bu oran sözleşmedeki satış bedeline uygulanır. Örneğin ayıpsız rayiç 5 milyon, ayıplı rayiç 4,5 milyon ve satış bedeli 4 milyon TL ise yüzde 10 oran üzerinden 400 bin TL bulunur. Bu varsayımsal hesap, onarım faturasıyla aynı tutarı vermek zorunda değildir.
Teknik şartname ve keşif soruları
Su sızıntısının ortak çatıdan mı, bağımsız bölüm tesisatından mı geldiği belirlenir. İlk yağış kaydı, fotoğraf, eski tamirler ve bakım kayıtları aynı kronolojide incelenir. Projede taahhüt edilmiş imalat hiç yapılmamışsa eksik ifa, yapılmış fakat şartnameye uygun değilse ayıp değerlendirmesi gündeme gelir. Delil tespiti talebinde keşfin neden gecikmeden yapılması gerektiği açıklanır.
6098 sayılı TBK metni · 6100 sayılı HMK metni
| İnceleme | Olasılık | Dosyada yapılacak kontrol |
|---|---|---|
| Kusurun niteliği | İmalat yapılmış | Şartnameye uygunluğu ve giderim yöntemini incele. |
| Kusurun niteliği | İmalat yapılmamış | Taahhüdün varlığını ve eksik ifayı belgeyle karşılaştır. |
| Talep | Konut elde tutulacak | Bedel indirimi ve onarım koşullarını ayrı hesapla. |
| Talep | İade gündemde | Dönme koşulları, finansman ve taraf sıfatını incele. |
- Kusurun niteliği
- İmalat yapılmış → Şartnameye uygunluğu ve giderim yöntemini incele.
- İmalat yapılmamış → Taahhüdün varlığını ve eksik ifayı belgeyle karşılaştır.
- Talep
- Konut elde tutulacak → Bedel indirimi ve onarım koşullarını ayrı hesapla.
- İade gündemde → Dönme koşulları, finansman ve taraf sıfatını incele.
Sık sorulan sorular
Teslim tutanağını imzaladıysam gizli ayıp ileri sürebilir miyim?
İmza tek başına daha sonra fark edilen bütün teknik kusurlara ilişkin hakları sona erdirmez. Belgenin içeriği ve fark edilebilirlik incelenir.
Yağmurdan sonra su alan çatı gizli ayıp mı?
Teknik neden ve olağan teslim kontrolünde fark edilip edilemeyeceği belirlenmelidir.
Ayıp ile eksik ifa arasındaki fark nedir?
Ayıpta teslim edilen imalat kusurludur. Eksik ifada taahhüt edilen edimin bir bölümü yerine getirilmemiştir.
Teslimden itibaren beş yıl her konut satışında mı geçerli?
6502 m.12 kapsamında konut ve tatil amaçlı taşınmazlar için genel kuraldır. Hukuki ilişki ve istisnalar ayrıca kontrol edilir.
Ayıbı satıcıya nasıl bildireyim?
Kusuru, ilk görülme tarihini ve talebi açıkça gösteren, gönderim ve teslimi ispatlanabilir bir bildirim delil açısından önemlidir.
Delil tespiti için önce dava açmak gerekir mi?
Hayır. HMK’daki koşullar varsa dava açılmadan önce de talep edilebilir.
Tamir faturası bedel indiriminin aynısı mı?
Hayır. Onarım gideri ve bedel indirimi farklı hesap ve talep konularıdır.
Ortak alandaki kusur için kim başvurur?
Talep türü, bağımsız bölüm ve ortak alan ayrımı ile taraf sıfatı birlikte incelenir.
Arabuluculuk her ayıplı konut davasında şart mı?
Tüketici mahkemesi, hakem heyeti ve m.73/A istisnaları dikkate alınarak somut uyuşmazlık özelinde belirlenir.
Konutun ikinci el olması tüketici hukukunu dışlar mı?
Hayır. Satıcının sıfatı ve işlemin niteliği belirleyicidir.
Altı aylık ayıp karinesi bir zamanaşımı süresi mi?
Hayır. Ayıbın teslimde mevcut olup olmadığına ilişkin ispat kuralıdır.
Bedel indirimi hangi değere göre hesaplanır?
Nispi yöntemde ayıplı ve ayıpsız rayiçler karşılaştırılır, oran satış bedeline uygulanır.
İlan ve örnek daire delil olabilir mi?
Evet. İçerik, tarih ve satıcıyla bağlantı ortaya konulabildiğinde teslim taahhüdünü değerlendirmeye yardımcı olur.
Acil onarım keşfi imkânsız hâle getirirse ne yapılır?
Müdahale öncesi fotoğraf, uzman kaydı, gerekçe ve iş kalemleri belgelenir.
Ağır kusurla gizlenen ayıpta süre nasıl değerlendirilir?
6502 m.12/3 uyarınca ağır kusur veya hileyle gizleme varsa zamanaşımı hükümleri uygulanmaz.
Avukat desteği
Av. Orhan Önal’ın taşınmaz uyuşmazlıklarına ilişkin uygulama yaklaşımında, teknik bilirkişi soruları ile mahkemeden istenen hukuki sonuç birlikte hazırlanır. Hukuki yardımın kapsamı, uyuşmazlığın aşamasına ve incelenebilen belgelere göre belirlenir. Alanlarımız
Yorum yazın