İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Tüm Süreler (TBK 350–353)

1) Mevzuat Haritası (Kanunlar)

Konut ihtiyacına dayalı tahliye davasında süre rejimi tek maddeden ibaret değildir. Süreler üç ayrı normatif blok tarafından yönetilir:

1).I. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK)

TBK m. 350 – İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

Kanun lafzı özetle şunu düzenler:

Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut gereksinimi varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

Burada kritik nokta:

• Belirli süreli sözleşmede tahliye hakkı sürenin sonunda doğar.

• Hak doğmadan dava açılamaz.

• İhtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır.

TBK m. 353 – Dava Açma Süresi

Bu madde süre rejiminin kalbidir.

Madde özü:

Kiraya veren, dava açma süresi içinde dava açacağını yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzar.

Buradaki yapı:

1. Asıl süre:
   Kira süresinin bitiminden itibaren 1 AY

2. Hak düşürücü nitelik:
   Bu süre içinde dava açılmazsa tahliye hakkı o dönem için düşer.

3. Yazılı bildirimle koruma (TBK 353):
   Eğer kiraya veren, bu süre içinde dava açacağını yazılı bildirmişse
   → dava açma hakkı uzayan kira yılı sonuna kadar korunur.

Bu düzenleme, uygulamada dosya kurtaran hükümdür. TBK m. 355 – Tahliye Sonrası Yeniden Kiralama Yasağı Bu madde süre değil ama davanın kaderini belirler:

İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, üç yıl geçmeden eski kiracı dışında bir başkasına kiralanamaz.

Bu madde:

• İhtiyacın samimiyetini test eder

• Davacı aleyhine tazminat riskini doğurur

• Mahkemeler ihtiyacı değerlendirirken bu maddeyi dikkate alır

1).II. 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (HUAK)

HUAK m. 18/B – Kira Uyuşmazlıklarında Dava Şartı

01.09.2023 itibariyle: Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası da bu kapsamdadır.

HUAK m. 18/A/15 – Sürelerin Durması

Kanun lafzı nettir: Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez.

Bu hüküm şunu doğurur:

• Hak düşürücü süre işlemeye başlamışsa → DURUR

• Son tutanakla → kaldığı yerden devam eder

• Yeni süre başlamaz

• Ek süre verilmez

Bu hüküm süre koruma mekanizmasıdır.

1).III. 6100 Sayılı HMK (Genel Süre Rejimi)

HMK m. 114/2 – Dava Şartı

Dava şartı arabuluculuk tamamlanmadan açılan dava usulden reddedilir.

HMK m. 90–93 – Süre Hesabı

• Süre gün olarak belirlenmişse takvim günü esas alınır.

• Son gün resmi tatile denk gelirse takip eden iş günü son gündür.

2) “Altın Standart” Takvim Ayağına Dair

(Dosyada 2 ayrı süre vardır)

Konut ihtiyacına dayalı tahliyede her dosyada iki paralel süre vardır:

SÜRE-1: TBK 353 Dava Açma Süresi (Hak Düşürücü)

Örnek:

Kira bitiş tarihi: 11 Şubat 2026

Dava açma süresi: 12 Şubat 2026 – 12 Mart 2026

Bu süre:

• Kamu düzenine yakındır

• Mahkeme re’sen inceler

• Kaçırılırsa esasa girilmez

SÜRE-2: Arabuluculuk Süresi (Dava Şartı Süresi)

Arabuluculuk:

• Dava açmadan önce tamamlanmalı

• Son tutanak alınmalı

HUAK 18/A/15 gereği:

• Başvuru tarihi → süre durur

• Son tutanak → süre kaldığı yerden devam eder

Kritik Matematik

Diyelim: Kira bitişi: 15.02.2026

1 aylık süre başladı

20.02.2026’da arabuluculuğa başvuruldu

15.02–20.02 arası = 5 gün geçti

Son tutanak 05.03.2026’da alındı

Geriye kalan süre = 30 – 5 = 25 gün

Yeni son gün = 02.04.2026….  Bu hesap doğrudan HUAK 18/A/15’ten çıkar.

3) TBK 350/353’DE TÜM SÜRELER

(En kritik bölüm – uygulama matematiği)

I. Belirli Süreli Sözleşme

• Tahliye hakkı → sürenin bitiminde doğar

• Dava açma süresi → 1 ay

• Yazılı bildirim varsa → uzayan kira yılı sonuna kadar korunur

Uygulama Riski:

• 1 ay kaçırılırsa

• Yazılı bildirim yoksa
  → dava reddedilir

II. Belirsiz Süreli Sözleşme

• Fesih dönemi belirlenir (TBK 328 mantığı)

• Fesih tarihinden itibaren 1 ay içinde dava açılır

III. Erken Arabuluculuk Tartışması

Yargıtay 3. HD bazı kararlarında:

Hak doğmadan yapılan arabuluculuğun geçerli dava şartı olmayabileceği görüşünü benimsemiştir.

Bu nedenle güvenli uygulama:

• Hak doğduktan sonra arabuluculuk

• Son tutanak

• Dava

IV. TBK 353 Yazılı Bildirim Stratejisi

Bu hüküm dosya sigortasıdır.

Eğer:

Süre içinde yazılı bildirim yapılmışsa
→ dava hakkı uzayan kira yılı sonuna kadar korunur.

Bu nedenle noter ihtarnamesi yalnızca tahliye talebi değil, aynı zamanda süre koruma aracıdır.

V. Süre Rejiminde Akademik – Kanuni Özet

• Tahliye hakkı TBK 350’de doğar.

• Dava açma süresi TBK 353’te düzenlenir.

• Arabuluculuk dava şartı HUAK 18/B’dedir.

• Sürelerin durması HUAK 18/A/15’tedir.

• Süre hesabı HMK 90–93’e göre yapılır.

• Hak düşürücü süre kamu düzenine yakındır.

• Yazılı bildirim süre koruma sağlar.

• Arabuluculuk yeni süre başlatmaz, mevcut süreyi durdurur.

Belirsiz sürelide mantık farklıdır:

• Fesih dönemi hesabı (TBK 328 referansı) +

• O fesih tarihinden itibaren yine 1 aylık dava açma penceresi (ihtiyaç davası için) şeklinde kurgulanır. Bu yapı, “fesih bildiriminin etkili olduğu tarihe göre” belirlenir (uygulama yorumları böyle anlatır).

4) Zorunlu Arabuluculuk Süreleri (HUAK) – “14 gün efsanesi” burada çözülür

4.1 Arabuluculuk Süreci Kaç Gün Sürer?

HUAK 18/A sisteminde arabulucunun süreci belirli çerçevede yürütmesi öngörülür; uygulamada “3 hafta + zorunlu hâlde 1 hafta uzatma” diye bilinen süre arabulucunun faaliyeti bitirme süresidir. Bu süre, “dava açma için 14 gün” değildir (karıştırılan nokta bu).

4.2 Arabuluculuk Son Tutanaktan Sonra “14 Gün İçinde Dava Aç” Diye Bir Kural Var mı?

Konut ihtiyacına dayalı tahliye bakımından: “Son tutanaktan sonra 14 gün içinde dava aç” diye genel bir yasal süre yok.

Peki kanunda “son tutanak sonrası 1 ay” geçen bir ifade var mı?

HUAK 18/A içinde, taraflara ulaşılamaması/katılmama/2 saatten az görüşme gibi hallerde Bakanlık bütçesinden ödenen ücretin 1 ay içinde dava açılmazsa başvurandan tahsili gibi bir mali sonuç tartışması yer alır (doktrinde bu şekilde aktarılır). Bu, tahliye davası için hak düşürücü süreyi değiştiren bir “dava açma süresi” değildir; mali/ücret boyutlu bir mekanizmadır.

4.3 Arabuluculuk Süreyi Nasıl Etkiler? (En Güvenli Formül)

Hak düşürücü süre işlemeye başladıysa (örneğin TBK 353’te 1 ay)

• Arabuluculuk bürosuna başvurduğun anda → süre durur

• Son tutanak → durma biter! (Riske atmamak için sayma başla tekrar)

• Kalan gün sayısı kadar süre işlemeye devam eder

5) En Kritik Yeni Tartışma: “Dava Hakkı Doğmadan Arabuluculuk” Geçerli mi?

Konut ihtiyacına dayalı tahliye davası bakımından son dönemin en riskli usul başlığı budur.

Sorun şu noktada toplanmaktadır:

Tahliye hakkı TBK 350 uyarınca kira süresinin bitiminde doğar. Peki bu hak doğmadan yapılan zorunlu arabuluculuk başvurusu geçerli dava şartı sayılır mı?

Bu soru, özellikle hak düşürücü süre ve dava şartı arabuluculuk kesişiminde ciddi uygulama ayrılıklarına yol açmıştır.

5.1 Görüş-1: “Erken Başvuru Geçersizdir” (Yargıtay 3. HD Çizgisi)

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin bazı kararlarında, tahliye davası açma hakkı doğmadan yapılan arabuluculuk başvurusunun dava şartını karşılamayabileceği yönünde değerlendirmeler görülmektedir.

Bu yaklaşımın dayandığı hukuki mantık şudur:

• Arabuluculuk bir uyuşmazlık çözüm yöntemidir.

• Uyuşmazlık için mevcut, doğmuş ve ileri sürülebilir bir hak gerekir.

• Tahliye hakkı doğmadan yapılan başvuru, henüz somutlaşmamış bir talebe dayandığından “şekli başvuru” olarak görülebilir.

• Bu durumda dava şartı gerçekleşmemiş sayılabilir.

Bu yorum özellikle şu kavramlarla ilişkilidir:

• “konut ihtiyacına dayalı tahliye davası dava şartı”

• “hak doğmadan arabuluculuk”

• “TBK 350 tahliye hakkının doğumu”

Mahkemelerin bir kısmı bu çizgide “dava şartı yokluğu nedeniyle usulden ret” kararı verebilmektedir.

5.2 Görüş-2: “Kanunda Yasak Yok; Geçerlidir” (BAM Ayrışması)

Bazı Bölge Adliye Mahkemeleri ise şu yaklaşımı benimsemektedir:

• HUAK 18/B hükmünde “hak doğduktan sonra başvurulmalıdır” şeklinde açık bir sınırlama yoktur.

• Dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulmuş ve son tutanak alınmışsa dava şartı tamamdır.

• Hak doğum tarihi, dava açma süresini etkiler; dava şartının geçerliliğini değil.

Bu nedenle uygulamada istinaf daireleri arasında birlik bulunmamaktadır.

5.3 Uygulamada “Sıfır Risk” Stratejisi

Konut ihtiyacına dayalı tahliye davasında usulden ret riskini ortadan kaldırmak için en güvenli yöntem şudur:

1. Kira dönemi sona ersin (TBK 350 gereği hak doğsun)

2. Hak doğduktan sonra yeniden zorunlu arabuluculuk başvurusu yapılsın

3. Anlaşmama son tutanağı alınsın

4. Dava bu son tutanakla açılsın

Bu yöntem:

• “Erken başvuru geçersizdir” itirazını bertaraf eder.

• HUAK 18/A/15 gereği hak düşürücü süreyi de durdurur.

• Dosyayı Yargıtay 3. HD çizgisine uygun hale getirir.

Bu yaklaşım özellikle:

• “konut ihtiyacına dayalı tahliye davası süre güvenliği”

• “zorunlu arabuluculuk dava şartı”

• “hak düşürücü süre korunması”

başlıklarında en sağlam yoldur.

6) Tek Sayfalık Süre Çizelgesi (Hakimin & Avukatın Gözüyle)

Aşağıdaki şema, TBK 353 ve HUAK 18/A/15 birlikte uygulanarak süre rejimini gösterir:

Kanuni “stop etkisi” doğrudan HUAK 18/A/15 hükmünden kaynaklanır.

Burada önemli olan:

• Arabuluculuk yeni süre başlatmaz.

• Mevcut hak düşürücü süreyi durdurur.

• Son tutanakla birlikte süre kaldığı yerden işlemeye devam eder.

7) Dosya Açmadan Önce “Süre Checklist” (Uygulamacı Notları)

Konut ihtiyacına dayalı tahliye davası açılmadan önce aşağıdaki kontrol listesi mutlaka yapılmalıdır.

7.1 Dosyada Mutlaka Görünmesi Gereken Tarihler

• Kira sözleşmesi başlangıç ve bitiş tarihi

• Kira döneminin sona erdiği tarih (TBK 353 penceresi başlangıcı)

• Zorunlu arabuluculuk başvuru tarihi

• Son tutanak tarihi

• Dava açılış tarihi

Bu tarihler arası hesap HMK 90–93 uyarınca takvim günü esasına göre yapılmalıdır.

7.2 Ek Belgeler / Süre Koruma Mekanizması

• Son tutanak aslı (dava şartı)

• TBK 353 kapsamında yazılı bildirim / noter ihtarnamesi (tebliğ şerhli)

• İhtiyacın gerçekliğine ilişkin deliller

TBK 353 yazılı bildirim mekanizması özellikle şu nedenle önemlidir: Dava açma süresi içinde yazılı bildirim yapılmışsa tahliye hakkı uzayan kira yılı sonuna kadar korunur. Bu nedenle noter ihtarnamesi yalnızca tahliye talebi değil, aynı zamanda hak düşürücü süre sigortasıdır.

8) Akademik Çerçeve: Süre Rejiminin Teorik Dayanağı

Konut ihtiyacına dayalı tahliye davasında süre rejimi üç temel kavrama dayanır:

8.1 Hak Düşürücü Süre (TBK 353)

• Kamu düzenine yakındır.

• Mahkemece re’sen incelenir.

• Süre kaçırılırsa esasa girilmeden ret kararı verilir.

8.2 Dava Şartı Arabuluculuk (HUAK 18/B)

• Yargılama koşuludur.

• Son tutanak yoksa dava usulden reddedilir.

• Mahkemece re’sen denetlenir.

8.3 Sürelerin Durması (HUAK 18/A/15)

• Arabuluculuk başvurusu ile son tutanak arasında hak düşürücü süre işlemez.

• Bu düzenleme hak kaybını önleme amacına yöneliktir.

• Yeni süre doğurmaz, mevcut süreyi korur.

Hak düşürücü süre + dava şartı arabuluculuk + TBK 350 tahliye hakkının doğumu aynı dosyada birleştiğinde: Süre matematiği hatası, ihtiyacın gerçekliğini dahi önemsiz kılabilir. Bu nedenle konut ihtiyacına dayalı tahliye davası, yalnızca “ihtiyaç ispatı” değil; aynı zamanda süre rejimi yönetimi davasıdır.

Av. Orhan Önal – Kira Hukuku Yazılarımız

• Teknik ve hukuk alanında tecrübe gerektiren bu konularda telafisi imkansız hak kayıplarına uğramamak için, mutlaka avukatınıza danışmanızı şiddetle önermekteyiz.
• Aradığınız dava türü veya hukuki ihtilaf hakkında *yazılar*  bölümüne veya KİRA HUKUKU DAVALARI tıklayarak ya da sağ üst köşeden arama yaparak onlarca davanız hakkında dilediğinizi okuyup, araştırabilirsiniz.

  • AVUKAT DESTEĞİ

    Randevu almak için çalışma saatleri içerisinde aşağıdaki telefon aracılığı ile ulaşabilir, whatsapp hattına yazabilir (tıkla) veya aşağıdaki adrese mail atabilirsiniz. 

    Hafta içi: 09:00 – 19:00
    Cumartesi: 10:00 – 18:00

    Telefon: +90 532 282 25 23

    Gizlilik

    Gizlilik, bir avukatın ve hukuk büromuzun en önemli etik ilkelerinden biridir; 1136 sayılı Kanunda tanımlanan gizlilik ve ifşa etmeme ilkesini çok dikkatli ve hassas bir şekilde uygular. Ancak büromuz, müvekkillerinin bilgi, belge ve bilgilerini gizlilik ve bilgi sorumluluğu sınırları içinde gizli tutar ve hiçbir şekilde ve hiçbir koşulda üçüncü kişi ve kurumlarla paylaşmaz.