KİRA TESPİT DAVASI VE KİRA UYARLAMA DAVASI ARASINDAKİ TEMEL FARKLAR

1. HUKUKİ DAYANAKLARI VE KANUN MADDESİ FARKI

✅ Kira Tespit Davası

• Dayanak: Türk Borçlar Kanunu m. 344

• Hedef: Taraflar arasında var olan kira sözleşmesindeki kira bedelinin, emsal rayiç bedellere göre yeniden belirlenmesidir.

• Sebep: Sözleşme süresinin yenilenmesi, 5 yıllık sürenin dolması veya taraflarca anlaşmaya varılamaması.

✅ Kira Uyarlama Davası

• Dayanak: Türk Borçlar Kanunu m. 138 (aşırı ifa güçlüğü)

• Hedef: Sözleşmenin kurulmasından sonra meydana gelen olağanüstü koşullar nedeniyle taraflardan biri için ifanın çekilmez hale gelmesi durumunda, sözleşme şartlarının (özellikle kira bedelinin) hakkaniyete göre değiştirilmesi.

• Sebep: Pandemi, ekonomik kriz, enflasyon, döviz kurları gibi öngörülemez ve olağanüstü gelişmeler.

2. HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRELER VE DAVA AÇMA ZAMANI

📅 Kira Tespit Davası

• TBK m.345 gereği, yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce ihtar çekilmeli veya dava açılmalıdır.

• Bu süre hak düşürücü süredir.

• 5 yıllık süre sonunda açılacak tespit davası için bu kural geçerlidir.

📅 Kira Uyarlama Davası

• Uyarlama davalarında hak düşürücü süre yoktur.

• Dava her zaman açılabilir; sözleşme süresi devam ederken de mümkündür.

• Ancak uygulamada mahkemeler, genellikle değişen koşulların belirli bir süre etkisini göstermiş olmasını bekler (örneğin bir ekonomik krizin birkaç ay istikrar kazanması gibi).

3. DAVANIN KONUSU VE DEĞERLENDİRME KRİTERLERİ

3.A. Genel Olarak Kira Tespit ve Uyarlama Davalarının Konusu

Kira ilişkileri, Türk Borçlar Kanunu sistematiği içerisinde sözleşme özgürlüğü ilkesine dayanmakla birlikte; belirli koşullarda hâkimin müdahalesine imkân tanınmaktadır. Bu müdahale, çoğu zaman taraflar arasında adil kira dengesinin yeniden kurulması amacıyla gündeme gelir. Ancak dava türüne göre bu müdahalenin gerekçesi ve hukuki çerçevesi farklıdır.

🔹 Kira Tespit Davasında Konu:

Kira tespit davası, özellikle 5 yıllık kira süresinin dolmasından sonra açılmak suretiyle, kiralanan taşınmazın rayiç değerine göre kira bedelinin yeniden belirlenmesini amaçlar. Bu davada esas alınan kriterler emsal kiralar, konutun fiziksel özellikleri ve ekonomik göstergelerdir.

🔹 Kira Uyarlama Davasında Konu:

Uyarlama davasında ise konu, sözleşmenin imzalandığı tarihten sonra ortaya çıkan öngörülemez, olağanüstü ve taraflardan birinin edimini katlanılamaz hâle getiren ekonomik veya sosyal koşullardır. Bu bağlamda aşırı ifa güçlüğüne düşen taraf için kira bedelinin yeniden hakkaniyetle belirlenmesi gerekir (TBK m.138).

3.B. Tespit ve Uyarlamada Değerlendirme Kriterlerinin Farkları

3.C. Bilirkişi Raporlarında Uygulanması Gereken Kriterler

✅ 1. Emsal Mukayesesi (Tespit Davası İçin)

• Aynı bölgedeki taşınmazların yakın zamanlı ve doğrulanabilir ilanları dikkate alınmalıdır.

• Emsal taşınmazların kullanım alanı, kat durumu, cephe, bulunduğu site veya sokak yapısı karşılaştırılmalıdır.

• Yargıtay 3. HD, 2021/3452 E., 2021/6001 K. kararında, “emsallerle yeterli sayıda ve somut gerekçeye dayalı karşılaştırma yapılmayan raporlar eksiktir” denilmiştir.

✅ 2. Sosyo-Ekonomik Dengeleme (Uyarlama Davası İçin)

• Tarafların gelir ve gider durumu karşılaştırmalı sunulmalıdır.

• Enflasyon, döviz kuru artışı, pandemi gibi makro veriler yerel ve tarihsel bazda değerlendirilmelidir.

• Yargıtay 3. HD, 2021/2912 E., 2021/10656 K.:

“Aşırı ifa güçlüğü iddiası, tarafların ekonomik ve sosyal durumları dikkate alınarak değerlendirilmelidir.”

3.D. Hakkaniyet Kriteri ve Hakim Müdahalesinin Sınırları

Her iki dava türünde de hakimin takdir yetkisi TBK m.344/3 ve TBK m.138 ışığında sınırlı değildir; ancak bu yetki yargı kararlarıyla şekillendirilmiştir.

• TBK m.344/3: “Hâkim, yeni kira bedelini, emsal kira bedelleri ve kiralananın durumu ile hakkaniyete uygun şekilde belirler.”

• TBK m.138: “Sözleşme koşullarının taraflardan biri için katlanılamaz hâle gelmesi durumunda, hâkim, sözleşmenin uyarlanmasına karar verebilir.”

• Hakkaniyet kriteri yalnızca “vicdani bir değerlendirme” değil, yargı denetiminde objektifleşmiş bir hukuki araçtır.

E. Uygulamada Karşılaşılan Bilirkişi Hataları (Somut Olaylar Işığında)

• Tek ilan veya doğrulanamayan emsallerin esas alınması

• Rayiç belirlemede lokasyon farklılıklarının ihmal edilmesi

• Ekonomik krizlere rağmen indeksleme yapılmaması (örnek: 2022–2024 arası %300’e varan TÜFE artışları)

• Tarafların gelir belgeleri dikkate alınmaksızın sadece taşınmaz değeriyle tespit yapılması

• Hakkaniyet indirimi uygulanmaksızın direkt fiyat önerilmesi

Bu eksiklikler, raporun hukuken bağlayıcılığını değilse bile, kanaat oluşturan değerini zayıflatır ve Yargıtay denetiminde kararın bozulmasına yol açabilir.

4. GERİYE YÜRÜRLÜK ve MAHKEME KARARININ ETKİSİ

⏪ Kira Tespit Davası

• Mahkeme kararı, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur.

• Geriye yürür.

⏩ Kira Uyarlama Davası

• Mahkeme kararı, genellikle dava tarihinden itibaren hüküm doğurur.

• Geriye yürüme ilkesi uygulanmaz.

• Ancak mahkeme, hakkaniyet gereği dava tarihinden önceki dönemi de değerlendirebilir (istisnai olarak).

5. YARGITAY GÖRÜŞLERİNE GÖRE ÖNEMLİ FARKLAR

🏛️ Kira Tespit Davasında Yargıtay’ın Görüşü:

• Emsal değerlerle karşılaştırma zorunludur.

• Hak ve nesafet indirimi (%5–%20) uygulanmalıdır.

• Rayiç tespitinde ilanlar, piyasa araştırması ve bölgesel veri önemlidir.

• (Yarg. 3. HD, 2021/3452 E., 2021/6001 K.)

🏛️ Kira Uyarlama Davasında Yargıtay’ın Görüşü:

• Aşırı ifa güçlüğü ve edimler arası dengesizlik varsa, uyarlama yapılmalıdır.

• Pandemi ve ekonomik krizler uyarlama için yeterli sebeplerdir.

• Uyarlama yalnızca konut değil, işyeri kira sözleşmeleri için de geçerlidir.

• (Yarg. 3. HD, 2021/2912 E., 2021/10656 K.)

• (HGK, 2022/1059 E., 2022/1432 K.)

7. KİRA TESPİT DAVASI İLE KİRA UYARLAMA DAVASININ DOKTRİNSEL KARŞILAŞTIRMASI

Kira sözleşmeleri, taraflar arasında kurulan özel hukuk ilişkileri arasında en uzun soluklu ve en fazla uyuşmazlık çıkaran türler arasında yer alır. Özellikle ülkemizde son yıllarda yaşanan ekonomik kriz, yüksek enflasyon ve dövizdeki dalgalanmalar nedeniyle, kira hukukunda uyarlama ve tespit davaları arasındaki sınırların doğru belirlenmesi giderek daha önemli hâle gelmiştir. Bu noktada hem içtihat hem doktrin düzeyinde ayrıntılı bir kıyaslama yapılması gereklidir.

A. Hukuki Yapılarının Farklılığı: Normatif Dayanak Ayrışması

Kira tespit davası, doğrudan doğruya Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca açılmakta olup, kira artışının kanun koyucunun öngördüğü endeksleme (TÜFE) ve emsal rayiç değerler doğrultusunda hâkim tarafından belirlenmesini konu edinir.

Öte yandan, kira uyarlama davası ise, genel hükümler arasında yer alan TBK m.138 (aşırı ifa güçlüğü) maddesi kapsamında değerlendirilir. Bu madde, sözleşme kurulduktan sonra meydana gelen olağanüstü durumlar nedeniyle sözleşmenin edimler dengesini ciddi biçimde bozması hâlinde, hâkimin müdahalesiyle sözleşmenin yeniden düzenlenmesine olanak tanır.

📘 Prof. Dr. Fikret Eren, bu noktada şu değerlendirmeyi yapmaktadır:

“Tespit davası kira sözleşmesinin düzenlenmiş sınırları içindedir; oysa uyarlama, sözleşmeye dışarıdan müdahale niteliğindedir. Bu nedenle, uyarlama davası istisnai nitelikte olup dar yorumlanmalıdır.”
(Eren, Fikret. Borçlar Hukuku Genel Hükümler, 2023, s. 1361)

B. İşlevsel Ayrım: Fiyat Tespiti mi, Edim Dengesi mi?

Kira tespit davasının işlevi, taraflar arasında hâlihazırda süregelen sözleşme kapsamında kira bedelinin nesnel rayiçlere göre yeniden tespitidir. Bu, genellikle TÜİK verileri ve emsal kiralarla desteklenen teknik bir hesaplamaya dayanır.

Kira uyarlama davasının işlevi ise, taraflardan birinin edimini ifa etmesinin makul olarak beklenemeyeceği durumlarda, sözleşmenin yeniden uyarlanmasıdır. Burada hâkimin yetkisi, sadece kira bedelini değil, gerekirse sözleşmenin tüm ekonomik yapısını yeniden değerlendirme kapsamındadır.

📌 Bu bağlamda “kira uyarlama şartları” arasında enflasyon, döviz kuru şokları, küresel pandemi veya bölgesel ekonomik çöküş gibi unsurlar öne çıkmaktadır.

📘 Doç. Dr. Burak Huysal, bu farkı şöyle ifade eder:

“Tespit davası, sözleşmede var olan bir belirsizliğin giderilmesi iken; uyarlama davası, sözleşmenin objektif veya sübjektif koşullar karşısında ayakta tutulması amacıyla müdahaleyi ifade eder.”
(Huysal, Borçlar Hukuku Açısından Sözleşmenin Uyarlanması, 2015, s. 102)

C. Zamanlama ve Süre Farkı

Tespit davasında TBK m.345’e göre hak düşürücü süre söz konusudur. Kiraya veren, kira döneminin sona ermesinden en az otuz gün önce ihtarname göndermek veya dava açmak zorundadır.

Oysa kira uyarlama davası için herhangi bir hak düşürücü süre öngörülmemiştir. Öngörülemeyen halin oluştuğu andan itibaren, sözleşme süresinden bağımsız olarak her zaman dava açılabilir.

Bu fark, uygulamada özellikle kira artış talepleriyle enflasyon nedeniyle kira artışı arasındaki sınırın net belirlenmesinde önemlidir.

D. Hâkimin Takdir Yetkisi ve Müdahale Şekli

Kira tespit davalarında hâkimin takdir yetkisi sınırlıdır; bilirkişi raporu, emsal kira bedelleri ve TÜFE endeksi gibi somut göstergeler doğrultusunda bir karar verir. Ayrıca Yargıtay’ın yerleşik içtihatları uyarınca %5 ila %20 oranında hakkaniyet indirimi uygulaması gerekir (Yarg. 3. HD, 2021/3452 E., 2021/6001 K.).

Buna karşılık uyarlama davasında hâkim, TBK m.138 kapsamında geniş takdir yetkisine sahiptir. Çünkü sözleşmenin edim dengesi esaslı biçimde bozulmuşsa, artık sadece kira değil; kira süresi, ödeme koşulları hatta sözleşmenin feshi dahi değerlendirilebilir.

📘 Prof. Dr. Rona Serozan şöyle der:

“Uyarlama, adeta hâkimin yeni bir sözleşme kurması anlamına gelir; bu yönüyle tespit davasından çok daha geniş ve sonuç doğurucudur.”
(Serozan, Borçlar Hukuku, 2011, s. 881)

E. Uygulamada Karşılaşılan Tipik Hatalar ve Sonuçları

1. Kira uyarlama yerine kira tespit davası açılması: Hâkimin müdahalesi sınırlı kalır, ekonomik kriz gerekçesiyle kira artışı sağlanamaz.

2. Emsal gösterilmeden uyarlama talep edilmesi: Rapor eksik olur, bilirkişinin kanaati soyut kalır.

3. Bilirkişi raporlarında metodolojik ayrım yapılmaması: Dava türüne özgü analiz yapılmazsa, karar bozulur.

⇒SONUÇ VE DEĞERLENDİRME

Gerek kira tespit gerek kira uyarlama davası, kira hukukunun farklı ihtiyaçlarına cevap verir. Ancak her iki dava türünün hukuki dayanağı, işlevi, zamanlaması ve hâkimin rolü birbirinden doktrinsel ve normatif olarak tamamen farklıdır. Bu nedenle kira davalarında en çok aranan konulardan biri olan “TBK 138 dava örneği” veya “kira uyarlama nasıl yapılır” gibi sorulara cevap verilebilmesi için bu ayrımların net şekilde ortaya konması gerekir.

• Kira tespit davası, kira sözleşmesinde rayiç bedel ile gerçek bedel arasındaki farkın giderilmesini hedeflerken;

• Kira uyarlama davası, olağanüstü koşullar nedeniyle sözleşmenin artık taraflardan biri için çekilmez hale gelmesini esas alır.

Bu nedenle dava türünün doğru tespiti, mahkemenin görevini doğru değerlendirmesi ve taleplerin hukuki zemine oturtulması açısından hayati önemdedir.

• Teknik ve hukuk alanında tecrübe gerektiren bu konularda telafisi imkansız hak kayıplarına uğramamak için, mutlaka avukatınıza danışmanızı şiddetle önermekteyiz.
• Aradığınız dava türü veya hukuki ihtilaf hakkında *yazılar*  bölümüne veya “kira hukukuna dair” tıklayarak ya da sağ üst köşeden arama yaparak onlarca davanız hakkında dilediğinizi okuyup, araştırabilirsiniz.
  

  AVUKAT DESTEĞİ

  Randevu almak için çalışma saatleri içerisinde aşağıdaki telefon aracılığı ile ulaşabilir, whatsapp hattına yazabilir (tıkla) veya aşağıdaki adrese mail atabilirsiniz. 

  Hafta içi: 09:00 – 19:00
  Cumartesi: 10:00 – 18:00

  Telefon: +90 532 282 25 23

  Gizlilik

  Gizlilik, bir avukatın ve hukuk büromuzun en önemli etik ilkelerinden biridir; 1136 sayılı Kanunda tanımlanan gizlilik ve ifşa etmeme ilkesini çok dikkatli ve hassas bir şekilde uygular. Ancak büromuz, müvekkillerinin bilgi, belge ve bilgilerini gizlilik ve bilgi sorumluluğu sınırları içinde gizli tutar ve hiçbir şekilde ve hiçbir koşulda üçüncü kişi ve kurumlarla paylaşmaz.