Tapu İptali ve Tescil Davasında; Sahte Devir, Kaçırılan Miras & Hileli Satışlar

Tapu iptali ve tescil davası, yalnızca bir kayıt düzeltme davası değildir. Bu dava çoğu zaman bir taşınmazın, bir aile mirasının, bazen de bir ömrün emeğinin kimin üzerinde kalacağını belirler. Bu yüzden de mesele, “tapuda kimin adı yazıyor?” sorusundan ibaret değildir; asıl soru, o kaydın hangi hukuki sebebe dayandığı ve o sebebin hukuk düzeni tarafından korunup korunmadığıdır.

Türk Medenî Kanunu’na göre malik, malı üzerinde kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir; taşınmaz mülkiyeti de kural olarak tescille kazanılır. Ancak aynı sistem, devri amaçlayan sözleşmelerin resmî şekilde yapılmasını şart koşar. Yani tapu sicili güçlüdür; fakat hukuki sebebi sakat bir tescil, her zaman mutlak güvenli değildir. TMK m. 1023 iyiniyetli üçüncü kişiyi korurken, TMK m. 1024 ve 1025 yolsuz tescile karşı gerçek hak sahibine doğrudan dava imkânı tanır.

Bugün resmi şekil meselesi yalnız klasik tapu müdürlüğü pratiğiyle de sınırlı değildir. 2023’ten beri noterler tarafından düzenlenen taşınmaz satış sözleşmelerine ilişkin ayrı bir mevzuat rejimi de yürürlüktedir; 2026 Noterlik Ücret Tarifesi de noterlerin taşınmaz satış sözleşmesi düzenlediğini açıkça göstermektedir. Dolayısıyla güncel uygulamada taşınmaz devri ve şekil tartışması, hem TMK/TBK hükümleri hem de noter rejimi birlikte okunarak değerlendirilmelidir.

A. Bu davalarda gerçekten kim kazanır?

Tapu iptali ve tescil davasında çoğu zaman kazanan taraf, sadece “mağdur olduğunu anlatan” taraf değildir. Kazanan; yolsuz tescili somutlaştıran, gerçek hak sahipliğini ispatlayan ve eğer taşınmaz daha sonra üçüncü kişiye geçmişse TMK 1023’teki iyiniyet kalkanını kırabilen taraftır. İspat yükünün genel kuralı da TMK m. 6’da açıkça düzenlenmiştir: Herkes hakkını dayandırdığı olguyu ispatla yükümlüdür.

A.1 Yolsuz tescil ne demektir?

Kanun diliyle konuşmak gerekirse, bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. İşte sahte vekâletname, ehliyetsizlik, muvazaa, irade fesadı, temsil yetkisinin kötüye kullanılması veya geçersiz resmi işlem gibi başlıklar burada devreye girer. Dava stratejisi de tam bu noktada şekillenir: Önce kaydın neden “yolsuz” olduğunu netleştirirsiniz, sonra bu yolsuzluğun bugünkü malike kadar etkisini tartışırsınız.

A.2 İyiniyet kalkanı her davayı kapatır mı?

Hayır. TMK m. 1023, tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak ayni hak kazanan üçüncü kişiyi korur; fakat bu koruma otomatik değildir. TMK m. 1024 açıkça, yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişinin bu tescile dayanamayacağını söyler. Yargıtay da, iyi niyetin yüzeysel değil, gerçek anlamda araştırılması gerektiğini; şeklen temiz görünen her iktisabın korunamayacağını vurgulamaktadır.

B. Sahte devir dosyalarında kim kazanır?

Sahte devir dosyaları, tapu iptal ve tescil davalarının en sert alanıdır. Burada çoğu zaman ilk halka, sahte vekâletname, sahte kimlik, taklit imza veya yetkisiz temsil problemidir. İlk işlem sakatsa, ilk tescil de kural olarak yolsuzdur. Fakat taşınmaz sonradan el değiştirmişse, artık mesele yalnız sahteciliğin ispatı olmaktan çıkar; sonraki alıcıların gerçekten iyiniyetli olup olmadığı ayrı bir cephe hâline gelir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2015/17118 E., 2018/12462 K. sayılı kararında da tam bu hat çizilmiştir. Kararda, sahte vekâletname ile yapılan ilk satışın geçersizliği kabul edilmekle birlikte, sonraki maliklerin TMK 1023 anlamında iyi niyetli olup olmadığının ayrıca araştırılması gerektiği belirtilmiştir. Daha da önemlisi Yargıtay, kötü niyet iddiasının sadece taraf savunmasına bırakılacak bir ayrıntı olmadığını; ciddi bir inceleme gerektirdiğini açıkça göstermiştir.

B.1 Bu tip dosyalarda mahkeme neye bakar?

Mahkeme yalnız imzaya bakmaz. Noterlik veya tapu işlemine dayanak vekâletnamenin gerçekliği, imza incelemesi, satış bedelinin gerçekten ödenip ödenmediği, taşınmazın el değiştirme hızı, taraflar arasındaki ilişki, alıcının ekonomik ve kişisel bağlantıları, işlemin olağan ticari akışa uyup uymadığı tek tek değerlendirilir. Özellikle bir taşınmazın kısa süre içinde birden fazla kişiye devredilmiş olması, bedelin piyasa gerçekliğinden kopuk görünmesi veya alıcıların birbirleriyle temas hâlinde olması, iyi niyet tartışmasını ciddi biçimde etkiler.

C. Kaçırılan miras dosyalarında kim kazanır?

Burada artık sahtecilikten değil, çoğu zaman muris muvazaasından söz ederiz. Uygulamanın klasik örneği şudur: Miras bırakan, gerçekte bağışlamak istediği taşınmazı tapuda “satış” veya bazen “ölünceye kadar bakma” görünümü altında devreder; asıl amaç, mirasçılardan mal kaçırmaktır. Bu çerçevenin ana dayanağı, 1/4/1974 tarihli ve 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararıdır. Karar, miras hakkı çiğnenen mirasçıların, görünürdeki satışın muvazaalı olduğunu ve gizli bağışın şekil şartından yoksun bulunduğunu ileri sürerek dava açabileceğini açıkça kabul eder.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2016/2116 E., 2018/15428 K. sayılı kararında da aynı omurga korunmuştur. Kararda, muris muvazaasının nisbi muvazaa niteliğinde olduğu; görünürdeki satışın tarafların gerçek iradesine uymadığı, gizli bağışın ise TMK m. 706, TBK m. 237 ve Tapu Kanunu m. 26’daki şekil şartlarını taşımadığı için geçersiz sayılacağı vurgulanmıştır. Bu, muris muvazaası davalarının neden sadece “aile içi kırgınlık” değil, çok teknik bir ayni hak ve şekil hukuku meselesi olduğunu açıkça gösterir.

C.1 Her düşük bedelli aile devri muris muvazaası mıdır?

Hayır. İşte dosyanın en kritik yanı da budur. Muris muvazaasında mahkeme, yalnız tapudaki bedelin düşüklüğüne bakmaz; ülke ve yöre gelenekleri, aile içi ilişkiler, murisin gerçek ihtiyacı, işlem tarihinde makul bir satış sebebinin bulunup bulunmadığı, tarafların beşerî ilişkileri ve devirden sonraki yaşam akışı birlikte değerlendirilir. Yargıtay’ın yerleşik yaklaşımı, murisin gerçek iradesini “duraksamaya yer bırakmayacak” biçimde ortaya koymaya çalışmaktır.

Dr. Fikriye Ceren Sadioğlu’nun, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 23.05.2019 tarihli, 2017/1263 E., 2019/603 K. sayılı kararını incelediği çalışmada vurgulandığı üzere, miras bırakana olağanın üstünde bakım ve emek sağlayan kişiye yapılan temlik bazen “mal kaçırma” değil, minnet duygusunun ve fiilî bakımın karşılığı olarak değerlendirilebilmektedir. Bu yüzden avukatın görevi, her aile içi devri ezbere “muvazaa” diye etiketlemek değil; somut olayda murisin asıl amacını delillerle ortaya koymaktır.

D. Hileli Satış Dosyalarında Dava Neden Daha da Dikkat İster?

Tapu iptal ve tescil davasında “hileli satış” denildiğinde, çoğu kişi tek bir hukuki sebep varmış gibi düşünür. Oysa mahkeme önünde asıl belirleyici olan şey, olayın gerçekten hile mi, ehliyetsizlik mi, muvazaa mı, sahte temsil mi yoksa bunların birkaçının birleşimi mi olduğunun doğru teşhis edilmesidir. Yanlış nitelendirme, doğru dosyayı bile zayıflatır. TMK m. 13, 14 ve 15 ayırt etme gücü ve fiil ehliyeti eksenini; TMK m. 706 ile TBK m. 237 ise taşınmaz devrinde resmi şekil eksenini kurar.

D.1 Hile iddiası çoğu zaman tek başına yürümez

Uygulamada birçok davacı, “kandırıldı”, “yanıltıldı”, “okumadan imzaladı” veya “satış gibi gösterildi” diyerek davayı yalnız hile ekseninde kurmaya çalışır. Oysa bazı dosyalarda asıl ağır mesele, işlem tarihinde kişinin ayırt etme gücünün bulunup bulunmadığıdır. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi de 31.05.2018 tarihli, 2015/12044 E., 2018/10853 K. sayılı kararında; ehliyetsizlik ve hile birlikte ileri sürülmüşse, önce ehliyetsizlik iddiasının incelenmesi gerektiğini açıkça vurgulamıştır.

D.2 Çünkü ilk halka sakatsa, bütün zincir tartışmaya açılır

Bir taşınmaz devrinin ilk halkasında sahte vekâletname, yetkisiz temsil, ehliyetsizlik veya ağır irade bozukluğu varsa, sonraki tapu hareketleri de otomatik güvenlik alanı yaratmaz. TMK m. 1023 iyiniyetli üçüncü kişiyi korur; fakat TMK m. 1024, yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişinin bu tescile dayanamayacağını açıkça söyler. Bu ayrım, özellikle aile içi temlikler, düşük bedelli satışlar ve çok kısa sürede el değiştiren taşınmazlarda davanın kaderini belirler.

D.3 Sahte vekâletname dosyaları bu yüzden çok katmanlıdır

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2015/17118 E., 2018/12462 K. sayılı kararında, sahte vekâletname ile yapılan ilk satışın geçersiz olduğu kabul edilmiş; ancak sonraki maliklerin TMK m. 1023 anlamında iyiniyetli olup olmadığının ayrıca araştırılması gerektiği belirtilmiştir. Bu yaklaşım çok önemlidir. Çünkü mahkeme yalnız “ilk işlem sahte mi?” sorusuna değil, “sonraki alan kişi gerçekten korunmaya layık mı?” sorusuna da cevap arar.

D.4 Hileli satış dosyalarında en büyük tehlike: tek bir belirtiye aşırı anlam yüklemek

Bazı dosyalarda yalnız satış bedelinin düşük olması, bazı dosyalarda yalnız yaşlılık, bazı dosyalarda ise yalnız akrabalık ilişkisi davacı tarafa aşırı güven verir. Oysa Yargıtay yaklaşımı daha disiplinlidir. Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/1-1263 E., 2019/603 K. sayılı kararında ve bizler davalarımızda kullandığımız, bu kararı inceleyen akademik çalışmalarda da görüldüğü üzere, tek bir emare çoğu zaman yetmez; murisin veya devredenin gerçek iradesi, bakım ilişkisi, beşerî temas, ekonomik akış ve işlem sonrası davranışlar birlikte değerlendirilir.

D.5 Bu yüzden bu dosyalar “anlatı davası” değil, “kurgu ve ispat” davasıdır

Hileli satış dosyası, dışarıdan bakılınca duygusal görünür; fakat mahkeme dosyası duyguyla değil, hukuki sebebin isabeti ve delilin yerleştirilme biçimiyle yürür. İyi hazırlanmış bir dava dilekçesi, hile, ehliyetsizlik, muvazaa ve yolsuz tescil ihtimallerini birbirinden ayırır; hangisinin asli, hangisinin ikincil hat olduğunu doğru kurar. Bu yapılmadığında, güçlü görünen dosya bile usul ve ispat ekseninde sessizce zayıflar.

E. Bu Davaların Kaderini Değiştiren Deliller Nelerdir?

Tapu iptal ve tescil davalarında çoğu kişi “tanığım var” diyerek rahatlar. Oysa bu tür dosyalarda belirleyici olan, delilin çokluğu değil; hangi vakıayı hangi delille ispat ettiğinizdir. HMK m. 190’a göre ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. HMK m. 194 ise tarafların dayandıkları vakıaları somutlaştırmasını ve hangi delilin hangi vakıanın ispatı için gösterildiğini açıkça belirtmesini zorunlu kılar. Akademide de ispat yükünün, ispatsızlık hâlinde davayı kaybetme riskini belirlediği özellikle vurgulanmaktadır.

E.1. Tapu ve işlem çekirdeği: resmi senet, akit tablosu, yevmiye izi

Önce dosyanın çekirdeği toplanır. Resmî senet, akit tablosu, tapu başvuru belgeleri, yevmiye kayıtları, vekâletname örnekleri, noter işlemleri ve işlem tarihleri bir araya gelmeden “hileli satış” soyut kalır. Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin resmî şekle bağlı olması da zaten TMK m. 706 ve TBK m. 237’nin temel sonucudur. Bu nedenle, dava stratejisi çoğu zaman önce şekil ve işlem omurgasını sağlam kurmakla başlar.

E.2. Banka hareketleri ve gerçek bedel meselesi

Satış bedelinin gerçekten ödenip ödenmediği, ödendiyse ne zaman ödendiği, kimin hesabından çıktığı ve işlem sonrası para akışının nasıl geliştiği son derece önemlidir. Çünkü tapuda yazan bedel ile fiilî ödeme arasında kopukluk varsa, mahkeme artık sadece bir satışa değil, bir görünüşe bakıyor olabilir. Yargıtay HGK’nın 2019/603 sayılı kararında da gerçek iradenin saptanması için delillerin eksiksiz toplanması ve birlikte değerlendirilmesi gerektiği özellikle vurgulanmıştır.

E.3. Sağlık kayıtları, ilaç geçmişi ve işlem tarihi

Ehliyetsizlik veya irade zayıflığı iddiası bulunan dosyalarda, işlem tarihine en yakın sağlık verileri altın değerindedir. Hastane kayıtları, nöroloji-psikiyatri değerlendirmeleri, reçete geçmişi, bakım raporları, hatta işlem öncesi ve sonrası günlük yaşam fonksiyonları bu dosyalarda belirleyici olabilir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2015/12044 E., 2018/10853 K. sayılı kararının önemi de buradadır: Mahkeme, hile iddiasına geçmeden önce işlem ehliyetini gerçekten çözmek zorundadır.

E.4. Tanık delili vardır; ama tanığın görevi boşluğu doldurmak değildir

Tanık, özellikle aile içi ilişkiler, murisin iradesi, fiilî bakım, satışın görünüş mü gerçek mi olduğu ve tarafların gerçek ilişkisi bakımından çok değerlidir. Ancak tanık, eksik dosyanın yerine geçmez. Delillerin birlikte okunması gerekir. Nitekim HGK’nın 2019/603 sayılı kararında, muris muvazaası türü uyuşmazlıklarda gerçek iradenin ortaya çıkarılması için yalnız bir işarete değil; yöre geleneklerine, toplumsal eğilimlere, makul sebebe ve taraflar arasındaki beşerî ilişkiye birlikte bakılması gerektiği vurgulanmıştır.

E.5. Her şey tanıkla da ispat edilemez

HMK m. 200 ve 201, belirli değerin üzerindeki hukuki işlemlerde senetle ispat ve senede karşı tanıkla ispat yasağını düzenler. Buna karşılık HMK m. 203/1-ç irade bozukluğu ve aşırı yararlanma iddialarında, m. 203/1-d ise üçüncü kişilerin muvazaa iddialarında tanık deliline kapı açar. İşte tecrübeli dava kurgusu burada fark yaratır: Hangi kısmın belgeyle, hangi kısmın tanıkla, hangi kısmın bilirkişiyle yürütüleceği baştan kurulmazsa delil planı dağılır.

E.6. Bilirkişi her dosyada formalite değildir

İmza itirazı varsa grafoloji; yaşlılık ve ayırt etme gücü tartışması varsa uzman hekim değerlendirmesi; bedel ile değer farkı tartışması varsa taşınmaz değerlemesi kritik hâle gelir. Fakat bilirkişiden beklenen şey hukuki hüküm kurmak değil, teknik alanı aydınlatmaktır. Avukatın görevi, bilirkişiye doğru soruları yöneltmek ve raporu dosyanın merkez vakıalarıyla ilişkilendirmektir. Delil kazanmak ile rapor almak aynı şey değildir.

E.7. En güçlü delil çoğu zaman “zaman çizelgesi”dir

Dava dosyasında bir taşınmazın ne zaman devredildiği, kimden kime geçtiği, bedelin ne zaman yatırıldığı, sağlık bozulmasının ne zaman başladığı, aile içi çatışmanın ne zaman görünür hâle geldiği kronolojik olarak kurulmadan hâkim ikna olmaz. Tapu iptal ve tescil davaları çoğu zaman tek belgeyle değil, uyumlu kronolojiyle kazanılır. Deliller kendi içinde konuşmuyorsa, dilekçe ne kadar iyi yazılmış olursa olsun dosya yeterince taşımaz.

F. Usulden Kaybettiren Sessiz Hatalar

Tapu iptali ve tescil davalarında kayıp her zaman esastan gelmez. Çok sayıda dosya, aslında haklılık ihtimali yüksek olduğu hâlde, usul hataları yüzünden zayıflar. Üstelik bu hatalar çoğu zaman ilk bakışta fark edilmez; dava ilerledikçe etkisi görülür. Bu yüzden bu dosyalarda “sessiz hata” dediğim alanlar, bazen esastan daha yıkıcıdır.

F.1 Yanlış mahkemede dava açmak

HMK m. 12 son derece nettir. Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Tapu iptal ve tescil davası da kural olarak bu eksendedir. Yanlış yerde açılan dava, yalnız zaman kaybettirmez; dosyanın psikolojik üstünlüğünü de daha en baştan sarsar.

F.2 Vakıayı yazıp delili bağlamamak

HMK m. 194, sadece “delil bildirin” demez; hangi delilin hangi vakıayı ispat edeceğinin açıkça gösterilmesini ister. Bu madde, uygulamada çok küçümsenir. Oysa mahkeme önünde dağınık evrak yığını ile sistemli delil planı arasında çok ciddi fark vardır. Dosyaya banka dekontu koymak başka şeydir; o dekontun satış bedelinin gerçekte ödenmediğini veya farklı bir hesap hareketiyle muvazaayı gösterdiğini açıklamak başka şeydir.

F.3 Tek hukuki sebebe mahkûm kalmak

Bazı vekiller dosyayı yalnız muvazaa diye açar; bazıları sadece ehliyetsizlik der; bazıları ise yalnız hile anlatır. Oysa somut olay çoğu zaman karma yapıdadır. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2018/10853 sayılı kararının gösterdiği gibi, birden fazla hukuki sebep aynı maddi olay kümesinde birlikte yer alabilir ve bunların inceleme sırası dahi önemlidir. Yanlış kurulan hukuki omurga, delillerin mahkemedeki etkisini düşürür.

F.4 İyiniyet meselesini soyut bırakmak

“Karşı taraf iyi niyetli değildir” demek yetmez. Neden bilmesi gerektiğini göstermek gerekir. Akrabalık, komşuluk, çok düşük bedel, aynı gün veya kısa aralıklarla yapılan devirler, ekonomik ilişki, önceki maliklerle yakın temas, taşınmazı fiilen kullanan kişinin değişmemesi gibi olgular tek tek işlenmelidir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 2015/17118 E., 2018/12462 K. sayılı kararı da tam burada yol gösterir: Sonraki malikler için TMK m. 1023 incelemesi ayrı ve ciddi bir başlıktır.

F.5 Tedbir ve koruma taleplerini küçümsemek

Bazı dosyalarda dava açmak kadar, dava süresince taşınmazın yeniden el değiştirmesini önlemek de önemlidir. Dava değerli bir taşınmazı konu alıyorsa, koruma tedbirleri ve tapu kaydına yansıyacak önlemler dava stratejisinin parçası hâline gelmelidir. Aksi halde haklı görünen dava, yargılama ilerledikçe daha karmaşık bir üçüncü kişi zinciriyle karşılaşabilir; bu da TMK m. 1023–1025 dengesini daha çetin bir alana taşır.

F.6 “Nasıl olsa tanık anlatır” rahatlığı

Bu, en yaygın hatalardan biridir. HMK m. 190 ispat yükünü, HMK m. 200 ve devamı ise hangi hallerde hangi delilin kullanılabileceğini belirler. Bir hukuki işlemi ispat ederken belge düzenini kurmadan, bütün umudu tanığa bağlamak çoğu zaman dava gücünü azaltır. Tanık, güçlü dosyada çarpan etkisi yaratır; zayıf dosyada kurtarıcı rol üstlenmez.

F.7 Miras davasında dilekçesini kronolojisiz kurmak

Mahkeme, dağınık anlatıyı sevmez. Özellikle hileli satış, muris muvazaası, sahte vekâletname ve ehliyetsizlik dosyalarında olayların tarih sırasına konulmaması büyük zaaftır. Önce ilişki, sonra işlem, sonra ödeme, sonra sağlık veya davranış değişikliği, sonra devir zinciri kurulmalıdır. Kronolojisi zayıf dosyada deliller birbirini taşımak yerine birbirinden kopar.

G. Nihai Yorum; Tapu İptal ve Tescil Davasında Kim Kazanır?

Tapu iptal ve tescil davasında kazanan taraf, çoğu zaman en çok konuşan taraf değildir. Kazanan; olayın adını doğru koyan, hukuki sebebi doğru seçen ve delili doğru sıraya dizen taraftır. Çünkü bu davalarda kayıt tek başına hüküm değildir; kaydın dayandığı işlem, irade ve hukuki sebep de yargılanır. TMK m. 1023 iyiniyetli üçüncü kişiyi korur; TMK m. 1024 ve 1025 ise yolsuz tescile karşı gerçek hak sahibine güçlü bir dava zemini verir.

G.1 Sahte devir dosyasında

İlk işlemde sahte vekâletname, yetkisiz temsil veya ağır sakatlık varsa, davacı için önemli bir kapı açılır. Ancak taşınmaz sonradan el değiştirmişse, bu kez dosyanın kalbi iyiniyet tartışmasına kayar. Yargıtay’ın sahte vekâletname çizgisindeki kararları da bunu gösterir: İlk işlemin geçersizliği yetmez; sonraki iktisabın korunup korunmayacağı ayrıca tartışılır.

G.2 Hileli satış dosyasında

Kazanan, “beni kandırdılar” diyen değil; bu kandırmanın işlem tarihindeki sağlık durumu, ödeme hareketi, aile içi ilişki, resmi işlem akışı ve sonrasındaki davranış zinciriyle nasıl ortaya çıktığını gösterebilen taraftır. Özellikle ehliyetsizlik ile hile iç içe geçmişse, dosya teknikleşir. Bu yüzden hileli satış davaları, anlatı değil teşhis ve ispat işidir.

G.3 Muris muvazaası dosyasında

Kazanan, mirasbırakanın gerçek iradesini gösterebilen taraftır. 1/2 sayılı 01.04.1974 tarihli İçtihadı Birleştirme kararı muris muvazaasının temel dayanağı olmaya devam etmektedir. Ancak HGK ve son akademik değerlendirmeler bize şunu da hatırlatır: Her aile içi devir mal kaçırma değildir; bazen gerçek bakım, emek ve minnet ilişkisi muvazaa iddiasını zayıflatabilir. Bu yüzden muris muvazaası dosyası ezber değil, somut olay işidir.

G.4 En gerçekçi cevap şudur

Tapu iptal ve tescil davasında kim kazanır? Yolsuzluğu soyut değil somutlaştıran, delili kronolojiye oturtan, iyiniyet perdesini gerçek olgularla kaldıran ve usulü hiç gevşetmeyen taraf kazanır.

• Taşınmaz davaları, çoğu zaman yalnız mülkiyet davası değildir.
  • Bir kısmı miras kavgasıdır.
  • Bir kısmı aile içi kırılmadır.
  • Bir kısmı da doğrudan hayat birikiminin savunulmasıdır.

Bu nedenle bu dosyalarda başarı, yalnız hukuku bilmekten değil; taşınmazı, insan ilişkisini, delili ve usulü aynı cümlede birleştirebilmekten geçer.