1.KİRA TESPİT DAVASI TANIM VE AMACI

Kira tespit davası, mevcut kira bedelinin Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri uyarınca emsal kira bedellerine ve ekonomik koşullara uygun hale getirilmesi için açılan bir davadır. Amaç, kira sözleşmesinde yer alan bedelin taraflar arasında yeniden uyarlanması ve hukuki dengeyi sağlamaktır.

2. HUKUKİ DAYANAKLAR

2.1. TBK Madde 344 – Kira Bedelinin Belirlenmesi

• Belirleyici Kural:
  Kira bedelinin belirlenmesinde, öncelikle tarafların anlaşması esas alınır. Ancak taraflar anlaşamamışsa:
  • Konut ve çatılı iş yerleri kiralarında, artış oranı bir önceki yılın tüketici fiyat endeksi (TÜFE) artış oranını geçemez.
  • 5 yılı aşan sürelerde veya yeni dönem için kira bedelinin tespitinde, rayiç kira bedeli, *emsal taşınmazların kira değerleri*, ve adil kullanım koşulları dikkate alınır.

2.2. TBK Madde 345 – Dava Açma Koşulu

• Kira bedelinin tespiti için dava, ancak yeni kira dönemi başlamadan önce açılabilir. Mahkeme, tespit edilen kira bedelini, davanın açıldığı tarihten itibaren geçerli olacak şekilde belirler.

2.3. TBK Madde 346 – Sözleşme Hükümleri

• Taraflar, kira bedelinin artırımı konusunda sözleşme yapabilir, ancak kanuna aykırı hükümler (örneğin, TÜFE sınırını aşan artışlar) geçersizdir.

3. KİRA TESPİT DAVASININ TARAFLARI VE GÖREV/KESİN YETKİ

3.1. Görevli Mahkeme

• Görevli mahkeme, sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4/1).

3.2. Yetkili Mahkeme

• Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK m. 12). Örnek; İzmir’de Bayraklı’da bulunan bir daire için İzmir Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.

3.3. Taraflar

• Davacı: Kiraya veren (Malik veya yetkilendirilmiş temsilcisi).
• Davalı: Kiracı veya kiracının halefleri.

4. HUKUKİ SÜREÇ VE DOKTRİNSEL YAKLAŞIM

4.1. Dava Açma Süresi

• Yeni döneme ilişkin kira tespit davası, yeni kira yılının başlamasından önce açılmalıdır.
• Eğer dava açılmamışsa ve taraflar arasında anlaşma sağlanamazsa, önceki dönemin kira bedeli geçerli olur.

4.2. Geçici Bedel Uygulaması

• Dava sonuçlanana kadar mahkemece belirlenen geçici kira bedeli ödenir (TBK m. 345).

4.3. Emsal Araştırması

• Mahkeme, taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal taşınmazların kira bedellerini araştırır.
• Tapu sicil kayıtları, belediye rayiçleri, emlak ekspertiz raporları gibi belgeler delil olarak sunulur.

4.4. Bilirkişi İncelemesi

• Bilirkişi raporu, özellikle emsal taşınmazlara dair piyasa koşullarını ortaya koyar.
• Raporda taşınmazın büyüklüğü, kullanım amacı, lokasyonu ve diğer özellikleri değerlendirilir.

4.5. İndirim Talepleri

• Kiracı, ekonomik kriz, salgın veya olağanüstü durumlara dayalı olarak kira bedelinde indirim talep edebilir (TBK m. 138, aşırı ifa güçlüğü).

5. KANUNİ SINIRLAMALAR VE ÖZEL DURUMLAR

5.1. TÜFE Sınırı

• Konut ve iş yeri kiralarında artış oranı, bir önceki yılın 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez.
• Ancak, 5 yıl ve üzeri sürelerde bu sınırlama kalkar; rayiç kira bedeline göre uyarlama yapılabilir.

5.2. Sözleşme Süresi Bitimi

• Sözleşme süresinin bitmesi, kira bedelinin tespitine ilişkin talebi etkilemez.

5.3. Kanuna Aykırı Şartlar

• Örneğin, “her yıl %30 artış yapılır” gibi sözleşme hükümleri, kanuna aykırı oldukları için geçersiz sayılır.

6. YARGITAY KARARLARI VE UYGULAMADAKİ ÖRNEKLER

6.1. Yargıtay HGK Kararı (E. 2017/3-1016 K. 2018/1062)

• Kira bedelinin tespitinde, taşınmazın piyasa değerinin dikkate alınması gerektiği belirtilmiştir.

6.2. Yargıtay 3. HD Kararı (E. 2020/1832 K. 2020/2391)

• Kira tespit davası açılmadan önce taraflar arasında bir ihtar yapılması gerektiği vurgulanmıştır.

7. PRATİK TAVSİYELER

• Dava Öncesi İhtarname:
  Kira tespit davasından önce noter aracılığıyla ihtarname gönderilmesi, mahkeme sürecinde lehe bir durum oluşturabilir. Aynı zamanda temerrüde düşürme anlamında da gereklidir.
• Emsal Belgelerin Toplanması:
  Bölgedeki benzer taşınmazların kira bedellerine ilişkin belgelerin toplanması (emlakçı raporları, kira kontratları vb.) gerekir.
• Bilirkişi Raporuna İtiraz:
  Bilirkişi raporundaki değerlendirmeler aleyhinize olursa, karşı deliller sunarak rapora itiraz edin.
• Uzlaşma Yolunun Araştırılması:
  Tarafların sulh yoluyla anlaşması, dava masraflarını ve süreci azaltır. Yine avukatınızla etkin bir arabuluculuk süreci yönetebilirsiniz.

8. ÖRNEK KİRA TESPİTİ İHTARNAMESİ

İHTARNAME

İHTAR EDEN:
[Adı Soyadı / Ticari Unvanı, Adres, TC Kimlik/Vergi Numarası]

VEKİLİ:
[Avukat Adı Soyadı, Baro Sicil Numarası, Adres] Av. Orhan ÖNAL

MUHATAP:
[Kiracı Adı Soyadı / Ticari Unvanı, Adres]

KONU:
Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca kira bedelinin yeniden tespitine ilişkin ihtar.

AÇIKLAMALAR:

1. Kira Sözleşmesinin Dayanakları:
   Taraflar arasında, [] tarihli ve [] süreli kira sözleşmesi uyarınca, [taşınmazın tam adresi] adresindeki taşınmazın kiralanması konusunda anlaşma yapılmıştır. İşbu sözleşmeye göre, başlangıçta belirlenen kira bedeli [_____] TL olup, her kira döneminde artış yapılacağı hususu kararlaştırılmıştır.
2. Ekonomik ve Hukuki Gelişmeler:
   Taraflar arasında belirlenen kira bedeli, ekonomik koşullar ve taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal taşınmazların kira bedelleri dikkate alındığında, hakkaniyetten uzak hale gelmiştir. Mevcut kira bedeli, taşınmazın rayiç değerinin altında kalmakta, bu durum mal sahibi olarak müvekkilimin mağduriyetine neden olmaktadır.
3. Kanuni Düzenlemeler:
   Türk Borçlar Kanunu’nun:
   • Madde 344/1-2: Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira bedelinin artışı, tarafların anlaşmasına bağlıdır; ancak bu oran, bir önceki yılın TÜFE artış oranını aşamaz. 5 yıllık süre sonunda ise TÜFE sınırlaması olmaksızın, hakkaniyete uygun bir artış yapılabilir.
   • Madde 345: Kira bedelinin tespiti, mahkeme tarafından dava yoluyla talep edilebilir. Belirlenen bedel, dava tarihinden itibaren geçerli olacaktır.
4. Emsal ve Rayiç Kira Bedelleri:
   Müvekkilim tarafından yapılan piyasa araştırmalarında, taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal taşınmazların güncel kira bedelleri [] TL ile [] TL arasında değişmektedir. Bu durum, mevcut kira bedelinin yeniden değerlendirilmesi gerekliliğini açıkça ortaya koymaktadır.

TALEP VE SONUÇ:

Yukarıda açıklanan gerekçeler ve Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca, taraflar arasında belirlenmiş olan kira bedelinin yeniden düzenlenerek hakkaniyete uygun hale getirilmesi talep edilmektedir.

Bu doğrultuda:

1. İşbu ihtarın tarafınıza tebliğinden itibaren 30 gün içerisinde müvekkilimle uzlaşarak yeni kira bedeli konusunda mutabakat sağlamanız,
2. Aksi halde, yeni döneme ilişkin kira bedelinin tespiti için dava yoluna başvurulacağını, mahkemece yapılacak tespit sonucunda belirlenecek kira bedelinin geriye dönük olarak uygulanacağını ve doğacak yargılama masrafları ile vekalet ücretinden tarafınızın sorumlu tutulacağını bilgilerinize sunarız.

Saygılarımızla,
[Avukatın Adı Soyadı]
[Vekil Unvanı]

EKLER:

1. Kira sözleşmesinin bir örneği
2. Tapu kaydı veya taşınmaza dair belgeler (varsa)
3. Emsal kira bedellerine ilişkin piyasa araştırmaları (varsa)

9. SONUÇ OLARAK KİRA TESPİTİ İHTARNAMESİNİN FAYDASI

Nihayetinde kira tespit davası açmadan önce ihtarname göndermek zorunlu bir dava şartı değildir, ancak dava sürecinde muhatap tarafla iletişim kurulduğunu ve iyi niyetli bir çözüm yolu arandığını göstermek için büyük bir avantaj sağlar. Ayrıca, bazı özel durumlarda ihtarname göndermek, ileride karşılaşılabilecek itirazları önlemek açısından kritik olabilir.

• İhtarname, davacı tarafın uyuşmazlığı yargıya taşımadan önce çözmek istediğini gösterir. Mahkemeler genellikle bu tür iyi niyetli girişimleri olumlu değerlendirir.
• Yeni kira bedeli dava tarihi itibarıyla uygulanır. Ancak ihtarname ile, muhatabı yazılı olarak uyardığınız tarihten itibaren belirli bir artış talebini de temerrüde düşürebilirsiniz.

• Unutulmamalıdır ki; güncel hukuki mevzuatı en iyi alanında tecrübeli avukatlar bilebilir, bu sebeple olası hak kayıplarının önüne geçilmesi için mutlaka avukatla çalışmanızı şiddetle önermekteyiz.