İntifa Hakkı, Sükna Hakkı ve Sınırlı Aynî Hakların Mülkiyet Hakkı ile Kıyaslanması

1. Mülkiyet Hakkı ile Sınırlı Aynî Hak Arasındaki Temel Fark

Eşya hukukunda en güçlü aynî hak mülkiyet hakkıdır. Türk Medeni Kanunu m. 683’e göre malik, hukuk düzeninin sınırları içinde eşya üzerinde kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkilerine sahiptir; ayrıca haksız zilyede karşı istihkak davası ve haksız elatmaya karşı elatmanın önlenmesi davası açabilir. Bu nedenle mülkiyet hakkı, eşya üzerinde kişiye tanınan en geniş hâkimiyet hakkıdır.

Sınırlı aynî haklar ise mülkiyet hakkı değildir. Bunlar, başkasına ait bir eşya üzerinde belirli ve sınırlı bir yetki sağlayan, herkese karşı ileri sürülebilen aynî haklardır. Sınırlı aynî hak kurulduğunda malik mülkiyet hakkını kaybetmez; ancak mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkiler sınırlandırılır. Örneğin intifa hakkı kurulmuşsa malik, taşınmazın çıplak mülkiyetini elinde tutar; fakat kullanma ve yararlanma yetkisi büyük ölçüde intifa hakkı sahibine geçer.

Bu nedenle şu ayrım son derece önemlidir:

Mülkiyet hakkı, eşya üzerinde tam hâkimiyet sağlar.
Sınırlı aynî hak, başkasına ait eşya üzerinde belirli bir kullanma, yararlanma, teminat veya edim isteme yetkisi sağlar.

Dolayısıyla intifa hakkı, sükna hakkı, üst hakkı, kaynak hakkı, geçit hakkı, ipotek veya taşınmaz yükü gibi haklar mülkiyet hakkının kendisi değildir. Bunlar mülkiyeti sınırlayan veya mülkiyet üzerinde yük oluşturan bağımsız aynî haklardır.

2. Sınırlı Aynî Hakların Genel Sistemi

Türk Medeni Kanunu sistematiğinde sınırlı aynî haklar üç ana grupta incelenir:

1. İrtifak hakları
2. Taşınmaz yükü
3. Rehin hakları

İrtifak hakları ve taşınmaz yükü TMK’da “Sınırlı Aynî Haklar” başlığı altında düzenlenmiştir. TMK m. 779 ve devamında taşınmaz lehine irtifak hakkı, intifa hakkı, oturma hakkı, üst hakkı, kaynak hakkı ve diğer irtifak hakları düzenlenmektedir.

Rehin hakları ise teminat fonksiyonuna sahiptir. Taşınmaz rehni bakımından TMK m. 850, taşınmaz rehninin ancak ipotek, ipotekli borç senedi veya irat senedi şeklinde kurulabileceğini düzenler. Taşınır rehni, hapis hakkı ve alacaklar ile diğer haklar üzerindeki rehin de sınırlı aynî hak niteliğindedir.

3. İrtifak Hakları Nedir?

İrtifak hakkı, hak sahibine başkasına ait bir eşya üzerinde kullanma veya yararlanma yetkisi veren yahut malikin bazı yetkilerini kullanmaktan kaçınmasını gerektiren sınırlı aynî haktır.

TMK m. 779’a göre taşınmaz lehine irtifak hakkı, bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine konulmuş bir yük olup, yüklü taşınmaz malikini ya bazı mülkiyet yetkilerini kullanmaktan kaçınmaya ya da yararlanan taşınmaz malikinin yüklü taşınmazı belirli şekilde kullanmasına katlanmaya mecbur kılar. Yapma borçları ise irtifaka başlı başına konu olamaz; ancak yan edim olarak bağlanabilir.

İrtifak haklarında temel özellik şudur: Malik mülkiyet hakkını kaybetmez; fakat mülkiyetin kullanılması, irtifak hakkı lehine sınırlandırılır.

4. Taşınmaz Lehine İrtifak Hakları

Taşınmaz lehine irtifak, bir kişi lehine değil, bir taşınmaz lehine kurulur. Bu nedenle hak, yararlanan taşınmazın mülkiyetine bağlıdır. Yararlanan taşınmaz el değiştirirse irtifak hakkından yeni malik yararlanır.

Örneğin:

• Geçit hakkı,
• Mecra hakkı,
• Manzara kapatmama yükümlülüğü,
• İnşaat yapmama veya belirli yükseklikten fazla yapı yapmama yükümlülüğü,
• Su alma veya yol kullanma hakkı,

taşınmaz lehine irtifak görünümünde karşımıza çıkabilir.

TMK m. 780’e göre irtifak hakkının kurulması için kural olarak tapu kütüğüne tescil şarttır. İrtifak hakkının kazanılmasında ve tescilinde, aksi öngörülmedikçe taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümler uygulanır.

Bu nedenle taşınmaz lehine irtifak hakkı, tapuda bağımsız şekilde incelenmesi gereken ciddi bir aynî takyidattır. Satış, haciz, ipotek, kamulaştırma veya değerleme süreçlerinde taşınmazın yalnızca malik bilgisine değil, tapudaki irtifak kayıtlarına da bakılmalıdır.

5. İntifa Hakkı

İntifa hakkı, sınırlı aynî haklar içinde mülkiyet hakkına en yakın yararlanma yetkisini veren haklardan biridir. TMK m. 794’e göre intifa hakkı; taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabilir ve aksine düzenleme olmadıkça hak sahibine konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlar.

Taşınmazlarda intifa hakkı, TMK m. 795 uyarınca tapu kütüğüne tescil ile kurulur. Taşınır ve taşınmazlarda intifa hakkının kazanılması ve tescilinde, aksine düzenleme olmadıkça mülkiyete ilişkin hükümler uygulanır.

İntifa hakkı sahibinin yetkileri TMK m. 803’te ayrıca düzenlenmiştir. Buna göre intifa hakkı sahibi, hakkın konusu olan malı zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma yetkilerine sahiptir; ancak bu yetkilerini kullanırken iyi bir yönetici gibi özen göstermek zorundadır.

Burada kritik nokta şudur: İntifa hakkı sahibi malik değildir. Taşınmazı satamaz, mülkiyeti devredemez, çıplak mülkiyet üzerinde tasarrufta bulunamaz. Ancak taşınmazdan yararlanabilir, onu kullanabilir, şartları varsa kiraya verebilir ve semerelerinden faydalanabilir.

6. İntifa Hakkı ile Çıplak Mülkiyet Ayrımı

İntifa hakkı kurulduğunda mülkiyet iki farklı ekonomik ve hukuki katmana ayrılır:

Çıplak mülkiyet: Malik üzerinde kalan, fakat kullanma ve yararlanma yetkisi intifa hakkı sebebiyle daralmış mülkiyet hakkıdır.
İntifa hakkı: Hak sahibine taşınmazdan yararlanma, kullanma, yönetme ve semerelerinden faydalanma yetkisi veren sınırlı aynî haktır.

Bu nedenle intifa hakkı bulunan taşınmazlarda malik, taşınmazı satabilir; fakat alıcı, intifa hakkı ile yüklü bir çıplak mülkiyeti edinir. İntifa hakkı tapuya tescilli ise yeni malik bu hakka katlanmak zorundadır. Nitekim intifa hakkı bakımından tapu tescili, hakkın üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirliği açısından merkezi öneme sahiptir.

Bu ayrım özellikle icra satışlarında çok önemlidir. Borçlu yalnızca çıplak mülkiyet sahibi ise hacze ve satışa konu edilebilecek değer, borçluya ait olan çıplak mülkiyet hakkıdır. İntifa hakkı üçüncü kişiye veya alacaklıya aitse, borçlunun borcundan dolayı kural olarak intifa hakkı satılıyormuş gibi işlem yapılamaz. Satışa konu olan şey, borçlunun malvarlığında bulunan mülkiyet değeri ne ise odur.

7. İntifa Hakkının Devri ve Kullanımının Devri

İntifa hakkı kişiye bağlı nitelik taşıyan bir haktır. Bu sebeple intifa hakkının kendisi, mülkiyet hakkı gibi serbestçe devredilebilen bir hak değildir. Ancak TMK m. 806, sözleşmede aksine hüküm yoksa veya durum ve koşullardan hak sahibince şahsen kullanılması gerektiği anlaşılmıyorsa, intifa hakkının kullanılmasının başkasına devredilebileceğini düzenler. Bu durumda malik, haklarını devralana karşı doğrudan ileri sürebilir.

Bu ayrım önemlidir:

• İntifa hakkının kendisinin devri başka bir şeydir.
• İntifa hakkının kullanımının devri başka bir şeydir.

Örneğin intifa hakkı sahibi, koşulları varsa taşınmazı kiraya vererek intifa hakkını ekonomik şekilde kullanabilir. Ancak bu, intifa hakkı sahibinin malik olduğu veya çıplak mülkiyeti devredebildiği anlamına gelmez. Dolayısıyla intifa hakkının kullanımı ekonomik olarak başkasına bırakılabilse de, intifa hakkı sahibinin aynî hak sahipliği sıfatı devam eder.

8. İntifa Hakkının Süresi

İntifa hakkı, mülkiyet hakkı gibi sürekli ve mirasçılara intikal eden bir hak değildir; özellikle gerçek kişiler bakımından şahsa sıkı surette bağlıdır. TMK m. 797’ye göre intifa hakkı, gerçek kişilerde hak sahibinin ölümüyle sona erer. Tüzel kişilerde ise kararlaştırılan sürenin dolmasıyla, süre kararlaştırılmamışsa tüzel kişiliğin ortadan kalkmasıyla sona erer.

Ayrıca tüzel kişiler lehine kurulan intifa hakkı en fazla yüz yıl devam edebilir. Bu düzenleme, intifa hakkının mülkiyetten farklı olarak geçici, kişiye bağlı ve süre yönünden sınırlı bir yararlanma hakkı olduğunu açıkça ortaya koyar.

9. Oturma Hakkı / Sükna Hakkı

Oturma hakkı, diğer adıyla sükna hakkı, bir binadan veya binanın belirli bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi veren sınırlı aynî haktır. TMK m. 823’e göre oturma hakkı başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez; bu yönüyle intifa hakkına göre daha dar ve daha şahsa bağlı bir haktır. İntifa hakkı geniş anlamda kullanma, yararlanma ve semerelerden faydalanma yetkisi verebilirken, sükna hakkı esasen barınma ihtiyacına yönelmiş konut kullanım hakkıdır.

TMK m. 824’e göre oturma hakkının kapsamı, kural olarak hak sahibinin kişisel ihtiyaçlarına göre belirlenir; hak şahsa özgülenmemişse hak sahibi ailesi ve ev halkı ile birlikte oturabilir. TMK m. 825 ise giderler bakımından, hak sahibinin binanın tamamından veya bir bölümünün tamamından yararlandığı hallerde olağan bakım ve muhafaza giderlerinin oturma hakkı sahibine ait olacağını düzenler.

10. İntifa Hakkı ile Oturma/Sükna Hakkının Kıyaslanması

Bu nedenle sükna hakkı, intifa hakkının özel ve dar bir görünümü gibi düşünülebilir; ancak birebir aynı değildir. İntifa hakkı bir taşınmazdan kira geliri elde etmeyi de içerebilecek geniş bir yararlanma hakkı sağlayabilirken, sükna hakkı esasen hak sahibinin konut ihtiyacına yönelmiştir.

11. Üst Hakkı

Üst hakkı, bir kişiye başkasına ait arazinin altında veya üstünde yapı yapma ya da mevcut yapıyı muhafaza etme yetkisi veren irtifak hakkıdır. TMK m. 826’ya göre taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak ya da mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir. Aksi kararlaştırılmadıkça üst hakkı devredilebilir ve mirasçılara geçer. Bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir; en az otuz yıl için kurulan üst hakkı sürekli niteliktedir.

Üst hakkı, intifa ve sükna hakkından farklıdır. İntifa taşınmazdan yararlanma, sükna konut olarak oturma yetkisi verirken; üst hakkı başkasına ait arazi üzerinde yapı mülkiyeti benzeri ekonomik bir alan oluşturur. Bu sebeple özellikle enerji tesisleri, turizm yatırımları, kamu taşınmazları, sanayi tesisleri ve uzun süreli yatırım projelerinde üst hakkı çok önemli bir sınırlı aynî hak türüdür.

Üst hakkı mülkiyet değildir; fakat bağımsız ve sürekli nitelikte tapuya taşınmaz olarak kaydedildiğinde ekonomik değeri son derece yüksek, devredilebilir ve rehnedilebilir bir hak haline gelebilir.

12. Kaynak Hakkı

Kaynak hakkı, başkasının arazisinde bulunan kaynak üzerinde kurulan irtifak hakkıdır. TMK m. 837’ye göre başkasının arazisinde bulunan kaynak üzerindeki irtifak hakkı, arazi malikini suyun alınmasına ve akıtılmasına katlanmakla yükümlü kılar. Aksi kararlaştırılmadıkça bu hak devredilebilir ve mirasçılara geçer. Kaynak hakkı bağımsız nitelikte ve en az otuz yıl için kurulmuşsa tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir.

Kaynak hakkı, özellikle tarım arazileri, içme suyu kaynakları, sanayi kullanımı, enerji ve kırsal taşınmaz ilişkilerinde önemlidir. Bu hak da mülkiyet hakkı değildir; yüklü taşınmaz malikine, suyun alınmasına ve akıtılmasına katlanma yükümlülüğü getirir.

13. Diğer İrtifak Hakları

TMK m. 838, kanunda özel olarak sayılmayan ancak belirli yararlanma amacına hizmet eden diğer irtifak haklarının kurulabileceğini düzenler. Buna göre malik, taşınmazı üzerinde herhangi bir kişi veya topluluk lehine atış eğitimi, spor alanı veya geçit olarak kullanılmak gibi belirli bir yararlanmaya hizmet etmek üzere başka irtifak hakları da kurabilir. Aksi kararlaştırılmadıkça bu haklar başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez. Kapsamları hak sahibinin olağan ihtiyaçlarına göre belirlenir.

Bu hüküm uygulamada önemli bir esneklik sağlar. Fakat bu esneklik sınırsız değildir. Kurulacak hakkın yine eşya hukuku ilkelerine, tapu sicili sistemine, belirli yararlanma amacına ve sınırlı aynî hakların tipiklik ilkesine uygun olması gerekir.

14. Taşınmaz Yükü

Taşınmaz yükü, irtifak hakkından farklı olarak bir taşınmaz malikini belirli bir edimi yerine getirmekle yükümlü kılan sınırlı aynî haktır. TMK m. 839’a göre taşınmaz yükü, bir taşınmazın malikini yalnız o taşınmazla sorumlu olmak üzere başka bir kimseye bir şey vermek veya yapmakla yükümlü kılar. Hak sahibi olarak başka bir taşınmazın maliki de gösterilebilir.

Taşınmaz yükünde malik, kişisel malvarlığıyla sınırsız sorumlu değildir; sorumluluk yüklü taşınmazla sınırlıdır. Bu yönüyle taşınmaz yükü, hem irtifak hakkından hem de ipotekten ayrılır.

İrtifak hakkında genellikle kullanmaya katlanma veya kullanmaktan kaçınma vardır. Taşınmaz yükünde ise verme veya yapma şeklinde bir edim yükümlülüğü bulunur. Örneğin belirli ürün verme, bakım sağlama veya taşınmazın ekonomik niteliğinden kaynaklanan belirli bir edimi yerine getirme şeklinde görülebilir.

15. Rehin Hakları

Rehin hakları, sınırlı aynî haklar içinde teminat fonksiyonuna sahiptir. İntifa, sükna, üst veya geçit hakkı gibi haklar kullanma ve yararlanma eksenlidir. Rehin hakkı ise bir alacağın teminat altına alınmasını sağlar. Diğer sınırlı aylardan esasında yapısal olarak ve sağladığı yarar açısından tamamen farklıdır!

15.1. Taşınmaz Rehni

TMK m. 850’ye göre taşınmaz rehni ancak üç şekilde kurulabilir:

• İpotek,
• İpotekli borç senedi,
• İrat senedi.

Bu hüküm taşınmaz rehninde sınırlı sayı ilkesini açıkça gösterir. Başka bir taşınmaz rehni türü kurulamaz.

İpotek, uygulamada en sık karşılaşılan taşınmaz rehni türüdür. Malik, taşınmazı üzerindeki mülkiyetini kaybetmez; fakat taşınmaz, alacaklının alacağının teminatı haline gelir. Borç ödenmezse alacaklı, taşınmazın paraya çevrilmesini isteyebilir. Bu nedenle ipotek, malike ait tasarruf yetkisini tamamen ortadan kaldırmaz; ancak taşınmaz üzerinde güçlü bir aynî teminat yükü oluşturur.

15.2. Taşınır Rehni

TMK m. 939 ve devamında taşınır rehni düzenlenmiştir. Teslime bağlı taşınır rehninde kural olarak rehin hakkının doğması için taşınırın zilyetliğinin alacaklıya veya tarafların anlaştığı güvenilir üçüncü kişiye devri gerekir. Rehin veren taşınır üzerinde fiili hâkimiyetini münhasıran sürdürdükçe rehin hakkı kurulmuş olmaz.

Taşınır rehninin klasik görünümü teslim şartlı rehindir. Bunun dışında ticari işlemlerde teslimsiz taşınır rehni gibi özel kanunlara dayalı rehin türleri de vardır; ancak temel eşya hukuku sistemi bakımından rehin hakkı yine sınırlı aynî hak niteliği taşır.

15.3. Hapis Hakkı

Hapis hakkı, kanundan doğan bir teminat hakkıdır. TMK m. 950’ye göre alacaklı, borçluya ait olup onun rızasıyla zilyedi bulunduğu taşınırı veya kıymetli evrakı, borcun muaccel olması ve eşya ile alacak arasında bağlantı bulunması halinde borç ödeninceye kadar hapsedebilir. Tacirler arasında ticari ilişkiden doğan zilyetlik ve alacak bakımından bu bağlantı var sayılır.

Hapis hakkı, alacaklıya yalnızca eşyayı elde tutma imkânı değil, koşulları oluştuğunda rehin hükümlerine göre paraya çevirme imkânı da sağlayabilir. Ancak hapis hakkının doğması sıkı şartlara bağlıdır.

15.4. Alacaklar ve Diğer Haklar Üzerinde Rehin

TMK m. 954’e göre başkasına devredilebilen alacaklar ve diğer haklar rehnedilebilir. Aksine hüküm bulunmadıkça bunların rehni hakkında teslime bağlı rehin hükümleri uygulanır. Bu tür rehinlerde rehin konusu fiziksel bir eşya değil, devredilebilir bir alacak veya haktır. Örneğin bir alacak hakkı, pay hakkı veya devredilebilir nitelikteki başka bir malvarlığı hakkı teminat amacıyla rehne konu edilebilir.

16. Sınırlı Aynî Hakların Mülkiyet Hakkı ile Genel Kıyas Tablosu

17. İcra Satışı Bakımından Çıplak Mülkiyet ve İntifa Hakkı

İcra hukuku bakımından satışa konu olan hak, borçlunun malvarlığında bulunan haktır. Borçlu tam malik ise taşınmazın tam mülkiyet hakkı haczedilip satılabilir. Ancak taşınmaz üzerinde üçüncü kişiye ait intifa hakkı varsa veya borçlu yalnızca çıplak mülkiyet sahibi ise satışa konu değer, intifa hakkıyla yüklü çıplak mülkiyettir. Bu noktada şu tespit yapılmalıdır:

Haciz ve satış, borçluya ait olmayan bir aynî hakkı ortadan kaldırmaz.

Borçlu çıplak mülkiyet sahibi, üçüncü kişi veya alacaklı intifa hakkı sahibi ise, icra satışında satılan şey intifa hakkı değil; borçluya ait çıplak mülkiyet hakkıdır. İntifa hakkı ayrı bir sınırlı aynî hak olduğundan, satış şartnamesinde, kıymet takdirinde ve ihale sürecinde bu hakkın hukuki niteliği doğru gösterilmelidir.

Bu nedenle kıymet takdiri yapılırken taşınmazın tam mülkiyet değeri ile çıplak mülkiyet değeri aynı kabul edilemez. İntifa hakkı taşınmazın ekonomik değerini doğrudan etkiler. Çıplak mülkiyet alıcısı, intifa hakkı devam ettiği sürece taşınmazı fiilen kullanamayabilir, kiraya veremeyebilir veya semerelerinden yararlanamayabilir. Bu da ihale bedeli ve değerleme bakımından ayrıca dikkate alınmalıdır.

18. Somut Uyuşmazlıklar İçin Kullanılabilecek Hukuki Sonuç

İntifa hakkı bir gayrimenkul üzerinde kurulmuş olabilir; fakat bu onu mülkiyet hakkı haline getirmez. Teknik olarak intifa hakkı, taşınmaz üzerinde kurulabilen sınırlı aynî hak / kişisel irtifak hakkıdır. Sükna hakkı da aynı şekilde mülkiyet hakkı değil, belirli konut kullanımına özgülenmiş sınırlı aynî haktır. Bu nedenle taşınmaz üzerinde hem çıplak mülkiyet hem intifa hakkı varsa iki ayrı hukuki değer vardır:

1. Çıplak mülkiyet hakkı
2. İntifa hakkı

Borçlu yalnızca çıplak mülkiyet hakkına sahipse haciz ve satış, bu çıplak mülkiyet hakkı üzerinden yürütülmelidir. İntifa hakkı alacaklıya veya üçüncü kişiye aitse, borçlunun borcu sebebiyle intifa hakkı satılıyormuş gibi işlem yapılamaz. Böyle bir durumda satışın konusu, intifa hakkından ari tam mülkiyet değil, intifa hakkı ile yüklü çıplak mülkiyet hakkıdır.

Özellikle icra hukuk mahkemesi aracılığıyla güncel değerleme yapılmışsa ve bu değerleme borçluya ait çıplak mülkiyet hakkı üzerinden yürütülmüşse, bu husus satışın kapsamını belirleyen önemli bir usuli ve maddi veri niteliğindedir. Artık satışın intifa hakkını da kapsadığı veya intifa hakkı sahibinin bu hakkın satışına muvafakat ettiği ileri sürülemez.

Sınırlı Ayni Haklar Hakkında Nihai Olarak;

Sınırlı aynî haklar, mülkiyet hakkından bağımsız ve mülkiyet hakkını sınırlandıran aynî haklardır. İntifa hakkı, sükna hakkı, üst hakkı, kaynak hakkı, geçit hakkı, taşınmaz yükü ve rehin hakları aynı üst başlık altında değerlendirilse de fonksiyonları birbirinden farklıdır.

İntifa hakkı tam yararlanma; sükna hakkı konut olarak oturma; üst hakkı yapı kurma veya mevcut yapıyı muhafaza etme; kaynak hakkı su alma ve akıtma; taşınmaz lehine irtifak belirli kullanıma katlanma veya kaçınma; taşınmaz yükü belirli bir verme/yapma edimi; rehin hakkı ise alacak teminatı sağlar.

İcrai satışta; taşınmaz üzerinde kurulmuş olsa dahi intifa hakkı, taşınmazın mülkiyetinden ayrı bir sınırlı aynî haktır. Bu nedenle çıplak mülkiyetin haczi ve satışı, intifa hakkının da satıldığı anlamına gelmez. İcra satışında borçluya ait olan hak ne ise ancak o hak satılabilir. Borçluya ait olmayan intifa hakkının satış kapsamında değerlendirilmesi, aynî hak sistematiğiyle, tapu sicili ilkeleriyle ve mülkiyet–sınırlı aynî hak ayrımıyla bağdaşmaz.