6098 Sayılı Borçlar Kanuna Göre Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
Fesih bildirimi ile sözleşmenin sona ermesi:
İşbu husus, 368 inci maddede düzenlenmiştir. Hasılat kiralarına ilişkin fesih bildirimi tarım arazisi olan ve olmayan olarak ayrılarak bir nimaza sokulmuştur.. Buna göre, tarım arazisi olmayan hasılat kiralarında taraflardan her biri altı ay önceden feshi ihbarda bulunarak altı ayın sonunda dava açabilir. Ancak ürün kirası tarım arazisine ilişkin ise, ancak ilkbahar ve sonbahar mevsimi için altı ay önce yapılacak ihbar ile fesih yapılabilir.
Adi kira sözleşmesinde tahliye davası:
316 ncı maddede düzenlenmiştir ve eski kanunun 256 ncı maddesine karşılık gelir. Genel nitelikte bir hüküm olduğundan her kira türüne uygulanabilir.
Kiralananın açıktan fena kullanılması:
6098 Sayılı Kanunun 316/Son Maddesinde (818 BK md. 256/2’ye tekabül eden) düzenlenmiştir. İster adi kira ister ev ve çatı işyeri sözleşmesi olsun, kiralanan malın bariz şekilde kötüye kullanılması halinde davayı her zaman feshedebilir ve ihbarsız dava açabilir. Bir uyarı habercisi tarafından bir sözleşmeye uyulmaması, kamuya açık bir suistimal olarak kabul edilir. Uyarı mektubu ile giderilebilecek hususlar, yukarıda açıkladığımız adi kira sözleşmelerinde tahliye işlemlerine ilişkin genel hükümlere tabi olan sözleşmeye aykırılık[7] durumudur.
6098 sayılı Kanuna göre kiracının temerrüdü:
6098 sayılı Kanun’un 315. maddesinde düzenlenmiştir, eski kanunda karşılığı 260 ıncı maddedir. Bu madde de genel niteliktedir ve adi kira hükümleri yanında konut ve çatılı iş yerleri kiralarında da uygulanır. Maddede bahsedilen ihtar, belirtilen şartlara uymalıdır aksi halde hiç yapılmamış kabul edilir.
Taşınır (Menkul) kiralarında tahliye davaları:
6098 Sayılı Kanunun 330/1. maddesi. maddede belirtilmiştir. Eski kanunun 262/2 hükmüne göre taraflar gayrimenkul kiralama sözleşmesini istedikleri zaman feshedebilir ve üç günlük ihbar süresine göre dava açabilir. Aynı maddenin ikinci fıkrası, taşınır malları kiraya veren ile kiraya verenin özel durumlarına göre düzenleme yapar. Burada üç aylık kiralama süresi için en az bir ay önceden fesih bildirimi yapılır ve üç aylık süre sonunda dava açılabilir. Ancak tüm bu davaların açılması hususunda mutlaka işin ehli, uzman avukatınıza başvuruda bulununuz.
Borçlar Kanunda Konut ve Çatılı İş Yeri Kiraları Düzenlemesi
6098 sayılı Kanun yürürlükten kaldırılmış, 6570 sayılı Kanun yürürlükten kaldırılmış ve Borçlar Kanununda ilgili hükümler yer almıştır. 339-357. maddelerde belirtilen konut ve çatı katı işyeri düzenlemeleri, kiracılara bırakılan mallar için de geçerlidir. Düzenlemenin getirdiği yeniliklerden biri de güvencelerdir. Garanti kapsamı kanunla belirlenir. Bölüm 346, kiracıları korumak için tasarlanmış yeni hükümlerden biridir. Bu maddeye göre kiracı, kira ve tali giderler dışında herhangi bir ödemeden sorumlu olmayacaktır. Kira sözleşmesinde, kiranın geç ödenmesi halinde cezai şart ödenmesine ilişkin hükümler yer alamaz. Bir kira sözleşmesinde, ödenmeyen kiradan sonra kiranın ödenmesi gerektiğini kabul etmek yasaktır. Bu anlaşmalara varılmışsa, bunlar geçersizdir.
Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi
Yasal Bildirim Usulüne Uygun Olarak:
Konut ve çatılı işyeri kiracılarında, kiracı belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, aynı koşullarla sözleşme bir yıl uzatılmış sayılır. Bu kiralamada kiralamayı sona erdirme hakkı kiracıya aittir. Ancak 10 yıllık uzatma süresinin sonunda kiraya veren, uzatma yılının bitiminden en az 3 ay önce ihbarda bulunmak kaydıyla herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmenin feshini talep edebilir. Belirsiz bir sözleşmede kiracı dilediği zaman sözleşmeyi feshedebilir, kiraya veren de kiralamanın fiilen başladığı tarihten on yıl sonra genel hükümlere göre sözleşmeyi feshedebilir. Bu feshin koşullarını ve usulünü değerlendirmek için tekrar hatırlatma gereği duymaktayız ki, mutlaka bu konuda uzman avukatlara danışınız.
Aile konutuna ilişkin kira sözleşmesinin feshi:
Yeni bir düzenlemeye işaret etmektedir. Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralananda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Kiracı (mucir) olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı olması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin dava yolu ile sona ermesi:
İlgili Kanun’nun 350 nci maddesinde kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebepleri düzenleşmiştir. 352 nci maddedeyse tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası düzenlenmiştir. Tahliye taahhüdü ile tahliye ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında söz konusu olabilir. Bu tahliyeler Yargıtay’ın emsal kararlarına göre “konut” için çoğu zaman somut olayın özelliklerine göre kapsam dışındadır.
Yeni malikin açacağı tahliye davası:
Kiralananın yeni sahibi, kiralananı (icarı), kanunda yazılı(351. Madde) gereklilik hallerinden birinin varlığı sebebiyle, elde etmesinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir tahliye davasıyla sona erdirebilir.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye:
Uzun, mutat veya kısa süreli sözleşme ayrımı yapılmaksızın iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası 352/2 de düzenlenmiştir. İşbu hükme göre, bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedeli ödenmediği için iki haklı ihtara sebebiyet verilmişse ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabilir.
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin ilçe ve belde belediye sınırları içinde oturulabilir konutunun bulunması:
Kiracının, aynı şehir veya belediye hudutları içerisinde kendisinin veya birlikte yaşadığı eşinin adına kayıtlı oturabileceği bir meskeni varsa, kiraya veren talep ettiği taktirde, kiracı evi tahliye etmek durumundadır(m.352/3). Ancak bunların usulü her zaman olduğu gibi büyük dikkate gerekmektedir. Kiraya veren sözleşmenin kurulduğu aşamada bunu bilmiyorsa ve sonradan öğrenmişse, sözleşmenin bitim tarihinden itibaren bir ay içinde dava yolu ile sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu öğrenme ve bildirimin ispatı için ise yazılılık koşulu Yargı kararlarına göre zorunlu değildir.
6101 Sayılı Kanun’un Geçici 2. Madde; Sona Erme ve Tasfiye İçin Uygulama
6098 sayılı Kanun’un 347. maddesi Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihten önce on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında yürürlüğü girdiği tarihten itibaren beş yıl, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır.
Diğer Bir Kısım Kira Hukuku Yazılarımız;
1-İhtiyaç Nedeniyle Kiracının Tahliye Davası (TBK 350-351)
2-Kira Hukukunda Tahliye Taahhütnamesi Örnek İtiraz Dilekçesi
3-Kira Hukukunda Tahliye Taahhütnamesi ve İcra Emrine İtiraz
4-Kanuna Göre Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi ve Sonuçları
AVUKAT DESTEĞİ
Randevu almak için çalışma saatleri içerisinde aşağıdaki telefon aracılığı ile ulaşabilir veya aşağıdaki adrese mail atabilirsiniz.
Gizlilik
Gizlilik, bir avukatın ve hukuk büromuzun en önemli etik ilkelerinden biridir; 1136 sayılı Kanunda tanımlanan gizlilik ve ifşa etmeme ilkesini çok dikkatli ve hassas bir şekilde uygular. Ancak büromuz, müvekkillerinin bilgi, belge ve bilgilerini gizlilik ve bilgi sorumluluğu sınırları içinde gizli tutar ve hiçbir şekilde ve hiçbir koşulda üçüncü kişi ve kurumlarla paylaşmaz. Bu bağlamda, ofisimiz vaka materyallerinin gizliliğini korumaya yönelik yazılı bir politika benimsemiştir.
Leave A Comment