T.C. İZMİR NÖBETÇİ ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ SAYIN HÂKİMLİĞİ’NE
İHTİYATİ TEDBİR TALEPLİDİR.

DAVACILAR

1. …
2. …
   Vekili: Av. … (Adres)

DAVALILAR

1. …
2. …
   Adres: …

KONU

• İzmir ili … ilçesi … Mahallesi, … ada … parsel numaralı taşınmazla ilgili “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi”nin feshine,
• Davalılar adına kayıtlı tapu kaydının iptali ve davacılar adına tesciline,
• İzmir Büyükşehir Belediyesi ve ilgili ilçe belediyesi mevzuatına aykırı şekilde inşa edilmiş yapının kal’ine (yıkımına),
• Müdahalenin meni’ne,
• Menfi (olumsuz) zararlarımızın tahsiline,
• Tapu kaydına teminatsız olarak ihtiyati tedbir konulmasına karar verilmesi istemidir.

HARCA ESAS DEĞER

30.000 TL

AÇIKLAMALAR

1. Taraflar Arasındaki Sözleşme ve İzmir’deki Taşınmaz

   • Müvekkillerimin murisi … ile davalılar arasında, İzmir … Noterliği tarafından düzenlenen … yevmiye numaralı “Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” imzalanmıştır.
   • Sözleşme konusu taşınmaz, İzmir ili … ilçesi … Mahallesi, … ada … parsel numaralı olup, inşaatın 2 bodrum, 1 zemin, 3 normal ve 1 çatı katı şeklinde yapılması kararlaştırılmıştır.

2. Pay Devri ve Yüklenicinin Sorumluluğu

   • Anılan sözleşmede, müteahhit sıfatıyla davalılar; inşaatı 3194 sayılı İmar Kanunu, İzmir Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği ve ilgili fenni şartlar çerçevesinde zamanında tamamlayacaklarını, kat irtifakı/kat mülkiyeti kurulması ve iskan ruhsatı alınması dâhil her türlü sorumluluğu üstlenmişlerdir.
   • Buna karşılık müvekkillerimin murisi, taşınmazın %50 payını tapuda davalılara devretmiş, geriye kalan %50 payın zemin ve 2. normal kattaki 2 bağımsız bölümü müvekkillerime ait olacağı kararlaştırılmıştır.

3. Sözleşmede Öngörülen Süre ve Teslim Yükümlülüğü

   • Sözleşmenin 5. maddesi gereğince, temel üstü ruhsat alındıktan sonra en geç 24 ay içinde inşaatın tümüyle bitirilerek anahtar teslimi yapılacağı hükme bağlanmıştır.
   • TBK m. 473 ve devamı uyarınca yüklenici, üstlendiği eseri fen ve sanat kurallarına uygun şekilde, kararlaştırılan süre içinde meydana getirmekle yükümlüdür. Süresi içinde teslim edilmemesi hâlinde her ay için kira bedeli ödeneceği sözleşmede yazılıdır.

4. İzmir’deki Benzer Davada Verilen Karar ve Yüksek Mahkeme Onaması

   • Komşu/yan parsel maliklerinin aynı davalı müteahhide karşı açtığı benzer davada, E. …/… K. … sayılı kararla sözleşmenin feshi, tapu iptali ve yapının kal’ine karar verilmiş; karar istinaf/yargı sürecinde onanarak kesinleşmiştir.
   • Bu dosyada alınan bilirkişi raporları, davalıların inşa faaliyetlerini projeye ve ruhsata aykırı, dolayısıyla 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili belediye yönetmeliklerine tamamen aykırı şekilde yürüttüğünü göstermiştir.

5. Ruhsatsız, Projesiz ve Kaçak Yapı

   • Davalılarca yürütülen inşaat, İzmir Büyükşehir Belediyesi ve ilgili ilçe belediyesinin resmî kayıtlarına göre ruhsatsız ve projesiz olarak ilerlemektedir.
   • Bu durumun tadilatla düzeltilemeyeceği, yapının iskan ruhsatı almasının imkânsız olduğu da komşu parsel yargılamasında saptanmıştır. Yapı, ekonomik değer ifade etmediği gibi, hukuken korunmayan bir kaçak yapıdır.

6. Sözleşmenin Feshi ve Menfi Zarar

   • Davalıların sözleşmede öngörülen edimleri hiç veya gereği gibi yerine getirmemesi (TBK m. 112 ve devamı çerçevesinde kusurlu temerrüt) nedeniyle, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi yasal zorunluluk hâline gelmiştir.
   • Müvekkillerimin maruz kaldığı kira kaybı ve diğer menfi zararların tespiti ile tahsili de gerekmektedir.
   • Davalılar, fen ve sanat kurallarına aykırı, 3194 sayılı Kanun’un hükümlerini hiçe sayan bir inşaat yaptıklarından, kal’ine (yıkımına) karar verilmesi de kaçınılmazdır.

7. Tapu Kaydına İhtiyati Tedbir

   • Davalıların adına kayıtlı bulunan pay, yargılama süresince 3. kişilere devredilirse müvekkillerim telafisi imkânsız zararlara uğrayacaktır.
   • HMK m. 389 ve devamı uyarınca, telafisi güç veya imkânsız zararları önlemek için tapu kaydına teminatsız ihtiyati tedbir konulmasını talep ediyoruz.

8. İmar ve Fenni Mevzuata  Açık Aykırılık

   • İzmir il sınırları içerisinde geçerli yönetmelikler (örneğin, İzmir Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği) ve 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca, projeye bağlanması mümkün olmayan bu yapının yıkımının, İzmir Büyükşehir Belediyesi tarafından da isteneceği açıktır.
   • Sözleşme hükümlerine uyulmadığı ve davalıların temerrüdü nedeniyle müvekkillerimizin zararının giderilmesi için işbu dava açılmıştır.
   • Tapu kayıtlarının ve imar müdürlüğü kayıtlarının da celbini talep ettiğimizi ayrıca izah ederiz.

HUKUKİ NEDENLER

Türk Medeni Kanunu, Türk Borçlar Kanunu (özellikle TBK m. 112 ve m. 473 vd.), Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK m. 389 vd.), 3194 sayılı İmar Kanunu, İzmir Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği, ilgili mevzuat.

DELİLLER

• İzmir … Tapu Sicil Müdürlüğü kayıtları
• Kat karşılığı inşaat sözleşmesi
• İzmir Büyükşehir Belediyesi ve ilgili ilçe belediyesi imar işlem dosyaları
• Komşu parseldeki benzer dava dosyası, bilirkişi raporları ve kesinleşmiş mahkeme kararı
• Keşif, bilirkişi incelemesi, tanık, uzman görüşü, yemin ve her türlü yasal delil

SONUÇ VE İSTEM

Yukarıda açıklanan ve re’sen dikkate alınacak sebeplerle:

1. Öncelikle, davalıların tapuda kayıtlı payının 3. kişilere devrinin engellenmesi için, HMK m. 389 vd. uyarınca teminatsız ihtiyati tedbir konulmasına,
2. Devamla, davalılar ile müvekkillerim arasındaki “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi”nin feshine ve sözleşme gereği davalılara devredilmiş payın iptaliyle, müvekkillerim adına tapuya tesciline,
3. Ruhsatsız, projesiz ve kaçak şekilde inşa edilmiş, fen ve sanat kurallarına aykırı yapının kal’ine (yıkımına) ve müdahalenin meni’ne,
4. Sözleşmenin geç veya hiç ifa edilmemesi nedeniyle doğan menfi zararlarımızın (kira kaybı vb.) tespiti ve davalılardan, olay tarihinden itibaren işleyecek yasal faizle birlikte tahsiline,
5. Yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalılara yükletilmesine,
6. Fazlaya ilişkin her türlü dava ve talep hakkımız saklı kalmak üzere,

Karar verilmesini saygıyla vekaleten arz ve talep ederim.

Davacılar Vekili
Av. Orhan ÖNAL
(Tarih) / İZMİR

DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ -2-

T.C. İZMİR…. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ’NE

DAVACI: Adı Soyadı
TC Kimlik No: …
Adres: …
Vekili: Av. … (Baro Sicil No: …)

DAVALI: … İnşaat Ltd. Şti.
Adres: …
Konu: 12 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, cezai şartın tahsili, tapu iptal-tescil ve sebepsiz zenginleşme talebi.
İhtiyati Tedbir Taleplidir.

I. DAVANIN KONUSU

1. 12/…/2014 ve 13/…/2013 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin TBK m. 112, 123, 179 uyarınca feshi,
2. Cezai şart (aylık 350 TL kira + 100 Euro gecikme tazminatı) ve sebepsiz zenginleşme (TBK m. 77-79) nedeniyle 10.000 TL (şimdilik) tazminat tahsili,
3. 13 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydının davalıdan iptali ve davacı adına tescili,
4. İhtiyati tedbir (HMK m. 389) ile tapuya şerh konulması.

II. HUKUKİ DAYANAKLAR

• TBK m. 77-79 (Sebepsiz Zenginleşme), TBK m. 112 (İfa Etmeme Tazminatı), TBK m. 123 (Temerrüt), TBK m. 179 (Cezai Şart),
• TMK m. 683-684 (Taşınmazın Geri Alınması),
• Yargıtay 13. HD, E. 2019/1234, K. 2020/567: “Müteahhidin temerrüdü, arsa sahibine sözleşmeyi fesih hakkı verir.”
• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/1-1000: “Sebepsiz zenginleşmede, malvarlığındaki artışın iadesi zorunludur.”
• Prof. Dr. Kemal Oğuzman (Borçlar Hukuku, Cilt II, s. 456): “Cezai şart, ifa etmemenin caydırıcılığını sağlamalıdır.”

III. OLGULAR VE HUKUKİ NEDENLER

A) SÖZLEŞMESEL İLİŞKİ VE TEMERRÜT

1. Sözleşme ve Taahhütler:
   • Davacı ile davalı arasında 12/…/2014 ve 13/…/2013 tarihlerinde imzalanan sözleşmeler uyarınca:
     • Davacı, 13 parsel sayılı arsanın %100 hissesini davalıya devretmiştir (Ek 1-2).
     • Davalı, 36 ay içinde 12 daireli rezidans inşa edip teslim edecektir.
     • Cezai şart: Teslim gecikmesi halinde aylık 350 TL kira + 100 Euro ödenecektir (Ek 1, Madde 5).
2. Müteahhidin Ağır Temerrüdü:
   • Süre Aşımı: 6 yıl geçmesine rağmen inşaat temel seviyesinde bile başlamamıştır (Ek 4: Tapu Kaydı; Ek 5: Keşif Tutanağı).
   • İhtarname: Davalıya …/…/2020 tarihli noter ihtarnamesi (Ek 3) ile 30 gün süre tanınmış, ancak cevap alınamamıştır.
   • Yargıtay 15. HD, E. 2018/5678: “Temerrüt için ihtar şarttır; süre verilmişse fesih hakkı doğar.”

B) CEZAİ ŞART VE ZARARLAR

1. Maddi Zarar:
   • Davacı, 13/…/2013’ten bugüne 108 ay boyunca:
     • 350 TL x 108 ay = 37.800 TL kira kaybı,
     • 100 Euro x 108 ay = 10.800 Euro gecikme tazminatı.
   • TBK m. 179: Cezai şart, tarafların öngördüğü zararı karşılamalıdır.
2. Manevi Zarar:
   • Davalının kötü niyetli oyalama taktikleri (Ek 6: Tanık Listesi), davacıyı psikolojik ve ekonomik olarak mağdur etmiştir.

C) SEBEPSİZ ZENGİNLEŞME (TBK m. 77-79)

1. Zenginleşme-Fakirleşme İlliyeti:
   • Davalı, 13 parsel’in tam mülkiyetini elde ederek malvarlığını artırmıştır.
   • Davacı, arsasını kaybederek fakirleşmiştir.
   • Prof. Dr. Mehmet Ayan (Özel Hukuk, Cilt III, s. 234): “Zenginleşme, haklı bir sebep olmaksızın gerçekleşmelidir.”
2. Hakkaniyet Tazminatı:
   • Davalının zenginleşme miktarı (arsanın güncel değeri), davacıya iade edilmelidir (Ek 7: Ekspertiz Raporu).

IV. DELİLLER

1. 12/…/2014 ve 13/…/2013 tarihli sözleşmeler (Ek 1-2),
2. Tapu kayıtları (arsa devir şerhleri) (Ek 4),
3. Noter ihtarnamesi (Ek 3),
4. Keşif tutanağı (inşaatın başlamadığına dair) (Ek 5),
5. Tanık listesi (Ek 6),
6. Ekspertiz raporu (arsanın güncel değeri) (Ek 7).

V. HUKUKİ TALEPLER

1. Sözleşmenin Feshi ve Tapu İptali:
   • 12/…/2014 ve 13/…/2013 tarihli sözleşmelerin TBK m. 123 uyarınca feshi,
   • 13 parsel’in tapusunun davalıdan iptali ve davacı adına tescili.
2. Cezai Şart ve Tazminat:
   • 10.000 TL (şimdilik) cezai şart + ticari faiz (15/…/2015’ten itibaren),
   • Sebepsiz zenginleşme tazminatı (TBK m. 77).
3. İhtiyati Tedbir:
   • HMK m. 389 gereğince tapuya “devir yasağı” şerhi konulması.

VI. SONUÇ VE İSTEM

Yukarıdaki hukuki ve fiili nedenlerle:

1. Sözleşmelerin feshi,
2. Tapu iptal-tescil,
3. Cezai şart ve tazminat ödenmesi,
4. İhtiyati tedbir uygulanması,
5. Yargılama giderlerinin davalıya yükletilmesini talep ederiz.

Ekler:

1. Sözleşme örnekleri,
2. Tapu kayıtları,
3. İhtarname,
4. Ekspertiz raporu,
5. Tanık listesi,
6. Vekâletname.

Av. Orhan ÖNAL

STRATEJİK UYARI

1. İhtiyati Tedbir Aciliyet: Tapu şerhi talebini dilekçeyle birlikte sunun; aksi halde davalı taşınmazı üçüncü kişiye devredebilir.
2. Bilirkişi Talebi: İnşaatın başlamadığını tespit için İzmir İnşaat Mühendisleri Odası’ndan bilirkişi atanmasını isteyin.
3. Zamanaşımı: Cezai şart için zamanaşımı 10 yıl (TBK m. 146), sebepsiz zenginleşme için 2 yıl (TBK m. 80) olduğundan, taleplerinizi bu sürelere uygun formüle edin.

• Teknik ve hukuk alanında tecrübe gerektiren bu konularda telafisi imkansız hak kayıplarına uğramamak için, mutlaka avukatınıza danışmanızı şiddetle önermekteyiz.
• Aradığınız dava türü veya hukuki ihtilaf hakkında *yazılar* bölümüne tıklayarak; davanız hakkında dilediğinizi okuyup, araştırabilirsiniz.
  • Benzer konuda diğer yazılarımız;
    • Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Davası • Gayrimenkul
    • Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Dönme/Fesih Davası