Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Dönme/Fesih Davas

1. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Temel Unsurları

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bir inşaat projesinin finansmanında veya uygulamasında, inşaatın tamamlanması karşılığında tarafların arsa payı şeklinde kazanç sağlamayı öngören özel bir sözleşme türüdür. Bu tür sözleşmelerde;

• Taraflar: Genellikle arsa sahibi ile müteahhit ya da yatırımcı arasında yapılır.
• Sözleşmenin Konusu: İnşaatın yapılması, teslim tarihi, projenin teknik özellikleri ve inşaattan doğacak arsa payının belirlenmesi.
• Ödeme ve Teslimat Şartları: İcraata başlama, ara ödemeler, inşaatın belirli aşamalarında raporlamalar ve nihai teslimat şartları düzenlenir.
• Risk ve Yükümlülükler: Tarafların yükümlülükleri, gecikme, eksik iş veya ifa edilememesi durumunda uygulanacak yaptırımlar açıkça belirlenir.

2. Sözleşmenin Sonlanmasına İlişkin Hukuki Gerekçeler

Sözleşmenin sonlanmasına ilişkin davalarda, temel olarak sözleşmede öngörülen şartların yerine getirilmemesi, taraflarca yapılan ihlaller ve mücbir sebepler gündeme gelir. İşte bu davalarda öne çıkan hukuki gerekçeler:

A. İfa Edilememesi ve Gecikmeler

• Yükümlülüklerin Yerine Getirilmemesi: Taraflardan birinin inşaatı sözleşmede belirtilen şartlara uygun olarak tamamlayamaması, yapı denetimleri veya proje teslim tarihlerinde yaşanan gecikmeler, sözleşmenin esaslı ihlali sayılır.
• Örnek: Müteahhit, belirlenen aşama teslim tarihlerine uyamadığında ve tarafça bu durum belge ve raporlarla ispat edilebildiğinde, arsa sahibi sözleşmenin feshi ve uğradığı zararın tazmini için dava açabilir.

B. %5-10 Altı İfa Edilmesi, Sözleşmesel Sürenin Dolması

• Kapsamlı Örnek 2 üzerinden anlatım;
  • Sözleşmede öngörülen inşaat süresi 3 yıl olarak belirlenmişken, 4. yılın sonuna gelinmiş ve inşaat hâlâ temel aşamasında kalmış, bilirkişi raporuna göre yalnızca %4 tamamlanmışsa:

1. İfa Edilememesi:

   • Müteahhit, sözleşmede taahhüt ettiği esas edimi (inşaatın zamanında tamamlanması ve teslimi) yerine getirmemiştir.
   • İnşaatın yalnızca %4 tamamlanmış olması, sözleşmede öngörülen bitiş tarihine çok uzak kalması ve inşaatın beklenen aşamalara ulaşamadığını göstermektedir.

2. Gecikmeler ve Temerrüt:

   • Sözleşmede belirlenen sürenin (3 yıl) aşılmış olması, müteahhitin ifa yükümlülüğünü ciddi anlamda geciktirdiğini ortaya koyar.
   • Ayrıca, müteahhit hakkında çekilmiş ihtarname (ihtarname) bulunması, arsa sahibinin müteahhiti ifasını tamamlaması için uyarmış ve temerrüde düştüğünü ortaya koymuştur.

C. Kusurlu İşçilik ve Eksik İfa

• Teknik Standartlara Uymama: İnşaatın kalitesinde yaşanan ciddi eksiklikler, yapı malzemelerinin standartlara uygun olmaması veya mimari proje ile uyumsuzluk gibi durumlar, sözleşmenin ihlali kapsamında değerlendirilir.
• Uygulamada: İnşaat tamamlanmadan yapılan ara kontrollerde, yapı güvenliğine ilişkin raporların olumsuz çıkması durumunda, arsa sahibi sözleşmeden dönme ve bedel iadesi veya tazminat talep etme hakkını kullanabilir.

D. Sözleşmede Öngörülen Şartların İhlali

• Sözleşme Maddelerine Uyulmaması: Taraflar arasında sözleşmenin feshi için öngörülen ihlal maddelerinin gerçekleşmesi (örneğin, inşaatın belirli bir aşamaya gelmemesi veya mali yükümlülüklerin yerine getirilmemesi) sözleşmenin sonlandırılmasına yol açar.
• Gerekçe ve Dayanak: Sözleşmede “hata payı” bırakılmamışsa veya ihlal net olarak ortaya konmuşsa, sonlanma davalarında hak kaybı yaşanmaması için ayrıntılı rapor, bilirkişi değerlendirmeleri ve sözleşme maddeleri esas alınır.

D. Mücbir Sebepler ve Olağanüstü Durumlar

• Mücbir Sebepler: Deprem, sel, savaş gibi öngörülemeyen olaylar sözleşmenin ifasını zorlaştırıyorsa, taraflar arasında sözleşmenin sonlandırılması gündeme gelebilir.
• Hukuki Değerlendirme: Bu durumda, tarafların riskin paylaşımı ve sözleşmede öngörülen fesih şartlarına göre hareket etmesi gerekir. Ancak mücbir sebep, tarafların kusuru olmaksızın sözleşmeyi sonlandırma gerekçesi oluşturabilir.

3. Arsa Sahibi Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Fesih Davası Açılabilir mi?

• Bu somut durumda, Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde müteahhitin esas ediminin ifa edilmemesi ve sözleşmede kararlaştırılan sürenin aşılması, arsa sahibine fesih hakkı tanımaktadır. Özellikle:
• TBK m.473/1 kapsamında, yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya işi zamanında tamamlayamayacağı açıkça anlaşılıyorsa, iş sahibi (arsa sahibi) sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.
• TBK m.125/2 uyarınca, müteahhitin temerrüde düşmesi durumunda arsa sahibi, ifa edilemeyen edim nedeniyle uğradığı zararların tazmini veya sözleşmeden dönme (fesih) yoluna gidebilir.

Dolayısıyla, müteahhitin sözleşmeye aykırı davranması, inşaatın tamamlanma oranının çok düşük kalması (sözleşmede öngörülen sürenin aşılması) ve ihtarnamenin tebliğ edilmiş olması, arsa sahibinin fesih davası açma hakkını doğurur.

* Fesih Davası Sürecinde İzlenecek Yöntem

1. Delillerin Toplanması:

   • Sözleşmenin öngördüğü inşaat süresi, inşaatın mevcut durumunu gösteren fotoğraflar, videolar, mühendis raporları ve bilirkişi raporu gibi belgeler sunulmalıdır.
   • Müteahhitin temerrüde düştüğünü ve ihtarname tebliğ edildiğini gösteren yazışmalar da eklenmelidir.

2. Dava Dilekçesi Hazırlanması:

   • Davada, müteahhitin sözleşmeye aykırı davranışı (ifa edilememesi, gecikme) ve temerrüt nedeniyle arsa sahibinin uğradığı zararlar ayrıntılı olarak belirtilmelidir.
   • Sözleşmenin feshi (dönme) talebi ve fesih sonucunda, tarafların ifa ettikleri edimlerin geri alınması, müteahhitin uğratmış olduğu zararın tazmini istenebilir.

3. Mahkemeye Başvuru:

   • Dava, sözleşmenin kurulmuş olduğu yerin yetkili Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır.
   • Mahkeme, tarafların beyanları, deliller ve bilirkişi raporları ışığında müteahhitin temerrüdünü ve sözleşmeden dönme hakkının doğduğunu tespit ederse, fesih davası lehine hüküm verecektir.

4. Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin sonlanmasına ilişkin davalarda, uygulamaya yönelik bazı önemli noktalar şunlardır:

A. Sözleşmenin İncelenmesi ve Maddelerin Yorumlanması

• Detaylı Sözleşme Analizi: Sözleşme metni, fesih sebepleri, tazminat hesaplama yöntemleri, ara ödemeler, teslimat şartları gibi hususların ayrıntılı incelenmesi gereklidir.
• Yorum Farklılıkları: Mahkemeler, sözleşme hükümlerini yorumlarken tarafların niyetini ve sözleşmenin genel yapısını dikkate alır. Bu yüzden, sözleşmenin müzakere sürecinde hazırlanan ek belgeler ve yazışmalar da büyük önem taşır.

B. Delil ve Uzman Raporları

• Bilirkişi Raporları: İnşaatın teknik durumu, eksikliklerin tespiti ve maliyet hesaplamaları için bilirkişi raporlarına başvurulur.
• Belge ve Raporların Toplanması: Yapım sürecinde tutulan tutanaklar, ödeme makbuzları, proje raporları ve taraflar arasındaki yazışmalar, dava sürecinde kritik delil olarak sunulur.

C. Tazminat ve İfa Bedeli Hesaplamaları

• Maddi Zararın Tespiti: Sözleşmenin ihlali sonucunda oluşan maddi zararların hesaplanması (örneğin, inşaatın yeniden başlatılması, işçilik bedelleri, gecikme faizi) detaylı bir şekilde yapılmalıdır.
• Manevi Tazminat Talepleri: Özellikle sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle ortaya çıkan mağduriyetlerin tazmini için manevi tazminat talepleri de gündeme gelebilir.

D. Mahkeme Uygulamaları ve Karar Örnekleri

• Yerel Uygulama Farklılıkları: Özellikle büyük şehirlerde, uygulamadaki farklılıklar göz önüne alınarak İzmir, İstanbul gibi merkezlerdeki örnek içtihatlar dikkate alınır.
• Örnek Kararlar: Mahkemeler, inşaatın belirli aşamalarına ulaşılamaması veya ihmal dolayısıyla oluşan zararların hesaplanmasında, sözleşmede öngörülen ceza maddelerini esas alarak karar verir. Örneğin; sözleşmede “gecikme cezası” olarak belirlenen oranın uygulanması ya da eksik iş bedelinin tespiti yönünde kararlar verilebilir.

5. Örnek Vaka Üzerinden Değerlendirme

Vaka Senaryosu:
Bir arsa sahibi ile inşaat şirketi arasında 150.000 m² arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşmeye göre, inşaatın %70’i tamamlandığında, arsa sahibi projeyi denetimden geçirip onaylayacak ve müteahhit bedelini alacaktır. Ancak inşaat, kalite standartlarına uymadığı gibi, belirlenen sürede tamamlanamamış ve ara kontrollerde ciddi eksiklikler tespit edilmiştir. Arsa sahibi, bu durum karşısında sözleşmenin esaslı ihlali nedeniyle feshi talep ederek dava açmıştır.

Dava Süreci ve Gerekçeler:

1. Sözleşme İhlalinin Tespiti:

   • Arsa sahibi, sözleşmede öngörülen kalite, zaman çizelgesi ve teslim şartlarının ihlal edildiğini belgelerle (yazışmalar, tutanaklar, bilirkişi raporları) kanıtlamıştır.

2. Bilirkişi Raporları:

   • Mahkeme, tarafların sunduğu bilirkişi raporlarını değerlendirerek inşaatın eksik ve kusurlu yapıldığını tespit etmiştir.

3. Tazminat Hesaplaması:

   • Eksik iş bedeli, yeniden inşa maliyeti ve gecikme faizi hesaplanarak, arsa sahibinin uğradığı maddi zararın tazminine karar verilmiştir.
   • Sözleşmede öngörülen fesih maddelerine dayanarak, cezai şartların uygulanması da gündeme gelmiştir.

4. Mahkeme Kararı:

   • Mahkeme, sözleşmenin esaslı şekilde ihlal edildiğine karar vererek feshi onaylamış ve müteahhitin sorumluluğu kapsamında arsa sahibine maddi tazminat ödemesine hükmetmiştir.

6. Uygulamada Dikkat Edilecek Diğer Hususlar

1. İhtarnamenin İçeriği:
   • İhtarnamede, “sözleşmenin feshedileceği” açıkça belirtilmeli ve “makul süre” (örneğin 30 gün) tanınmalıdır.
   • Hata Örneği: “Lütfen inşaata başlayın” yazan bir ihtarname, mahkemece yetersiz bulunabilir.
2. Fesih Sonrası Yükümlülükler:
   • Fesih kararı verilirse, müteahhitin yaptığı %4’lük kısmın bedeli arsa sahibine ödenebilir (TBK m. 179: Hakkaniyet tazminatı). Ancak bu bedel, arsanın değer artışından düşülür.
3. Alternatif Çözüm: Tazminat Davası:
   • Arsa sahibi, fesih yerine “ifa etmeme tazminatı” (TBK m. 112) talep edebilir. Ancak bu durumda, inşaatın devam etmesi riski doğar.

7. Avukat Perspektifi ve Tavsiyeler

Bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin sonlanmasına dair dava yürütülürken, özellikle şu hususlara dikkat edilmelidir:

• Sözleşme Metninin Detaylı İncelenmesi: Sözleşmenin tüm maddeleri, fesih ve tazminat hükümleri titizlikle değerlendirilmelidir. Eksik veya muğlak maddeler varsa, dava sürecinde yorum farklılıklarına mahal vermemek için ek deliller ve yazışmalar sunulmalıdır.
• Delil Toplama ve Belgeler: İnşaat sürecine ilişkin tüm rapor, tutanak, ödeme belgeleri ve yazışmalar eksiksiz olarak saklanmalı, bilirkişi raporları ile desteklenmelidir.
• Mali ve Manevi Zararın Hesaplanması: Dava açmadan önce, uğranılan zararın (eksik iş, yeniden inşa maliyeti, gecikme faizi) hesaplanması için mali uzman ve bilirkişi desteği alınmalıdır.
• Yerel Uygulamalar ve İçtihatlar: İzmir’de yürütülen benzer davaların içtihatları dikkatle incelenmeli; mahkemelerin önceki kararları, sözleşmenin yorumlanması ve cezai şartların uygulanması konularında yol gösterici olacaktır.
• Uzman Avukat Desteği: Bu tür karmaşık davalarda, sözleşmenin teknik, ticari ve hukuki boyutlarını kavrayabilen deneyimli bir inşaat ve ticaret hukuku avukatı ile çalışmak, davanın lehinize sonuçlanması açısından büyük önem taşır.

7. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Davalarında Sonuç

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, çok boyutlu ve titizlikle ele alınması gereken bir konudur. Tarafların sözleşmede öngörülen yükümlülüklerini yerine getirmemesi, eksik iş ya da gecikme gibi durumlar, hem sözleşmenin sonlanmasına hem de maddi/manevi zararların tazminine yönelik davaları gündeme getirir. İzmir’de yürütülen davalarda, yukarıda belirtilen hususların ayrıntılı şekilde belgelenmesi ve bilirkişi raporları ile desteklenmesi, davanın başarılı sonuçlanmasında kritik rol oynar.

Bu kapsamlı değerlendirme, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin sonlanmasına ilişkin davalarda uygulama örnekleri ve hukuki gerekçeleri ortaya koymaktadır. Davanın her aşamasında doğru delil toplama, sözleşmenin titizlikle incelenmesi ve uzman inşaat hukuku/gayrimenkul hukuku avukat desteği, davanın lehinize sonuçlanmasını sağlayacaktır.

• Teknik ve hukuk alanında tecrübe gerektiren bu konularda telafisi imkansız hak kayıplarına uğramamak için, mutlaka avukatınıza danışmanızı şiddetle önermekteyiz.
• Aradığınız dava türü veya hukuki ihtilaf hakkında *yazılar* bölümüne tıklayarak; davanız hakkında dilediğinizi okuyup, araştırabilirsiniz.
  • Benzer konuda diğer bir yazımız;Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Davası • Gayrimenkul