Giriş; Olağanüstü Zamanaşımı ile Tapusuz Taşınmazın Tescili Nasıl Yapılır?

Tapu kaydı bulunmayan, kadastro görmemiş ya da tapuda kaydı silinmiş olan taşınmazlar, belli şartların sağlanması halinde zilyetlikle tapuya tescil edilebilir. Bu tescil, uygulamada sıkça karşılaşılan ancak usulü, hukuki altyapısı ve delillendirme açısından uzmanlık gerektiren bir süreçtir. Söz konusu uygulama, Türk Medeni Kanunu’nun 713. maddesine dayanan “olağanüstü zamanaşımı ile kazanım” yoluyla gerçekleşir.

Olağanüstü zamanaşımı davaları, bilhassa tapusuz tarla, bahçe, arsa ve yer yer köy çevresindeki mezra tipi taşınmazlar üzerinde çıkmaktadır. Tapuda kaydı olmayan bir taşınmazı uzun yıllar boyunca malik gibi kullanan ve bütün komşular tarafından bu kullanımı kabul edilen kişiler, taşınmazın tescilini talep edebilmektedir.

Bu tescil süreci, zilyetlik hakkının mülkiyete dönüşmesini sağlayan bir hukuki yoldur. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için, davacının taşınmaz üzerinde en az yirmi yıldan beri malik sıfatıyla, kesintisiz ve nizasız bir şekilde fiilî hakimiyet kurmuş olması gerekir. Malik gibi kullanma, taşınmazı ekip biçme, eğer üzerinde yapı varsa yaşama, kiraya verme, çit çekme, zemin düzenleme gibi tasarrufları içerir. Taşınmaz üzerinde bu gibi uzun süreli tasarruflar varsa ve bu durum kamuya açık, komşular tarafından bilinir hale gelmişse, malik sıfatıyla zilyetliğin ispatı mümkün hale gelir.

Zilyetliğin hukuka aykırı yollardan (cebir, tehdit, hile gibi) elde edilmemiş olması ayrıca aranan bir şarttır. Mahkeme, taşınmazın niteliğini, kamu malı olup olmadığını, orman sınırları içerisinde kalıp kalmadığını ve zilyetliğin süresi ile niteliğini ayrıntılı şekilde inceler. Bu incelemelerde teknik bilirkişi raporları, yer göstermeler, komşu tanıklarının ifadeleri, uydu ve hava fotoğrafları, tarımsal destek evrakları gibi deliller kullanılabilir.

Sarı Alan Davasında En Sık Sorulanlar

1. En Sık Sarı Alan Davası veya Arsası Mı Görülür?

Tescil harici alanlar özellikle orman kadastrosunun sonrasında sık karşılaşılan bir durumdur. Bu taşınmazlar kadastro haritalarında genellikle sarı alan ya da tescil harici alan olarak kayıt altına alınır ve sarı renkli işaretlerle belirtilir. Bu sebeple halk arasında “sarı alan davası” ya da “sarı alanın tapuya geçirilmesi” gibi adlarla anılır. Özellikle İzmir’in Torbalı, Kemalpaşa, Menderes, Menemen, Aliağa ve Urla gibi bölgelerinde bu tip davalarla sık karşılaşılmaktadır.

Tescil davası, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılmalıdır. Mahkemeye sunulacak deliller içerisinde, tarımsal destek belgesi, çit veya bina varlığına dair görüntüler, tanık ifadeleri, süylemler, tespit tutanakları, eski haritalar önemli yer tutar. Taşınmazın hazineye ya da devlete ait olmadığını ispatlayan unsurların yer alması da davanın lehine sonuçlanmasında kilit rol oynar.

Bu gibi davalarda sık yapılan hatalardan biri, taşınmazın orman sınırı içerisinde kaldığının gözden kaçırılması ya da fiilî kullanımın kamu malı niteliği taşıyan alanlarda gerçekleşmiş olmasıdır. Oysa 6831 sayılı Orman Kanunu gereğince orman sınırları içindeki alanların zilyetlikle mülkiyetinin kazanılması kesinlikle mümkün değildir.

Mahkemeler bu tür davalarda bilirkişi heyetleri oluşturarak yerinde keşif yapar. Taşınmazın sınırları, fiilî kullanım izleri, üzerinde yapı olup olmadığı ve kullanım tarihi incelemeye tabi tutulur. Davacının sunacağı kesintisiz zilyetlik delilleri, tapuya tescil karanının verilmesinde temel oluşturur. Bu nedenle, dava stratejisi iyi belirlenmeli, belgeler eksiksiz hazırlanmalı, komşu tanıklar dikkatle seçilmelidir.

2. Zilyetlikte Tapu İktisabı Davaları Nasıl Sağlanır?

Zilyetlikle tapu kazanımı davaları, sadece bir fiilî kullanıma dayanan basit davalar değildir. Her bir dosya için özelleşmiş hukuki analiz, tapu ve kadastro mevzuatına uygunluk, çevresel ve fiziksel delil sunumu, bilirkişi raporlarını etkili şekilde yorumlama ve süreç boyunca aktif avukat takibi şarttır. Yanlış sözleşme, eksik çıkan delil, zamanaşımı sorunları gibi nedenlerle telafisi mümkün olmayan hak kayıpları yaşanabilir.

Bu nedenle zilyetlikle tapuya geçirme sürecinde, gayrimenkul ve kadastro hukukunda deneyimli bir avukattan profesyonel hukuki destek almak hem zaman hem de hak kazanımı açısından fayda sağlar. Profesyonel yaklaşım, sadece mahkeme kararını kazanmayı değil, uzun vadeli ve sorunsuz bir tapu kaydını da garanti altına alabilir.

3. Tescil Harici Alanlar (Sıkıca Bilinen “Sarı Alan”) Nedir?

Kadastro haritalarında sarı renk ile işaretlenen ve tapuya kayıt dışı bırakılan bu alanlar, genellikle tarım, orman veya mera niteliği taşıyan, özel mülkiyete konu edilmemiş taşınmazlardır. İlgili mevzuat çerçevesinde, 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 18. ve 22. maddeleri ile önce Hazine adına tescil öngörülmüş, ancak sonrasında zilyetlik yolu ile tapu kazanımını mümkün kılan düzenlemeler getirilmiştir.

4. Olağanüstü Zamanaşımı Nedir?

Olağanüstü zamanaşımı, tapusuz ya da tapuda sahibi belli olmayan taşınmazların, en az 20 yıl boyunca malik sıfatıyla, kesintisiz ve nizasız şekilde zilyetlik altında bulundurulması sonucu mülkiyetin kazanılmasına olanak tanıyan bir hukuki yoldur. TMK m. 713, bu kazanım yolunu hem tapusuz alanlar hem de tapulu olup sahibi belli olmayan taşınmazlar için ayrı ayrı düzenlemiştir.

5. Malik Sıfatıyla Zilyetliğin Şartları

TMK m. 713’e göre bir kişinin tescil harici taşınmazı tapusuna geçirebilmesi için şu şartlar aranır:

• Taşınmaz tapuya kayıtlı olmamalıdır.
• 20 yıl süreyle malik sıfatıyla zilyetlik kurulmalıdır.
• Zilyetlik nizasız, kesintisiz ve fasiĿlasız olmalıdır.
• Zilyetliğin hukuka aykırı yollarla başlatılmamış olması gerekir (cebir, hile, tehdit vs.).

Bu koşulların sağlanması durumunda taşınmaz, davacı adına tapuya tescil edilir.

6. Tescil Harici Yerlerde Zilyetliğin Delilleri

Bu deliller, zilyetliğin kamuya açık, fiilî ve uzun süreli olduğuna dair mahkemeye güven vermelidir.

7. Tanıkların Stratejik Rolü

Tanıklar, 20 yıllık zilyetlik sürecinin kesintisizliğini, malik gibi tasarruflarda bulunulduğunu, başka kimsenin hak iddia etmediğini ve taşınmazın herkesin gözü önünde kullanıldığını ortaya koyar. Bu yönüyle zilyetlik davasında tanık seçimi ve ifade kurgusu hayati öneme sahipti

8. Dava Aşamaları ve Mahkeme

• Dava Konusu: Olağanüstü zamanaşımına dayalı tapu tescili
• Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu asliye hukuk mahkemesi (Yetki: HMK m. 12)
• Dava Adı: Tapu tescil istemli tespit davası
• Süreç: Dava dilekçesi, delil listesi, tanık listesi, bilirkişi incelemesi ve karar

9. Uygulamada İzmir Örneği: Sarı Alan Davaları Meselesi Nedir?

İzmir’de özellikle Kemalpaşa, Menderes, Torbalı, Menemen, Urla gibi bölgelerde orman kadastrosu sonrası “sarz alan” olarak kalan tescil harici taşınmazlara ilişkin zilyetlik davaları sıkça görülmektedir. Bu alanlar üzerinde hak iddia eden kişiler, zilyetliğe dayalı tapu kazanma davası açarak mülkiyet elde edebilmektedir.

10. Sarı Alan Davasında Avukatla Çalışmanın Önemi Nedir?

Zilyetlikle tapu kazanma davaları teknik, hukuki ve usuli yönden karmaşık süreçlerdir. Yanlış bir beyan, eksik bir delil ya da süreç takibindeki hata, hak kaybına yol açabilir. Bu nedenle gayrimenkul hukuku alanında deneyimli bir avukat ile hareket etmek, davanın başarı şansını ciddi ölçüde artırır.

11. Mülkiyet Hakkının Zilyetlikle Kazanılması Mümkün Müdür?

Olağanüstü zamanaşımına dayalı tescil davası, tapusuz ya da terkedilmiş taşınmazlarda mülkiyet hakkı kazanmanın etkili yollarından biridir. Bu yöntemle, köklü bir zilyetliğe sahip bireyler, resmi tapu kaydına ulaşabilir. Ancak hem mevzuat hem de uygulama açısından sürecin titizlikle yürütülmesi şarttır.

12. Sarı alan olarak belirtilen bir taşınmaz hangi koşullarda özel mülkiyete geçirilebilir?

Sarı alan olarak anılan tescil harici taşınmazlar, malik sıfatıyla en az 20 yıl boyunca kesintisiz şekilde zilyetlik altında tutulmuşsa ve bu zilyetlik nitelikli bir kullanım gösteriyorsa, olağanüstü zamanaşımı hükümlerine dayanılarak tapuya tescil edilebilir. Ancak taşınmazın orman veya kamu malı niteliğinde olmaması şarttır.

13. Sarı alanlar neden kadastro çalışmaları sırasında tescil harici bırakılır?

Kadastro ekipleri, tapuya tescil edilecek alanların kamuya ait, orman ya da tarım dışı alanlardan ayrıştırılmasında teknik eksiklik veya belirsizlik nedeniyle bazı taşınmazları tescil dışı bırakabilir. Bu alanlar çoğunlukla sınır belirlenememesi, geçmişte yapılan orman kadastro çalışmaları veya kullanım şekli netleşmemiş parsellerdir.

14. Zilyetlikle tapuya geçirme talebinde kimler bulunabilir?

Taşınmazı malik sıfatıyla kullanan kişi veya tüzel kişi, 20 yıl boyunca taşınmazı kesintisiz, nizasız ve fiilen tasarruf etmişse bu kişi tescil davası açabilir. Ancak bu zilyetliğin görünür olması, herkesçe bilinir olması ve herhangi bir ihtilafa konu olmamış olması önemlidir.

15. Tescil harici yerlerde fiili kullanım neyle ispatlanır?

Tarla sürülmesi, yapı inşası, çit çekilmesi, ağaçlandırma, tarımsal destek başvuruları, elektrik-su abonelikleri, tarım kredi kooperatif kayıtları gibi belgeler zilyetliğin fiili olduğunu ispatlamaya yarar. Ayrıca hava fotoğrafları, geçmiş tarihli uydu görüntüleri ve yerel tanıklar mahkeme nezdinde delil niteliği taşır.

16. Orman sınırları ile sarı alanlar arasında nasıl ayrım yapılır?

Orman sınırlarının resmi olarak belirlenmesi Orman Kadastro Komisyonları tarafından yapılır ve orman alanları Hazine adına tescillenir. Sarı alan ise bu sınırların dışında kalan, özel mülkiyete konu olabilecek ama henüz tescil edilmemiş alanlardır. Orman kadastro tutanakları, yer görme raporları ve bilirkişi incelemeleri ile ayrım yapılır.

17. Sarı alan davası açarken karşılaşılan en yaygın hukuki engeller nelerdir?

En sık karşılaşılan sorunlar; taşınmazın orman vasfı taşıması, kadastro haritasında kamu malı görünmesi, 20 yıllık sürenin kesintili olması, zilyetliğin malik sıfatı taşımaması veya tanıkların yetersiz beyanlarda bulunmasıdır. Ayrıca taşınmazın bir başkası adına Hazine tarafından tescillenmiş olması da dava reddine yol açabilir.

18. Mahkeme hangi kriterlere göre tescil kararı verir?

Mahkeme, taşınmazın tapuya kayıtlı olmadığını, kamu malı veya orman alanı olmadığını, başkası adına zilyetlik kurulmadığını ve 20 yıl süreyle malik gibi kullanıldığını değerlendirir. Bilirkişi raporları, tanık ifadeleri, idare kayıtları ve geçmişe dönük fiziksel kullanım izleri karar için belirleyici olur.

19. Sarı alan davaları yalnızca kırsal bölgelerde mi açılır?

Hayır. Her ne kadar kırsal bölgelerde daha sık görülse de, şehir çeperlerinde kalmış, plansız gelişmiş bölgelerde de sarı alan niteliğindeki taşınmazlar bulunabilir. Özellikle İzmir çevresi gibi hızla kentleşen alanlarda bu tür taşınmazlara ilişkin mülkiyet ihtilafları artış göstermektedir.

20. Sarı alan tapuya tescil edildiğinde geriye dönük hak kaybı yaşanır mı?

Mahkeme kararıyla tapuya tescil edilen taşınmazlar, tescil tarihinden itibaren mülkiyet hakkı kazanır. Ancak tescil öncesi taşınmazda yapılan işlemler (örneğin inşaat veya tarımsal faaliyet) hukuki olarak meşru hale gelir. Tescil sürecinde herhangi bir zarar doğmuşsa, bu ancak ayrı bir hukuk davasına konu olabilir.

• Teknik ve hukuk alanında tecrübe gerektiren bu konularda telafisi imkansız hak kayıplarına uğramamak için, mutlaka avukatınıza danışmanızı şiddetle önermekteyiz.
• Aradığınız dava türü veya hukuki ihtilaf hakkında *yazılar*  bölümünde sağ üst köşeden arama yaparak onlarca davanız hakkında dilediğinizi okuyup, araştırabilirsiniz.
  

  AVUKAT DESTEĞİ

  Randevu almak için çalışma saatleri içerisinde aşağıdaki telefon aracılığı ile ulaşabilir, whatsapp hattına yazabilir (tıkla) veya aşağıdaki adrese mail atabilirsiniz. 

  Hafta içi: 09:00 – 19:00
  Cumartesi: 10:00 – 18:00

  Telefon: +90 532 282 25 23

  Gizlilik

  Gizlilik, bir avukatın ve hukuk büromuzun en önemli etik ilkelerinden biridir; 1136 sayılı Kanunda tanımlanan gizlilik ve ifşa etmeme ilkesini çok dikkatli ve hassas bir şekilde uygular. Ancak büromuz, müvekkillerinin bilgi, belge ve bilgilerini gizlilik ve bilgi sorumluluğu sınırları içinde gizli tutar ve hiçbir şekilde ve hiçbir koşulda üçüncü kişi ve kurumlarla paylaşmaz.