Kira Vermeye Yetkisi Olmayan Kişinin Yaptığı Kira Sözleşmeleri: Geçerlilik, Haksız Zilyetlik ve Ecrimisil Sorumluluğu

🔹 Giriş: Mülkiyet Hakkı ile Kira Sözleşmesi Arasındaki Hassas Denge

Kira sözleşmeleri uygulamada sıklıkla rastlanan özel hukuk ilişkilerindendir. Ancak kiraya verenin malik olmaması veya mal sahibi adına temsil yetkisine sahip olmadan işlem yapması halinde ortaya çıkan hukuki tablo karmaşık ve risklidir. Bu yazımızda, malik olmayan, intifa hakkı bulunmayan ve temsil yetkisi olmayan kişilerin yaptığı kira sözleşmelerinin geçerliliği, kiracının statüsü, malikin hakları, ecrimisil talepleri ve uygulamadaki yaklaşımlar, Yargıtay kararları ışığında detaylı şekilde değerlendirilecektir.

---

I. Kira Sözleşmesinin Kurulması ve Geçerlilik Şartları

1. Kira Sözleşmesinin Tanımı ve Unsurları

Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 299:

“Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını ve yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”

Bu hükümden hareketle kira sözleşmesinin üç temel unsuru şunlardır:

• Konu (kontrat konusu şey): Taşınabilir veya taşınmaz her türlü mal olabilir. Gayrimenkul kira sözleşmeleri uygulamada en yaygın olanıdır.

• Kullanma ve yararlanma hakkının devri: Kiraya veren, zilyetliğini geçici olarak devretmek zorundadır.

• Kira bedeli: Kiracı, bu kullanıma karşılık olarak belirli bir bedel öder.

📌 Önemli Not: TBK, kira sözleşmelerinin yazılı olma şartını aramamaktadır. Ancak özellikle taşınmaz kiralarında ispat kolaylığı, tahliye taahhüdü gibi nedenlerle yazılı sözleşme tercih edilmelidir.

2. Sözleşmenin Tarafları

Kira sözleşmesinin tarafları:

• Kiraya veren: Mülkiyet hakkı, intifa hakkı veya kiralama yetkisine sahip olan kişi.

• Kiracı: Kira bedelini ödemeyi taahhüt ederek taşınmazı kullanma hakkı elde eden kişi.

Burada dikkat edilmesi gereken kritik husus, kiraya verenin bu yetkiye sahip olup olmadığıdır.

3. Kiraya Verenin Yetkisi

Kira sözleşmesinin geçerliliği açısından kiraya verenin kim olduğu ve ne sıfatla sözleşme yaptığı son derece önemlidir. Aşağıda bu yetkiler ve geçerlilik ölçütleri açıklanmıştır:

🔸 A. Malik Olarak Kiraya Verme Hakkı

Türk Medeni Kanunu m. 683’e göre, mal sahibi olan kişi, malı üzerinde dilediği gibi tasarrufta bulunabilir.

“Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.”

➡ Taşınmazın tapuda kayıtlı maliki, bu yetkiye dayanarak doğrudan kira sözleşmesi yapabilir.

🔸 B. İntifa Hakkı Sahibinin Yetkisi

TMK m. 794 vd. uyarınca, intifa hakkı, kullanma ve yararlanma hakkı verir.
➡ İntifa hakkı sahibi, malik olmamakla birlikte kendi adına kira sözleşmesi yapabilir.

🔸 C. Temsilci Sıfatıyla Kiraya Verme (TBK m. 40-47)

Yetkili vekil, temsil yetkisini haiz olduğu kişi adına kira sözleşmesi yapabilir.

📌 Vekalet sözleşmesinin kapsamı açıkça belirtilmeli, “gayrimenkulü kiraya vermeye yetkilidir” ibaresi içermelidir. Aksi halde TBK m. 46 kapsamında yetkisiz temsil hükümleri gündeme gelir.

4. Malik Olmayan Kişinin Kira Sözleşmesi Yapması (Yetkisiz Temsil)

Türk Borçlar Kanunu m. 46:

“Bir kimse, başkasını temsile yetkisi olmaksızın onun adına işlem yaparsa, bu işlem temsil olunan tarafından sonradan onaylanmadıkça temsil olunan kişi bu işlemle bağlı olmaz.”

➡ Malik olmayan ve temsil yetkisi bulunmayan kişi, kira sözleşmesi yaparsa bu işlem ancak malikin açık veya örtülü (zımni) onayı ile geçerlilik kazanır.
➡ Malik onay vermezse, sözleşme baştan itibaren hükümsüz kalır.

📌 Bu noktada özellikle “fiilen kullanılıyor olması”, “kira ödemesi yapılmış olması” gibi unsurlar tek başına sözleşmenin geçerliliğini sağlamaz; ancak malikin sessiz kalması bazı durumlarda zımni icazet anlamına gelebilir (Yargıtay 3. HD, 2018/9862 K.).

5. Şekil Şartı ve Yazılılık

Kira sözleşmeleri adi yazılı şekilde yapılabilir; noter şartı aranmaz. Ancak bazı özel durumlarda yazılı şekil önemlidir:

• Tahliye taahhüdü (TBK m. 352/1): Geçerli olabilmesi için yazılı taahhüt gerekir.

• İşyeri kiralarında beş yıl sonrası kira artışı talepleri (TBK m. 344/3): Rayiç bedelin belirlenmesinde yazılılık ve ispat kolaylığı aranır.

6. Yargıtay’ın Şekil ve Taraf Ehliyeti Yaklaşımı

📌 Yargıtay 6. HD, 2003/10620 E. – 2003/11739 K.

“Kiraya veren malik değilse ve mülkiyet sahibinden açık veya zımni yetki almamışsa, yaptığı kira sözleşmesi geçersizdir.”

📌 İçtihadı Birleştirme Kararı 1958

Malik olmayan kişi malı kiraya verirse bu vekaletsiz iş görme sayılır. Malik onay vermezse kira geçersizdir.

📌 Yargıtay 3. HD, 2018/9862 K.

“Kira sözleşmeleri şahsi hak doğurur. Kiraya verenin malik olması şart değildir. Sözleşmeye taraf olan kişi kira ilişkisine dayanarak dava açabilir.”

➡ Bu içtihatla birlikte uygulamada mahkemeler, sözleşmenin tarafı olan kişiye dava açma hakkı tanıyabilmekte, malik olup olmadığını çoğu kez araştırmamaktadır. Ancak malik açıkça itiraz ettiğinde, geçerlilik tartışması ciddi hale gelir.

7. Özel Durumlar

🎯 Sonuç

Kira sözleşmesinin geçerliliği yalnızca imzaların varlığına değil, tarafların hak ehliyetine, temsile, maliklik durumuna ve TBK m. 46’daki icazet kurallarına uygunluğa bağlıdır.
Maliki olmayan, intifa hakkı veya temsil yetkisi bulunmayan kişi tarafından yapılan kira sözleşmeleri, askıda geçersizdir ve ancak malik tarafından onaylanmaları hâlinde geçerlilik kazanır.
Uygulamada bu durum çoğu zaman göz ardı edilmekte; dava ehliyeti açısından sözleşme tarafı olmak yeterli görülmektedir. Ancak bu tür işlemler, haksız zilyetlik, ecrimisil, hatta cezai sorumluluk doğurabilecek niteliktedir.

Bu tanımda kiraya verenin malik olması zorunlu değildir. Ancak bu, kira sözleşmesinin herkes tarafından yapılabileceği anlamına gelmez.

II. Malik Olmayan Kişi Kira Sözleşmesi Yapabilir mi?

Genel İlke:

Kural olarak, bir taşınmazın kiraya verilebilmesi için, o taşınmaz üzerinde kiraya verme yetkisine sahip olunması gerekir. Bu yetki, mülkiyet hakkından, sınırlı ayni haklardan (özellikle intifa hakkı) veya temsil yetkisinden doğabilir. Eğer bu haklardan hiçbiri mevcut değilse, yapılan kira sözleşmesi hukuken geçersizdir.

---

1. Malik Sıfatı Olmaksızın Kira Sözleşmesi Yapılamaz mı?

Hayır, her malik olmayan kişi kira sözleşmesi yapamaz. Ancak bazı istisnai durumlar hukuk düzeni tarafından geçici olarak tolere edilebilir.

🔸 A. Malik Değilse Ama İntifa Hakkı Sahibi İse

Türk Medeni Kanunu m. 794-797 uyarınca intifa hakkı, taşınmazdan yararlanma ve kullanma yetkisi verir.

➡ Bu durumda malik dışındaki intifa hakkı sahibi, taşınmazı kendi adına kiraya verebilir.

🔸 B. Malik Değilse Ama Temsilciyse (Vekil)

Türk Borçlar Kanunu m. 40-47 çerçevesinde, temsil yetkisi olan kişi malik adına sözleşme yapabilir.

➡ Ancak vekalet ilişkisinin açık ve belgelenebilir olması gerekir.

🔴 Yazılı vekaletname bulunmaksızın yapılan kira sözleşmeleri, TBK m. 46 çerçevesinde yetkisiz temsil olarak değerlendirilir.

2. Temsil Yetkisi Olmayan Kişinin Yaptığı Kira Sözleşmesi (TBK m. 46)

📘 TBK m. 46:

“Bir kimse, başkasını temsile yetkisi olmaksızın, onun adına işlem yaparsa, bu işlem temsil olunan tarafından sonradan onaylanmadıkça, temsil olunan kişi bu işlemle bağlı olmaz.”

Yani:

• Malik olmayan bir kişi, malik adına kira sözleşmesi imzalamışsa ve

• Malik bu sözleşmeyi onaylamamışsa (icazet),

• Bu sözleşme geçersizdir.

Bu geçersizlik hali, mutlak değil, askıda geçersizlik (suspensif geçersizlik) niteliğindedir.

3. Yargıtay’ın Tutumu

🔹 Yargıtay 6. HD, 2003/10620 E., 2003/11739 K.:

“Kiraya veren malik değilse ve mülkiyet sahibinden açık veya zımni yetki almamışsa, yaptığı kira sözleşmesi geçersizdir.”

🔹 İçtihadı Birleştirme Kararı – 04.06.1958:

Malik olmayan kişi malı kendine aitmiş gibi kiraya verirse bu işlem vekaletsiz iş görme niteliği taşır. Malik bu sözleşmeyi onaylamazsa geçersizlik söz konusudur.

🔹 Yargıtay 3. HD, 2018/9862 K.:

“Kiraya verenin malik olması zorunlu değildir; sözleşmenin tarafı sıfatıyla kiraya veren dava açabilir.”

🔎 Bu karar ile birlikte Yargıtay, “taraf sıfatı” ile “maliklik” kavramlarını ayırmakta ve bazı durumlarda malik olmayan kişilere dava ehliyeti tanımaktadır. Ancak bu sadece kiracıyla arasındaki şahsi ilişkiyle sınırlıdır. Sözleşmenin malik yönünden bağlayıcılığı yoktur.

4. Malik Açısından: Onay (İcazet) Verilirse Ne Olur?

• Malik, sözleşmeyi açıkça (örneğin noter yazısıyla) veya zımni olarak (örneğin kira bedelini kabul ederek) onaylarsa:

  • Sözleşme geçerli hale gelir ve

  • Kiracının durumu hukuken korunur.

• Malik itiraz ederse veya sessiz kalırsa, sözleşme askıda kalır ve kiracı haksız şagil sayılır.

 5. Kiracının Durumu

Malik olmayan kişiyle kira sözleşmesi yapan kiracı:

• Malik onay verirse: ✅ Kiracı sıfatı kazanır.

• Malik onay vermezse: ❌ Haksız şagil konumundadır (TMK m. 683, 995).

• Malik olmayan kişiye kira ödemesi yapması, maliki bağlamaz.

• Malik ayrıca ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edebilir.

6. Uygulamada Ne Oluyor?

Uygulamada birçok mahkeme, yalnızca kira sözleşmesinin tarafı kimse, ona dava açma ve açma hakkı tanımaktadır. Maliklik sorgulanmamakta, “kiraya veren” sıfatıyla dava yürütülmektedir.

Ancak dikkat:

• Eğer malik açıkça itiraz ederse veya bu kira ilişkisini tanımadığını bildirirse;

• Mahkemeler genellikle geçersizlik yönünde karar verebilmektedir.

SONUÇ

Malik olmayan ve yetkisi bulunmayan kişi tarafından yapılan kira sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu m. 46 uyarınca yalnızca malik tarafından sonradan onaylandığında geçerlilik kazanır. Aksi durumda bu tür sözleşmeler geçerli değildir ve kiracı haksız şagil sayılır.

Bu tür ilişkilerde:

• Malik, onay vermemişse ecrimisil ve tahliye hakkına sahiptir.

• Kiracı, iyi niyetli olsa bile zilyetliğini hukuken koruyamaz.

• Kiraya veren sıfatıyla hareket eden kişi hem hukuken hem de cezaen sorumlu hale gelebilir.

III. TBK m. 46 ve Yetkisiz Temsil

TBK m. 46:

“Bir kimse, başkasını temsile yetkisi olmaksızın onun adına işlem yaparsa, bu işlem temsil olunan tarafından sonradan onaylanmadıkça temsil olunan kişi bu işlemle bağlı olmaz.”

📌 Bu düzenlemeye göre;

• Malik sözleşmeyi sonradan açık veya zımni şekilde onaylarsa, kira sözleşmesi geçmişe etkili olarak geçerlilik kazanır.

• Onay vermezse, sözleşme hüküm doğurmaz ve kiracı haksız şagil sayılır.

---

IV. Kiracının Statüsü: Haksız Şagil mi, Kiracı mı?

Malik tarafından yetki verilmemiş bir kişiyle yapılan sözleşmeye dayanarak taşınmazda bulunan kişi:

✅ Malik sözleşmeyi onaylamışsa → geçerli kira ilişkisi vardır.

❌ Malik sözleşmeyi onaylamamışsa → kiracı sıfatı kazanılamaz, bu durumda kişi:

➡ Haksız zilyet / haksız şagil sayılır (TMK m. 683 ve m. 995).

---

V. Kiracının Ödediği Bedel Ecrimisil Sayılır mı?

Yargıtay’a göre, kiracının malik olmayan kişiye ödediği kira bedeli, ecrimisil yerine geçmez.

📌 Yargıtay 6. HD, 2014/9817 E., 2014/11035 K.

“Geçerli kira sözleşmesi yoksa, taşınmazı kullanan kişi haksız şagildir. Ödediği bedel ecrimisil olarak kabul edilemez.”

📌 Malik, bu durumda ecrimisil davası açabilir ve geçmiş 5 yıla kadar tazminat talep edebilir.

---

VI. Kiraya Veren Malik Olmasa da Dava Açabilir mi?

⚖️ Uygulamada Ne Oluyor?

Pratikte mahkemeler, özellikle tahliye ve kira alacağı davalarında sözleşmenin tarafı olan kişiye dava hakkı tanımakta, bu kişinin malik olup olmadığını incelememektedir. Ancak yukarıda da izah ettiğimiz gibi istisnalar olduğunu ve hukuken belli durumlarda kira sözleşmesinin kesin hükümsüz veya geçici askıda hükümsüz olduğu şartarı unutmayın.

📌 Yargıtay 3. HD, 2018/9862 K., 10.10.2018:

“Kira sözleşmeleri şahsi hak doğurur. Kiraya verenin malik olması zorunlu değildir. Sözleşmenin tarafı olan kişi dava açabilir.”

➡ Bu durum, uygulamada hakkı olmayan kişilere kira alacağı, tahliye, tespit davaları açma imkanı tanındığı gibi görünse de malikin açıkça itirazı halinde bu yetki tartışmalıdır.

---

 VII. Haksız Kiraya Veren Kişinin Hukuki ve Cezai Sorumluluğu

📌 Hukuki Sorumluluk:

• TBK m. 77 gereği haksız zenginleşme hükümleri uygulanır.

• Malike kira bedeli iade edilmelidir.

• Kiracı zarara uğramışsa (örneğin tahliye masrafı), zarar tazmin edilebilir.

📌 Cezai Sorumluluk:

• TCK m. 157 – Dolandırıcılık

• TCK m. 204 – Resmi belgede sahtecilik (eğer sahte vekalet gösterilmişse)

---

VIII. Emsal Yargıtay Kararları ile Konuya Bakış

🔹 Yargıtay 6. HD, 2003/10620 E., 2003/11739 K.:

“Kiraya veren malik değilse ve mülkiyet sahibinden açık veya zımni yetki almamışsa, yaptığı kira sözleşmesi geçersizdir.”

🔹 İçtihadı Birleştirme Kararı – 04.06.1958:

Malik olmayan kişi malı kendine aitmiş gibi kiraya veremez; bu işlem vekaletsiz iş görme sayılır.

🔹 Yargıtay 1. HD, 2004/6391 E., 2004/6786 K.:

Malik olmayan kişinin aldığı kira, malike ödenmiş sayılmaz; malik ayrıca ecrimisil talep edebilir.

---

➡ Kira vermeye yetkisi olmayan bir kişi tarafından yapılan kira sözleşmesi, malik onaylamadığı sürece geçersizdir.
➡ Kiracı bu durumda haksız şagil olur; malik ecrimisil ve tahliye talep edebilir.
➡ Uygulamada sözleşmeye taraf olan kişilere bazı haklar tanınsa da, maliklerin hakları saklıdır ve temsil yetkisi olmayan kişilerin kira sözleşmeleri ciddi hukuki ve cezai riskler doğurur.

---

⚖️ Kira Hukuku Çalışan Avukat Tavsiyesi

• Malikseniz: Yetkisiz kişilerin yaptığı kira sözleşmelerine karşı geçersizlik tespiti, ecrimisil, tahliye davası açın.

• Kiracıysanız: Kiraya verenin malik olup olmadığını, vekaletnamesini, intifa hakkını veya -alt kira sözleşmesi kurma hakkını- mutlaka sorgulayın.

• Yetkisiz kişiyseniz: Kiraya verme işlemini derhal durdurun ve doğan sorumluluğu azaltmak için malik ile iletişime geçin.

• Teknik ve hukuk alanında tecrübe gerektiren bu konularda telafisi imkansız hak kayıplarına uğramamak için, mutlaka avukatınıza danışmanızı şiddetle önermekteyiz.
• Aradığınız dava türü veya hukuki ihtilaf hakkında *yazılar*  bölümüne veya “kira hukukuna dair” tıklayarak ya da sağ üst köşeden arama yaparak onlarca davanız hakkında dilediğinizi okuyup, araştırabilirsiniz.
  

  AVUKAT DESTEĞİ

  Randevu almak için çalışma saatleri içerisinde aşağıdaki telefon aracılığı ile ulaşabilir, whatsapp hattına yazabilir (tıkla) veya aşağıdaki adrese mail atabilirsiniz. 

  Hafta içi: 09:00 – 19:00
  Cumartesi: 10:00 – 18:00

  Telefon: +90 532 282 25 23

  Gizlilik

  Gizlilik, bir avukatın ve hukuk büromuzun en önemli etik ilkelerinden biridir; 1136 sayılı Kanunda tanımlanan gizlilik ve ifşa etmeme ilkesini çok dikkatli ve hassas bir şekilde uygular. Ancak büromuz, müvekkillerinin bilgi, belge ve bilgilerini gizlilik ve bilgi sorumluluğu sınırları içinde gizli tutar ve hiçbir şekilde ve hiçbir koşulda üçüncü kişi ve kurumlarla paylaşmaz.