El Atmanın Önlenmesi ve Ecrimisil Davası Nedir? (2025 Güncel Rehber)

Giriş

Gayrimenkul hukukunda, özellikle izinsiz taşınmaz kullanımı durumlarında öne çıkan iki temel dava türü vardır:

• El atmanın önlenmesi davası

• Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) davası

Bu iki dava, çoğu zaman birlikte açılır ancak hukuki nitelikleri, delil yapıları ve sonuçları farklıdır. Bu sebeple kesinlikle teknik donanım sahibi, bu işte emek mesai ayıran avukatınıza danışınız.

 1. El Atmanın Önlenmesi (Müdahalenin Meni) Davası Nedir?

🔹 Tanım ve Hukuki Dayanak

El atmanın önlenmesi davası, bir kimsenin malik olduğu taşınmaza başkası tarafından izinsiz olarak fiili müdahalede bulunulması halinde açılan hizmet niteliğinde bir davadır.
Dayanağı:
📜 Türk Medeni Kanunu m. 683

“Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası ile geri alabilir ve her türlü el atmanın önlenmesini dava edebilir.”

🔹 Davanın Şartları

1. Davacının taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı (tapu kaydı) olması gerekir.

2. Davalının fiili müdahalesi bulunmalıdır (çit çekmek, evi kullanmak, tarlayı sürmek vb.)

3. Müdahale haksız olmalıdır (izinli kullanım el atma sayılmaz).

🔹 Müdahalenin Meni Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Görevli mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi

• Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (HMK m. 12)

“Gayrimenkul davalarında kesin yetki vardır.”

🔹 El Atmanın Önlenmesi Davası Açarken Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Taşınmazın tapusu ve kadastro krokisi sunulmalıdır.

• Müdahalenin fotoğraflarla belgelenmesi güçlü delil oluşturur.

• Tanık beyanı ve uydu görüntüleri delil olabilir.

• İmar planları, belediye kayıtları, yapı ruhsatı veya kaçak yapı tespit tutanakları da önemli belgeler arasındadır.

🔹 El Atmanın Önlenmesi Davasının Sonuçları

• Mahkeme, davalının taşınmazı kullanmasını yasaklar.

• Gerekirse zorla tahliye kararı verilir.

• Uygulamada icra yoluyla müdahale ortadan kaldırılır.

  • Ayrıca “El atmanın önlenmesi” ile “müdahalenin meni” kavramları, Türk hukukunda aynı dava türünü ifade eder. Yani ikisi arasında teknik anlamda bir fark yoktur; sadece ifade biçimleri farklıdır. Özellikle hukuk yazışmalarında, dilekçelerde ve Yargıtay kararlarında bu iki terim birbirinin yerine kullanılabilir.

2. Ecrimisil Davası Nedir?

🔹 Tanım ve Amacı

Ecrimisil, taşınmazın izin alınmadan kullanılması nedeniyle talep edilen haksız işgal tazminatıdır. Ecrimisil davası, el atmanın önlenmesi davasından farklı olarak geçmişe dönük zararın tazminine yöneliktir.

📜 Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararı:

“Ecrimisil tazminatı, zilyetliği olmayan malik lehine hükmedilen bir haksız fiil tazminatıdır.”

🔹 Ecrimisil Davası Açma Şartları

1. Davacı, taşınmazın maliki veya paydaşı olmalıdır.

2. Davalı, taşınmazı malikin rızası dışında kullanmış olmalıdır.

3. Kullanımın haksız ve tazminata konu olacak süreyle devam etmiş olması gerekir.

4. Genellikle 5 yıllık zaman aşımı süresi içinde talep edilir. (TBK m.72)

🔹 Ecrimisil Nasıl Hesaplanır?

• Taşınmazın rayiç kira bedeli esas alınır.

• Kullanım süresi boyunca toplam hak kaybı belirlenir.

• Bilirkişi raporu ile günlük/aylık ecrimisil belirlenir.

• Yargıtay kararlarına göre kötü niyetli zilyet olma hâli tazminatı artırabilir.

🔹 Ecrimisil Davasında İspat Araçları

• Tapu kayıtları

• Uydu görüntüsü

• İhtarname gönderildiğine dair belgeler

• Tanık anlatımları

• Belediye kayıtları ve emlak beyanları

• Bilirkişi keşif ve raporu

3. El Atma Davası ile Ecrimisil Davasının Farkı (Kapsamlı Karşılaştırmalı Tablo – 2025)

4. Ecrimisil ve Müdahalenin Meni Davalarında Avukat Desteği Neden Önemlidir?

Gayrimenkul davaları arasında en teknik ve karmaşık olan dava türlerinden biri olan el atmanın önlenmesi (müdahalenin meni) ve ecrimisil (haksız işgal tazminatı) davaları, sadece taşınmazın fiziki alanına değil, aynı zamanda malikin gelir kaybına da doğrudan etki eder. Bu nedenle bu davalarda, yalnızca dava açmak yeterli olmayıp, doğru hukuki stratejiyi oluşturmak ve ispat yükünü yönetmek kritik öneme sahiptir.

İşte bu noktada bir gayrimenkul avukatı desteği, hem maddi hakların korunmasında hem de süreç yönetiminde belirleyici rol oynar.

🔹 4.1. Delil Yönetimi ve Bilirkişi Süreci Uzmanlığı

• Ecrimisil ve el atma davaları delil odaklı davalardır.

• Taşınmazın hangi tarihlerde, ne şekilde ve ne kadar süreyle kullanıldığının ispatı gerekir.

• Avukat, tapuların incelenmesi, uydu görüntülerinin temini, tanıkların tespiti ve belediye/imar belgelerinin toplanması gibi teknik delilleri profesyonelce yönetir.

• Bilirkişi raporuna yapılacak itiraz, çoğu zaman davanın kaderini değiştirir. Bu aşamada uzman avukat müdahalesi kritik önemdedir.

🔹 4.2. Ecrimisil Miktarının Doğru Hesaplanması İçin Uzmanlık

• Mahkemeler, rayiç kira bedeli üzerinden ecrimisil tazminatı hesaplar.

• Ancak bu hesaplama çoğu zaman bilirkişi raporuna göre değişken olur.

• Hak ettiğinizden çok daha düşük bir bedelin hükmedilmesini önlemek için, avukat emlak piyasası verilerini, emsal kira bedellerini, mülkün konumunu dikkate alarak bilimsel dayanaklarla dosyayı destekler.

🔹 4.3. Usul ve Süreç Hatalarının Önlenmesi

• Ecrimisil davasında 5 yıllık zamanaşımı, müdahalenin meni davasında ise kesin yetki kuralları kritik öneme sahiptir.

• Avukat, usuli eksiklikleri önleyerek davanın reddedilmesini ya da zaman aşımına uğramasını engeller.

• Özellikle birlikte açılan davalarda (el atma + ecrimisil), taleplerin doğru yapılandırılması, tensip zaptında taleplerin net sunulması uzmanlık gerektirir.

🔹 4.4 Çok Ortaklı Taşınmazlarda Paydaş Yönetimi ve İzale-i Şuyu Bilgisi

• Davacı taşınmazın tek sahibi değilse, müşterek malik sıfatı, paydaşlık ilişkisi gibi teknik ayrıntılar devreye girer.

• Avukat, paydaşlar arasında yetki ilişkisini kurar, hukuki dayanaktan yoksun müdahaleleri tespit eder ve gerektiğinde izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası ile süreci bütünsel yönetir.

🔹 4.5. İlamlı İcra Süreci ve Tahliye Takibi

• Müdahalenin meni davası sonucunda verilen karar, zorla tahliye ve el çekme sürecini doğurabilir.

• Avukat, kararın kesinleşmesinden sonra ilamlı icra takibini başlatır, zorla tahliye işlemlerini yürütür, mülkün yeniden teslimini sağlar.

• Aynı şekilde, ecrimisil kararı sonrası tazminatın tahsili için bankalara, maaşlara, mal varlığına haciz işlemleri başlatabilir.

🔹 4.6. Yargıtay Kararları ile Dava Güçlendirme

• Özellikle taşınmaz davalarında, emsal Yargıtay kararlarıyla desteklenen dava dilekçeleri, hakim üzerinde güven ve etki yaratır.

• Avukat, en güncel içtihatlara dayalı dilekçeler hazırlayarak, müvekkil lehine karar ihtimalini artırır.

Sonuç: Avukatsız Açılan Ecrimisil ve El Atma Davaları Yüksek Risklidir

Gayrimenkul sahiplerinin haklarını etkin biçimde koruyabilmesi için;

• hukuki bilgi,

• teknik delil analizi,

• yargısal tecrübe,

• usule uygun dilekçe hazırlığı
  şarttır.

Bu sebeple, “taşınmaz avukatı”, “ecrimisil davası avukatı”, veya “el atmanın önlenmesi avukatı” ile çalışmak, hem dava kazanma oranını yükseltir hem de uğranılan zararın maksimum şekilde tazminini sağlar.

• Teknik ve hukuk alanında tecrübe gerektiren bu konularda telafisi imkansız hak kayıplarına uğramamak için, mutlaka avukatınıza danışmanızı şiddetle önermekteyiz.
• Aradığınız dava türü veya hukuki ihtilaf hakkında*yazılar* bölümüne veya *diğer gayrimenkul davaları için* tıklayarak; davanız hakkında dilediğinizi okuyup, araştırabilirsiniz.
  

  AVUKAT DESTEĞİ

  Randevu almak için çalışma saatleri içerisinde aşağıdaki telefon aracılığı ile ulaşabilir, whatsapp hattına yazabilir (tıkla) veya aşağıdaki adrese mail atabilirsiniz. 

  Hafta içi: 09:00 – 19:00
  Cumartesi: 10:00 – 18:00

  Telefon: +90 532 282 25 23

  Gizlilik

  Gizlilik, bir avukatın ve hukuk büromuzun en önemli etik ilkelerinden biridir; 1136 sayılı Kanunda tanımlanan gizlilik ve ifşa etmeme ilkesini çok dikkatli ve hassas bir şekilde uygular. Ancak büromuz, müvekkillerinin bilgi, belge ve bilgilerini gizlilik ve bilgi sorumluluğu sınırları içinde gizli tutar ve hiçbir şekilde ve hiçbir koşulda üçüncü kişi ve kurumlarla paylaşmaz.