Kiracı Tahliyesi: Tahliye Taahhütnamesi Geçerli mi? Avukat Görüşü
Kira ilişkilerinde en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri kiracının tahliyesi meselesidir. Özellikle kiracı ile kiraya veren arasında imzalanan tahliye taahhütnamesi, uygulamada büyük önem taşır. Ancak birçok müvekkil ve malik, “Tahliye taahhütnamesi geçerli mi?” sorusunun cevabını bilmeden süreç başlatmaktadır. Bu yazıda, tahliye taahhütnamesi geçerliliği, tahliye davası açma şartları, Yargıtay kararları ve avukatın sürece katkısı detaylı şekilde incelenecektir.
Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Tahliye taahhütnamesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde düzenlenen, kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltmayı kabul ettiği yazılı beyandır.
-
Kiracının kendi serbest iradesiyle imzalaması gerekir.
-
Kira sözleşmesiyle aynı anda imzalanan taahhütler geçersiz kabul edilmektedir.
-
İmzanın baskı, tehdit veya hile ile alınması halinde taahhüt hükümsüzdür.
Bu nedenle, geçerli bir tahliye taahhütnamesi için tarih, imza ve serbest irade unsurları çok kritik rol oynar.
Tahliye Taahhütnamesi Geçerli mi? Hukuki Şartlar
Tahliye taahhütnamesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde özel olarak düzenlenmiştir. Kanun hükmüne göre:
📜 TBK m. 352/1:
“Kiracı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş ve buna rağmen boşaltmamışsa, kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.”
Bu hükümden anlaşılacağı üzere, tahliye taahhütnamesi geçerliliği, hem şekil hem de içerik şartlarına bağlıdır. Uygulamada mahkemeler, Yargıtay kararlarına uygun olarak sıkı bir inceleme yapmaktadır.
1. Yazılı Şekil Şartı
-
Taahhüt mutlaka yazılı olmalıdır.
-
Noterde yapılması zorunlu değildir; adi yazılı şekil yeterlidir.
-
El yazısıyla düzenlenmesi, imza ve tarih taşıması geçerliliği güçlendirir.
- Yargıtay 6. HD, 2016/5560 E., 2016/9037 K.:
“Adi yazılı şekilde yapılan ve kiracının imzasını taşıyan tahliye taahhütnamesi geçerlidir; noter onayı zorunlu değildir.”
2. Kira Sözleşmesinden Sonra İmzalanması
-
En kritik şart, taahhütnamenin kira sözleşmesinden sonra imzalanmış olmasıdır.
-
Kira sözleşmesiyle aynı tarihte alınan taahhütler, geçersizdir.
-
Amaç, kiracının baskı altında değil, serbest iradesiyle karar vermesini sağlamaktır.
- TBK m. 352’nin amacı da bu yöndedir: Kiracı korunmakta, sözleşmenin kurulduğu anda kiraya verenin “imzalamazsan ev vermem” baskısını engellemektedir.
- Yargıtay 6. HD, 2015/9027 E., 2016/3114 K.:
“Kira sözleşmesi ile aynı gün alınan tahliye taahhütnamesi, kiracının serbest iradesiyle düzenlenmediği gerekçesiyle geçersizdir.”
3. Tahliye Tarihinin Açıkça Belirtilmesi
-
Taahhütnamede mutlaka belirli bir tahliye tarihi olmalıdır.
-
“İstenildiğinde boşaltılacaktır” gibi muğlak ifadeler, geçerli değildir.
-
Tarih gün/ay/yıl şeklinde net yazılmalıdır.
- Yargıtay 12. HD, 2017/4223 E., 2018/13285 K.:
“Belirsiz ifadeler içeren tahliye taahhüdüne dayanılarak tahliye kararı verilemez.”
4. Kiracının Serbest İradesiyle İmzalanması
-
İrade fesadı (hata, hile, ikrah) bulunmamalıdır.
-
Kiracının baskı altında imzaladığı taahhüt, mahkemede geçersiz sayılır.
-
Özellikle aile içi baskı veya ekonomik zorlama varsa, kiracının savunması dikkate alınır.
- Yargıtay 6. HD, 2014/6752 E., 2014/9645 K.:
“Kiracının baskı altında imzaladığı tahliye taahhütnamesi, serbest iradeyi yansıtmadığından geçerli kabul edilemez.”
5. Süre Şartı – 1 Ay İçinde Başvuru
-
Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde kiraya verenin icra takibi veya tahliye davası açması gerekir.
-
Bu süre hak düşürücü süredir. Geçirilirse, taahhüt hükümsüz hale gelir.
- TBK m. 352/1 doğrudan bu hususu düzenlemektedir.
6. İmza Aidiyeti ve İspat
-
Taahhütteki imzanın kiracıya ait olması şarttır.
-
İmza inkâr edilirse, grafoloji ve bilirkişi incelemesi yapılır.
-
Taahhüt üçüncü kişi tarafından verilemez, kiracı bizzat imzalamalıdır.
Görüldüğü üzere, tahliye taahhütnamesi geçerliliği için hem kanuni şartlar (TBK m. 352) hem de Yargıtay içtihatları birlikte dikkate alınmalıdır. En küçük usul hatası bile, kiraya verenin yıllarca tahliye davası peşinde koşmasına sebep olabilir.
Bu nedenle, İzmir, Çeşme, Urla, Karşıyaka, Bornova gibi bölgelerde artan tahliye uyuşmazlıklarında kira hukuku avukatı desteği, hem dava stratejisinin belirlenmesinde hem de hak kayıplarının önlenmesinde kritik öneme sahiptir.
Tahliye Taahhütnamesine Dair Tahliye Davası Nasıl Açılır?
Geçerli bir tahliye taahhütnamesine dayanarak tahliye davası açılabilir. Bunun için:
-
Kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir.
-
Bu süre geçirilirse dava hakkı düşer.
-
Uygulamada çoğunlukla icra yoluyla tahliye tercih edilmektedir çünkü daha hızlı sonuç verir.
Örneğin İzmir, Çeşme, Urla, Karşıyaka, Bornova gibi bölgelerde kira artışları ve tahliye davaları yoğun şekilde gündeme gelmekte, sulh hukuk mahkemelerinde yüzlerce dosya görülmektedir.
Yargıtay Kararları Işığında Tahliye Taahhüdü
-
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi birçok kararında, kira sözleşmesiyle aynı tarihte alınan tahliye taahhütnamelerinin geçersiz olduğunu belirtmiştir.
-
Ancak kira sözleşmesinden aylar sonra imzalanmış, özgür irade ile verilen tahliye taahhütnameleri geçerli kabul edilmekte ve tahliye davasına dayanak yapılabilmektedir.
Bu nedenle her olayın somut şartları ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Avukatın Rolü: Tahliye Sürecinde Profesyonel Destek
1) Stratejik ön inceleme (TBK 352 ve İİK 269 hattı)
-
Hüküm dayanağı: TBK 352/1 kiracının “belirli tarihte boşaltmayı yazılı üstlenmesi” ve bu tarihten itibaren 1 ay içinde icra veya dava açılabilmesini düzenler. Kısa alıntı: “kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
-
Usul eksikliği riskleri: 1 aylık hak düşürücü süre, yanlış yol seçimi (ilamsız icra vs. dava), yetki itirazı gibi hatalar tahliye planını boşa çıkarır. Avukat, TBK 352 ile İİK 269 ve devamı maddeleri arasındaki rotayı somut olaya göre belirler (temerrüt/tahliye taahhüdü ayrımı, itiraz süreçleri, itirazın kaldırılması/iptali).
Yerel pratik notu (İzmir-Aydın-Manisa):
Konak, Bornova, Buca, Karşıyaka ve Torbalı’da 1 aylık sürenin kaçırılması çok rastlanır; Aydın (Efeler, Kuşadası) ve Manisa (Yunusemre, Şehzadeler) dosyalarında ise yanlış takip türü (kira alacağı-temerrüt vs. taahhüt) sık hatadır. Avukat, tahliye taahhüdü dosyalarında doğrudan 352/1 hattını kurup, temerrüt prosedürüyle karışmamasını sağlar.
2) Belge denetimi ve geçerlilik (geçersizlik mayınları)
-
Aynı gün imza sorunu: Kira sözleşmesiyle aynı tarihte alınan taahhütler Yargıtay uygulamasında çoğunlukla geçersizdir (serbest irade şüphesi). Avukat, tarih/teslim/serbest irade zincirini dosya açılmadan önce kurar. KAZANCI HUKUK OTOMASYON+1
-
Noter şartı var mı? Adi yazılı taahhüt kural olarak yeterlidir; ancak delil/inkâr senaryolarında noter düzenlemesi/onayı ispat konforu sağlar.
-
İmzaya/tarihe itiraz ihtimali: İlamsız icra yolunda imzaya itiraz gelirse, itirazın kaldırılmasında noter şekli kritik hale gelebilir; bu yüzden avukat, daha baştan “noterlikte düzenleme/onay” tercihine yönlendirebilir.
- Genel taahhütname üzerinde tahrifat iddiası: bu hususa dair net ve kati bir beyanda bulunmak hukuken yanlış olacaktır. Somut olayınıza dair en doğru takdiri kira/gayrimenkul hukuku çalışan avukatınız takdir edecektir.
İlçe örnekleri:
Urla–Çeşme yazlık kiralarında “boş tarih/sonradan doldurma” iddiası sık çıkar; Narlıdere–Balçova–Güzelbahçe hattında “aynı gün imza” problemi öne çıkar; Kemalpaşa–Torbalı’da ise kiracı-işyeri sözleşmelerinde yetki/teslim tarihi karışıklığı dosyayı zayıflatır.
3) Yol seçimi: İlamsız icra mı, dava mı?
-
İlamsız icra (İİK 269 ve devamı): Hız avantajlıdır; fakat itiraz gelirse süreç itirazın kaldırılması/iptali satırına taşınır. Avukat, itirazı öngörüp belge altyapısını (noterlik, teslim ispatı, tahliye tarihi belirginliği) önceden kurar.
-
Doğrudan dava (Sulh Hukuk): Serbest irade tartışmalı, tarih muğlak, aynı gün imza şüphesi olan dosyalarda avukat bazen doğrudan dava ile gitmeyi, tanık/keşif/bilirkişi olanaklarını kullanmayı tercih eder.
İlçe örnekleri:
Konak ve Bornova’da yoğun mahkeme yükü sebebiyle avukat, icra+itiraz stratejisini “takvim yönetimi” ile hibrit kurgular; Buca–Karabağlar–Balçova’da tebligat/ikamet sorunlarına önlem alınır.
4) Delil planı: Serbest irade, teslim, aidiyet
-
Serbest irade: Kira sözleşmesinden sonra imza, baskısız ortam, müzakere emaresi. Yargıtay çizgisi bu noktada net: aynı gün imza genellikle geçersiz.
-
Teslim ve tarih netliği: “Kiralananın tesliminden sonra… bir ay içinde” başvuru şartı için tarih zinciri kurulmalı (sözleşme—teslim—taahhüt—tahliye tarihi—başvuru tarihi). İlhan Helvacı Dersileri
-
İmza aidiyeti: İnkâr riski varsa grafolojiye hazırlık; noter onayı varsa itirazın kaldırılmasında avantaj.
Aydın–Manisa pratiği:
Kuşadası–Didim’de sezonluk sözleşmelerde “şarta bağlı taahhüt”ler görülür (ör. iki kez kira aksaması). Avukat, şartın taahhütle bağdaşır olduğundan emin olarak 1 aylık süreyi şart gerçekleşme tarihinden başlatır.
5) Süre–tebligat–yetki yönetimi (hak düşürücü süre kalkanı)
-
1 aylık süre tahliye tarihinden itibaren işler; kaçırılırsa taahhüt fiilen hükümsüz kalır ve sözleşme sürer. Avukat, tebligat ve başvuru planını geriye doğru kurgular (icra/dava).
-
Yetki/tebligat: Kiralananın bulunduğu yer mahkemesi/icra dairesi; ilçe pratiklerine göre hız ve ulaşılabilirlik farklılıklarını avukat dosya stratejisine gömer (ör. Çeşme/Urla’da yaz ayı yoğunluğu, Torbalı/Kemalpaşa’da sanayi adresleri, Narlıdere–Güzelbahçe’de yazlık/ikincil adresler).
6) Duruşma ve icra safhası: itirazın kaldırılması ve tahliye icrası
-
İtirazın kaldırılması (İİK 269/b): İmzaya itiraz, tarih sonradan doldurma savunması gibi iddialara karşı avukat, taahhüdün şekli/kanıt gücü ve usule dair argümanlarla ilerler. Noter düzenleme/onarımının delil gücü vurgulanır.
-
Tahliye icrası: Kesinleşme, mühlet, zor kullanma, eşya listesi ve tahliye günü koordinasyonu; özellikle Bornova–Balçova–Buca’da site yönetimleri ve apartman yönetmelikleriyle koordinasyon gerektirir.
7) Risk yönetimi ve B planları
-
Aynı gün/boş tarih/serbest irade sorunu varsa: doğrudan dava + tanık/mesajlaşma/teslim tutanakları.
-
İmzaya itiraz bekleniyorsa: noter onaylı yeni taahhüt alınması (mümkünse), yahut bedel/temerrüt hattına geçiş (kira alacağı + temerrüt tahliyesi).
-
Yerel hız optimizasyonu: Konak ve Karşıyaka’da dosya yoğunluğu, Çeşme–Urla’da sezonsal tebligat; Manisa OSB/Kemalpaşa sanayi adreslerinde “işyeri saatleri”ne uygun tebligat.
8) Son söz olarak
Tahliye taahhütnamesi dosyaları “basit matbu takip” değildir; TBK 352 ve İİK 269 ekseninde süre, şekil ve delil ayrıntıları bilirkişilik titizliği ister. Avukat; belgenin geçerliliğini sağlam alana çeker, 1 aylık süreyi kaçırmadan doğru yola sokar, itiraz ihtimalini önceden oyun planına alır ve yerel pratik farklarını (İzmir—Urla—Çeşme—Konak—Bornova—Kemalpaşa—Torbalı—Buca—Güzelbahçe—Narlıdere—Balçova; Aydın; Manisa) stratejiye işler.
Özellikle İzmir, Manisa, Aydın, Muğla, Balıkesir ve Denizli gibi bölgelerde artan kira uyuşmazlıkları, profesyonel avukat desteğinin ne kadar önemli olduğunu göstermektedir.
- Tahliye taahhütnamesi, doğru şartlarla düzenlendiğinde kiraya verene kesin tahliye hakkı sağlayan güçlü bir hukuki belgedir. Ancak usule aykırı düzenlenen taahhütler, hem davaların reddine hem de uzun süren yargılamalara yol açar. Bu nedenle tahliye davası açmadan önce uzman bir kira hukuku avukatına danışmak, süreci hızlandırır ve hak kayıplarını önler.
Leave A Comment