İmar Uygulaması Sonucu Doğan Tapu İptal ve Tescil Davaları: Hakkınız Elinizden Alınmasın!

Türkiye’de hızlı kentleşme ve artan yapılaşma baskısı, beraberinde imar uygulamaları sonucu doğan tapu uyuşmazlıklarını getirmiştir. Özellikle 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi (parselasyon uygulaması) kapsamında yapılan düzenlemeler, birçok vatandaşın taşınmazını rızası dışında kaybetmesine veya değer kaybı yaşamasına yol açmaktadır.

Bu yazıda, imar uygulamasına dayalı tapu iptal ve tescil davalarının hukuki niteliğini, yargı kararlarını ve avukat olarak dava stratejinizi tüm detaylarıyla ele alıyoruz.

1. HUKUKİ DAYANAK: 3194 SAYILI İMAR KANUNU

İmar uygulamaları genellikle şu yasal düzenlemelere dayanır:

• 3194 sayılı İmar Kanunu m.18: Düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisiyle yeni imar parselleri oluşturulmasını öngörür.

• Anayasa m.35: Mülkiyet hakkını güvence altına alır.

• Anayasa m.46: Kamulaştırma usulüne uygun olmayan el atmaların hukuk dışı olduğuna işaret eder.

• TMK m.1025: Yolsuz tescil nedeniyle gerçek malikin tescil davası açabileceğini düzenler.

2. DAVA KONUSU NEDİR?

İmar uygulaması sonucu;

• Taşınmazın tamamı elinizden alınmış olabilir.

• Yeni parselde size düşük değerde bir taşınmaz verilmiş olabilir.

• Size hiç parsel verilmemiş olabilir.

• Hisseli, kullanılamaz veya değerinden düşük tapu verilmiş olabilir.

Bu durumlarda açılacak dava, “tapunun iptali ve eski hale getirilmesi” ya da “eşdeğer değerde yeni taşınmazın tescili” amacıyla açılır

3. UYGULAMADA SIK KARŞILAŞILAN MAĞDURİYETLER

İmar uygulamalarının pratikte yarattığı en büyük sorun, vatandaşın taşınmaz mülkiyetinde iradesi dışında oluşan kayıplardır. Tapu kaydı üzerinde yapılan işlemler, çoğu zaman ilgilinin haberi dahi olmadan gerçekleştirilmekte ve telafisi güç zararlar doğurmaktadır. Aşağıda, tapunun iptali ve yeniden tescili talebiyle dava açılmasına yol açan en yaygın imar mağduriyetleri maddeler halinde incelenmiştir.

3.1. Eski Parselin Değerinden Düşük Değerde Yeni Parsel Tahsisi

Birçok durumda, imar uygulaması sonucu tahsis edilen yeni parsel, malikin önceki taşınmazına kıyasla hem konum hem de değer açısından çok daha aşağı seviyededir. Özellikle ana yoldan içeriye alınan, eğimli, altyapısı eksik ya da yapılaşmaya elverişsiz taşınmazlar verilmesi halinde eşdeğerlik ilkesi zedelenmiş olur.

Bu durum, “imar uygulaması sonrası tapu değeri düştü”, “eski parselim daha değerliydi”, “yerim ana yol üstündeydi, şimdi arka sokakta” gibi yaygın arama cümlelerinin hukuki karşılığıdır ve tapu iptal ve tescil davası açma hakkı doğurur.

3.2. Yeni Parselin Fiilen Kullanılamaz veya Hisseli Hale Getirilmesi

Uygulama sonrası birçok hak sahibi, tek başına mülkiyet hakkını kaybederek başkalarıyla birlikte hisseli hale gelen parsellerde ortak malik yapılmaktadır. Özellikle fiilen kullanımı mümkün olmayan küçük hisse payları, mülkiyet hakkının anlamını fiilen ortadan kaldırmaktadır.

Google’da sık aranan “imar uygulaması sonrası hisseli tapu verildi” veya “tek tapum varken ortak tapu verdiler” gibi ifadeler, bu mağduriyetin yaygınlığını göstermektedir.

3.3. Hiçbir Taşınmaz Tahsis Edilmemesi (Karşılıksız DOP Kesintisi)

İmar uygulaması sırasında DOP (düzenleme ortaklık payı) kesintisi adı altında taşınmazın belirli bir kısmı yol, park, yeşil alan gibi kamu hizmetlerine ayrılabilir. Ancak bazı uygulamalarda, vatandaşın taşınmazı tamamen alınmakta; karşılığında herhangi bir arsa tahsisi yapılmamaktadır.

Bu gibi durumlarda en sık aranan kelimeler “imar uygulamasında arsam alındı karşılık verilmedi”, “dop kesintisi çok fazla yapıldı” şeklindedir ve Anayasa’nın mülkiyet hakkını koruyan hükümlerine açıkça aykırılık teşkil eder.

3.4. Uygulama Sınırı Dışında Bırakılma

Bazı taşınmazlar, uygulama sınırı dışında bırakılarak plan bütünlüğünden koparılır. Bu durum, söz konusu taşınmazın değerini düşürür, imar hakkını kaybettirir ve zaman içinde ekonomik atıl hale gelmesine neden olur.

Yaygın aramalar arasında “imar uygulamasına dahil edilmedim”, “arsa dışarıda kaldı”, “uygulama dışı parsel ne demek” gibi ifadelere sıkça rastlanır. Bu mağduriyet, planlama tekniklerine aykırı olup, eşitlik ilkesine de zarar verir.

3.5. İmar Planına Aykırı veya Keyfi Parselasyon İşlemleri

Bazı belediyeler, uygulama sırasında parselasyon işlemlerini bilimsel ve teknik esaslara uygun olarak değil, keyfi kararlarla yapmaktadır. Bu durum “imar uygulaması adaletsiz yapıldı”, “plan dışı değişiklik var” gibi arama kalıplarına dönüşmektedir.

Yasal olarak her imar uygulaması;

• kamu yararı amacı taşımalı,

• eşdeğerlik ilkesine uymalı,

• şeffaf ve katılımcı şekilde gerçekleştirilmelidir.

Aksi halde yapılan işlemin hukuka aykırılığı sabittir.

3.6. Yargı Denetimine Kapalı Sessiz Mağduriyetler

Birçok vatandaş, taşınmazında kayba uğradığını fark etmeyebilir. Uygulama sessiz sedasız yapılmış; malik de yeni tapu tescilinin farkına varmamış olabilir. Aylar veya yıllar sonra, satış ya da inşaat sürecinde fark edilen bu değişiklikler için “tapum neden değişti”, “eski parselim yok oldu” gibi sorgular yapılır.

Bu tür durumlar için dava açma süresi, tapunun değiştiği değil, zararın fark edildiği tarih olarak işlemeye başlar. Bu yönüyle idari işlem iptali ve tapu tescil davası açmak mümkündür.

• İmar uygulamalarına karşı en etkili çözüm, deneyimli bir gayrimenkul avukatı ile stratejik bir dava süreci yürütmektir. Yukarıda sayılan mağduriyetlerin her biri, tapu iptal ve tescil davası açılması için meşru ve geçerli hukuki nedenlerdir. Özellikle 18 uygulaması haksızlığı, eşdeğer parsel verilmemesi, imar planı mağduriyeti gibi konularda yargı, vatandaş lehine pek çok emsal karar üretmiştir.

4. YARGITAY KARARLARIYLA HAKLARINIZ

🔍 Yargıtay 5. HD, 2017/3451 E., 2018/5423 K.

“İmar uygulaması sonucu kişiye tahsis edilen parsel, önceki parselin değer ve konum bakımından eşdeğeri değilse, mülkiyet hakkı ihlal edilmiştir.”

🔍 Yargıtay 1. HD, 2016/2805 E., 2017/4503 K.

“DOP kesintisi %45’i aşamaz. Bu sınır aşıldığında idari işlem iptal edilebilir.”

🔍 AYM, 2012/87 E., 2014/99 K.

“Kamusal yarar gözetilmeksizin yapılan imar uygulamaları, Anayasa m.35 kapsamında mülkiyet hakkını ihlal eder.”

5. STRATEJİK AVUKATLIK: NASIL HAREKET ETMELİ?

1. İmar Uygulama Paftalarını ve tapu kayıtlarını temin edin.

2. Eski ve yeni parselin değer karşılaştırmasını yaptırın (bilirkişi marifetiyle).

3. İdari işlemin iptali için iptal davası açın (2577 sayılı İYUK m.10, m.11).

4. Tapu halen karşı taraftaysa doğrudan Asliye Hukuk Mahkemesi’nde tapu iptal ve tescil davası açın.

6. Tapu İptal ve Tescil Davalarında En Sık Sorulan Sorular – İmar Uygulaması Mağdurlarına Rehber

❓ Tapu iptal ve tescil davası ne zaman açılır?

İmar uygulamasından sonra tapuda rızam dışında değişiklik yapıldıysa, zararımı fark ettiğim andan itibaren dava açma sürem başlar. Bu durum özellikle “imar uygulaması sonrası tapum değişti” ya da “parselim kayboldu” şeklinde Google’da sıkça aranan mağduriyetlere karşı güçlü bir hukuki yoldur.

❓ İmar uygulamasında bana arsa verilmedi. Ne yapabilirim?

Eğer imar uygulaması sonucu arsanız tamamen alınmış ve karşılığında size yeni bir parsel tahsis edilmemişse, bu ciddi bir hak ihlalidir. Özellikle “imar uygulamasında arsam gitti ama yer verilmedi” gibi aramalarla gündeme gelen bu durumlarda, tapu iptal ve tescil davası açma hakkınız vardır.

❓ Eşdeğer parsel verilmemesi dava sebebi midir?

Evet. 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca verilen parsel, önceki taşınmazınızla değer ve konum olarak eşdeğer olmalıdır. Eğer yeni parseliniz daha düşük değerdeyse ya da farklı bir mahalledeyse, “eşdeğer parsel verilmedi” gibi çok sık aranan bir sorunla karşı karşıyasınız ve bu doğrudan dava konusudur.

❓ 18 uygulaması mağduriyetinde dava açabilir miyim?

“18 uygulaması ile tapum değişti”, “arsam park alanına çevrildi” gibi cümlelerle tanımlanan durumlar, parselasyon işlemlerine karşı tapu iptal ve tescil davası açılması için en tipik örneklerdendir. Belediyenin yaptığı düzenlemede kamu yararı gözetilmemişse veya eşitlik ihlali varsa, hakkınızı geri alabilirsiniz.

❓ Tapum hisseli hale getirildi. Bu hak kaybı sayılır mı?

Uygulama sonrası tek parselinizin başka kişilerle ortaklaştırılması, fiili kullanımı zorlaştıran bir durumdur. Özellikle “hisseli tapuya çevrilen arsa” gibi Google’da sık aranan mağduriyetlerde dava açma hakkı doğar. Tapu tek başınıza kullanılamaz hale geldiyse, bu bir mülkiyet hakkı ihlalidir.

❓ Uygulama dışı bırakıldım, bu ne anlama gelir?

İmar planı hazırlanırken parselinizin uygulama dışı bırakılması, size inşaat hakkı tanınmaması anlamına gelir. “İmar uygulamasında dışarıda bırakıldım” ifadesiyle aratılan bu sorun, idari işlem iptali ve ardından tapu tescil davası açılmasıyla giderilebilir.

❓ İmar uygulamasından yıllar sonra dava açılabilir mi?

Evet. Davaya esas olan tarih, uygulamanın yapıldığı değil, zararın fark edildiği tarihtir. Özellikle “imar sonrası tapum sessizce değişmiş”, “fark etmeden hak kaybı yaşadım” gibi geç fark edilen durumlarda dahi, hak düşürücü süre işlemeyebilir.

❓ Belediyeye karşı mı, yoksa şahsa karşı mı dava açılır?

Eğer tapu hâlen belediye ya da hazine üzerine tescilli ise, dava doğrudan idareye karşı açılır. Ancak tapu bir şahsa devredilmişse, bu durumda tapu iptal ve tescil davası Asliye Hukuk Mahkemesi’nde şahsa karşı açılır. “Tapum başkasına geçmiş, geri alabilir miyim?” sorusunun cevabı burada gizlidir.

❓ DOP kesintisi yüzde kaç olmalı? Aşılırsa ne olur?

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) %45’i aşamaz. Bu sınırın üzerinde yapılan kesintiler, “dop kesintisi fazla yapıldı” gibi aramalarda gündeme gelen hak ihlalleridir ve bu tür uygulamalar için iptal davası ve tapu iadesi gündeme gelebilir.

❓ Avukat tutmadan bu davayı açabilir miyim?

Teknik, harita, planlama, mülkiyet hukuku ve idari hukuk bilgisi gerektiren bu davalar, tek başına açıldığında red veya usulden ret riski taşır. Google’da en sık sorulanlardan biri olan “imar tapu davası avukatla mı açılır” sorusunun yanıtı: Kesinlikle evet. Profesyonel hukuki destek, mülkiyetinizi geri almanızda kritik rol oynar.

7. İMAR KAYNAKLI TAPU İPTAL TESCİL DAVASINDA BİLİRKİŞİ RAPORUNUN ROLÜ

Bilirkişi raporlarında;

• Parsel değeri

• Kullanım amacı

• Uygulama öncesi ve sonrası parselin değer farkı

• Kamu yararı olup olmadığı
  kriterlerine detaylıca yer verilmelidir.

Avukat olarak bilirkişinin raporunu çürütmek ya da raporu desteklemek için teknik uzman desteği alınmalıdır.

8. Avukat Desteği Neden Gerekli? | İmar Uygulamasında Hak Kaybını Önlemenin Profesyonel Yolu

İmar uygulaması sonucunda yaşanan mağduriyetler sadece bir “parsel kaybı” değildir. Bu süreçte aslında kaybolan; mülkiyet hakkınızın bütünlüğü, gelecekteki yatırım değeriniz ve çoğu zaman ailenizin mirasıdır. Bu nedenle imar uygulamasına dayalı tapu iptal ve tescil davalarında deneyimli bir gayrimenkul avukatının desteği, telafisi mümkün olmayan zararlardan korunmanız için hayati önemdedir.

8.1 Çünkü bu davalar sıradan davalar değildir.

İmar davaları; bir yandan belediyenin imar planları, parselasyon işlemleri ve teknik uygulamalarını, diğer yandan mülkiyet hakkı, tapu sicili, fiili zilyetlik, eşdeğerlik ilkesi gibi özel hukuk normlarını birlikte barındırır. Harita mühendisliğiyle birleşen bu teknik hukuki süreci, tecrübesiz ellerle yönetmek, davayı daha başlamadan kaybetmek anlamına gelir.

8.2 Çünkü her yanlış adım, mülkiyet hakkınızı geri dönüşsüz etkiler.

Mahkemeye sunulan eksik veya yetersiz bilirkişi raporlarına zamanında ve doğru şekilde itiraz edilmezse, parselinizin değersiz hale gelmesine göz yumulmuş olur. “Nasıl olsa haklıyım” duygusuyla yürütülen savunmalar, idare hukuku ve kadastro tekniği gibi özel uzmanlık alanlarını içeren davalarda yetersiz kalır.

8.3 Çünkü idareye ve tapuya karşı paralel dava yönetimi gerekir.

İmar uygulaması ile ilgili mağduriyetlerin bir kısmı idare hukuku kapsamında yürütülen iptal davalarıyla giderilirken, diğer kısmı doğrudan özel hukuk mahkemelerinde tapu iptal ve tescil talepleriyle ilerler. İşte bu noktada bir avukatın en önemli rolü başlar: her iki süreci entegre şekilde ve eş zamanlı yönetmek. Aksi halde biri olmadan diğeri sonuçsuz kalır.

8.4 Çünkü planlama hataları, yasal boşlukları bilen bir avukatla çözülebilir.

Belediyelerin yaptığı imar uygulamalarında sıkça rastlanan teknik hatalar, uygulama sınırı dışında bırakma, parselin kıymet kaybına uğraması, eşdeğerlik ilkesine aykırı tescil gibi konuların tespiti, ancak bu alanda deneyim sahibi bir hukukçu ile mümkündür. Harita okuması, aplikasyon krokileri ve DOP oranlarının denetimi gibi teknik konular avukat rehberliğinde etkili biçimde delillendirilebilir.

8.5 Çünkü dava sadece evrak değil, stratejidir.

Bu tür davalarda başarı, yalnızca dilekçe yazmakla değil; davayı yönetecek stratejiyi belirlemekle mümkündür. Hangi davanın önce açılacağı, hangi bilirkişi raporuna itiraz edileceği, hangi tapu kayıtlarının esas alınacağı gibi kararların her biri, sonucun kaderini belirler. Deneyimli bir avukat, sizin adınıza tüm bu süreci hem teknik hem hukuki yönüyle yönetir.

8.6 Çünkü zaman, en büyük düşmanınızdır.

İmar uygulaması sonrası yapılan işlemler, çoğu zaman hak düşürücü sürelerle sınırlıdır. Bazı durumlarda farkında bile olmadan bu sürenin dolmasına neden olabilirsiniz. Bir avukat, süreci başından itibaren doğru zamanlamayla kurgulayarak haklarınızın zamanaşımı nedeniyle kaybolmasını önler.

8.7 İmar uygulamaları sonucu yaşadığınız hak kaybını geri almak, teknik bir mücadele değil; hukuki ve stratejik bir savaştır.

Bu savaşı kazanmak için yalnızca haklı olmak yetmez; kendinizi doğru şekilde temsil ettirecek bir avukata sahip olmanız gerekir. Unutmayın: Bu dava, yalnızca bir tapunun davası değildir. Bu, yerinizin, yurdunuzun ve hakkınızın davasıdır. Ve böyle davalar, yalnız yürünmez.

9. SONUÇ: HAKSIZ İMAR UYGULAMALARINA KARŞI HUKUKİ MÜCADELENİZİ BAŞLATIN

İmar uygulamasıyla yapılan haksızlıkların karşısında durmak mümkündür. Tapunuzu kaybettiyseniz, düşük değerli bir taşınmazla yetinmek zorunda değilsiniz.

• Tapu iptal ve tescil davalarıyla hem mülkiyet hakkınızı geri alabilir, hem de anayasal güvencenizi fiilen hayata geçirebilirsiniz.

• Teknik ve hukuk alanında tecrübe gerektiren bu konularda telafisi imkansız hak kayıplarına uğramamak için, mutlaka avukatınıza danışmanızı şiddetle önermekteyiz.
• Aradığınız dava türü veya hukuki ihtilaf hakkında *yazılar*   bölümüne veya “gayrimenkul-tapu davaları yazıları için” tıklayarak; davanız hakkında dilediğinizi okuyup, araştırabilirsiniz.
  

  AVUKAT DESTEĞİ

  Randevu almak için çalışma saatleri içerisinde aşağıdaki telefon aracılığı ile ulaşabilir, whatsapp hattına yazabilir (tıkla) veya aşağıdaki adrese mail atabilirsiniz. 

  Hafta içi: 09:00 – 19:00
  Cumartesi: 10:00 – 18:00

  Telefon: +90 532 282 25 23

  Gizlilik

  Gizlilik, bir avukatın ve hukuk büromuzun en önemli etik ilkelerinden biridir; 1136 sayılı Kanunda tanımlanan gizlilik ve ifşa etmeme ilkesini çok dikkatli ve hassas bir şekilde uygular. Ancak büromuz, müvekkillerinin bilgi, belge ve bilgilerini gizlilik ve bilgi sorumluluğu sınırları içinde gizli tutar ve hiçbir şekilde ve hiçbir koşulda üçüncü kişi ve kurumlarla paylaşmaz.

  📌 İletişim – Av. Orhan Önal Hukuk & Avukatlık Bürosu