Miras ve Tapu Davalarının Kesişimi: Strateji, Yargıtay Eksenli Değerlendirme

1) Neden “miras–tapu kesişimi” kritik?

Miras uyuşmazlıklarının önemli bir kısmı taşınmazlar üzerinden yürür. Mirasın geçmesiyle birlikte oluşan miras ortaklığı (TMK 640), terekenin tasfiyesi ve paylaşımı tamamlanıncaya dek elbirliği mülkiyeti rejimini doğurur. Bu ara dönemde;

• Murisin sağlararası tasarrufları (satış, bağış görüntüsü altında devir),
• Ölüme bağlı tasarruflar (vasiyetname ile belirli mal bırakımı),
• Paydaşlar arası fiilî kullanım ihtilafları (ecrimisil, elatmanın önlenmesi),
• Üçüncü kişilere yapılan devirlerde iyi niyet koruması (TMK 1023),
• Tapusuz veya hukuken sorunlu taşınmazlarda zilyetliğe dayalı tescil (TMK 713)

direkt olarak tapu iptali ve tescil, tenkis, müdahalenin men’i (elatmanın önlenmesi) ve ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) gibi davalarla iç içe geçer.

2) Kavramsal çerçeve: Elbirliği mülkiyeti, paylı mülkiyet ve sonuçları

• Miras ortaklığı (TMK 640): Tereke üzerindeki haklar elbirliği rejimindedir; tasarruf ve yönetimde kural olarak oybirliği gerekir. Tereke alacakları, davaları ve hakları birlikte kullanılır.
• Paylı mülkiyet (TMK 688 vd.): Paylaştırma veya izale-i şuyu sonrası her paydaş kendi payı üzerinde tek başına tasarruf edebilir; yönetim çoğu işlemde pay ve sayı çoğunluğuna bağlanır.
• Uygulama farkı: Elbirliği aşamasında üçüncü kişiye karşı açılacak ayni davalarda tüm mirasçılar (veya tereke temsilcisi) birlikte hareket eder; mirasçılar arasındaki iç çekişmelerde ise her mirasçı diğerine karşı tek başına belirli davaları açabilir (örn. kullanımın engellenmesi varsa ecrimisil).

3) Muris muvazaası — tenkis — tapu iptali ve tescil üçgeni

3.1. Muris muvazaası (YİBK 01.04.1974, 1/2)

Mirasbırakanın mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla bağışı satış gibi göstererek taşınmaz devretmesidir. Sonuçları:

• Mirasçılar, tapu iptali ve tescil talep edebilir.
• İspat külfeti davacıdadır; muvazaa olgusu her türlü delille ispatlanabilir (tanık, hayatın olağan akışı, bedel–değer uçurumu, murisin gerçek iradesi, aile içi ilişkiler, bağış iradesi vb.).

3.2. Tenkis davası ile ilişki

• Murisin karşılıksız kazandırmaları saklı payı zedelemişse tenkis gündeme gelir.
• Uygulamada kademeli talep: “Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil; kabul edilmezse tenkis”. Böylece kanıt standardı farklı iki hukuki nedene bir arada dayanılır.
• Bölünmesi mümkün olmayan belirli mal vasiyetlerinde veya seçimlik hak (bedel–mal) senaryolarında tenkisin teknikleri (ör. sabit tenkis oranı, tercih tarihindeki değer) dikkatle uygulanır.

3.3. Üçüncü kişiye devir ve TMK 1023 etkisi

• Murisin muvazaalı devrini alan kişi taşınmazı iyi niyetli üçüncü kişiye satmışsa, tapu siciline güven ilkesi gereği üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK 1023). Bu durumda mirasçı muvazaa ile iptal–tescil talebini iyi niyetli üçüncü kişiye yöneltemez; ilk devralana ve/veya tazminat benzeri taleplere stratejik bakış gerekir.

4) İspat ve delil stratejisi (Ceza, bilişim ve mali izlerle zenginleştirme)

• Değer–bedel karşılaştırması: Devir tarihindeki resmi satış bedeli ile gerçek piyasa değeri (bilirkişi) arasındaki fark.
• Mali izler: Banka dekontları, EFT açıklamaları, kredi çekimi/ödemeleri, murisin harcama kapasitesi.
• İlişki dinamiği: Muris–davalı arası yakınlık, yaşamın olağan akışı, bağış motivasyonu.
• Zamanlama: Hastalık/yaşlılık dönemlerinde alelacele satışlar, kısa süreli zincirlemeli devirler.
• Dijital deliller: Yazışmalar, e‑postalar, WhatsApp yedekleri; CMK 134 mantığıyla hukuka uygun elde edilmesi.

5) İyi niyet–kötü niyet analizi: TMK 1023–1024

• İyi niyetli üçüncü kişinin korunması (TMK 1023): Tapu kütüğüne güvenerek ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur.
• Yolsuz tescili bilen/bilmesi gereken (TMK 1024): Yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken kişi iyi niyet korumasından yararlanamaz.
• Uygulama ipucu: Mirasçıların, zincirleme devirlerde alıcıların iyi niyetini çürütecek veri (bedelde fahiş düşüklük, aile içi bağ, satışla bağdaşmayan kullanım) toplamaları gerekir.

6) Ecrimisil ve elatmanın önlenmesi (mirasçı–paydaş ilişkisi)

• Ecrimisil (haksız işgal tazminatı): Kural olarak paydaşlar arasında intifadan men şartı aranır; istisnaları ve Yargıtay çizgisi dikkatle takip edilmelidir. Talep, çoğunlukla son 5 yıl için hesaplanır; bilirkişi kira emsalleri veya tarımsal gelir üzerinden belirler.
• Elatmanın önlenmesi (müdahalenin men’i): Ayni hakkın korunmasına yönelik; taşınmazı fiilen işgal eden mirasçı/üçüncü kişiye yöneltilebilir.
• Pratik hata: Elbirliği sürecinde paylı mülkiyete özgü taleplerle karışıklık; husumet ve taraf teşkili hatası.

7) Miras payının devri (TMK 677) ve tapu ihtilaflarına etkisi

• Mirasçı–mirasçı arasında yazılı şekil, mirasçı–üçüncü kişiyle noter düzenleme şartı.
• Devir alan üçüncü kişi, paylaşmaya katılma yetkisi değil; sadece paylaşmada özgülenen payın kendisine verilmesini isteme hakkı kazanır.
• Husumet: Miras payı devri sonrası iptal–tescil/tenkis taleplerinin kime karşı hangi kapsamda ileri sürüleceği dikkatle kurgulanmalıdır.

8) Zilyetliğe dayalı tescil (TMK 713) – Mirasla kesişim

• Tapusuz taşınmazlar veya kayıt dışı parseller için zilyetlikle edinim koşulları (20 yıl, malik sıfatıyla, aralıksız, davasız).
• Mirasçılar arasında zilyetliğin miras ortaklığı dönemiyle kesişmesi, iç zilyetlik–dış zilyetlik ayrımı; terekeye ait taşınmazda tek başına zilyetliğin zamanaşımı doğurup doğurmadığı titizlikle analiz edilmelidir.

9) Dava türlerinin bir arada kurgulanması (strateji şeması)

Örnek kademeli/terditli talep kurulumu:

1. Asıl talep: Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil (tereke adına)
2. İkinci basamak: Kabul edilmezse tenkis (saklı pay ihlali uyarınca; bedel veya maldan pay)
3. Üçüncü basamak: Ecrimisil (geçmiş kullanımlar için), müdahalenin men’i (devam eden işgal için)
4. İhtiyaten: Tapu kayıtlarına ihtiyati tedbir şerhi (devir ve temlikin önlenmesi)
5. Alternatif: İyi niyetli üçüncü kişiye devredilmişse, ilk devralana yönelik tazminat benzeri talepler veya sebepsiz zenginleşme/vekaletsiz iş görme temelli yaklaşımlar.

10) İzmir–Ege Bölgesinde Miras ve Tapu Davalarının Uygulama Pratiği

İzmir ve Ege kıyı hattında görülen miras ve tapu davaları, bölgenin kendine özgü kadastro, imar ve turizm dinamikleri nedeniyle Türkiye’nin diğer bölgelerinden farklı özellikler taşır. Özellikle Urla, Çeşme, Seferihisar, Karaburun gibi turizm ve tarım ağırlıklı ilçelerde, miras ve tapu uyuşmazlıkları çok katmanlıdır.

Kadastro ve İmar Uygulamaları

• Zilyetlikle edinim ve TMK 713 davaları: Bölgedeki eski kayıt dışı taşınmazlar ve “sarı alan” niteliğindeki parseller nedeniyle sıklıkla gündeme gelir. 20 yıllık kesintisiz malik sıfatıyla zilyetlik iddiaları, kadastro çalışmalarıyla çakıştığında teknik uyuşmazlıklar doğar.

• 2B ve sit alanları: Orman vasfını kaybetmiş araziler (2B) ve 1. veya 3. derece sit alanlarındaki tasarruflar, mirasçılar arasında paylaştırma ve tescil davalarını zorlaştırır. Sit alanlarında inşaat yasağı veya kısıtlı imar hakkı, taşınmazın gerçek değerinin bilirkişi tarafından belirlenmesini güçleştirir.

• Kıyı kenar çizgisi sorunları: Özellikle Çeşme ve Karaburun’da kıyı kenar çizgisine yakın taşınmazlarda, devletin mülkiyet iddiası ile mirasçıların mülkiyet hakkı çakışabilir. Bu durum tapu iptali ve tescil davalarında farklı yargısal çözümler doğurur.

Turizm Bölgelerinde Değer Artışı

• İzmir ve Ege kıyılarında arsa ve yazlık değerleri turizm sezonuyla birlikte katlanarak artmaktadır. Bu durum özellikle muris muvazaası davalarında belirleyici olur.

• Murisin sağlığında yaptığı satışın gösterilen bedeli ile taşınmazın gerçek rayiç değeri arasındaki uçurum, muvazaanın ispatı için güçlü bir göstergedir. Yargıtay uygulamasında da bu değer farkı, “görünürde satış, gerçekte bağış” iddiasının destekleyici delili olarak kabul edilmektedir.

• Aynı zamanda, turizm gelirine dayalı ecrimisil hesapları da daha yüksek çıkmakta; yaz sezonunda günlük kira getirisi veya pansiyon işletme geliri esas alınarak bilirkişi raporları düzenlenmektedir.

Kıyı–Sit–İmar Planlarının Etkisi

• Ruhsatsız veya imara aykırı yapılar: Turizm bölgelerinde ruhsatı bulunmayan villalar, yazlık siteler ve kaçak ek yapılar, miras paylaşımında ve ecrimisil hesaplarında tartışmalı hale gelir.

• Yıkım kararları: Belediyelerin verdiği yıkım kararları, taşınmazın ekonomik değerini ciddi biçimde düşürür. Bu da mirasın paylaşımında adaletli bir denkleştirme yapılmasını zorlaştırır.

• Ecrimisil hesaplamaları: Özellikle sezonluk kira potansiyeli yüksek olan Çeşme ve Urla’daki taşınmazlarda, bilirkişiler yaz sezonu kira gelirlerini dikkate alır. Bu durum, İstanbul veya Anadolu’daki klasik ecrimisil davalarından farklı bir metodoloji doğurur.

11) Sık yapılan 12 hata: Genişletilmiş Değerlendirme

Miras ve tapu davalarının kesişiminde avukatların ve tarafların en çok yanıldığı noktaları, gerekçeleriyle birlikte şöyle özetleyebiliriz:

1. Taraf teşkili eksikliği: Elbirliği mülkiyetinde tüm mirasçıların veya tereke temsilcisinin davaya dahil edilmemesi, hükmün bozulmasına yol açar.
2. İyi niyet analizi yetersizliği: TMK 1023 çerçevesinde üçüncü kişilerin iyi niyetini çürütecek somut verilerin toplanmaması, iptal–tescil talebinin reddine sebep olur.
3. Muvazaa–tenkis ayrımında hata: Kademeli talep kurulmadığında davanın yalnızca bir hukuki sebebe dayanması, ispat külfetini ağırlaştırır.
4. Ecrimisilde intifadan men şartı: Mirasçılar arasında intifadan men ihtarı yapılmadan ecrimisil talep edilmesi reddedilir. İstisnalar (ör. kamu malı, bölünemez taşınmaz) gözden kaçırılmamalıdır.
5. Zamanaşımı tuzağı: Ecrimisil davalarında 5 yıllık süre, hak kaybına yol açar; ihtar ve arabuluculuk sürecinin zamanında yapılması gerekir.
6. Yanlış bilirkişi seçimi: Gayrimenkul değerleme yerine inşaat bilirkişisi görevlendirilmesi, sağlıksız rapor üretir.
7. Tedbir talebinin unutulması: İhtiyati tedbir şerhi olmadan açılan davalarda dava konusu taşınmaz el değiştirdiğinde dava konusuz kalabilir.
8. Miras payı devrinde şekil şartı hatası: TMK 677’ye uygun şekil şartlarına uymamak, devri geçersiz kılar.
9. Zilyetlikte iç–dış ayrımı yapılmaması: Özellikle aile içi kullanımda, zamanaşımı iddiaları doğru değerlendirilemez.
10. Tanık beyanlarının zayıflığı: Hayatın olağan akışına uygun somutlaştırılmayan tanık ifadeleri, ispat gücünü zayıflatır.
11. Harç hataları: Tapu iptali ve tescil davalarında nispi harç yerine maktu harç yatırılması, usulden reddi gündeme getirebilir.
12. Seçimlik hakların yanlış uygulanması: Tenkis davasında bölünemeyen mal bırakımında seçimlik hakkın yanlış kullanımı, mirasçılar arasında adaletsiz sonuçlara yol açar.

12) Uygulama: Dilekçe Kurgusu ve Stratejik İpuçları

Miras–tapu davalarında dilekçe kurgusu yalnızca talep kısmıyla değil, aynı zamanda delil düzeni ve usulî stratejiyle de önem kazanır.

Talep sonucu örneği:

• Asıl talep: Muris muvazaası hukuki sebebine dayalı tapu iptali ve tescil (tereke adına)
• Terditli talep: Saklı payımın ihlali ölçüsünde tenkis; malın aynen iadesi mümkün değilse bedel üzerinden hüküm kurulması
• İhtiyati tedbir: Dava konusu taşınmazlara devir ve temlikin önlenmesi amacıyla şerh konulması
• Ek talepler: Geçmiş kullanım için ecrimisil, halen devam eden kullanım için müdahalenin men’i
• Yargılama giderleri ve vekâlet ücretleri: Davalılara yükletilsin.

Delil listesi:

• Tapu kayıtları, TAKBİS çap örnekleri, vergi rayiç değer yazıları
• Emsal satış sözleşmeleri, bilirkişi değerleme raporları
• Banka dekontları, kredi kayıtları, harcama belgeleri
• Yazılı ve dijital iletişim kayıtları (mesaj, e‑posta, WhatsApp)
• Tanık ifadeleri, doktor raporları (muris iradesi), kolluk araştırmaları
• Keşif, bilirkişi ve uzman görüşleri

Stratejik ipuçları:

• Taleplerin terditli (kademeli) kurulması davanın başarı şansını artırır.
• Tedbir talepleriyle taşınmazın el değiştirmesi engellenmelidir.
• İyi niyet iddiasına karşı delil toplama süreci davanın kaderini belirler.
• Bilirkişi raporlarının teknik olarak denetlenmesi ve gerektiğinde itiraz edilmesi kritik önem taşır.

13) SSS – Avukatın sahadaki 15 soruya kısa yanıtı

1. Muris muvazaası mı, tenkis mi tercih edilmeli?
Muris muvazaası davası kazanıldığında tapu iptali ve tescil sağlanır, bu da ayni hak elde edilmesi anlamına gelir. Ancak muvazaa ispatı zordur; deliller yetersiz kalırsa dava reddedilebilir. Bu nedenle avukatın stratejisi terditli olmalıdır: öncelikle muris muvazaasına dayanmak, bu kabul edilmezse tenkis davası açmak. Tenkis, saklı payın ihlali halinde gündeme gelir ve daha kolay ispat edilebilir. Stratejik olarak birinci basamak muvazaa, ikinci basamak tenkis olmalıdır.

2. Zincirleme devirlerde üçüncü kişi iyi niyetli ise ne yapılır?
TMK 1023’e göre iyi niyetli üçüncü kişinin kazanımı korunur. Bu durumda iptal–tescil mümkün olmaz. Çözüm için ilk devralana yönelmek, tazminat, sebepsiz zenginleşme veya vekaletsiz iş görme hükümlerine dayanmak gerekir. Ayrıca iyi niyetin çürütülmesi için bedel farkı, aile bağı, devir sonrası kullanım biçimi gibi göstergeler toplanmalıdır.

3. Mirasçılardan biri taşınmazı tek başına kullanıyor, diğerlerini dışlıyorsa ne yapılır?
Öncelikle diğer mirasçılar “intifadan men” ihtarı göndermelidir. Bu yapılmadan ecrimisil talebi reddedilir. İhtar sonrasında haksız kullanım için ecrimisil davası açılabilir. Devam eden işgal söz konusuysa elatmanın önlenmesi davası da gündeme gelir.

4. Miras payı devri yapıldıysa davaya etkisi nedir?
Miras payı devri mirasçılar arasında yazılı, üçüncü kişilerle noterlikçe yapılmalıdır. Şekle uyulmadıysa geçersiz olur. Geçerli devrin ardından devralan kişi paylaşmaya katılır; bu durum husumetin kime yöneltileceğini ve davanın kapsamını değiştirir.

5. Tapusuz taşınmazda yıllardır kullanım varsa ne olur?
TMK 713 gereği, 20 yıl malik sıfatıyla kesintisiz ve davasız zilyetlik halinde olağanüstü zamanaşımıyla tescil istenebilir. Ancak miras ortaklığı döneminde iç zilyetlik ile dış zilyetlik ayrımı önemlidir. Tek bir mirasçının terekeye ait taşınmazı kendi adına kullanması, tek başına zamanaşımı doğurmayabilir.

6. Murisin satış bedelini bankadan ödediğini söylüyorlar, bu ne anlama gelir?
Eğer satış bedeli gerçekten muris tarafından ödenmişse, görünüşteki satışın bağış olmadığını gösterebilir. Ancak banka dekontları, kredi ilişkileri ve murisin ekonomik durumu birlikte değerlendirilmelidir. Bedel–değer farkı büyükse muvazaa iddiası güçlenir.

7. Vasiyetname ile belirli mal bırakılmışsa saklı pay ne olur?
Eğer vasiyet edilen mal bölünemez nitelikteyse, tenkis hesabında seçimlik hak gündeme gelir. Saklı pay ihlal ediliyorsa malın aynen bırakılması yerine bedel üzerinden denkleştirme yapılabilir. Burada vasiyet alacaklısının ve mirasçının çıkarları dengelenir.

8. Tereke temsilcisi atanmalı mıdır?
Elbirliği mülkiyeti döneminde davaların tek elden yürütülmesi için çoğu zaman tereke temsilcisi atanması faydalıdır. Özellikle taraf sayısının çok olduğu ve mirasçıların çıkarlarının çatıştığı durumlarda, tereke temsilcisi dava yönetimini kolaylaştırır.

9. İhtiyati tedbir şart mıdır?
Miras ve tapu davalarında ihtiyati tedbir şerhi çok önemlidir. Aksi halde dava sürecinde taşınmaz devredilirse dava konusuz kalabilir. Bu nedenle avukatlar mutlaka dava açarken tapuya tedbir koydurmalıdır.

10. Harç hesabı nasıl yapılır?
Tapu iptali ve tescil davaları nispi harca tabidir. Elatmanın önlenmesi gibi bazı davalar maktu harçla açılır. Yanlış harç yatırılması davanın reddine yol açabilir. Harç türünün doğru belirlenmesi avukatın sorumluluğundadır.

11. Zamanaşımı hangi davalarda gündeme gelir?
Muris muvazaasında iptal–tescil davası için belirli bir süre yoktur. Ancak ecrimisil davalarında 5 yıllık zamanaşımı süresi vardır. Bu nedenle avukatların ihtar ve dava açma süreçlerini zamanaşımı riski doğmadan planlaması gerekir.

12. İzale-i şuyu davası ne zaman açılabilir?
Elbirliği mülkiyeti döneminde açılamaz. Ancak paylı mülkiyete geçildikten sonra, paylaşma kilitlendiğinde veya mirasçılar anlaşamadığında açılabilir. İzale-i şuyu, taşınmazın satılarak bedelinin paylaştırılmasını sağlar.

13. İntifadan men her zaman şart mıdır?
Kural olarak ecrimisil talebi için intifadan men gerekir. Ancak Yargıtay bazı istisnaları kabul eder: örneğin taşınmazın bölünemez olması, tüm paydaşların fiilen kullanmasının mümkün olmaması veya kamu malı niteliği taşıması gibi hallerde intifadan men aranmaz.

14. İyi niyet nasıl çürütülür?
Bedel–rayiç değer farkı, taraflar arasındaki yakın hısımlık, devir sonrası taşınmazın kullanım biçimi, kısa sürede yapılan zincirleme devirler iyi niyetin çürütülmesinde dikkate alınır. Avukatın bu delilleri somutlaştırması gerekir.

15. Ege kıyılarında sit ve imar sorunları miras–tapu davasını nasıl etkiler?
Sit alanı, kıyı kenar çizgisi veya imar kısıtlamaları, taşınmazın değerini ve kullanılabilirliğini etkiler. Bu durum muris muvazaası veya tenkis davalarında değer tespitini, ecrimisil hesaplarını doğrudan değiştirebilir. Turizm sezonu gelirleri de bilirkişi raporlarında dikkate alınır.

• Teknik ve hukuk alanında tecrübe gerektiren bu konularda telafisi imkansız hak kayıplarına uğramamak için, mutlaka avukatınıza danışmanızı şiddetle önermekteyiz.
• Aradığınız dava türü veya hukuki ihtilaf hakkında *yazılar*  bölümüne tıklayarak ya da sağ üst köşeden arama yaparak onlarca davanız hakkında dilediğinizi okuyup, araştırabilirsiniz.
  

  AVUKAT DESTEĞİ

  Randevu almak için çalışma saatleri içerisinde aşağıdaki telefon aracılığı ile ulaşabilir, whatsapp hattına yazabilir (tıkla) veya aşağıdaki adrese mail atabilirsiniz. 

  Hafta içi: 09:00 – 19:00
  Cumartesi: 10:00 – 18:00

  Telefon: +90 532 282 25 23

  Gizlilik

  Gizlilik, bir avukatın ve hukuk büromuzun en önemli etik ilkelerinden biridir; 1136 sayılı Kanunda tanımlanan gizlilik ve ifşa etmeme ilkesini çok dikkatli ve hassas bir şekilde uygular. Ancak büromuz, müvekkillerinin bilgi, belge ve bilgilerini gizlilik ve bilgi sorumluluğu sınırları içinde gizli tutar ve hiçbir şekilde ve hiçbir koşulda üçüncü kişi ve kurumlarla paylaşmaz.