İzmir’de Tapu ve Gayrimenkul Davaları: Alım-Satımlarda Tescil, İrade Sakatlıkları ve Tapu İptal-Tescil Süreçleri

İzmir, hem konut hem de arsa yatırımları açısından Türkiye’nin en dinamik gayrimenkul pazarlarından biridir. Bu yoğun hareketlilik, tapuya dayalı uyuşmazlıkları da beraberinde getirmekte; tapu iptal ve tescil davaları, muris muvazaası, hatalı tescil, şufa (önalım) hakkı ihlali, irtifak haklarına müdahale gibi pek çok hukuki problem gündeme gelmektedir. İşte tam da bu noktada, gayrimenkul hukuku alanında uzman bir tapu avukatının sürece katkısı belirleyici olur.

1. Tapu Tesciline Dayalı Dava Türleri ve Sebepleri

Tapu siciline güven ilkesi gereğince, taşınmazlar üzerindeki hakların kazanımı ve korunması büyük ölçüde tapudaki kayıtla mümkündür. Ancak bu kayıtlar bazen gerçek iradeyi yansıtmayabilir veya hukuka aykırı olarak oluşturulabilir. İşte bu gibi durumlarda “tapu iptali ve tescil davası” gündeme gelir.

a. Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali

Miras bırakanın, mirasçılarını mahrum bırakmak için yaptığı danışıklı satışlar, muris muvazaasına örnektir. Yargıtay yerleşik içtihatlarında da belirtildiği üzere, bu tür görünüşteki satış işlemleri gerçekte bağış niteliğindeyse, tapu iptali mümkündür.

b. Hile, Aldatma ve Zorla Yaptırılan Satışlar (İrade Sakatlığı)

Alım-satım işlemlerinde hile, ikrah (korkutma), hata veya aldatma gibi nedenlerle irade sakatlığı oluştuğunda, bu işlemlere dayalı tapuların iptali ve gerçek hak sahibine tescili talep edilebilir.

c. Ayıplı Mal – Bilgi Saklama Hâlinde Tescil İptali

Gayrimenkulün deprem riski, imar planında yeşil alan olması gibi saklanan hususlar varsa, bu gizli ayıplar da satışın geçersizliği ve tescilin iptali sebebi olabilir.

2. İzmir’de Sıkça Görülen Gayrimenkul Uyuşmazlıkları

İzmir’de tapu ve gayrimenkul davaları genellikle şu konularda yoğunlaşır:

• Arsa payı hataları (özellikle apartmanlarda tapu tescilinin yanlış yapılması)

• Kat irtifakından kat mülkiyetine geçişte eksiklikler

• Komşuluk hukukuna aykırılık nedeniyle dava (manzara, güneş, gürültü gibi)

• Zilyetliğe dayalı tapu tescili (özellikle Seferihisar, Menderes gibi tarım arazilerinde)

• Miras sonrası paylaştırma davaları

3. Tapu İptal ve Tescil Davalarının Hukuki Dayanakları

Bu tür davalar, Türk Medeni Kanunu (TMK), Tapu Kanunu ve Borçlar Kanunu hükümlerine dayanır. Özellikle:

• TMK m. 1023: İyiniyetli üçüncü kişiye karşı kazanım korunur.

• TMK m. 706 ve BK m. 26: Geçerli satış için şekil şartları aranır.

• Yargıtay 1. HD 2015/3121 E., 2016/8905 K.: Muvazaa ispatı her türlü delille mümkündür.

4. Tapu Avukatının Stratejik Rolü: Uyuşmazlık Öncesi Koruma ve Dava Aşamasında Etkili Müdahale

Gayrimenkul hukuku, diğer hukuk dallarına kıyasla hem teknik hem de şekli hata riskinin yüksek olduğu bir alandır. Tapuya ilişkin işlemler, yalnızca alım-satım sözleşmesinin yapılmasından ibaret olmayıp; tescilin geçerliliği, irade sakatlığı, mirasçılık sıfatı, muvazaa, zilyetlik, şufa hakkı gibi onlarca detaya temas eder. Bu nedenle, yalnızca yargılama sırasında değil, daha ilk adımda yani taşınmaz devri planlanırken bile uzman bir tapu avukatının rehberliği büyük fark yaratır.

🔍 a) Uyuşmazlık Öncesi Danışmanlık ile Hatalı Tescilin Önüne Geçmek

Birçok tapu iptal ve tescil davası, aslında işlemin başında alınabilecek basit bir hukuki danışmanlıkla önlenebilir. Örneğin Bornova’da bir arsa satışı sırasında malik olmayan kişinin imza attığı bir sözleşme, ileride geçersizlik iddiasına açık hale gelir. Tapu avukatı, sürecin başında tapu kaydını, malik sıfatını ve işlem yetkilerini titizlikle kontrol ederek müvekkilini zarardan korur.

Özellikle Konak ve Kemalpaşa gibi ilçelerdeki taşınmazlarda, mülkiyet geçmişinin eskiye dayanması sebebiyle, tapu kayıtlarında silsile hataları, kayıtlarda şerh unutulması veya pay hataları sıkça karşılaşılmaktadır. Tapu avukatı, bu detayları önceden tespit ederek işlemi güvence altına alır.

🧾 b) Dava Aşamasında Delil Stratejisi ve Bilirkişi İlişkileri

Tapu iptal ve tescil davaları, yalnızca hukuki argümanlara değil, aynı zamanda teknik bilirkişi raporlarına, tanık beyanlarına ve taşınmazın fiziki özelliklerine de dayanır. Seferihisar ya da Güzelbahçe gibi ilçelerde, özellikle kıyıya yakın taşınmazlarda “manzara engeli”, “güneş ışığı kesintisi” gibi komşuluk hukukuna dair detaylar bile dava konusu olabilir.

İşte burada tapu avukatının stratejik rolü devreye girer:

• Tanık seçimini teknik gerekçeye göre yapar,

• Bilirkişi raporuna itiraz için mühendislik ve hukuk perspektifini birleştirir,

• Mahkemenin dikkatini yalnızca tapu kaydına değil, taşınmazın fiziksel gerçekliğine de çeker.

Bu noktada, Urla ve Çeşme gibi yüksek metrekareli villa tapularında, irtifak hakkı ihlalleri ve komşuluk sınırı ihtilaflarında avukatın teknik savunması belirleyici olmaktadır.

⚠️ c) Muvazaa ve Saklı İrade Tespiti – Miras Davalarında Avukatın Yön Verici Etkisi

Tapu avukatının en kritik görevlerinden biri, muris muvazaası gibi görünürdeki satışların ardındaki gerçek iradeyi ortaya koymak ve bu iradeye ilişkin hukuki dayanakları mahkemeye sunmaktır. Miras bırakanın, malvarlığını belirli mirasçılardan kaçırmak amacıyla tapuda satış göstererek yaptığı bağış işlemleri, özellikle Narlıdere ve Bornova bölgelerinde çok sık rastlanan dava türlerindendir.

Tapu avukatı burada yalnızca delil sunmakla kalmaz; Yargıtay kararları, tanık ağı ve karşı tarafın irade beyanlarını analiz ederek müvekkil lehine psikolojik ve hukuki üstünlük kurar.

💼 d) Tapu Sicilinde Hatalı İşlem ve İptal Davaları – İlçe Bazlı Risk Profilleri

Bazı ilçeler, kadastro çalışmaları, belediye planları veya toplu konut projeleri nedeniyle tapu davalarına daha yatkındır. Örneğin:

• Güzelbahçe’de hobi bahçesi adı altında yapılan parselasyonlarda ruhsat ve tapu uyuşmazlıkları sıkça gündeme gelir.

• Urla’da, zilyetlikle kazanılan taşınmazlar için TMK m. 713 kapsamında tescil davaları artış göstermektedir.

• Kemalpaşa kırsalında ise miras yoluyla bölünmemiş tarım arazileri üzerinden birçok ortaklığın giderilmesi ve hisseli satış iptal davası açılmaktadır.

Bu ilçelere özgü risklerin bilinmesi, tapu avukatının dava öncesi ve dava sürecinde sunacağı stratejiyi güçlendirir.

Gayrimenkul Hukukunda Tapu Avukatı Yalnızca Savunmacı Değil, Proaktif Aktördür

İzmir’de tapu avukatı olarak görev yapan bir hukukçunun en önemli farkı, olay meydana geldikten sonra çözüm üretmek değil, olay henüz doğmadan riskleri öngörerek önleyici tedbirlerle hak kaybını engellemesidir.

Alım-satım süreci, irade beyanlarının geçerliliği, tescil işleminin doğruluğu ve mülkiyet hakkının korunması gibi aşamalarda; başta Konak, Bornova, Urla, Çeşme, Güzelbahçe, Seferihisar, Narlıdere ve Kemalpaşa gibi tapu yoğunluğu yüksek ilçelerde, tapu avukatının etkili ve teknik bilgili yaklaşımı taraflar arasında telafisi imkânsız zararların önüne geçer.

5. Tapu Davalarında Süreler ve Zaman Aşımı

Tapu iptal ve tescil davalarında süreler ve zamanaşımı, taşınmazın devrine esas işlem türüne, irade sakatlığı iddiasına ve mülkiyetin kazanım şekline göre farklılık gösterir. Yanlış zamanda açılan davalar, hak düşürücü süre ve zamanaşımı itirazıyla reddedilebilir. Bu nedenle İzmir’de Konak, Bornova, Urla veya Çeşme gibi ilçelerde sıkça görülen gayrimenkul uyuşmazlıklarında, davanın süresinde açılması stratejik önemdedir.

5.1. Muris Muvazaası Davalarında Süre

Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davalarında zamanaşımı söz konusu değildir. Yargıtay’ın yerleşik kararlarına göre mirasçı, muvazaalı işlemi öğrendiği tarihten bağımsız olarak her zaman dava açabilir.

• Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2019/4185 E., 2020/2820 K. (25.06.2020):
  “Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davaları, herhangi bir zamanaşımına tabi olmayıp, muvazaalı işlem mirasçı tarafından her zaman ileri sürülebilir.”

Örneğin Kemalpaşa veya Bornova ilçelerindeki eski taşınmazlarda miras bırakanın bazı çocuklarına danışıklı satış yapması halinde, diğer mirasçılar 30 yıl sonra dahi iptal davası açabilir.

5.2. İrade Sakatlığına Dayalı Davalar (Hata, Hile, İkrah)

Hile, aldatma veya korkutma gibi irade fesadına dayalı tapu davalarında Türk Borçlar Kanunu m.39 gereği süre, öğrenme tarihinden itibaren 1 yıldır.
Örneğin Narlıdere veya Güzelbahçe’de bir villanın satışında alıcı, satıcının imar yasağını bilerek gizlediğini öğrendiğinde 1 yıl içinde iptal davası açmazsa hakkını kaybedebilir.

• Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2018/3539 E., 2019/2168 K. (02.04.2019):
  “Hile veya ikrah iddiasına dayalı iptal davalarında süre, öğrenme tarihinden başlar ve bir yıllık hak düşürücü süreye tabidir.”

5.3. Kadastro ve Hatalı Tescile Dayalı Davalar

Kadastro tespitine itiraz davaları veya kadastro hataları nedeniyle açılacak iptal davaları, genellikle 10 yıllık zamanaşımı süresine tabidir.
Örneğin Seferihisar veya Urla’daki tarım arazilerinde 1980’lerde yapılan kadastro tespitlerinde bir sınır kayması fark edilirse, hak sahibi 10 yıl içinde dava açmazsa, kayıt kesinleşir.

• Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 2017/4623 E., 2019/875 K. (22.01.2019):
  “Kadastro tespitinden doğan hak iddiaları, tespit ilan tarihinden itibaren 10 yıl içinde dava konusu edilmediği takdirde kazanılmış hak doğar.”

5.4. Olağanüstü Zamanaşımı ile Zilyetlikten Tapu Tescili

Türk Medeni Kanunu m.713 uyarınca malik sıfatıyla 20 yıl kesintisiz zilyetlik, olağanüstü zamanaşımıyla tescil davası açma hakkı verir.
Çeşme veya Bornova’da uzun yıllar fiilen kullanılan bağ ve bahçe niteliğindeki taşınmazlarda, malik kaydı yoksa veya kayıt malikinin kim olduğu bilinmiyorsa, zilyetlik tescil sebebi olabilir.

• Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 2016/3811 E., 2018/17204 K. (19.12.2018):
  “Olağanüstü zamanaşımıyla mülkiyet kazanımı için, en az 20 yıllık malik sıfatıyla zilyetliğin aralıksız devamı ve zilyetliğin kamuya açık olması gerekir.”

5.5. Şufa (Önalım) Davalarında Süre

Şufa hakkına dayalı tapu iptal davalarında Türk Medeni Kanunu m.732 gereği, satışın öğrenilmesinden itibaren 3 ay ve her hâlükârda 2 yıl içinde dava açılmalıdır.
Örneğin Urla veya Narlıdere’de hisseli bir arsa, diğer hissedarlara bildirilmeden satıldığında, hissedar bu sürelerde dava açmazsa şufa hakkını kaybeder.

5.6. İrtifak Hakları ve Ortaklığın Giderilmesi Davaları

İrtifak hakkının kaldırılması veya yanlış tesciliyle ilgili davalar genellikle 10 yıllık zamanaşımına tabidir. Konak, Kemalpaşa veya Çeşme gibi imar yoğunluğu yüksek ilçelerde bu tür davalar sıkça görülmektedir.

5.7 Örnek Senaryo: Bornova’da 15 Yıl Önceki Hileli Satış

Diyelim ki Bornova’da 15 yıl önce bir arsa, mirasçıların bilgisi dışında muvazaalı bir satışla üçüncü kişiye devredildi. Eğer dava muris muvazaasına dayanıyorsa süre sınırlaması yoktur. Ancak davanın irade sakatlığına dayandırılması halinde 1 yıllık süre geçmiş olduğundan bu yol kapalıdır. Bu örnek, hangi hukuki sebebin seçileceğinin davanın başarısını doğrudan etkilediğini gösterir.

6. Gayrimenkul Davalarında Doğru Hukuki Temsil Hayati Önem Taşır

Gayrimenkul hukuku, yüzeyde sadece bir “tapuda devir” işlemi gibi görünse de, altında onlarca yıllık hak sahipliği zinciri, zilyetlik geçmişi, miras uyuşmazlığı, imar planı karmaşası ve teknik tescil hatası gibi çok katmanlı sorunları barındırır. Bu nedenle, bir taşınmazın el değiştirmesi kadar, hakkın korunması ve tescilin güvence altına alınması da başlı başına bir hukuk mücadelesidir.

Bu mücadelede, sıradan bir danışmanlık yeterli olmaz. İhtiyacınız olan, bölgeyi bilen, mevzuata hâkim, Yargıtay kararlarına vakıf ve dava stratejisini en baştan kurgulayabilen bir tapu-gayrimenkul avukatıdır.

🧭Neden Avukat Hayati Önem Taşır?

Çünkü tapu davalarında yapılan her hata, çoğu zaman geri dönüşü olmayan zararlara yol açar:

• Süresinde açılmayan bir tapu iptal davası,

• Hatalı bilirkişi raporuna itiraz edilmemesi,

• Muvazaalı işlemde tanıkların etkisiz beyanlarla hazırlanması,

• Şufa davasında satış tarihinin ispatlanamaması,

gibi unsurlar, dava lehine başlasa bile kayıpla sonuçlanabilir. Oysa deneyimli bir tapu avukatı, daha davanın başında tüm bu riskleri öngörür ve stratejisini ona göre kurar.

🏙️Bölgesel Farklar ve Yerel Tecrübenin Önemi

İzmir, Manisa ve Aydın gibi Ege şehirlerinde, taşınmazların geçmişi çoğu zaman karmaşıktır. Tapu kayıtları ile fiili kullanım arasında ciddi farklar bulunabilir. Özellikle;

• Kemalpaşa’da tarımsal mirasla bölünmüş araziler,

• Bornova ve Konak’ta kat irtifakı kurulmamış apartman daireleri,

• Güzelbahçe, Urla, Çeşme, Seferihisar, Narlıdere gibi bölgelerde imar planına aykırı yapılaşmalar,

• Manisa Saruhanlı gibi kırsal alanlarda zilyetliğe dayalı tescil talepleri,

mahkemelerin farklı içtihatlarla değerlendirdiği bölgelerdir. Bu ilçelerde sıklıkla görülüp Yargıtay’a taşınan davalarda, yerel örnekleri bilen ve emsal kararlarla güçlendirilmiş dilekçeler sunabilen bir avukatın etkisi, sonucu doğrudan belirler.

⚖️Tapu-Gayrimenkul Avukatı Ne Yapar?

İyi bir tapu avukatı, yalnızca dava açmaz. Aynı zamanda:

• Tapu kayıtlarını detaylı inceler, silsile hatalarını tespit eder,

• Hangi dava türünün en uygun yol olduğunu belirler (örneğin iptal mi, tescil mi, şufa mı?),

• Bilirkişi atamalarına aktif katılır, gerektiğinde karşı bilirkişi önerir,

• Mirasçılar arası ihtilafta muris muvazaasını hukuken ve olay bazında delillendirir,

• Hileli satışlarda irade sakatlığı unsurunu tanıklarla, banka hareketleriyle ispat eder,

• Tapu siciline güven ilkesine karşı emsal kararla savunma geliştirir.

Özetle; dava daha açılmadan haklarınızı somutlaştırır, dava sırasında ise delillerinizi güçlendirir.

Gerçek Hayattan Bir Örnek

Bornova’da görülen bir tapu iptal davasında, miras bırakan annenin oğluna görünürde satış yaptığı ancak gerçekte bağış yaptığı iddiası vardı. Mirasçılar dava açtı. Ancak satışı takip eden 8 yıl boyunca hiçbir işlem yapılmadığı için karşı taraf “kazanılmış hak” savunmasına sarıldı. Neyse ki, tapu avukatı süreci titizlikle yöneterek banka kayıtları, tanıklar ve müteveffanın ölümünden önceki beyanlarıyla muvazaayı ispat etti. Dava, gerçek hak sahiplerinin lehine sonuçlandı. İşte bu başarı, güçlü temsilin ve doğru hukuki analizlerin ürünüdür.

Son Söz: Gayrimenkulde Güvende Olmanın Yolu, Avukatsız Hareket Etmemekten Geçer

Taşınmazlar yalnızca ekonomik değer değil, aynı zamanda ailevi, duygusal ve kuşaklar arası bağ taşıyan kıymetlerdir. Bu nedenle bir tapu kaydının hukuken ne ifade ettiğini, yalnızca avukatlar yorumlayabilir. Hele ki Ege Bölgesi’nde, özellikle İzmir merkez ve çevresinde, taşınmazlar üzerindeki mülkiyet kargaşası, hisseli satışlar, aile içi anlaşmazlıklar ve geçmişte yapılan usulsüz işlemler oldukça yaygındır.

Gayrimenkul davalarında avukat tercihi, yalnızca bir dava kazanmak değil; geleceğinizi, malvarlığınızı ve itibarınızı korumak anlamına gelir. Eğer bir taşınmazı devralmak, mirasla ilgili hak talebinde bulunmak ya da bir satış işlemini güvence altına almak istiyorsanız, mutlaka gayrimenkul hukuku alanında uzman bir tapu avukatı ile sürece başlamalısınız.

• Teknik ve hukuk alanında tecrübe gerektiren bu konularda telafisi imkansız hak kayıplarına uğramamak için, mutlaka avukatınıza danışmanızı şiddetle önermekteyiz.
• Aradığınız dava türü veya hukuki ihtilaf hakkında *yazılar*  bölümüne tıklayarak ya da sağ üst köşeden arama yaparak onlarca davanız hakkında dilediğinizi okuyup, araştırabilirsiniz.
  

  AVUKAT DESTEĞİ

  Randevu almak için çalışma saatleri içerisinde aşağıdaki telefon aracılığı ile ulaşabilir, whatsapp hattına yazabilir (tıkla) veya aşağıdaki adrese mail atabilirsiniz. 

  Hafta içi: 09:00 – 19:00
  Cumartesi: 10:00 – 18:00

  Telefon: +90 532 282 25 23

  Gizlilik

  Gizlilik, bir avukatın ve hukuk büromuzun en önemli etik ilkelerinden biridir; 1136 sayılı Kanunda tanımlanan gizlilik ve ifşa etmeme ilkesini çok dikkatli ve hassas bir şekilde uygular. Ancak büromuz, müvekkillerinin bilgi, belge ve bilgilerini gizlilik ve bilgi sorumluluğu sınırları içinde gizli tutar ve hiçbir şekilde ve hiçbir koşulda üçüncü kişi ve kurumlarla paylaşmaz.