Kaçak Yapı Yıkım Kararı ve Cezası Nedir? | Avukat Desteği

1.Giriş: Kaçak Yapı Kavramı

1.1. Kaçak Yapının Tanımı ve Genel Çerçeve

Kaçak yapı, en genel anlamda hukuken geçerli bir yapı ruhsatı bulunmaksızın veya mevcut ruhsata aykırı biçimde inşa edilen yapıdır. Türk hukukunda yapı ruhsatı, bir taşınmaz üzerinde yapı inşa edilmesinin idarenin önceden verdiği bir izin olup, ruhsatın yokluğu ya da ihlali halinde yapılaşmanın hukuki korumadan yoksun olmasına yol açar.

➡️ Başka bir deyişle; kaçak yapı, hukuk düzeni tarafından meşru kabul edilmeyen ve dolayısıyla korunmayan bir yapı türüdür.

1.2. Kaçak Yapıda Hukuki Dayanaklar

Kaçak yapı kavramı doğrudan olmasa da aşağıdaki mevzuatla şekillendirilmiştir:

• 3194 sayılı İmar Kanunu (özellikle m. 21, 32, 42)

• Türk Medeni Kanunu (mülkiyet ve tapu sicili ilkeleri)

• Türk Ceza Kanunu (TCK m. 184 – İmar kirliliğine neden olma)

• Kat Mülkiyeti Kanunu (m. 19 ve 28 – ortak alanlara müdahale yasağı)

• Büyükşehir Belediye Kanunu ve Belediye Kanunu (denetim ve yıkım yetkileri)

1.3. Doktrinsel Yaklaşımlar: Kaçak Yapıların Hukuki Niteliği

1.3.1. Klasik Görüş: Mutlak Geçersizlik

Çoğu hukukçu ve Yargıtay kararları, kaçak yapıların hukuki statüsünü mutlak hükümsüzlük (kesin butlan) olarak nitelendirir.
Bu görüşe göre:

• Kaçak yapıdan doğan hiçbir mülkiyet hakkı ileri sürülemez.

• Yapı malikinin inşa faaliyeti hukuka aykırıdır.

• Kaçak yapı yıkılsa bile malik tazminat talep edemez.

Örnek:
➡️ Prof. Dr. Fikret Eren (Borçlar Hukuku, Genel Hükümler):

“Hukuka ve emredici kurallara aykırı bir işlemin sonuç doğurması mümkün değildir; kaçak yapı hukuken yok hükmündedir.”

1.3.2. İleri Doktrin Görüşü: Kısmi Geçerlilik – Zayıf Hukuki Koruma

Bazı modern yorumlara göre ise, kaçak yapıların tamamen hükümsüz sayılması ölçüsüz bir yaptırımdır. Bu yaklaşıma göre:

• Kaçak yapı, idari açıdan yıkılabilir, ancak mülkiyet hakkı tamamen yok sayılamaz.

• Özellikle masum üçüncü kişilerin (örneğin iyi niyetli alıcıların) hakları korunmalıdır.

• Yapı kayıt belgesi veya imar affı uygulamaları, kaçak yapının tamamen yok sayılmadığını gösterir.

Örnek:
➡️ Prof. Dr. Zehra Odyakmaz:

“İdari açıdan hukuka aykırı olmak, özel hukukta her zaman mutlak hükümsüzlük doğurmaz. Belirli koşullarda sınırlı bir koruma sağlanmalıdır.”

1.4. Kaçak Yapıların Ortaya Çıkma Sebepleri

Türkiye’de kaçak yapılaşmanın yaygın olmasının arka planında pek çok sosyolojik, ekonomik ve idari neden bulunmaktadır:

• Plansız Kentleşme: İmar planlarının eksik veya güncellenmemiş olması.

• Ekonomik Sebepler: Ruhsat alma maliyetlerinin yüksek olması.

• İdari İhmaller: Belediye ve valiliklerin denetim eksikliği.

• Siyasal Af Uygulamaları: Sürekli imar afları nedeniyle hukuka aykırı yapının ödüllendirilmesi algısı.

• Toplumsal Algı: “Bir şekilde affedilir” kültürü.

Bu nedenlerle, kaçak yapı sadece bireysel bir ihlal değil, aynı zamanda kamusal ve yapısal bir sorun olarak değerlendirilmelidir.

1.5. Kaçak Yapıların Hukuki ve Pratik Sonuçları Tablosu

1.6. Kaçak Yapı ve Yargı Uygulamaları

Türk yargısında kaçak yapılarla ilgili genel eğilim:

• Yıkım kararları genellikle hukuka uygun bulunur.

• Yapı kayıt belgeleri her zaman mutlak koruma sağlamaz.

• İdare Mahkemeleri kaçak yapıların plan bütünlüğüne zarar verip vermediğini inceler.

Örnek Yargıtay Kararı:

Yargıtay 1. HD., 2017/4236 E., 2018/6749 K.
“Kaçak yapının tespiti üzerine yapılan yıkım işlemi, plan bütünlüğü ve kamu düzeni yönünden hukuka uygundur.”

---

• Kaçak yapı, sadece bir bina sorunu değil; mülkiyet hakkını, cezai sorumluluğu ve kamu düzenini etkileyen geniş çaplı bir hukuki problemdir.
  Bu nedenle kaçak yapı ile ilgili işlemler yapılmadan önce uzman bir hukukçu tarafından analiz edilmesi hayati önem taşır.

2. Kaçak Yapı Yıkım Kararı: Tanım

Kaçak yapı yıkım kararı, bir yapının imar planına, yapı ruhsatına veya yapı kullanma iznine aykırı şekilde inşa edildiği tespit edildikten sonra, ilgili belediye başkanlığı veya valilik tarafından alınan ve söz konusu yapının zorla yıktırılmasını öngören idari işlemdir.

Bu karar, bir idari yaptırım kararıdır ve kamu gücü kullanılarak uygulanır. Aynı zamanda önleyici niteliktedir çünkü şehirleşme düzenine aykırılığı ortadan kaldırmayı hedefler.

3. Yasal Dayanaklar

3.1. 3194 Sayılı İmar Kanunu

• Madde 32: Ruhsatsız yapıların tespiti, mühürlenmesi, yıkımı ve idari para cezası.

• Madde 42: Ruhsata aykırılığın cezai sonuçları (para cezası ve ruhsat iptali).

• Madde 21: İnşaata başlamak için yapı ruhsatı zorunluluğu.

3.2. 5216 Sayılı Büyükşehir Belediye Kanunu

• Madde 11: Büyükşehir belediyelerinin denetim ve yıkım yetkisi.

3.3. 657 Sayılı Devlet Memurları Kanunu

• Madde 125: Yıkım kararını uygulamayan idare personelinin disiplin sorumluluğu.

4. Yıkım Süreci: Aşamalar

4.1. Yapı Tatil Zaptı Tutulması

Kaçak yapının tespit edilmesi halinde, ilgili belediye zabıtası veya yapı kontrol birimi tarafından “Yapı Tatil Zaptı” düzenlenir. Bu zapt ile yapı durdurulur ve mühürlenir.

4.2. Mühürleme ve Uyarı

İdare, yapı sahibine 30 günlük süre verir. Bu süre içerisinde:

• Ruhsat alınması veya,

• Ruhsata uygun hale getirilmesi gerekir.

4.3. Yıkım Kararının Alınması

Verilen süre içinde yapı ruhsata uygun hale getirilmemişse, idare resen yıkım kararı alır. Bu karar ilgilisine tebliğ edilir.

4.4. Yıkımın Fiilen Yapılması

Yıkım, belediye ekipleri veya yüklenici firmalar eliyle gerçekleştirilir. Direnç durumunda kolluk kuvveti desteği alınır.

5. Yıkım Kararına Karşı Hukuki Yol

5.1. İdari Yargıda İptal Davası

Yıkım kararı, bir idari işlem olduğundan dolayı, 60 gün içinde İdare Mahkemesi’ne iptal davası açılabilir (İYUK m. 7).

5.2. Yürütmenin Durdurulması Talebi

Yıkım kararı, uygulandığında geri dönüşü mümkün olmayan zararlar doğuracağı için, yürütmenin durdurulması mutlaka talep edilmelidir (İYUK m. 27).

5.3. Delillerle Savunma

Yıkım kararının iptali için sunulabilecek deliller:

• Geçici yapı ruhsatı,

• Yapı Kayıt Belgesi (2018-2019 İmar Barışı),

• Mahkeme kararıyla tespit edilen plan hükümleri,

• Yıkımın kamu düzeni ve ölçülülük ilkesine aykırı olduğunu gösteren teknik raporlar.

6. Yıkım Kararı ile Ceza Soruşturmasının İlişkisi

Kaçak yapı eylemi aynı zamanda TCK m. 184 kapsamında suç teşkil edebilir. Özellikle yapı tatil zaptına rağmen inşaata devam edilmesi hâlinde, savcılık tarafından re’sen soruşturma başlatılabilir.  (10. başlıkta detaylı şekilde bu başlık izah edilmiştir.)

7. Yapı Kayıt Belgesi (İmar Barışı) Yıkımı Engeller mi?

Hayır, yapı kayıt belgesi her durumda yıkımı engellemez.

• Danıştay 14. Dairesi, 2020/1289 E., 2021/2637 K.

“Yapı Kayıt Belgesi ruhsat değildir; imar planlarına aykırılıklar devam ettikçe yapı yıkılabilir.”

8. Kaça Yapı Yıkım Kararına Dair İdari Yargı Emsal Kararları

• Danıştay 6. D., 2019/7344 E. –
  “Yıkım kararı alınmadan yapılan doğrudan yıkım işlemi hukuka aykırıdır.”

• İstanbul 10. İdare Mahkemesi, 2022/2285 E. –
  “Yapı kayıt belgesi, riskli alan veya özel imar alanı kapsamında geçersizdir. Yıkım kararı hukuka uygundur.”

9. Yıkım Kararında Avukatın Rolü ve Müdahalesi

• Yıkım kararı tebligatı alındığında hızlı müdahale

• Yürütmenin durdurulması dilekçesi hazırlanması

• Teknik bilirkişi raporlarının temini

• Plan notlarına ve ruhsat belgelerine dayanılarak itiraz ve iptal stratejisi

📌 Telafisi imkânsız zararlara uğramamak için yıkım kararıyla karşı karşıya kalan yapı sahiplerinin, süreci idari yargıda etkin biçimde yürütmeleri gerekmektedir.

Kaçak yapılar, her ne kadar göz ardı edilebilir gibi görünse de, hukuken “bomba gibi” bir risktir. Yıkım kararı yalnızca yapıyı ortadan kaldırmaz; aynı zamanda mal varlığı değeri düşer, cezai sorumluluk doğar ve çoğu zaman tapu kayıtları dahi geçersiz hale gelir.

🏛️ Uzman bir imar hukuku ve idare hukuku avukatıyla çalışmak, hem mülkiyet hakkını hem de ceza ve idare risklerini kontrol altına almanın en güvenilir yoludur.

10. Kaçak Yapı ve İmar Kirliliğine Neden Olma Suçu (TCK m. 184) | Savunması

 10.1. Genel Tanım ve Kapsam

TCK m. 184, imar planlarına, yapı ruhsatına veya yapı kullanma izin belgesine aykırı olarak yapılan bina ve yapılaşmalarla ilgili cezaî sorumluluğu düzenleyen bir maddedir. Yasa koyucu, sadece idari yaptırımlarla değil, aynı zamanda hapis cezası ile caydırıcı bir etki oluşturmak istemiştir.

10.1.1. Suçun Konusu:

• Ruhsatsız bina yapmak

• Ruhsatlı yapının projeye aykırı olarak inşası

• Yapı kullanma izni alınmadan binayı kullanmak/kullandırmak

• Yapı tatil zaptına rağmen inşaata devam etmek

Bu suç, çevre düzenini, şehir estetiğini, kamu güvenliğini ve sağlığını tehdit eden eylemler karşısında kamu otoritesinin refleksidir.

10.2. Hukuki Dayanak: Türk Ceza Kanunu m. 184

10.2.1. Madde Metni:

TCK m. 184 – İmar kirliliğine neden olma

(1) Ruhsatsız bina yapan veya yaptıran kişi hakkında bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası verilir.
(2) Ruhsatlı bir bina, ruhsat ve eklerine aykırı yapılmış ise ve yapı kullanma izni alınmadan kullanıma açılmışsa aynı ceza uygulanır.
(3) Yapı kullanma izni olmayan bir binayı, her ne şekilde olursa olsun kullanan veya kullandıran kişi hakkında altı aydan üç yıla kadar hapis cezası verilir.
(4) Bu yapıların, belediye veya ilgili idare tarafından yıktırılması sağlanır.
(5) Yapı tatil zaptına rağmen inşaata devam eden kişiye ayrıca ceza verilir.

10.3. Suçun Unsurları ve Açıklamaları

10.3.1. Maddi Unsur:

• Ruhsat alınmadan bina inşa edilmesi

• Ruhsatlı fakat mimari projeye aykırı bina yapılması

• Yapı kullanma izni (iskan) olmadan kullanım

• Yapı tatil zaptına rağmen inşaata devam edilmesi

10.3.2. Manevi Unsur:

• Kast aranır. Failin ruhsatsız olduğunu bilerek hareket etmesi gerekir. Taksirle işlenemez.

10.3.3. Suçun Mağduru:

• Kamu düzeni ve toplum, dolaylı olarak da çevre, belediye, komşu mülk sahipleri.

10.3.4. Fail:

• Yapıyı bizzat yapan

• Yaptıran kişi (müteahhit, malik, yapı sahibi, organize eden yatırımcı)

• Yapı kullanma izni olmadan kullanan ya da kiralayan

10.4. Uygulamada Karşılaşılan Senaryolar

10.4.1. Müteahhit Ruhsatsız İnşaata Başlıyor

➡️ TCK 184/1 ve 184/5 kapsamında hem “ruhsatsız yapı” hem de yapı tatil zaptına rağmen inşaata devam nedeniyle çift yönlü ceza sorumluluğu doğar.

10.4.2. Mal Sahibi Binayı Ruhsatsız Kullanmaya Açıyor

➡️ TCK 184/3 devreye girer. Hapis cezası söz konusudur.

10.4.3. Proje Ruhsatlı Ama Kaçak Kat Eklenmiş

➡️ TCK 184/2 devreye girer. Ruhsata aykırılık imar kirliliği sayılır.

10.5. Kaçak Yapı (İmar Kirliliği) Suçunda Yargıtay Kararları ve Emsal İçtihatlar

🔹 Yargıtay 18. Ceza Dairesi, 2019/5251 E., 2020/3546 K.

“Ruhsatsız yapılaşma eyleminin sabit olduğu, yapı tatil zaptına rağmen faaliyetin sürdürüldüğü anlaşılmakla TCK 184/5 kapsamında ceza verilmesi hukuka uygundur.”

🔹 Yargıtay 4. Ceza Dairesi, 2018/10329 E., 2019/2244 K.

“Yapı kullanım izni olmadan binanın kiraya verilmesi, TCK 184/3 kapsamında suç oluşturur.”

10.6. Cezai Sorumluluktan Kurtulma Yolları (Ceza Hukuku Manasında – Adli Yargı)

10.6.1. Suçun Maddi Unsurunun Gerçekleşmemesi:

• Ruhsat veya yapı kullanma izni varsa (belgelenebilir)

• Kaçak yapı değilse, örneğin müstakil geçici baraka

10.6.2. Şikâyet Yoksa Takipsizlik:

• TCK 184 re’sen soruşturulur, şikâyete bağlı değildir, ancak bazı savcılıklar belediye tespiti olmazsa dosyayı işlemden kaldırabilir.

10.6.3. Etkin Pişmanlık – Yapının Yıkılması:

• Sanık tarafından yıkım gerçekleştirilmişse, cezadan indirim veya erteleme mümkündür (Yargıtay uygulamaları yönünde).

10.7. TCK 184 ile İmar Kanunu m. 32 Arasındaki Fark

Her iki süreç paralel işler. Yani hem yıkım uygulanır hem ceza davası açılabilir. Çok nadiren İlgili Belediyeler bazen yıkım süreci, idari para cezası süreci beraber, savcılık başvurusunu çok geç yapabiliyorlar.

 10.8. Kaça Yapı Ceza Davasında Avukatın Rolü ve Stratejik Müdahale

• Savcılık aşamasında etkin savunma ile kamu davası açılmadan takipsizlik sağlanabilir.

• Plan notları, yapı kayıt belgeleri, imar planları incelenerek hukuka aykırılık savunulabilir.

• Yıkımın uygulanmadığı, faaliyetin durdurulduğu, zararın oluşmadığı savunularak cezada indirim ya da beraat sağlanabilir.

🔍 TCK 184’te etkin savunma, yalnızca ceza hukukunu değil, imar ve idare hukuku bilgilerini de kapsamlı araştırma ve çalışma gerektirir.

• Teknik ve hukuk alanında tecrübe gerektiren bu konularda telafisi imkansız hak kayıplarına uğramamak için, mutlaka avukatınıza danışmanızı şiddetle önermekteyiz.
• Aradığınız dava türü veya hukuki ihtilaf hakkında *yazılar* bölümüne  veya diğer imar kirliliğine sebep olma suçu yazımıza tıklayarak; davanız hakkında dilediğinizi okuyup, araştırabilirsiniz.
  

  AVUKAT DESTEĞİ

  Randevu almak için çalışma saatleri içerisinde aşağıdaki telefon aracılığı ile ulaşabilir, whatsapp hattına yazabilir (tıkla) veya aşağıdaki adrese mail atabilirsiniz. 

  Hafta içi: 09:00 – 19:00
  Cumartesi: 10:00 – 18:00

  Telefon: +90 532 282 25 23

  Gizlilik

  Gizlilik, bir avukatın ve hukuk büromuzun en önemli etik ilkelerinden biridir; 1136 sayılı Kanunda tanımlanan gizlilik ve ifşa etmeme ilkesini çok dikkatli ve hassas bir şekilde uygular. Ancak büromuz, müvekkillerinin bilgi, belge ve bilgilerini gizlilik ve bilgi sorumluluğu sınırları içinde gizli tutar ve hiçbir şekilde ve hiçbir koşulda üçüncü kişi ve kurumlarla paylaşmaz.