Kira Uyarlama (TBK 138) & Kiranın Yeniden Belirlenmesi (TBK 344)

A. Kira Uyarlama Davası Detayları

Kira uyarlama davası, ekonomik koşulların değişmesi sebebiyle kira sözleşmesinin koşullarının uyarlanmasını talep etmek amacıyla açılan bir dava türüdür. Bu dava, Borçlar Hukuku’nun temel ilkelerinden olan “sözleşmelerde nispilik” ve “ahde vefa” ilkelerinin yanında, “aşırı ifa güçlüğü” kurallarına dayanır.

Uygulamada özellikle kira bedelinin artması veya kira bedelinin ekonomik kriz gibi sebeplerle ödenemeyecek hale gelmesi durumlarında sıkça gündeme gelir. Kira uyarlama davası açmanın şartları, dava süreci ve sonuçları hem doktrine hem de kanuna dayalı olarak şu şekildedir:

I. Kira Uyarlama Davasının Kanuni Dayanağı

Kira uyarlama davası, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 138. maddesine dayanmaktadır. Kanuna göre, sözleşme yapıldıktan sonra ortaya çıkan olağanüstü durumlar, borçlunun edimini ifa etmesini aşırı derecede zorlaştırırsa, taraflardan birinin uyarlama talebinde bulunma hakkı vardır. Bu maddenin şartlarına göre:

• Sözleşme Süresince Öngörülemeyen Olağanüstü Durumlar: Kira uyarlama talebi için olağanüstü ekonomik durumlar, kur dalgalanmaları, ekonomik krizler veya pandemiler gibi olağanüstü durumların varlığı aranır.
• İfanın Aşırı Ölçüde Güçleşmesi: Olağanüstü durumun sözleşmedeki dengeyi borçlu aleyhine aşırı şekilde bozması gerekmektedir.
• İfanın Beklenmesi Hakkaniyete Aykırı Olmalı: Uyarlama talebinin kabul edilebilmesi için, borçlunun edimi ifa etmesinin dürüstlük ve hakkaniyet kurallarına aykırı olacak kadar zorlaşmış olması gerekir.
• Uyarlama Talebinde Bulunan Tarafın Sorumlu Olmaması: Olağanüstü durumun ortaya çıkmasında, davayı açan tarafın kusuru bulunmamalıdır.

II. Kira Uyarlama Davasının Şartları

1. Sözleşmenin Devam Ediyor Olması

Uyarlama talebi, ancak sözleşme sona ermeden önce yapılabilir. Sözleşme sona erdikten sonra veya feshedilmişse, uyarlama talepleri ileri sürülemez.

2. Olağanüstü Durumun Varlığı

Ekonomik kriz, yüksek enflasyon, döviz kurundaki aşırı dalgalanmalar gibi tarafların öngöremediği ve kontrol edemediği olaylar kira sözleşmesi üzerinde etkili olduysa bu durum uyarlama davasına gerekçe olarak gösterilebilir. Bu olağanüstü halin, sözleşmenin ifasını aşırı zorlaştıracak ölçüde olması gerekir.

3. Tarafların Uyarlama Yolu ile Çözüm Bulamaması

Kira uyarlama davası açılmadan önce kiracı ve kiralayan, uyarlama konusunda uzlaşmaya çalışmalıdır. Eğer bu süreçte anlaşma sağlanamazsa, mahkemeye başvurmak bir seçenek haline gelir.

4. Kusur Şartı

Uyarlama talebinde bulunan tarafın, aşırı ifa güçlüğüne yol açan durumun ortaya çıkmasında bir kusurunun bulunmaması gerekir. Yani, olağanüstü durumdan kiracının veya kiraya verenin sorumlu olmaması gerekir.

III. Kira Uyarlama Davasının Doktrindeki Dayanağı

Doktrinde, kira uyarlama davalarının temelinde “işlem temelinin çökmesi” ve “işlem güvenliği” ilkeleri yatar. İşlem temelinin çökmesi teorisi, sözleşme yapıldığı sırada mevcut olan koşulların daha sonra ciddi şekilde değişmesi nedeniyle, sözleşmenin taraflar için yük olmaması gerektiği ilkesine dayanır. Öte yandan, işlem güvenliği ilkesi, hukuki işlemlerin temel amacını korumayı hedefler.

• Ahde Vefa İlkesi ve Sınırlamaları: Ahde vefa (pacta sunt servanda) ilkesi, tarafların sözleşme şartlarına bağlı kalmalarını gerektirir. Ancak doktrin, bu ilkenin bazı istisnalara tabi olduğunu, özellikle beklenmedik olağanüstü durumlarda ahde vefa ilkesinin mutlak olmadığını kabul eder.
• Hakkaniyet ve Dürüstlük İlkeleri: Doktrinde, kira uyarlama taleplerinin hakkaniyet ve dürüstlük ilkelerine dayandığı kabul edilir. Sözleşmenin değişen koşullara göre tarafların durumuna göre yeniden düzenlenmesi gerektiği savunulur.

IV. Kira Uyarlama Davasının Açılması

1. Dilekçenin Hazırlanması: Kira uyarlama davası, mahkemeye sunulacak bir dilekçe ile başlatılır. Dilekçede, tarafların kimlik bilgileri, kira sözleşmesinin detayları, ekonomik şartlardaki değişim ve ifa güçlüğünün gerekçeleri belirtilir.
2. Yetkili ve Görevli Mahkeme: Kira uyarlama davaları, sözleşmenin ifa yeri veya davalının ikametgahı mahkemesinde, genellikle Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır.
3. Dava Masrafları: Kira uyarlama davalarında mahkemeye başvuru harcı ve yargılama giderleri söz konusudur.

V. Kira Uyarlama Davasının Sonuçları

1. Kira Bedelinin Uyarlanması: Mahkeme, şartların oluştuğuna kanaat getirirse kira bedelinin yeni koşullara göre uyarlanmasına karar verebilir.
2. Sözleşmenin Sona Erdirilmesi: Mahkeme, sözleşmenin uyarlanamayacak kadar ifasının zorlaştığı durumlarda sözleşmenin sona erdirilmesine de karar verebilir. Bu durumda, kiracı veya kiralayan tarafından dava sonucunda sözleşmenin sonlandırılması mümkün olabilir.
3. Geriye Dönük Uygulama: Mahkeme, uyarlama kararını geriye dönük olarak uygulayabilir. Bu, davanın açıldığı tarihten itibaren yeni kira bedelinin geçerli olacağı anlamına gelir.

VI. Kira Uyarlama Davasında Yargıtay Kararları ve Uygulama Örnekleri

Yargıtay, kira uyarlama davalarında genellikle ekonomik kriz, enflasyon gibi durumları aşırı ifa güçlüğü kapsamında değerlendirerek, sözleşme dengesini bozucu durumların tespit edilmesi halinde kira bedelinin hakkaniyete uygun şekilde uyarlanmasına hükmeder.

Sonuç olarak, kira uyarlama davası, olağanüstü durumların sözleşme dengesini bozması halinde, Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesine dayanarak sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını sağlamak amacıyla açılır. Dava sürecinde ekonomik veriler, bilirkişi raporları ve tarafların ekonomik durumu göz önünde bulundurulur.

Kira Uyarlama Davasında Hangi Kanun Maddeleri Beraberce Değerlendirilir?

Esasında uzmanlık ve tecrübe gerektiren bu davalarda çok dikkate hareket etmek gerekir. Kira uyarlama davasında, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) çeşitli maddeleri birlikte değerlendirilir. Kira uyarlama talepleri, genellikle TBK 138. madde (Aşırı İfa Güçlüğü) temelinde incelenmekle birlikte, TBK 331. madde (Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih), TBK 344. madde (Kira Bedelinin Belirlenmesi) ve TBK 20, 26 ve 27. maddeler gibi genel sözleşme hükümleri de göz önünde bulundurulur. Dikkate alınan bir kısım mühim kanun maddeleri;

1. Türk Borçlar Kanunu 138. Madde – Aşırı İfa Güçlüğü

Madde 138:

“Sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olan olağanüstü durumlar, borçlunun edimini ifa etmesini aşırı derecede güçleştirir ve borçludan edimin aynen ifasının beklenmesi dürüstlük kurallarına aykırı düşerse; borçlu, sözleşmenin uyarlanmasını mahkemeden isteyebilir. Uyarlamanın mümkün olmadığı hallerde borçlu, sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli borç ilişkilerinde borçlu, fesih hakkını kullanabilir.”

Bu madde, kira uyarlama davasının ana dayanağını oluşturur. Olağanüstü durumlar nedeniyle kira sözleşmesinin ifası borçlu açısından aşırı derecede güçleşmişse, bu maddeye dayanarak mahkemeden uyarlama talep edilebilir.

2. Türk Borçlar Kanunu 331. Madde – Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih

Madde 331:

“Taraflardan her biri, belirsiz süreli kira ilişkisini, kanunda öngörülen fesih sürelerine ve fesih dönemine uyarak sona erdirebilir. Olağanüstü fesih hakkı saklıdır.”

Bu madde, özellikle belirsiz süreli kira sözleşmeleri için önemlidir. Mahkeme, uyarlamanın mümkün olmaması halinde, sözleşmenin olağanüstü fesih ile sona erdirilmesine karar verebilir. Bu hüküm, sürekli borç ilişkisi olan kira sözleşmelerinde fesih seçeneğini sunar.

3. Türk Borçlar Kanunu 344. Madde – Kira Bedelinin Belirlenmesi

Madde 344:

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Sözleşmelerde ÜFE’nin üzerinde yapılan artışlar geçersizdir.”

Kira bedelinin belirlenmesine dair hükümler içeren bu madde, özellikle kira sözleşmelerinin yenilenmesi ve kira bedelinin artırılması gibi durumlarda dikkate alınır. Uyarlama talebi, bu maddeyle uyumlu olmalıdır ve artış ÜFE oranını aşmamalıdır.

4. Türk Borçlar Kanunu 20. Madde – Sözleşme Özgürlüğü

Madde 20:

“Taraflar, bir sözleşmenin içeriğini serbestçe belirleyebilirler. Ancak sözleşmenin içeriği, kanunun emredici hükümlerine, kamu düzenine, genel ahlaka, kişilik haklarına ve hakkaniyet kurallarına aykırı olamaz.”

Sözleşme özgürlüğü ilkesini düzenleyen bu madde, kira uyarlama davalarında dikkate alınan temel prensiplerden biridir. Taraflar sözleşmeyi serbestçe düzenlemiş olsalar da, olağanüstü durumların ortaya çıkması halinde uyarlama talebiyle bu özgürlüğün sınırlanması gündeme gelebilir.

5. Türk Borçlar Kanunu 26 ve 27. Maddeler – Sözleşmelerde Değişiklik ve Geçersizlik

Madde 26 – Sözleşmenin İçeriği ve Değişiklik:

“Taraflar, bir sözleşmenin içeriğini serbestçe belirleyebilirler. Sözleşme yapıldığı andan sonra, tarafların karşılıklı rızası ile sözleşmenin içeriğinde değişiklik yapılabilir.”

Madde 27 – Sözleşmenin Geçersizliği:

“Sözleşmenin konusu, kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı olmamak koşuluyla geçerlidir. Aksi halde, sözleşme kesin olarak hükümsüz olur.”

Kira uyarlama davalarında, özellikle olağanüstü durumlar nedeniyle sözleşme koşullarının değiştirilebilirliği, bu maddeler çerçevesinde değerlendirilir. Mahkeme, hakkaniyet ve dürüstlük kurallarını dikkate alarak sözleşmede gerekli değişiklikleri yapabilir.

6. Türk Medeni Kanunu 2. Madde – Dürüstlük Kuralı

Madde 2:

“Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır.”

Dürüstlük kuralı, Türk hukuk sisteminde genel bir kural olup, kira uyarlama davalarında mahkeme tarafından dikkate alınır. Aşırı ifa güçlüğünün doğduğu durumlarda dürüstlük kuralı çerçevesinde sözleşmenin yeni koşullara göre uyarlanması gerektiği savunulabilir.

7. Türk Medeni Kanunu 1. Madde – Hakimin Takdir Yetkisi

Madde 1:

“Kanunda uygulanabilir bir hüküm yoksa, hakim, örf ve adete göre; örf ve adet de yoksa, kendisi kanun koyucu olsaydı nasıl bir kural koyacak idiyse ona göre karar verir.”

Hakimin takdir yetkisi, kira uyarlama davalarında önemli bir role sahiptir. Mahkeme, aşırı ifa güçlüğünün varlığı durumunda TBK 138 ve ilgili diğer maddelerle sınırlı kalmaksızın, hakkaniyet ve dürüstlük ilkelerini göz önünde bulundurarak uyarlama konusunda karar verebilir.

• Kira uyarlama davalarında TBK 138. madde başta olmak üzere, yukarıdaki maddeler birlikte değerlendirilir. Bu maddeler, sözleşmenin mevcut koşullara göre uyarlanmasını ve adaletin sağlanmasını amaçlar.

Kira Hukukuna Göre Beş Yıllık Kira Dönemi Dolduktan Sonra Mı Kira Uyarlama Davası Açılabilir?

Cevap; HAYIR! Bu yukarıdaki sorunun ana gayesi aşağıda iki dava türünde anlatılacak farkla daha net anlaşılacaktır.

Kira uyarlama davası açmak için beş yıllık kira dönemi dolmuş olma şartı aranmaz. Kira uyarlama davası, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 138. maddesinde düzenlenen “aşırı ifa güçlüğü” nedeniyle sözleşme koşullarının olağanüstü ekonomik durumlar gibi nedenlerle çekilmez hale gelmesi durumunda açılabilir. Dolayısıyla, sözleşmede belirtilen sürenin dolması değil, ifa güçlüğünün varlığı dikkate alınır.

Ancak, kira artışıyla ilgili bazı özel düzenlemeler beş yıllık kira dönemi dolduktan sonra geçerlidir. TBK 344. madde uyarınca, beş yıllık kira dönemi dolmadan, kira bedelindeki artış bir önceki yılın ÜFE artış oranını geçmeyecek şekilde yapılabilir. Beşinci yılın sonunda ise mahkemeden kira bedelinin yeniden belirlenmesi talep edilebilir.

Özetle:

• Kira Uyarlama Davası: Beş yıllık bir süre geçme şartı aranmaz. Olağanüstü ekonomik koşullar nedeniyle kira bedelinin ifası güçleşmişse dava açılabilir.
• Kira Bedelinin Yeniden Belirlenmesi: Beş yıllık süre dolduktan sonra, taraflar kira bedelinin yeniden belirlenmesi için mahkemeye başvurabilir.
• Burada yargı kararlarında da çokça görüleceği üzere uyarlama davası daha çok ticari kiralamalar için gündeme gelmektedir.

Kira Bedelinin Yeniden Belirlenmesi Davası ile Kira Uyarlama Davası Arasındaki Ana Farklar

1. Dayandıkları Kanun Maddeleri:

• Kira Uyarlama Davası:
  • Türk Borçlar Kanunu (TBK) 138. madde (Aşırı İfa Güçlüğü) temel dayanağıdır. Bu madde, olağanüstü ve öngörülemeyen durumların, sözleşmenin ifasını aşırı derecede zorlaştırdığı hallerde sözleşmenin uyarlanmasına imkân tanır.
• Kira Bedelinin Yeniden Belirlenmesi Davası:
  • Türk Borçlar Kanunu (TBK) 344. madde kira bedelinin artış oranını belirler ve beş yıllık süre dolduktan sonra kira bedelinin yeniden belirlenmesi talebine dayanak oluşturur. TBK 344, uzun süreli kira sözleşmelerinde kira bedelinin piyasa koşullarına göre adil şekilde güncellenmesini sağlar.

2. Kira Bedelinin Yeniden Belirlenmesi Davası

• Dayanak Kanun Maddesi: Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 344
• Açılma Şartları: Kira bedelinin yeniden belirlenmesi, özellikle beş yıllık kira süresi dolduktan sonra, kira bedelinin ÜFE oranına göre artırılması yerine yeniden belirlenmesi gerektiğinde gündeme gelir.
• Amaç: Kira bedelinin, piyasa koşullarına veya rayiç kira değerine uygun hale getirilmesidir.
• Süre Şartı: Beş yıllık bir süre şartı vardır; her beş yılın sonunda bu dava açılabilir.
• Olağanüstü Durum Gerekliliği: Beş yıllık süre geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesi için olağanüstü bir durumun ortaya çıkması gerekmez.

3. Kira Uyarlama Davası

• Dayanak Kanun Maddesi: Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 138 (Aşırı İfa Güçlüğü)
• Açılma Şartları: Sözleşmenin ifası sırasında ortaya çıkan olağanüstü ekonomik durumlar nedeniyle kira bedelinin ödenmesinin aşırı derecede zorlaşması halinde açılabilir.
• Amaç: Mevcut kira koşullarının değişen ekonomik koşullara uyarlanmasıdır.
• Süre Şartı: Kira süresinin uzunluğu veya beş yıllık bir süre aranmaz; aşırı ifa güçlüğü yaşandığı durumlarda her an açılabilir.
• Olağanüstü Durum Gerekliliği: Uyarlama davası açılabilmesi için olağanüstü durumların varlığı zorunludur.

4. Temel Farklar:

• Açılma Sebebi:
  • Kira Uyarlama Davası: Kira sözleşmesinin başlangıcındaki ekonomik koşulların kiracı veya kiralayan aleyhine öngörülemeyen şekilde değişmesi ve sözleşmenin ifasını zorlaştırması halinde açılır. Kur dalgalanmaları, krizler gibi durumlar bu davanın sebepleri arasındadır.
  • Kira Bedelinin Yeniden Belirlenmesi Davası: Kira ilişkisinde beş yıllık süre dolmuşsa veya bu süre dolduğunda, taraflarca bedelin piyasa koşullarına uygun şekilde yeniden belirlenmesi için açılır. Ekonomik dalgalanmalardan bağımsız olarak, sözleşmedeki beş yıllık periyotları takip eder.
• Amaç:
  • Kira Uyarlama Davası: Sözleşmenin mevcut ekonomik koşullara göre yeniden uyarlanması istenir.
  • Kira Bedelinin Yeniden Belirlenmesi Davası: Kira bedelinin, piyasa koşullarına göre adil bir seviyeye getirilmesi amaçlanır.

Özetle, kira uyarlama davası öngörülemeyen ekonomik zorluklardan dolayı kira bedelinde geçici veya kalıcı bir değişiklik isterken, kira bedelinin yeniden belirlenmesi davası, piyasa koşullarına uyum sağlama amacı güder ve beş yıllık dönemlere bağlıdır.

• Benzer mahiyette yazılarımız için tıklayabilirsiniz. Arama kısmından arayabilirsiniz.

• Diğer Bir Kısım Kira Hukuku Yazılarımız;

  1-İhtiyaç Nedeniyle Kiracının Tahliye Davası (TBK 350-351)

  2-Kira Hukukunda Tahliye Taahhütnamesi Örnek İtiraz Dilekçesi

  3-Kira Hukukunda Tahliye Taahhütnamesi ve İcra Emrine İtiraz

  4-Kanuna Göre Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi ve Sonuçları

AVUKAT DESTEĞİ

Gizlilik

Gizlilik, bir avukatın ve hukuk büromuzun en önemli etik ilkelerinden biridir; 1136 sayılı Kanunda tanımlanan gizlilik ve ifşa etmeme ilkesini çok dikkatli ve hassas bir şekilde uygular. Ancak büromuz, müvekkillerinin bilgi, belge ve bilgilerini gizlilik ve bilgi sorumluluğu sınırları içinde gizli tutar ve hiçbir şekilde ve hiçbir koşulda üçüncü kişi ve kurumlarla paylaşmaz.