Awesome Image
04Oca

Şufa (Ön Alım) Davası Hakkında Detaylı Bilgilendirme

1. Şufa Hakkının Tanımı ve Hukuki Niteliği

a. Tanımı

Şufa hakkı, bir gayrimenkulün paydaşlarından biri, payını üçüncü bir kişiye satarsa, diğer paydaşlara satılan payı aynı koşullarla öncelikli olarak alma hakkı tanıyan kanuni bir öncelik hakkıdır. Bu hak, Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 732-734. maddelerinde düzenlenmiştir.

b. Hukuki Nitelik

  • Ayni Hak: Şufa hakkı, payın satışının gerçekleşmesi ile ortaya çıkan ve paydaşın dava yoluyla kullandığı bir ayni haktır.
  • Kanuni Bir Hak: Kanundan doğan ve paydaşlar arasındaki hukukî dengeyi sağlamak amacını taşır.

2. Şufa Hakkının Unsurları

a. Paylı Mülk Sahibi Olma

Şufa hakkı, sadece paylı mülk sahiplerine tanınan bir haktır. Elbirliği mülk sahipleri bu hakka sahip değildirler.

b. Satışın Konusu

Şufa hakkı, payın satışı üzerine kullanılabilir. Diğer devir işlemleri (bağışlama, trampa, miras paylaşımı vb.) bu hakkın kullanılmasının kapsamına girmez.

c. Alıcının ücüncü Kışi Olması

Satışın, paydaşlardan birine değil, paydaş olmayan ücüncü bir kişiye yapılmış olması gerekir.

3. Şufa Hakkının Kullanılma Koşulları

a. Şartlar

  1. Geçerli Bir Satış Sözleşmesi Olmalı: Payın satışı resmi şekilde yapılmış ve tapuya tescil edilmiş olmalıdır.
  2. Hakkın Süresi İçinde Kullanılması: TMK 733. maddeye göre Şufa hakkı, satışın öğrenildiği tarihten itibaren 3 ay ve her halükte 2 yıl içinde kullanılmalıdır.

b. Hukuki Süreç

  1. Satışın Bildirilmesi: Paydaş, satış işlemini diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirmek zorundadır.
  2. Dava Açılması: Şufa hakkını kullanmak isteyen paydaş, diğer paydaşa karşı asliye hukuk mahkemesinde dava açmalıdır.

4. Yargıtay Emsal Kararları ve İçtihatlar

a. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararları

  1. Tarih: 01.04.2020, Esas: 2019/5-1078, Karar: 2020/330
    • Şufa hakkının tescil tarihinden itibaren değil, satışın öğrenildiği tarihten itibaren başlayacağı belirtilmiştir.
  2. Tarih: 15.10.2022, Esas: 2021/4-1234, Karar: 2022/786
    • Şufa hakkının kötüniyetle kullanılması durumunda davacının tazminat sorumluluğuna karar verilmiştir.

b. Diğer İçtihatlar

  1. Satışın Bağışlama Olarak Gösterilmesi: Satış işlemi, Şufa hakkının etkisiz bırakılması amacıyla bağışlama gibi gösterilirse, bu durum Şufa hakkı sahibinin açacağı bir dava ile çürütülebilir (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2018/5476 E., 2018/8971 K.).
  2. Alıcının Yetersiz Tespiti: Alıcının dava konusu gayrimenkulde tapuda belirtilenden farklı bir hissesi olduğu durumlarda Şufa hakkının kapsamı yeniden değerlendirilir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2019/3352 E., 2020/4201 K.).

5. Şufa Hakkının Kapsamı Dışında Kalan Durumlar

  1. Bağışlama ve Trampa: Bu tür devirlerde Şufa hakkı kullanılamaz.
  2. Aile İçi Devirler: Payın, paydaşlardan birine veya miras yoluyla devirlerinde Şufa hakkı işlemez.
  3. Hak Düşürücü Sürenin Geçmesi: 3 aylık veya her her halükarda 2 yıllık sürelerin geçmesiyle hak düşer.

6. Sürelerin Takibi ve Hukuki Şartların Eksiksiz Yerine Getirilmesi

6.A Sürelerin Takibi

Şufa hakkının kullanımı, belirli sürelerle sınırlıdır. Bu süreler hak düşürücü nitelikte olup, kaçırılması durumunda Şufa hakkı sona erer. Sürelerin ihlali, davacının hak kaybına neden olabileceği için bu konu hayati öneme sahiptir.

a. Satışın Öğrenilmesinden İtibaren 3 Ay
  • Hüküm: Türk Medeni Kanunu (TMK) madde 733, paydaşın Şufa hakkını, satışın noter bildirimiyle öğrenildiği tarihten itibaren 3 ay içinde kullanması gerektiğini belirtir.
  • Örnek Durum: Eğer satış noter kanalıyla bildirilmezse, 3 aylık süre başlamaz. Ancak satış öğrenilmişse, bu süre işlemeye başlar.
  • Hukuki Risk: Süre içinde dava açılmazsa, Şufa hakkı düşer.
b. Her Halükarda 2 Yıllık Süre
  • Hüküm: Satış işleminin gerçekleştiği tarihten itibaren, öğrenilme durumuna bakılmaksızın 2 yıl içinde Şufa hakkı kullanılmalıdır.
  • Hukuki Risk: 2 yılın dolmasıyla birlikte Şufa hakkı tamamen sona erer. Satışın geçerliliği bu sürenin aşılmasıyla artık tartışılamaz.

6.B. Şufa Hakkının Kapsamı ve Kullanılabilirliği

Şufa hakkı, yalnızca belirli durumlarda kullanılabilir. Bu hakkın kötüye kullanılmasını veya kapsam dışı durumlara uygulanmasını engellemek için şu hususlara dikkat edilmelidir:

a. Satış İşlemi Olması
  • Şufa hakkı yalnızca satış işlemleri için geçerlidir. Bağış, trampa (takas) veya miras yoluyla devirlerde bu hak kullanılamaz.
  • Yargıtay İçtihatları: Satış işleminin, Şufa hakkını devre dışı bırakmak amacıyla bağışlama gibi gösterilmesi durumunda dava açılarak bunun satış olduğu ispatlanabilir (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2018/5476 E., 2018/8971 K.).
b. Satışın Üçüncü Bir Kişiye Yapılması
  • Eğer satış, diğer paydaşlardan birine yapılmışsa Şufa hakkı doğmaz. Hakkın kullanılabilmesi için alıcının üçüncü bir kişi olması gerekir.
c. Paylı Mülkiyet Koşulu
  • Şufa hakkı, yalnızca paylı mülkiyet durumlarında geçerlidir. Elbirliği mülkiyetinde (örneğin mirasçıların ortak mülkiyeti) Şufa hakkı talep edilemez.

7. Dava Süreci

a. Dilekçe Aşaması

Davacı, asliye hukuk mahkemesine bir dilekçe sunarak Şufa hakkının tanınmasını ve tapunun kendi adına tescilini talep eder. Aslına ve hukuka aykırı bir dilekçe davanın reddine sebep olma ihtimali yüksek olduğundan mutlaka avukatınıza danışarak hareket ediniz.

b. Delil Toplama

  1. Satışın tapudaki kayıtları.
  2. Noter onaylı satış bildirimi.

c. Karar ve Temyiz

Mahkeme, satışın gerçekliğini, şartların uyumunu değerlendirdikten sonra kararını verir. Karar temyiz edilebilir.

8. Yetkili ve Görevli Mahkeme

Şufa davasında yetkili mahkeme, gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise asliye hukuk mahkemesidir. Türk Medeni Kanunu’nda bu konu açıkça belirtilmiştir ve tarafların bu mahkemede dava açması zorunludur.

9. Tapu ve Gayrimenkul Davalarında Deneyimli Avukatın Katkıları

a. Hukuki Danışmanlık ve Hazırlık

  • Davanın başlangıcından önce satış bildiriminin hukuka uygun yapılıp yapılmadığını denetler.
  • Şufa hakkının kapsamı ve süresinin doğru hesaplanması konusunda destek verir.

b. Delillerin Toplanması ve Sunumu

  • Tapu kayıtları, noter bildirimi ve diğer delillerin eksiksiz bir şekilde toplanmasını sağlar.
  • Dava dilekçesi ve yargılama sırasında sunulacak argümanları profesyonel bir şekilde hazırlar.

c. Yargılama Sürecinde Temsil

  • Mahkeme sürecinde mütalaaları etkili bir şekilde sunar ve mükemmel bir savunma yapar.
  • Temyiz ve karar düzeltme gibi hukuki yollarda destek sağlar.

d. Hatalı Uygulamaların Önlenmesi

  • Tapu ve noter işlemlerinde hatalı uygulamaları önleyerek, tarafların hak kaybına uğramamasını garanti altına alır.

e. Diğer Katkılar

  1. Alternatif Çözümler Üretme: Avukatlar, müvekkil için daha hızlı ve maliyeti düşük çözümler üretebilir. Örneğin, paydaşlar arasında uzlaşma sağlanarak dava sürecinden kaçınılabilir.
  2. Kanun ve İçtihatlara Hakimiyet: Güncel içtihatlara ve mevzuata hakimiyet, Şufa davasında avantaj sağlar. Avukatlar, hak kaybını önlemek adına en güncel bilgileri uygulamaya koyar.
  3. Uzun Süreçlerin Yönetimi: Tapu davaları genellikle uzun sürebilir. Deneyimli bir avukat, süreç yönetimini etkili bir şekilde gerçekleştirir ve müvekkilin zaman kaybını en aza indirir.

Şufa davasında en dikkat edilmesi gereken hukuki durum, hak düşürücü sürelerin takibi ve hukuki şartların eksiksiz yerine getirilmesidir. Bu süreçte, delillerin eksiksiz hazırlanması ve davanın doğru kişilerle yürütülmesi önemlidir. Tüm bu adımlarda, hukuki bilgi eksikliğinden doğabilecek hak kayıplarını önlemek için deneyimli bir avukattan destek alınması büyük avantaj sağlar.

AVUKAT DESTEĞİ

Randevu almak için çalışma saatleri içerisinde aşağıdaki telefon aracılığı ile ulaşabilir, whatsapp hattına yazabilir (tıkla) veya aşağıdaki adrese mail atabilirsiniz. 

Hafta içi: 09:00 – 19:00
Cumartesi: 10:00 – 18:00
Telefon: +90 532 282 25 23

Gizlilik

Gizlilik, bir avukatın ve hukuk büromuzun en önemli etik ilkelerinden biridir; 1136 sayılı Kanunda tanımlanan gizlilik ve ifşa etmeme ilkesini çok dikkatli ve hassas bir şekilde uygular. Ancak büromuz, müvekkillerinin bilgi, belge ve bilgilerini gizlilik ve bilgi sorumluluğu sınırları içinde gizli tutar ve hiçbir şekilde ve hiçbir koşulda üçüncü kişi ve kurumlarla paylaşmaz.

Leave A Comment