Awesome Image
05Ara

Konut İhtiyacı Tahliye Sonrası Kiracının Yasal Hakları

Tahliye Sonrası Konutun Kullanımı İhtiyaca Yönelik Olmaması

Kiraya verenin tahliye sonrası konutu kendi ihtiyaçları için kullanması gerekir. Eğer bu durum gerçekleşmez ve ev başka birine kiralanırsa, eski kiracı kiraya verene dava açabilir ve tazminat talep edebilir.

Tahliye sonrası konutun ihtiyaç sahibi tarafından kullanılmaması durumunda, Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 355’e göre eski kiracı, mülk sahibine karşı tazminat davası açabilir. Bu durum, kiraya verenin kötü niyetli hareket ettiği ya da tahliye gerekçesini suistimal ettiği anlamına gelir. Detaylı olarak şu hususlara dikkat edilmelidir:


1. Tazminat Davasında Hukuki Dayanak

  • Türk Borçlar Kanunu Madde 355: Tahliye edilen taşınmaz, boşaltıldıktan sonra kiraya verenin beyan ettiği ihtiyaç doğrultusunda kullanılmaz ve üçüncü bir kişiye kiralanırsa, eski kiracı bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilir.
  • Yargıtay Uygulaması: Yargıtay kararlarında, konut ihtiyacının samimi olması gerektiği sıkça vurgulanmıştır. Eğer tahliye gerekçesi samimi değilse ve taşınmaz başka birine kiralanırsa, kiraya veren kötü niyetli sayılır ve tazminat ödemek zorunda kalır (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E.2015/7966, K.2015/10165).

2. Eski Kiracının Hakları

Eski kiracı, tahliye sonrası şu iki temel iddiayla dava açabilir:

  1. Tazminat Davası: Kiraya verenin samimiyetsiz olduğunu ve ihtiyaç gerekçesini kötüye kullandığını ispat ederek maddi tazminat talep edebilir.
  2. Haksız Tahliye Tespiti: Kiraya verenin ihtiyaç iddiasını dayanak göstererek tahliye işlemini haksız hale getirdiğini ileri sürebilir.

3. Davanın Açılacağı Mahkeme

  • Eski kiracı, tazminat davasını Sulh Hukuk Mahkemesi‘nde açar. Bu mahkeme, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkları çözmekle görevlidir.

4. Dava Açma Süresi

  • Bir Yıl İçinde: TBK madde 355’e göre, dava açma süresi konutun tahliyesinden itibaren bir yıldır. Bu süre hak düşürücü süre olarak değerlendirilir.

5. Tazminat Miktarı

  • TBK’de belirtilen minimum tazminat tutarı, bir yıllık kira bedelinden az olamaz. Ancak, kiracının zararı daha fazla ise, mahkeme zarar oranında daha yüksek bir tazminata hükmedebilir.
  • Tazminat belirlenirken, taşınmazın değeri, kiracının yaşadığı mağduriyet, yeni taşınmaz bulma süreci gibi unsurlar dikkate alınır.

6. Kanıt ve İspat Yükümlülüğü

  • Eski Kiracının Yükümlülüğü: Kiracı, tahliye edilen konutun ihtiyaç sahibince kullanılmadığını veya başka birine kiralandığını ispat etmelidir. Örneğin:
    • Yeni kira sözleşmesi,
    • İlan kayıtları,
    • Taşınmazın kullanımıyla ilgili tanık ifadeleri.
  • Kiraya Verenin Yükümlülüğü: Kiraya veren, tahliye gerekçesinin gerçek olduğunu ve konutu ihtiyaç doğrultusunda kullandığını kanıtlamak zorundadır.

7. Yargı Kararlarından Örnekler

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2016/4138, K. 2017/679

Bu kararda, kiraya verenin ihtiyaç iddiasıyla tahliye ettirdiği konutu kısa süre içinde üçüncü bir kişiye kiralaması nedeniyle, kiracının tazminat hakkının doğduğu belirtilmiştir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2020/6219, K. 2021/2317

Mahkeme, tahliye edilen konutun uzun süre boş bırakılmasının da kötü niyet göstergesi olabileceğine hükmetmiştir.


8. Doktrinel Görüşler

  • Gerçek ve Samimi İhtiyaç: Doktrinde, tahliye gerekçesinin yalnızca mahkemede kabul edilmesi yeterli görülmemekte; bu ihtiyacın tahliyeden sonra da fiilen gerçekleşmesi gerektiği ifade edilmektedir (Prof. Dr. Haluk Nomer, “Kira Hukuku”, 2021).
  • Tazminatın Caydırıcılığı: Bu düzenleme, kiraya verenin kötü niyetli tahliyelerden kaçınmasını sağlamak amacı taşır.

9. Tahliye Sebebinin İspat Yükümlülüğü

Kiraya verenin tahliye gerekçesinin gerçek ve samimi olduğunu ispat etmesi gerekir. Bu, tahliye sonrası süreçte özellikle önem taşır. Mahkemeler, bu gerekçeyi değerlendirirken şu hususlara dikkat eder:

  1. Fiili Kullanımın Gösterilmesi: Kiraya veren, konutu kendisinin veya bakmakla yükümlü olduğu birinin kullandığını kanıtlamalıdır.
  2. Samimiyet Denetimi: İhtiyacın yalnızca tahliye için öne sürülüp sürülmediği araştırılır. Örneğin, tahliyeden hemen sonra konutun başkasına kiralanması veya uzun süre boş bırakılması samimiyetin sorgulanmasına yol açabilir.

Emsal Karar:

  • Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/10595, K. 2015/2249 Kararda, kiraya verenin ihtiyaç iddiasının tahliye sonrasında gerçekleşmediği ve konutun üçüncü bir kişiye kiralandığı tespit edilmiştir. Mahkeme, kötü niyet tazminatına hükmetmiştir.

10. Tahliye Sonrası Konutun Üçüncü Kişilere Kiralanması

Tahliye edilen konutun, ihtiyaç gerekçesiyle kullanılmaması ve üçüncü bir kişiye kiralanması durumunda, kiraya verenin bu tasarrufu kötü niyet göstergesi olarak değerlendirilir. Üçüncü kişiye kiralama şu durumlarda ortaya çıkabilir:

  • Yeni bir kira sözleşmesi yapılması,
  • Ticari bir işletme olarak kullanılması.

Emsal Karar:

  • Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2021/4732, K. 2022/1055 Mahkeme, tahliye edilen taşınmazın kısa süre içinde üçüncü kişiye kiralanmasını kötü niyet göstergesi olarak değerlendirmiş ve bir yıllık kira bedeli tutarında tazminata hükmetmiştir.

11. Tahliye Sonrası Uzun Süre Boş Bırakılan Taşınmazlar

Kiraya veren, tahliye ettiği konutu ihtiyaç doğrultusunda kullanmadığı gibi uzun süre boş bırakırsa, bu da kötü niyetin bir göstergesi olarak kabul edilebilir. Bu durumda kiracının, hem taşınmazın ekonomik değer kaybı hem de kendi mağduriyeti için tazminat talep etme hakkı doğar.

Doktrinel Görüş:

  • Prof. Dr. Haluk Nomer’in görüşüne göre, ihtiyaç gerekçesiyle tahliye edilen taşınmazın uzun süre boş bırakılması, tahliye gerekçesinin samimiyetsiz olduğunu gösterebilir.

Emsal Karar:

  • Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2020/1152, K. 2021/2568 Mahkeme, uzun süre boş bırakılan taşınmazın gerçek ihtiyaç gerekçesiyle tahliye edilmediğine hükmederek kiracı lehine tazminata karar vermiştir.

12. Tahliye Tazminatı Dışındaki Alternatif Talepler

Kiracılar, tahliye sonrası yalnızca tazminat değil, aynı zamanda haksız tahliye nedeniyle başka hukuki yollara da başvurabilir:

  • Eşdeğer Taşınmaz Sağlanması Talebi: Kiracı, taşınmazın tahliye sonrası kullanımı ile zarara uğradığını ileri sürerek alternatif bir taşınmaz sağlanmasını talep edebilir.
  • Ceza Hukuku Boyutu: Tahliye gerekçesinde yalan beyanda bulunulması durumunda, kiraya verenin dolandırıcılık suçu işlediği iddiasıyla ceza davası açılabilir.

Emsal Karar:

  • Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2017/4283, K. 2018/2195 Karar, tazminatla birlikte kiracının uğradığı manevi zararın da göz önüne alınarak ek maddi tazminat talep edilebileceğini ortaya koymuştur.

13. Tahliye Gerekçesiyle İlgili Kötüye Kullanımın Değerlendirilmesi ve Kriterler

Kiraya verenin tahliye sonrası gerekçeyi kötüye kullanıp kullanmadığının belirlenmesinde bazı somut kriterler dikkate alınır. Yargıtay içtihatları bu konuda rehber niteliğindedir. İşte dikkate alınan başlıca noktalar ve emsal kararlar:

  1. Tahliye Sonrası Konutun Kullanım Durumu:
    Tahliye edilen taşınmazın, ihtiyaç iddia edilen kişi veya kişiler tarafından kullanılmaması kötü niyet göstergesi sayılır. Örneğin, tahliye sonrası taşınmazın hemen başkasına kiralanması veya uzun süre atıl durumda bırakılması.

    • Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2016/3111, K. 2016/6502:
      Bu kararda, kiraya verenin tahliye sonrası konutu hiçbir şekilde kullanmadığı tespit edilmiş ve mahkeme, tahliyenin kötüye kullanıldığına hükmederek bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat kararı vermiştir.
    • Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2021/5321, K. 2021/8476:
      Kiraya verenin tahliye sonrası taşınmazı başka bir ticari işletmeye kiraladığı anlaşılmış, kiracının tazminat talebi haklı bulunmuştur.
  2. Tahliyeden Sonra Kısa Sürede Yeni Kira Sözleşmesi Yapılması:
    Konut ihtiyacı gerekçesiyle tahliye edilen taşınmazın, çok kısa bir süre içinde başka bir kişiye kiralanması kötü niyetin güçlü bir göstergesi sayılır. Mahkemeler bu tür durumları değerlendirirken, taşınmazın neden hemen üçüncü kişilere kiralandığını sorgular.

    • Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2018/975, K. 2019/3124:
      Tahliye sonrası konutun üç ay gibi kısa bir süre içinde başkasına kiraya verilmesi, mahkeme tarafından tahliye gerekçesinin samimi olmadığını gösterir bir delil olarak kabul edilmiştir.
    • Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2017/6139, K. 2018/4512:
      Bu kararda, kiraya verenin tahliyeden sonra aynı taşınmazda yeniden kiralama işlemi yapması nedeniyle, kötü niyet tespiti yapılmış ve kiracı lehine tazminat kararı verilmiştir.

14. Tahliye Sebebiyle Tazminat Miktarının Belirlenmesi

Tahliye sonrası haksızlık nedeniyle kiracının talep edebileceği tazminat miktarı, somut olayın özelliklerine göre belirlenir. Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesine göre, bu tazminat bir yıllık kira bedelinden az olamaz. Ancak bazı durumlarda daha yüksek tazminatlar da hükmedilebilir.

  1. Bir Yıllık Kira Bedeli Alt Sınırı:
    Mahkemeler, TBK madde 355’teki alt sınırın altında bir tazminata hükmedemez. Ancak kiracının uğradığı zarar daha büyükse, tazminat miktarı artırılabilir.

    • Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2019/8436, K. 2020/4513:
      Kiraya verenin kötü niyeti nedeniyle, bir yıllık kira bedeli kadar tazminat kararı verilmiştir. Kararda, bu sınırın altına inilemeyeceği vurgulanmıştır.
  2. Kiracının Uğradığı Ekonomik ve Manevi Zararlar:
    Kiracının tahliye sonrası taşınma, yeni konut bulma sürecinde uğradığı zararlar dikkate alınabilir. Ayrıca, kötü niyetli tahliye nedeniyle yaşanan huzursuzluk ve sıkıntı, manevi tazminat talebine de dayanak olabilir.

    • Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2017/2285, K. 2018/2137:
      Eski kiracının taşınma masrafları ve yeni taşınmaz için ödediği yüksek kira nedeniyle, bir yıllık kira bedelinin üzerinde tazminata hükmedilmiştir.
    • Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2020/5167, K. 2021/8931:
      Kiracının, tahliye sonrası uğradığı manevi zararlar nedeniyle ek tazminat talebi mahkemece kabul edilmiş, hem maddi hem manevi tazminata karar verilmiştir.

Sonuç ve Öneriler

  • Eski kiracılar, konutun tahliye sonrası kullanımı hakkında dikkatli bir şekilde inceleme yapmalı ve somut delillerle dava açmalıdır. Avukatınıza danışınız.
  • Tahliye sonrası konutun kullanım durumu ve kiraya verenin davranışları yakından takip edilmeli, kötü niyet şüphesi varsa deliller toplanarak dava açılmalıdır.
  • Eski kiracı, bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat hakkına sahip olup, zararının büyüklüğüne göre bu miktarı artırabilir.
  • Kiraya verenlerin kötü niyetli tahliye işlemlerinden kaçınmaları önemlidir, aksi takdirde ciddi tazminat yükümlülükleriyle karşı karşıya kalabilirler.
  • Hukuki sürecin karmaşıklığı nedeniyle, tarafların uzman bir avukattan destek alması önerilir.

  • Unutulmamalıdır ki; güncel hukuki mevzuatı en iyi alanında tecrübeli avukatlar bilebilir, bu sebeple olası hak kayıplarının önüne geçilmesi için mutlaka avukatla çalışmanızı önermekteyiz.

 

 

AVUKAT DESTEĞİ

Randevu almak için çalışma saatleri içerisinde aşağıdaki telefon aracılığı ile ulaşabilir, whatsapp hattına yazabilir (tıkla) veya aşağıdaki adrese mail atabilirsiniz. 

Hafta içi: 09:00 – 19:00
Cumartesi: 10:00 – 18:00
Telefon: +90 532 282 25 23

Gizlilik

Gizlilik, bir avukatın ve hukuk büromuzun en önemli etik ilkelerinden biridir; 1136 sayılı Kanunda tanımlanan gizlilik ve ifşa etmeme ilkesini çok dikkatli ve hassas bir şekilde uygular. Ancak büromuz, müvekkillerinin bilgi, belge ve bilgilerini gizlilik ve bilgi sorumluluğu sınırları içinde gizli tutar ve hiçbir şekilde ve hiçbir koşulda üçüncü kişi ve kurumlarla paylaşmaz.

Leave A Comment