9. Tahliye Sebebinin İspat Yükümlülüğü
Kiraya verenin tahliye gerekçesinin gerçek ve samimi olduğunu ispat etmesi gerekir. Bu, tahliye sonrası süreçte özellikle önem taşır. Mahkemeler, bu gerekçeyi değerlendirirken şu hususlara dikkat eder:
- Fiili Kullanımın Gösterilmesi: Kiraya veren, konutu kendisinin veya bakmakla yükümlü olduğu birinin kullandığını kanıtlamalıdır.
- Samimiyet Denetimi: İhtiyacın yalnızca tahliye için öne sürülüp sürülmediği araştırılır. Örneğin, tahliyeden hemen sonra konutun başkasına kiralanması veya uzun süre boş bırakılması samimiyetin sorgulanmasına yol açabilir.
Emsal Karar:
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/10595, K. 2015/2249 Kararda, kiraya verenin ihtiyaç iddiasının tahliye sonrasında gerçekleşmediği ve konutun üçüncü bir kişiye kiralandığı tespit edilmiştir. Mahkeme, kötü niyet tazminatına hükmetmiştir.
10. Tahliye Sonrası Konutun Üçüncü Kişilere Kiralanması
Tahliye edilen konutun, ihtiyaç gerekçesiyle kullanılmaması ve üçüncü bir kişiye kiralanması durumunda, kiraya verenin bu tasarrufu kötü niyet göstergesi olarak değerlendirilir. Üçüncü kişiye kiralama şu durumlarda ortaya çıkabilir:
- Yeni bir kira sözleşmesi yapılması,
- Ticari bir işletme olarak kullanılması.
Emsal Karar:
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2021/4732, K. 2022/1055 Mahkeme, tahliye edilen taşınmazın kısa süre içinde üçüncü kişiye kiralanmasını kötü niyet göstergesi olarak değerlendirmiş ve bir yıllık kira bedeli tutarında tazminata hükmetmiştir.
11. Tahliye Sonrası Uzun Süre Boş Bırakılan Taşınmazlar
Kiraya veren, tahliye ettiği konutu ihtiyaç doğrultusunda kullanmadığı gibi uzun süre boş bırakırsa, bu da kötü niyetin bir göstergesi olarak kabul edilebilir. Bu durumda kiracının, hem taşınmazın ekonomik değer kaybı hem de kendi mağduriyeti için tazminat talep etme hakkı doğar.
Doktrinel Görüş:
- Prof. Dr. Haluk Nomer’in görüşüne göre, ihtiyaç gerekçesiyle tahliye edilen taşınmazın uzun süre boş bırakılması, tahliye gerekçesinin samimiyetsiz olduğunu gösterebilir.
Emsal Karar:
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2020/1152, K. 2021/2568 Mahkeme, uzun süre boş bırakılan taşınmazın gerçek ihtiyaç gerekçesiyle tahliye edilmediğine hükmederek kiracı lehine tazminata karar vermiştir.

12. Tahliye Tazminatı Dışındaki Alternatif Talepler
Kiracılar, tahliye sonrası yalnızca tazminat değil, aynı zamanda haksız tahliye nedeniyle başka hukuki yollara da başvurabilir:
- Eşdeğer Taşınmaz Sağlanması Talebi: Kiracı, taşınmazın tahliye sonrası kullanımı ile zarara uğradığını ileri sürerek alternatif bir taşınmaz sağlanmasını talep edebilir.
- Ceza Hukuku Boyutu: Tahliye gerekçesinde yalan beyanda bulunulması durumunda, kiraya verenin dolandırıcılık suçu işlediği iddiasıyla ceza davası açılabilir.
Emsal Karar:
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2017/4283, K. 2018/2195 Karar, tazminatla birlikte kiracının uğradığı manevi zararın da göz önüne alınarak ek maddi tazminat talep edilebileceğini ortaya koymuştur.
13. Tahliye Gerekçesiyle İlgili Kötüye Kullanımın Değerlendirilmesi ve Kriterler
Kiraya verenin tahliye sonrası gerekçeyi kötüye kullanıp kullanmadığının belirlenmesinde bazı somut kriterler dikkate alınır. Yargıtay içtihatları bu konuda rehber niteliğindedir. İşte dikkate alınan başlıca noktalar ve emsal kararlar:
- Tahliye Sonrası Konutun Kullanım Durumu:
Tahliye edilen taşınmazın, ihtiyaç iddia edilen kişi veya kişiler tarafından kullanılmaması kötü niyet göstergesi sayılır. Örneğin, tahliye sonrası taşınmazın hemen başkasına kiralanması veya uzun süre atıl durumda bırakılması.- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2016/3111, K. 2016/6502:
Bu kararda, kiraya verenin tahliye sonrası konutu hiçbir şekilde kullanmadığı tespit edilmiş ve mahkeme, tahliyenin kötüye kullanıldığına hükmederek bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat kararı vermiştir. - Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2021/5321, K. 2021/8476:
Kiraya verenin tahliye sonrası taşınmazı başka bir ticari işletmeye kiraladığı anlaşılmış, kiracının tazminat talebi haklı bulunmuştur.
- Tahliyeden Sonra Kısa Sürede Yeni Kira Sözleşmesi Yapılması:
Konut ihtiyacı gerekçesiyle tahliye edilen taşınmazın, çok kısa bir süre içinde başka bir kişiye kiralanması kötü niyetin güçlü bir göstergesi sayılır. Mahkemeler bu tür durumları değerlendirirken, taşınmazın neden hemen üçüncü kişilere kiralandığını sorgular.- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2018/975, K. 2019/3124:
Tahliye sonrası konutun üç ay gibi kısa bir süre içinde başkasına kiraya verilmesi, mahkeme tarafından tahliye gerekçesinin samimi olmadığını gösterir bir delil olarak kabul edilmiştir. - Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2017/6139, K. 2018/4512:
Bu kararda, kiraya verenin tahliyeden sonra aynı taşınmazda yeniden kiralama işlemi yapması nedeniyle, kötü niyet tespiti yapılmış ve kiracı lehine tazminat kararı verilmiştir.
14. Tahliye Sebebiyle Tazminat Miktarının Belirlenmesi
Tahliye sonrası haksızlık nedeniyle kiracının talep edebileceği tazminat miktarı, somut olayın özelliklerine göre belirlenir. Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesine göre, bu tazminat bir yıllık kira bedelinden az olamaz. Ancak bazı durumlarda daha yüksek tazminatlar da hükmedilebilir.
- Bir Yıllık Kira Bedeli Alt Sınırı:
Mahkemeler, TBK madde 355’teki alt sınırın altında bir tazminata hükmedemez. Ancak kiracının uğradığı zarar daha büyükse, tazminat miktarı artırılabilir.- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2019/8436, K. 2020/4513:
Kiraya verenin kötü niyeti nedeniyle, bir yıllık kira bedeli kadar tazminat kararı verilmiştir. Kararda, bu sınırın altına inilemeyeceği vurgulanmıştır.
- Kiracının Uğradığı Ekonomik ve Manevi Zararlar:
Kiracının tahliye sonrası taşınma, yeni konut bulma sürecinde uğradığı zararlar dikkate alınabilir. Ayrıca, kötü niyetli tahliye nedeniyle yaşanan huzursuzluk ve sıkıntı, manevi tazminat talebine de dayanak olabilir.- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2017/2285, K. 2018/2137:
Eski kiracının taşınma masrafları ve yeni taşınmaz için ödediği yüksek kira nedeniyle, bir yıllık kira bedelinin üzerinde tazminata hükmedilmiştir. - Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2020/5167, K. 2021/8931:
Kiracının, tahliye sonrası uğradığı manevi zararlar nedeniyle ek tazminat talebi mahkemece kabul edilmiş, hem maddi hem manevi tazminata karar verilmiştir.
Sonuç ve Öneriler
- Eski kiracılar, konutun tahliye sonrası kullanımı hakkında dikkatli bir şekilde inceleme yapmalı ve somut delillerle dava açmalıdır. Avukatınıza danışınız.
- Tahliye sonrası konutun kullanım durumu ve kiraya verenin davranışları yakından takip edilmeli, kötü niyet şüphesi varsa deliller toplanarak dava açılmalıdır.
- Eski kiracı, bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat hakkına sahip olup, zararının büyüklüğüne göre bu miktarı artırabilir.
- Kiraya verenlerin kötü niyetli tahliye işlemlerinden kaçınmaları önemlidir, aksi takdirde ciddi tazminat yükümlülükleriyle karşı karşıya kalabilirler.
- Hukuki sürecin karmaşıklığı nedeniyle, tarafların uzman bir avukattan destek alması önerilir.

Leave A Comment