Kira Sözleşmesi Süresi, Yenilenmesi ve Dava Açma Süreleri
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299. Maddesinde kira sözleşmesi şu şekilde tanımlanmıştır: ““Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”
Eski 818 sayılı Borçlar Kanunu’na göre 6098 sayılı Borçlar Kanunu kira sözleşmeleri açısından daha kapsamlıdır. Yeni Borçlar Kanunu, ağırlıklı olarak eski kanunun kira sözleşmelerine ilişkin hükümlerini dikkate almakla birlikte, 6570 sayılı Kanun’un gayrimenkul kiralarına ilişkin hükümlerini de yeni metne dahil etmektedir. Bu nedenle yeni Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmeleri birinci bölümde “Genel Hükümler”, ikinci kategoride “Konut ve Çatı Üstü İşyeri Kiraları” ve üçüncü kategoride “Ürün Kiralama” olmak üzere üç ayrı bölüme ayrılmıştır. Bizler burada daha çok “genel hükümler” ve “Konut ve Çatı Üstü İşyeri Kiraları” kısımlarını irdeleyeceğiz.
Kira Sözleşmesinin Süreleri ve Durumu
Yeni Borçlar Kanununun getirdiği ilk yenilik kira sözleşmesinin süresine ilişkindir. Kira süresi, 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 300. maddesinde düzenlenmiştir (818 sayılı Borçlar Kanunu’nda kira süresine ilişkin bir madde bulunmamaktadır). Kira sözleşmeleri belirli süreli yapılan ve belirli olmayan bir süre için yapılan kira sözleşmesi olmak üzere ikiye ayrılmıştır. Bu ayrımları aşağıda kısa izah etmek gerekirse;
Kiralananın el değiştirmesi:
6098 sayılı Kanun’un 310. maddesinde düzenlenmiştir. Eski kanunda 254 üncü maddede yer almaktaydı. Yeni hükme göre sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik sözleşmenin tarafı olur. Eski kanun zamanında kira ilişkisinin devamı için yeni malikin rızası aranırken, yeni kanunda kira ilişkisinin devamı için yeni malikin rızası aranmamaktadır. Aranmaması da çağın şartlarına ve hayatın olağan akışına uygun bir nizamdır, yani malikin hiç bir rızası aranmadan kira sözleşmesi aynen kendi arasında eski kiralayanmış gibi devam etmektedir.

Kira Sözleşmesinin Yenilenmesi
Belirli süreli adi kira sözleşmelerinde: 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 327. maddesinde düzenlenmiştir.(818 sayılı Kanun md. 263 karşılığıdır). Olağan şartlarda düzenlenen, sürekli olan kira sözleşmelerinde kira süresinin bitmesi ile son bulur. Tarafların açık bir yazılı veya sözlü mutabakatı varsa ve kiracı bu hitama rağmen kalmaya devam ederse, kira sözleşmesi süresiz olarak uzadığı kabul edilir.
Konut ve çatılı iş yerleri kira sözleşmelerinde: Bu husus 6098 sayılı Kanun’un 347. maddesi ile düzenlenmiştir. Konut ve çatılı işyeri kiracılıklarında, sözleşme belirli süreli ise, kiracı belirli sürenin bitiminden en az on beş gün önce sözleşmeye bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarda bir yıl uzatılmış sayılır. . Kiraya veren, sözleşme süresinin dolması gerekçesiyle sözleşmeyi feshedemez. Ancak on yıllık uzatma süresinin sonunda, kiraya verenin sözleşmeyi sebep göstermeksizin feshedebilir, ancak bu süreyi takip eden her uzatma yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunması gerekir. 15 gün önceden haber verme koşullarının sağlanmaması durumunda sözleşme aynı koşullar altında bir yıl süreyle yenilenecektir. Bu hususta ise mutlak surette
avukatınıza danışıp, olayın somut özelliklerine göre daha detaylı ve net bilgi almanızı tavsiye ederiz.
6098 Sayılı Borçlar Kanunda Adi Kiraya Tabi Kira Sözleşmelerinde Dava Açma Süresi
Süresi belli sözleşmelerde: Bu durum 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 327. maddesi ile düzenlenmiştir (818 sayılı Kanun’un 263. maddesine eşdeğer). Bu bölümde belirtilen genel kiralama koşullarına tabi olan binalar için süreli kiralama sözleşmeleri, kiralama süresinin bitiminde sona erecektir. Bu durumda kiraya veren, sözleşmenin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde icraya başvurabilir ve sözleşmenin sona ermesi nedeniyle kiraya verenden taşınma talebinde bulunabilir. (İİK md. 272).
Süresi belli olmayan sözleşmelerde;
6098 sayılı Kanun’un 329 ve 330’uncu maddelerinde fesih ihbar süresi öngörülmüştür. Bu süreler içerisinde dava açılabilir. Borçlar Kanunu’nun 329. maddesine göre (818 BK 262. maddesine eşdeğer) taşınmaz ve taşınırların kiralanmasında, bir yıllık süre, her bir dönemin en az üç ay önceden bildirilmesi şartıyla altı aylık sürelere bölünür. Süre sonunda dava açılır. Burada dikkat edilmesi gereken husus, ihtarın altı aylık süre içinde üç ay önce yapılıp yapılmadığı ve bu süre sonunda davanın açılması gerekip gerekmediğidir.
Kanunun 328 inci maddesinin ikinci fıkrasında süresinde yapılmayan ihtara da sonuç bağlanmıştır. Maddeye göre bir önceki dönemde süreye uyulmaksızın yapılan ihtar, yapıldığı dönemdeki fesih için geçerli değil fakat sonraki dönemdeki fesih için geçerlidir.yani sonraki dönemde tekrar ihtar çekilmesine gerek yoktur.
Bildirime ilişkin 330 uncu madde de yeni bir düzenlemedir. Maddeye göre özel kullanım alanına sahip taşınır bir malın kiracısı,kira sözleşmesini üç aylık kullanım süresinden bir ay önce fesih bildirimi yapmadıkça sözleşmeyi sona erdiremez.
6098 Sayılı Kanun’a Göre Konut ve Çatılı İş Yerleri Kira Sözleşmelerinde Dava Açma Süreleri:
6098 sayılı Kanun’un 350/3 maddesinde düzenlenmiştir. Eski Borçlar Kanununda bu düzenleme yoktu idi.
Maddeye göre;
Sözleşme belirli süreli ise, sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde yasal işlem yapılmalıdır .
Ancak belirsiz süreli sözleşmeler için tarafından belirtilen ihbar süresine bu süreler içinde uyulmalı ve tarihinden itibaren bir ay içinde yasal işlem başlatılmalıdır.353. madde, kapalı konut ve atölyelerin kiralanmasına ilişkin sözleşmelerin süresinin uzatılmasını düzenlemektedir.
Bu nedenle, kiraya veren, ile yasal işlem başlatacağını veya bir vasiyette bulunacağını kiralamanın bitiminden önce veya yasanın öngördüğü itiraz için ay süresi içinde bildirmişse, uyuşmazlık süre bir kiralama ile uzatılacaktır.
Diğer Bir Kısım Kira Hukuku Yazılarımız;
1-İhtiyaç Nedeniyle Kiracının Tahliye Davası (TBK 350-351)
2-Kira Hukukunda Tahliye Taahhütnamesi Örnek İtiraz Dilekçesi
3-Kira Hukukunda Tahliye Taahhütnamesi ve İcra Emrine İtiraz
4-Kanuna Göre Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi ve Sonuçları
Randevu almak için çalışma saatleri içerisinde aşağıdaki telefon aracılığı ile ulaşabilir veya aşağıdaki adrese mail atabilirsiniz.
Hafta içi: 09:00 – 19:00
Gizlilik, bir avukatın ve hukuk büromuzun en önemli etik ilkelerinden biridir; 1136 sayılı Kanunda tanımlanan gizlilik ve ifşa etmeme ilkesini çok dikkatli ve hassas bir şekilde uygular. Ancak büromuz, müvekkillerinin bilgi, belge ve bilgilerini gizlilik ve bilgi sorumluluğu sınırları içinde gizli tutar ve hiçbir şekilde ve hiçbir koşulda üçüncü kişi ve kurumlarla paylaşmaz. Bu bağlamda, ofisimiz vaka materyallerinin gizliliğini korumaya yönelik yazılı bir politika benimsemiştir.
Leave A Comment