Awesome Image
03Oca

Kamulaştırma Bedel Tespiti ve Tescil Davası: Özet Analiz

1. Giriş

Kamulaştırma, devletin veya kamu kuruluşlarının kamu yararı amacıyla, belirli usul ve esaslar dâhilinde, bir taşınmazın tamamını veya bir kısmını malikinden alınması işlemini ifade eder. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu, bu sürecin temel hukuki çerçevesini belirler. Bu kanun, taşınmazın bedelinin tespiti ve tescili için uygulanacak usulü detaylandırır. Kamulaştırma bedel tespiti ve tescil davaları, bu sürecin yargı safhasını oluşturur.

2. Kamulaştırma Bedel Tespiti ve Tescil Davasının Hukuki Dayanakları

  • Anayasa: Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın 46. maddesi, kamulaştırma sürecinin kamu yararı ve bedel ilkelerine uygun olarak gerçekleştirileceğini hükme bağlar.
  • 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu: Bu kanunun 10. maddesi, kamulaştırma bedelinin tespiti ve tesciline ilişkin usulü ayrıntılı bir şekilde düzenler.
  • 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu: Kamulaştırma konusu taşınmazların ayni hak statülerine ilişkin genel kuralları kapsar.

3. Dava Süreci

3.1. Kamu Yarari Kararı ve Kamulaştırma Kararı Kamulaştırma süreci, ilgili idarenin kamu yararı kararlılığıyla başlar. Kamu yararı kararı, hukuki denetim kapsamında idari yargıya taşınabilir.

3.2. Malikle Anlaşma Girişimi Kamulaştırma kararlılığından sonra idare, taşınmaz maliki ile pazarlık yolu ile bedel konusunda anlaşma girişiminde bulunur. Anlaşma sağlanamadığı takdirde dava açılır.

3.3. Kamulaştırma Bedel Tespiti ve Tescil Davasının Açılması İdare, malik ile anlaşma sağlayamazsa, 2942 sayılı Kanun’un 10. maddesi uyarınca asliye hukuk mahkemesinde dava açar.

3.4. Dava Dilekçesi Dilekçede şu unsurlar bulunmalıdır:

  • Kamu yararı kararlılığı ve kamulaştırma kararnamesi,
  • Taşınmazın tapu kaydına ilişkin bilgiler,
  • Malik veya ilgililerin kimlik bilgileri,
  • Tespit edilen kamulaştırma bedeli.

3.5. Kamulaştırma Davasında Bilirkişi İncelemesi ve Değer Tespiti Mahkeme, uzman bilirkişiler tayin ederek taşınmazın değerini belirler. Değer tespitinde dikkate alınan unsurlar şunlardır:

  • Taşınmazın cinsi, konumu ve imar durumu,
  • Emsal satışlar,
  • Tarımsal gelir (eğer tarım arazisi ise).

3.6. Kararın Verilmesi Mahkeme, bilirkişi raporunu değerlendirerek kamulaştırma bedelini tespit eder ve bu bedelin malik adına bankaya yatırılmasıyla tescil kararı verir.

3.7. Tescil İşlemi Kamulaştırılan taşınmazın tapu kaydı, ilgili idare adına tescil edilir. Malik, bankada bloke edilen bedeli tahsil edebilir.

4. Kamulaştırma Bedelinin Tahsili

4.1. Mahkeme Kararı ile Bankaya Yatırılan Bedel Kamulaştırma bedeli, mahkeme tarafından tespit edildikten sonra ilgili idare tarafından mahkemenin belirttiği banka hesabına yatırılır. Yatırılan tutar, taşınmaz malikinin adı veya diğer ilgililer adına bloke edilir.

4.2. Malik veya İlgililerin Talepte Bulunması Taşınmazın eski maliki ya da diğer hak sahipleri, kamulaştırma bedelini tahsil edebilmek için ilgili banka şubesine başvuru yapmalıdır. Bu başvuruda genellikle şu belgeler talep edilir:

  • Kimlik belgesi,
  • Mahkeme kararının kesinleşme şerhli örneği,
  • Bankadan alınmış bloke yazısı (gerekirse).

4.3. Vergi ve Harç Kesintileri Kamulaştırma bedelinin ödenmesinde, taşınmazın niteliğine göre gelir vergisi, tapu harcı veya diğer vergi kesintileri yapılabilir. Örneğin, ticari amaçla kullanılan bir taşınmaz için gelir vergisi uygulanabilir. Ancak, tarım arazilerinin kamulaştırılmasında genellikle ek vergi kesintisi yapılmaz.

4.4. AİHM Kapsamında Adil Tazminat Talebi Malik, kamulaştırma bedelinin düşük olduğunu düşünüyorsa, ulusal hukuk yollarını tüketerek Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi’ne (AİHM) başvurabilir. AİHM, adil bir tazminat ödenmesi gerektiğini vurgulayarak ek ödeme yapılmasına hükmedebilir.

4.5. İtiraz ve Dava Açma Hakkı Kamulaştırma bedeline itiraz eden malik, gerekçeleri ile birlikte ilgili idareye veya mahkemeye başvurarak davayı yeniden değerlendirme talebinde bulunabilir. Bu süreçte tahsil edilmemiş olan bedel, kesinleşen karara göre yeniden düzenlenebilir.

5. Emsal Yargıtay Kararları

5.1. Yargıtay HGK, 2019/186 E. ve 2019/894 K. Bu karar, taşınmazın niteliği ve emsal değerlerin dikkate alınması gerektiğini vurgular. Bilirkişi raporlarının ayrıntılı ve bilimsel olması gerektiği ifade edilmiştir.

5.2. Yargıtay 5. HD, 2021/2318 E. ve 2021/3749 K. Bu karar, tarım arazilerinin kamulaştırılmasında tarımsal gelir metodunun doğru uygulanmasına ilişkin önemli ilkeler getirmiştir.

6. Doktrinde Vurgulanan Hususlar

6.1. Malik Hakları Doktrin, maliklerin kamulaştırma sürecinde haklarını korumak için yargı denetimine başvurabileceklerini vurgular.

6.2. Değerleme Yöntemleri Taşınmazın değerinin tespiti için emsal değer, gelir yöntemi ve mülküçü yaklaşımları tartışılmıştır.

6.3. Bilirkişi Raporları Bilirkişi raporlarının bilimsel temellere dayandırılması gerektiği, aksi halde raporun mahkemece reddedilebileceği öne çıkar.

6.4. Kamu Yarari İlkesi Kamulaştırma işlemlerinin kamu yararı amacına hizmet etmesi gerektiği üzerinde durulur.

6.5. Uluslararası Hukuk ve AİHM’nin Rolü Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi, kamulaştırma davalarında “adil dengenin” korunmasını şart koşar. Bu bağlamda, maliklerin etkili bir tazminat alabilmesi vurgulanır.

7. Kamulaştırma Davalarında Avukatın Rolü ve Önemi

7.1. Hukuki Destek ve Uzmanlık Kamulaştırma davalarında, hukuki bilgi ve deneyim gereklidir. Gayrimenkul hukuku alanında uzmanlaşmış bir avukat, dava sürecinin karmaşıklığını anlayarak doğru stratejiler geliştirebilir.

7.2. Malik Haklarının Korunması Avukat, taşınmaz malikinin haklarını en etkili şekilde savunabilir. Maliklerin, kamulaştırma bedelinin tespiti, dava sürecindeki itirazlar ve tazminat taleplerinde profesyonel yardım alması, adil bir sonuç elde etme ihtimalini artırır.

7.3. Bilirkişi Raporlarının Değerlendirilmesi Avukat, bilirkişi raporlarının bilimsel ve hukuka uygun bir şekilde hazırlanıp hazırlanmadığını kontrol ederek itiraz süreçlerini yönetebilir.

7.4. Uluslararası Başvurular ve AİHM Süreci Adil tazminat talepleri kapsamında, avukatlar AİHM başvurularını da yönetebilir ve uluslararası hukuk bağlamında müvekkillerinin haklarını savunabilir.

7.5. Süreç Yönetimi ve Hızlandırma Kamulaştırma davaları uzun sürebilir. Avukatlar, süreçteki usulî hataları önleyerek sürecin daha hızlı ve etkin ilerlemesine katkı sağlar.

Kamulaştırma bedel tespiti ve tescil davaları, malikin haklarının korunması ve kamu yararının dengelenmesi gibi hassas bir dengeyi gerektirir. Bu nedenle yargı organlarının hukuka uygun, şeffaf ve detaylı bir inceleme yürütmesi zorunludur. Bu sebeple de mutlaka avukatınıza danışarak hareket etmelisiniz.

AVUKAT DESTEĞİ

Randevu almak için çalışma saatleri içerisinde aşağıdaki telefon aracılığı ile ulaşabilir, whatsapp hattına yazabilir (tıkla) veya aşağıdaki adrese mail atabilirsiniz. 

Hafta içi: 09:00 – 19:00
Cumartesi: 10:00 – 18:00
Telefon: +90 532 282 25 23

Gizlilik

Gizlilik, bir avukatın ve hukuk büromuzun en önemli etik ilkelerinden biridir; 1136 sayılı Kanunda tanımlanan gizlilik ve ifşa etmeme ilkesini çok dikkatli ve hassas bir şekilde uygular. Ancak büromuz, müvekkillerinin bilgi, belge ve bilgilerini gizlilik ve bilgi sorumluluğu sınırları içinde gizli tutar ve hiçbir şekilde ve hiçbir koşulda üçüncü kişi ve kurumlarla paylaşmaz.

 

Leave A Comment