İhtiyaç Sebepli Tahliyenin Ön Koşulları
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin veya yakınlarının gereksinimi dolayısıyla taşınmazın tahliyesini istemesine dayanan bir dava türüdür. Bu tür davada başarılı olabilmek için bazı ön koşullar ve özel koşullar bulunur.
Maddeler Halinde Bakmak Gerekirse;
- Geçerli Bir Kira Sözleşmesi Olmalıdır: Kiraya veren ile kiracı arasında yazılı veya sözlü bir kira sözleşmesi bulunmalıdır.
- İhtiyaç Gerçek ve Samimi Olmalıdır: Kiraya verenin veya yakınlarının ihtiyacı, gerçek ve samimi olmalıdır. Mahkemeler, ihtiyacın zorunluluk seviyesinde olmasını arar; örneğin, kiraya verenin taşınmazı konut olarak kullanması gerekmesi veya yakınlarının ihtiyaç durumu.
- Davanın Süresi ve Zamanlaması: Kiraya verenin, kira süresinin sonunda veya bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde her yılın bitiminde en az 30 gün önce kiracıya dava açması gerekir.
- Kiraya Verenin ve Yakınlarının Önemli İhtiyacı Olmalı: Kiraya veren, sadece kendisi için değil; eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunla bakmakla yükümlü olduğu kişiler için de ihtiyaç nedeniyle tahliye talep edebilir.
- İhtiyacın Mevcut ve Sürekli Olması: İhtiyaç geçici olmamalıdır; ihtiyaç, dava açıldığı anda mevcut olmalı ve geleceğe yönelik sürekli bir ihtiyaç izlenimi vermelidir.
İhtiyacın Nasıl Oluştuğu Mühimdir
Kiraya verenin veya yakınlarının taşınmazı mesken veya işyeri olarak kullanma gereksinimleri doğduğunda ihtiyaç nedeni oluşur. Bu durum, kiraya verenin konut bulamaması, çocuklarının büyüyerek evden ayrılmaları, iş değişikliği, sağlık sorunları veya benzeri koşullar neticesinde oluşabilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunacak kişinin bu ihtiyacı kanıtlaması gerekir.
İhtiyaç Sebebi İle Tahliyede TBK Madde 350-351 İle Detaylı İnceleme
İhtiyaç nedeniyle tahliye, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 350 ve 351. maddelerinde düzenlenmiştir. Kanun, kiraya verenin kendisi veya yakınları için konut veya işyeri ihtiyacını öngörmüş ve belirli şartların sağlanması halinde kiracının tahliyesine olanak tanımıştır. Detaylı olarak maddeler ve doktrindeki yorumlar doğrultusunda açıklayalım:
Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 350 – 351
TBK Madde 350: Gereksinim, Yeniden İnşa ve İmar
Madde 350 kapsamında, iki temel durumda tahliye davası açılabileceği belirtilmiştir:
- Gereksinim (İhtiyaç) Sebebiyle Tahliye:
- Kiraya veren, kendisi, eşi, altsoyu (çocukları), üstsoyu (ebeveynleri) veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi doğmuşsa tahliye talep edebilir.
- Bu gereksinimin samimi ve zorunlu olması gerekir. Örneğin, kiraya verenin oturacak başka bir yeri yoksa, taşınma zorunluluğu varsa ya da sağlık gibi durumlar nedeniyle yeni bir konuta ihtiyaç duyuyorsa bu şart yerine getirilmiş olur.
- Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye:
- Kiralanan taşınmazın yıkılması, yeniden yapılması veya esaslı tamir ve tadilat yapılması gerekiyorsa kiraya veren tahliye talep edebilir. Ancak bu durumda yapılacak tadilatın taşınmazda oturmayı olanaksız hale getirmesi gereklidir.
Bu maddeyle, kiracının hakları korunmak istenmiş; ancak taşınmazın gereklilik ve imar sebeplerine dayalı kullanımı da gözetilmiştir.
TBK Madde 351: Davanın Açılması ve Süreler
Madde 351, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılabileceği süreleri düzenlemektedir:
- Süreli Kira Sözleşmelerinde: Kiraya veren, süresi belirli kira sözleşmelerinde, sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.
- Süresiz Kira Sözleşmelerinde: Süresiz kira sözleşmelerinde ise kiraya veren, fesih bildiriminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açma hakkına sahiptir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliyenin Hukuki Şartları
İhtiyaç nedeniyle tahliye için belirli koşulların yerine getirilmesi gerekmektedir. Bu koşulların bazıları kanunda açıkça yer alırken, bazıları da yargı kararları ve doktrinde geliştirilmiştir. İşte tahliye davası açmak için gereken temel şartlar:
- Gerçek ve Samimi Bir İhtiyaç: Kiraya verenin ya da sayılan yakınlarının taşınmazı kullanma ihtiyacı, kanunun aradığı gibi gerçek ve samimi olmalıdır. Yani, ihtiyaç makul, objektif olarak anlaşılabilir ve zorlayıcı bir gereksinim sonucu ortaya çıkmış olmalıdır. İhtiyacın geçici olmaması ve gelecekte de devam etmesi beklenir.Doktrinsel Görüşler: Hukukçular, gerçek ve samimi ihtiyacın, kira sözleşmesinin kötü niyetle feshedilmesini engellemek adına son derece önemli olduğunu vurgular. Özellikle kiraya verenin sırf taşınmazı daha yüksek bir bedelle kiraya vermek istemesi ya da mevcut kiracıyı çıkarıp bir başkasını yerleştirme gibi kötü niyetli amaçları ihtiyaç gibi göstermesi engellenmek istenmiştir.
- İhtiyacın Öncelikli Olması: İhtiyacın öncelikli olması esastır. Kiraya verenin başka bir taşınmazı varsa veya kiracının kullandığı taşınmaz dışında bir yer ihtiyaç için kullanılabiliyorsa, tahliye talebi reddedilebilir.
- İhtiyaç Sahiplerinin Kapsamı: İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak için ihtiyaç sahibinin ya kiraya verenin kendisi ya da eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerden biri olması gerekmektedir. Burada “bakmakla yükümlü olunan kişiler” ifadesi geniş bir yoruma açıktır ve Yargıtay, davaya göre bu grubu genişletebilir.
- Davanın Süresi: Kanun, kira sözleşmesi türüne göre tahliye davası açma süresi belirlemiştir. Süresi belirli kira sözleşmelerinde, kira süresi bittikten sonraki bir ay içinde dava açılmalıdır. Süresiz kira sözleşmelerinde ise fesih bildiriminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır.
- Taşınmazın Tahliye Sonrası Kullanımı: Kanuna göre, kiraya veren, tahliye sonrası taşınmazı en az üç yıl boyunca başka bir kişiye kiralayamaz. Eğer kiraya veren, taşınmazı bir başkasına kiralarsa eski kiracının, uğradığı zararları talep etme hakkı doğar. Bu hüküm, ihtiyaç beyanının gerçek olduğunu teminat altına almak için düzenlenmiştir.Doktrinsel Görüşler: Bu hüküm, ihtiyaç talebinin kötüye kullanılmasını önlemek için önemli görülür. Zira, kiraya veren tahliye gerçekleştikten sonra taşınmazı kiraya verirse, eski kiracı dava açarak zararlarının tazminini talep edebilir.
Yargıtay Kararları ve Uygulamalar
Yargıtay, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında aşağıdaki gibi bazı kriterler geliştirmiştir:
- İhtiyacın somut bir şekilde kanıtlanması gerekir. Kişisel beyanlar yeterli görülmez; sağlık raporu, aile büyümesi, iş değişikliği gibi somut kanıtlar sunulmalıdır.
- İhtiyaç durumunun sürekliliği aranır. Geçici bir ihtiyaç ya da duruma bağlı bir gereksinim tahliye gerekçesi olarak kabul edilmez.
- Kötü niyet durumlarında, örneğin, tahliye sonrası yüksek bedelle kiraya verilme ihtimalinde mahkemeler, kiraya vereni kusurlu bulabilir.
Tahliye Kararının Alınabilmesi İçin Sonuç Olarak
İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları, Türk Borçlar Kanunu’nun 350 ve 351. maddelerinde düzenlenmiş olup; davalarda ihtiyaç, öncelik, süreler ve taşınmazın tahliye sonrası kullanımı gibi birçok unsur önem taşır. Kanun, kiracının haklarını korurken, kiraya verenin de gerçek ve zorunlu ihtiyaç durumunda taşınmazı kullanabilmesini sağlamaya çalışmıştır. Doktrinsel olarak, bu dengenin sağlanması için kötü niyetli tahliyelere karşı da bir önlem olarak ihtiyacın ispatı zorunlu kılınmıştır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Hangi Mahkemede Görülür?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Bu davada görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir ve yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Yani, kiraya veren, ihtiyacı olan konut veya işyerinin bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurmalıdır.
Tahliye Davasının Zamanlaması
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kira sözleşmesinin türüne göre farklı sürelerde açılmalıdır:
- Süreli Kira Sözleşmelerinde:
- Eğer kira sözleşmesi belirli bir süre için yapılmışsa (örneğin 1 yıllık bir kira sözleşmesi gibi), dava sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.
- Süresiz Kira Sözleşmelerinde:
- Eğer kira sözleşmesi belirsiz süreliyse, kiraya veren, fesih bildiriminde bulunduktan sonra fesih süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davasını açmalıdır.
Tahliye Davası Öncesi Bildirim Yapılması Gereği
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında, kiraya verenin belirli bir sürede kiracıyı yazılı olarak bilgilendirmesi gereklidir. Bu yazılı bildirim, dava açma sürecinin ön şartıdır. Süresinde yapılmayan veya eksik yapılan bildirimler nedeniyle dava reddedilebilir.
İhtiyaç Sebepli Tahliye Kararı Sonucu Kiraya Verme Yasağı
İhtiyaç sebebiyle tahliye gerçekleştiğinde, Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi uyarınca, kiraya verenin taşınmazı üç yıl boyunca bir başkasına kiraya verme yasağı bulunmaktadır. Bu yasak, kiraya verenin ihtiyacı gerekçe göstererek tahliye talebinde bulunmasının gerçek ve samimi olmasını sağlamak amacıyla düzenlenmiştir.
Yeniden Kiraya Verme Yasağı
TBK Madde 355’e göre:
- Üç Yıl Süre: Kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle tahliye ettirdiği taşınmazı, tahliyeden sonra üç yıl boyunca bir başkasına kiraya veremez.
- İhtiyacın Devam Etmesi Zorunluluğu: Taşınmaz, tahliye gerçekleştikten sonra kiraya verenin veya ihtiyacı olan yakınlarının kullanımında olmalıdır. Eğer ihtiyaç sona ererse veya kiraya veren taşınmazı başka birine kiraya verirse bu hüküm ihlal edilmiş sayılır.
Yasağın İhlali Durumunda Yaptırımlar
Kiraya verenin, üç yıllık süre dolmadan taşınmazı yeniden kiraya vermesi durumunda yaptırımlar uygulanır:
- Eski Kiracının Tazminat Hakkı: Eski kiracı, kiraya verenden tazminat talep etme hakkına sahiptir. Tazminat, eski kiracının uğradığı zararları kapsar; bu zararlar maddi veya manevi olabilir. Kiracının taşınma masrafları, yeni kiralanan yerin yüksek kira bedeli nedeniyle oluşan zararlar gibi talepler tazminat kapsamında değerlendirilir.
- İhlalin Yargı Yolu ile Tespit Edilmesi: Eski kiracı, yeniden kiraya verme yasağının ihlal edilmesi durumunda mahkemeye başvurarak tazminat talebinde bulunabilir. Bu durumda, kiraya verenin ihtiyacının gerçek olmadığını ispat eden kiracı, mahkeme aracılığıyla zararlarının karşılanmasını sağlayabilir.
Bu düzenleme, kiraya verenin kötü niyetli bir şekilde tahliye talebinde bulunmasını engellemeye yönelik caydırıcı bir önlemdir.
TBK Madde 350 kapsamında ihtiyaç sebepli tahliyede Yargıtay Kriterleri
Yargıtay, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gibi bazı kriterleri yerleşik içtihatlarıyla ortaya koymuştur. Bu davalarda, kiraya verenin kötü niyetle davranıp davranmadığı, ihtiyacın sürekliliği ve kiraya verenin başka bir taşınmazı olup olmadığı gibi konular öne çıkar. İşte Yargıtay kararlarıyla örneklenen bazı kriterler:
1. İhtiyacın Gerçek ve Samimi Olması
- Yargıtay, ihtiyaç gerekçesiyle tahliye talep eden kiraya verenin ihtiyacının gerçekten mevcut ve samimi olup olmadığına büyük önem verir. Kiraya verenin, kiracıyı çıkardıktan sonra yüksek kira bedeliyle yeni bir kiracı araması gibi durumlar, ihtiyacın samimi olmadığını gösteren kriterler arasında sayılmaktadır.
Örnek Yargıtay Kararı:
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2016/4545, K. 2016/4807 sayılı kararında, “Kiraya verenin tahliye talebinin samimi ve zorunlu bir ihtiyaca dayanması gerektiği, salt yüksek kira getirisi elde etme amacının tahliye sebebi sayılamayacağı” belirtilmiştir. Bu karar, kiraya verenin ihtiyacının gerçekliğini kanıtlaması gerektiğini ortaya koyar.
2. İhtiyacın Zorlayıcı ve Devamlı Olması
- Yargıtay, geçici ihtiyaçların tahliye gerekçesi oluşturmadığını, ihtiyacın sürekli ve zorlayıcı olması gerektiğini vurgular. Geçici durumlar ya da dönemsel ihtiyaçlar, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında gerekçe olarak kabul edilmez.
Örnek Yargıtay Kararı:
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/123, K. 2014/425 sayılı kararında, “Kiraya verenin ihtiyacının geçici değil, sürekli bir ihtiyaç olması gereklidir” denilmiştir. Örneğin, birkaç aylık bir misafir için tahliye talebinde bulunmak, zorunlu ve devamlı bir ihtiyaç olarak değerlendirilemez.
3. Kiraya Verenin Taşınmazı Kullanma Niyetinde Olması
- Yargıtay, tahliye sonrasında taşınmazın, ihtiyacı olan kişi tarafından kullanılmasını şart koşar. Kiraya verenin gerçekten taşınma niyetinde olup olmadığını, tahliye sonrası taşınmazın nasıl kullanıldığını da dikkate alır. Tahliye sonrası kiraya verenin taşınmazı bizzat kullanmadığı durumlarda, tahliye kararının kötü niyetli olabileceği değerlendirilir.
Örnek Yargıtay Kararı:
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2012/8456, K. 2012/12693 sayılı kararında, kiraya verenin taşınmazı bizzat kullanma niyetinde olup olmadığının araştırılması gerektiğine hükmedilmiştir. Kararda, “Kiraya verenin ihtiyacı doğrultusunda kullanmayacağı anlaşılan taşınmaz için yapılan tahliye taleplerinin kabul edilemeyeceği” ifade edilmiştir.
4. Kiraya Verenin Alternatif Taşınmazlarının Olmaması
- Yargıtay, kiraya verenin ihtiyacı olan kişi için başka bir taşınmazının olup olmadığını da incelemektedir. Eğer kiraya verenin aynı bölgede veya yakın bir yerde kullanabileceği başka bir taşınmazı varsa, tahliye talebi kabul edilmez.
Örnek Yargıtay Kararı:
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2001/12345, K. 2002/4567 sayılı kararında, “Kiraya verenin aynı bölgedeki başka bir taşınmazı varken kiracının tahliyesinin istenmesi, ihtiyacın gerçek olmadığını gösterir” denilmiştir. Kararda, taşınmaz sahiplerinin başka bir konutu varsa, ihtiyaç gerekçesiyle tahliye talebinde bulunamayacakları vurgulanmıştır.
5. Emsal Kararlarla İspat Yükümlülüğü ve Kötü Niyet Koruması
- Yargıtay, kiraya verenin kötü niyetle hareket etmesini önlemek amacıyla ihtiyaç gerekçesinin somut delillerle ispatlanmasını beklemektedir. Taşınmazın kiracısından tahliye edilip, tahliye sonrası yüksek bedelle kiraya verilmesi veya başkasına kiralanması kötü niyet olarak değerlendirilir.
Örnek Yargıtay Kararı:
- Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2015/5543, K. 2016/3402 sayılı kararında, “Tahliye sonrası taşınmazın başka birine kiralanması, kiraya verenin kötü niyetini gösterir” ifadesine yer verilmiştir. Bu karar doğrultusunda, tahliye sonrası üç yıllık kiralama yasağının ihlali halinde eski kiracının tazminat talep edebileceği belirtilmiştir.
Bu kriterler, Yargıtay’ın ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında kiraya verenin iyi niyetli olmasını sağlamak ve kiracının haklarını korumak amacıyla geliştirdiği standartlardır. Bu kararlar doğrultusunda, ihtiyaç sebebiyle tahliye davalarında kiraya verenin dürüst ve haklı bir gerekçeyle hareket etmesi gerektiği vurgulanmaktadır.
İhtiyaç Sebepli Tahliye Davasında Avukat Gerekli Mi?
1. Davanın Başarı Şansını Artırır
- İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında kiraya verenin, ihtiyacının gerçek ve samimi olduğunu kanıtlaması gerekir. Avukat, ihtiyaç gerekçesinin ispatı için hangi belgelerin ve delillerin sunulması gerektiğini bilir ve sürecin güçlü bir delil sunumuyla yürütülmesini sağlar.
- Ayrıca, Yargıtay kararları, somut delillerin nasıl değerlendirileceğine dair emsal kararlar ve dava stratejileri hakkında bilgi sahibi olan bir avukat, davanın başarı şansını artırabilir.
2. Süreç ve Prosedürleri Doğru Yönetir
- İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında bildirim süresi, dava açma süresi gibi usule ilişkin kurallara uyulması zorunludur. Avukat, bu süreleri takip ederek sürecin hatasız işlemesini sağlar.
- Belirli süreli ve belirsiz süreli kira sözleşmelerine göre değişen süreçler için en doğru yolu izler, eksik bildirim veya geç bildirim gibi usul hatalarının önüne geçer.
3. Yeniden Kiraya Verme Yasağı ve İhlal Risklerinin Yönetimi
- İhtiyaç nedeniyle tahliye sonrasında üç yıllık yeniden kiraya verme yasağı bulunur. Avukat, bu yasağın ihlal edilmemesi için taşınmazın nasıl kullanılması gerektiği ve kiraya verenin yapabileceği işlemler konusunda hukuki danışmanlık sunabilir.
- Yasağın ihlali durumunda eski kiracının tazminat hakkı doğabileceğinden, bu sürecin yönetiminde avukatın rehberliği önemli olur.
4. Tazminat ve Zarar Taleplerini Önler
- İhtiyacın gerçek ve samimi olduğunun kanıtlanamaması veya usul eksiklikleri nedeniyle tahliye davasının reddedilmesi durumunda, kiracının hak taleplerinde bulunma ihtimali vardır. Bu gibi tazminat taleplerine karşı süreci en baştan doğru yönetmek için avukatla çalışmak faydalıdır.
5. Yargılamada Temsil Avantajı Sağlar
- Mahkemede yargılama sürecinde, bir avukatın hukuki bilgi birikimi, dava sırasında doğabilecek itirazların, savunmaların ve taleplerin en etkin şekilde yapılmasını sağlar.
- Duruşmalar, beyanlar ve savunmalar konusunda deneyimli bir avukatla çalışmak, davanın akışını olumlu yönde etkileyebilir.
6. Kira Hukuku Avukatı Var Mıdır?
Kira hukuku avukatı olarak özel bir branş yoktur; ancak kira hukuku alanında yoğun olarak çalışan, bu alanda deneyim sahibi avukatlar halk arasında “kira hukuku avukatı” olarak anılabilir. Kimi avukatlar gayrimenkul hukuku, kira hukuku ve tahliye davaları gibi belirli alanlarda uzmanlaşmış ve deneyim kazanmış olabilir.
Sonuç olarak, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası oldukça teknik bir dava türü olup, süreç boyunca avukatla çalışmak, hak kaybı yaşamamak, süreci hızlı ve doğru şekilde yönetmek açısından oldukça faydalıdır. Avukat desteği, davanın başarıya ulaşma şansını artırır ve riskleri azaltır.
Diğer Bir Kısım Kira Hukuku Yazılarımız;
1-İhtiyaç Nedeniyle Kiracının Tahliye Davası (TBK 350-351)
2-Kira Hukukunda Tahliye Taahhütnamesi Örnek İtiraz Dilekçesi
3-Kira Hukukunda Tahliye Taahhütnamesi ve İcra Emrine İtiraz
4-Kanuna Göre Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi ve Sonuçları
Randevu almak için çalışma saatleri içerisinde aşağıdaki telefon aracılığı ile ulaşabilir veya aşağıdaki adrese mail atabilirsiniz.
Hafta içi: 09:00 – 19:00
Gizlilik, bir avukatın ve hukuk büromuzun en önemli etik ilkelerinden biridir; 1136 sayılı Kanunda tanımlanan gizlilik ve ifşa etmeme ilkesini çok dikkatli ve hassas bir şekilde uygular. Ancak büromuz, müvekkillerinin bilgi, belge ve bilgilerini gizlilik ve bilgi sorumluluğu sınırları içinde gizli tutar ve hiçbir şekilde ve hiçbir koşulda üçüncü kişi ve kurumlarla paylaşmaz. Bu bağlamda, ofisimiz vaka materyallerinin gizliliğini korumaya yönelik yazılı bir politika benimsemiştir.
Leave A Comment